Rachat soulte, que faire de l'assurance de prêt immobilier ?

Rachat soulte, que faire de l’assurance de prêt immobilier ?


 

La soulte correspond à la compensation versée par une partie à une autre au moment d’une succession ou d’un divorce. Dans le cas d’un crédit immobilier, cela signifie que le bien n’est pas encore remboursé et qu’il faut acheter à l’autre partie ce qui a déjà été remboursé. Comment calculer et financer la soulte dans le cadre de l’assurance emprunteur ?

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Comment calculer la soulte ?


Le calcul de la soulte dépend du tableau d’amortissement et de ce qu’il reste à rembourser pour le prêt immobilier en cours. Il faudra donc demander à votre banque de vous envoyer le tableau d’amortissement à jour afin de prendre connaissance de cette somme. Par la suite, le coût exact sera déterminé par un acte notarié.

Exemple :
Philippe et Anne sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’une maison valorisée 400 000 € pour laquelle il reste encore 100 000 € de crédit immobilier à rembourser. Ils ont décidé qu’à l’issue du divorce, Anne deviendrait propriétaire  à 100% de leur résidence. Elle va donc devoir racheter à son ex-mari la moitié de la valeur du bien (200 000 €) à laquelle on déduit la moitié du crédit immobilier restant (50 000 €). Philippe va donc avoir 150 000 € d’Anne. Pour racheter la soulte, elle devra trouver un financement pour la part de monsieur (150 000) auquel il faudra rajouter le capital restant à rembourser (100 000 €), soit un total de 250 000 €.

Les frais d’un rachat de soulte


Le rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 2,5 % de la valeur nette du bien (taux applicable depuis le 1er janvier 2012) . Vous devrez par ailleurs verser des honoraires au notaire qui s’est chargé de la vente.

Pour financer la soulte, il existe deux solutions :

  • Emprunter auprès du même établissement bancaire la somme supplémentaire.
  • Faire un rachat de crédit (pour bénéficier aussi d’un taux d’intérêt plus avantageux) avec une autre banque du crédit en cours et emprunter plus afin de financer la soulte.

 

Que faire de l’assurance emprunteur ?


Dans le cas d’un rachat de soulte, l’assurance de prêt immobilier devra être annulée pour la partie qui n'emprunte plus. Elle doit donc résilier son contrat d’assurance au motif qu’il n’est plus emprunteur.

Quant à la partie reprenant le crédit immobilier et finançant le rachat de soulte, elle devra veiller à ce que son assurance emprunteur la couvre avec une quotité de 100 %, prenant en compte la totalité du nouveau prêt.
Qu’elle effectue l'emprunt auprès du même organise prêteur ou un rachat de crédit avec une autre banque, elle pourra mettre en place une délégation d’assurance en choisissant l’assurance de prêt de son choix afin de diminuer les coûts. En effet, les emprunteurs ne sont pas obligés d’être couverts par l’assurance de leur banque et peuvent choisir une compagnie d’assurance externe de leur choix. La seule exigence est de présenter un contrat aux garanties équivalentes à celui proposé par l’organisme prêteur. Cela est souvent synonyme d’économies.

 

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