Rachat de crédit et assurance de prêt immobilier

Rachat de crédit et assurance de prêt immobilier


Le rachat de crédit est une opération très intéressante actuellement, car les taux n’ont jamais été aussi bas. Cette opération financière peut se chiffrer en termes d’économies en dizaines de milliers d’euros sur le coût total de votre crédit immobilier.
Quitte à faire racheter votre crédit, il faut s’intéresser à l’assurance emprunteur : certes le changement de banque vous permet d’obtenir des taux d’intérêts plus intéressants, mais surtout c’est aussi l’occasion de profiter des bénéfices de la délégation d’assurance. En effet, l’assurance emprunteur peut représenter 30% du coût du crédit, alors profitez en pour changer d’assurance lorsque vous faites racheter votre crédit !

Pourquoi faire racheter son crédit


Le rachat d’un prêt immobilier est une opération financière négociée auprès d’un autre établissement financier que celui auprès de qui vous aviez souscrit votre prêt immobilier initial. Ainsi, cette opération consiste à vous désengager vis-à-vis de cette banque initiale (ou de ces banques initiales en cas de plusieurs prêts) : votre crédit (ou vos crédits) sera basculé dans une nouvelle banque prêteuse, après avoir négocié avec elle un taux d’intérêts inférieur au précédent. Faire un rachat de crédit, c’est donc tout d’abord alléger les échéances mensuelles de remboursement.
A savoir : lors d’un rachat de crédits, en vous réengageant envers une nouvelle banque, vous souscrirez à un taux d’intérêts plus bas que le taux (ou les taux) initialement contracté, mais vous allongerez la durée de votre prêt.

Le rachat de crédit a ses avantages et ses inconvénients, les deux principaux avantages étant :
– qu’il permet de regrouper l’ensemble de vos prêts (immobiