Rachat d’un prêt à taux zéro


Le rachat de crédits, opération financière regroupant plusieurs prêts en une mensualité unique afin réduire la charge des mensualités, a prouvé à maintes reprises son efficacité pour assainir un budget, anticiper une baisse de revenus ou financer un futur investissement.
Le PTZ, complémentaire d’un prêt immobilier, est le prêt aidé qui compte le plus grand nombre de bénéficiaires en France.
Mais ce dispositif d’aide est il éligible au rachat de crédit immobilier ? Quelles en sont les règles? Peut-on faire un rachat de crédit à taux zéro ?

 

rachat PTZ

 

Précisions importantes sur le rachat de crédit et le PTZ :


Le rachat de crédit immobilier proposant un taux d’intérêt à zéro % n’existe pas :
Aucune banque n’aurait d’intérêt à vous accorder ce taux lors du rachat de vos crédits : le principe même du refinancement étant de vous permettre de rembourser vos emprunts en cours à un taux inférieur au taux initial, il sera évidemment impossible de trouver un prêt à un taux plus intéressant que 0%.

Lorsque l’on lie la notion de rachat de crédit à celle du prêt à taux zéro, on parle de faire racheter un Prêt à taux Zéro (contracté il y a quelques temps) par une banque, lors d’une opération de rachat de crédits immobiliers ou à la consommation.

 

Qu’est ce que le prêt à taux zéro ?
Le prêt à taux zéro, aussi appelé PTZ ou PTZ+, est un prêt complémentaire au prêt immobilier principal. Sous conditions de ressources (seront comptés, au plus élevé, 
la somme des revenus fiscaux pour l’année n-2 de l’ensemble des personnes devant occuper le logement, ou le neuvième du coût total de l’opération), il est destiné aux particuliers qui achètent un logement qui deviendra obligatoirement leur résidence principale.
Le taux accordé étant nul, ce prêt correspond à une avance qui sera remboursée sans intérêt.

Un prêt à taux zéro est bien évidemment une vraie aide pour les primo accédants, mais il est tout aussi utile à nombre d’emprunteurs souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale, car il peut leur permettre d’optimiser leur montage financier.

 

Le PTZ est-il éligible au rachat de crédit ?


Si vous prévoyez de faire racheter vos crédits et pour savoir s’il est possible de conserver votre prêt à taux zéro, deux éléments sont particulièrement importants à vérifier :

Le respect du taux d’endettement :
Le montant mensuel du PTZ entre dans le calcul de votre taux d’endettement.
Si le montant cumulé des mensualités est sous la barre d’endettement maximal (33%), vous pourrez exclure le PTZ de l’opération de rachat de crédits.

S’il excède ce pourcentage, alors la nouvelle banque refusera de racheter vos crédits sans y inclure le PTZ. Vous perdrez donc son avantage.
Dans la même idéé, si les mensualités de votre PTZ sont progressives, alors votre taux d’endettement devra pouvoir supporter ces mensualités sur toute la durée du rachat de crédit !

 

La garantie prise pour le prêt immobilier initial : l’hypothèque.
– Lorsqu’une banque a pris une seule hypothèque englobant le PTZ et le prêt immobilier principal : pour pouvoir émettre une nouvelle hypothèque sur le bien immobilier concerné (qui garantira le rachat de crédit sollicité),  vous devrez faire racheter ces 2 prêts. Vous perdrez l’avantage de votre prêt à taux zero.

– Si le prêt à taux zéro est adossé à une garantie hypothécaire de premier rang (on appelle le « rang » l’ordre d’ancienneté dans lequel une inscription d’hypothèque a été enregistrée sur un bien immobilier en garantie de remboursements de prêts qui sont toujours en cours. En pratique, la banque exige toujours une hypothèque de premier rang et sans concurrence. L’hypothèque de second rang ou de rang plus éloigné ne présente pas une garantie suffisante du remboursement de son prêt) : le prêt à taux zéro devra être compris dans l’opération de rachat de crédits, et deviendra donc un prêt à intérêts.

Si le PTZ n’est pas hypothéqué : vous pouvez proposer le rachat de votre crédit immobilier et de vos autres crédits sans tenir compte du prêt à taux zéro.
Attention : de nombreuses banques refusent de conserver le PTZ seul, dès lors que le prêt principal est racheté par une autre banque. Ne tenez pas compte de leurs arguments vous expliquant qu’ils sont dans l’impossibilité de le garder car en réalité, le prêt à taux zéro possède sa propre autonomie et aucune disposition réglementaire ne peut empêcher le remboursement en priorité du prêt principal.

 

Exclure ou inclure le PTZ de votre rachat de crédit ?


Dans tous les cas, rien ne vous contraint à intégrer un PTZ dans un rachat de crédit, comme la nouvelle banque n’a pas le droit de vous imposer de l’inclure.
Mais attention, rien ne l’oblige non plus à vous accorder le rachat de crédit demandé si vous n’y incluez pas le PTZ (que ce soit parce qu’il fait l’objet d’une hypothèque ou parce qu’il entraîne un dépassement de votre taux d’endettement autorisé) !
Tout est histoire de négociation, qui plus est avec des établissements financiers…

 

 Capital restant dûMensualités
Prêt immobilier110 321 €628 €
Prêt à taux zéro22 566 €35 €
Prêt moto11 099 €272 €
Crédit à la consommation1 281 €107 €
Total des prêts145 267 €1 042 €
Taux d'endettement
38 %

Capital restant dû des prêts rachetés122 701 €
Durée du nouveau prêt25 ans soit 300 mois
Taux d'intérêts (fixe) du nouveau prêt4,20 %
TAEG (assurance-emprunteur comprise) du nouveau prêt4,89 %
Mensualité (assurance comprise) du nouveau prêt732 €
Mensualité (assurance comprise) du nouveau prêt + Mensualité du PTZ767 €
Taux d'endettement après le rachat de crédit (en comprenant le PTZ)28 %

 

Exclure le PTZ de votre rachat de crédit et garder son avantage :


Il faut bien comprendre que le PTZ n’est pas transférable d’une banque à une autre. Autrement dit, il doit rester dans la banque avec qui vous aviez souscrit ce prêt. En effet, ce prêt est un “emprunt aidé” mis en place par l’état. A chaque fois qu’une banque accorde un PTZ, celle-ci reçoit une aide financière de l’Etat. Pour des raisons de praticité et de logistique, il serait très compliqué pour la nouvelle banque rachetant le PTZ de réclamer à la banque initiale le montant restant (au prorata du capital restant dû) de l’aide de l’état !

Le but d’un rachat de crédit est de faire en sorte qu’une autre banque que la vôtre rachète votre prêt immobilier principal ainsi que vos emprunts annexes (crédits à la consommation, crédit auto, crédit renouvelable…) à un taux inférieur à celui que vous aviez contracté à l’époque, et sans reprendre votre prêt à taux zéro. En d’autres termes, il est conseillé de ne pas prendre en compte le montant de son PTZ dans son projet de rachat de crédits : en le conservant dans la banque qui vous l’avait accordé, vous gardez l’avantage du taux à 0% sur ce prêt.

Les avantages du rachat de crédit lorsque l’on bénéficie d’un taux zéro : 
– Un crédit unique (et donc banque et interlocuteur unique) à un seul taux et sur la même durée, quels que soient le nombre de crédits rachetés.
– Diminution de votre taux d’endettement : pour emprunter ou épargner !
– La possibilité de garder votre prêt à taux zéro déjà souscrit (dans la banque qui vous l’a accordé)

Néanmoins, une difficulté peut survenir lors d’un rachat de crédit excluant votre PTZ de l’opération :
Le PTZ étant souvent souscrit dans la banque vous ayant accordé le prêt immobilier principal, il est logique qu’elle préfère que vous remboursiez en premier le PTZ (sur lequel elle n’a pas de marge). Bien évidemment, votre intérêt est de rembourser en priorité le prêt principal (sur lequel vous payez des intérêts).
La règle générale veut que :
– « S
auf demande expresse de l’emprunteur, le remboursement anticipé, total ou partiel, à l’initiative de l’emprunteur, du PTZ ne peut en aucun cas intervenir avant le remboursement total des autres prêts concourant au financement de l’opération gérés par un même établissement. »
– L’emprunteur peut, sur demande expresse, choisir la manière dont sera affecté son remboursement anticipé entre le PTZ et le prêt principal. Autrement dit, si vous faites racheter votre crédit principal mais pas votre PTZ, demandez par écrit à votre banque qu’elle affecte les sommes au remboursement de votre prêt principal, afin de réduire le coût de votre financement immobilier. Et surtout, conservez une copie de votre demande !

Conseil : n’oubliez pas de tenir compte des mensualités de votre PTZ (qui va continuer dans votre ancienne banque) dans le montant des mensualités du nouveau prêt et dans le calcul de votre taux d’endettement.

 

 

Inclure le PTZ de votre rachat de crédit et perdre son avantage


De manière très théorique, si une nouvelle banque, lors d’un rachat de crédit regroupant vos prêts en cours, rachetait aussi votre prêt à taux zéro, cela le transformerait automatiquement en prêt à intérêts, au même titre que n’importe quel autre prêt.

Dans la pratique, il est donc possible de faire racheter un PTZ en même temps que ses autres crédits, mais l’emprunteur devra renoncer à son taux zéro, qui sera remplacé par un nouveau prêt à intérêt.
En cette période de taux historiquement bas (1,68% en moyenne au 1er trimestre 2017), il arrive souvent qu’après calculs, des emprunteurs renoncent à leur prêt à taux zéro en l’intégrant dans l’opération de rachat de crédits, car cela est plus intéressant compte tenu de leurs projets !

Cette possibilité sera particulièrement intéressante pour les emprunteurs :
– Etant encore au début (premier tiers) du remboursement de leur crédit immobilier
– Obtenant une différence de taux conséquente entre leurs crédits initiaux et celui proposé par la nouvelle banque (au moins 1% dans le cadre d’un crédit immobilier)

Si la nouvelle banque accepte l’opération de rachat de crédits et si vous êtes prêt à faire l’impasse sur les conditions du taux zéro, voici les 2 points du nouveau prêt à examiner en priorité :
– Le nouveau taux d’intérêt proposé par l’établissement prêteur, qui doit être plus intéressant que le taux initial.
– La durée du prêt et le coût total du crédit par rapport à la majoration dûe à la perte du taux zéro sur une partie de votre emprunt.

Attention :
– Comme tout crédit immobilier, y compris les emprunts aidés et conventionnés, le PTZ peut faire l’objet d’un remboursement anticipé. Avant toute chose, vous devez donc vérifier ce qu’il est indiqué dans la clause de remboursement anticipé de votre contrat de PTZ . Cependant, sachez qu’aucune indemnité (IRA) ne peut vous être demandée par l’établissement de crédit.
– Il est conseillé de demander à votre nouvelle banque un lissage des mensualités du nouveau crédit afin que ce dernier prenne bien en compte les modalités et les différés de remboursement du PTZ.

2 réponses à “Rachat d’un prêt à taux zéro”

  1. FADONOUGBO Stanislas dit :

    est il possible de racheter un prêt déjà démarré à taux zéro concernant des travaux de panneaux solaire

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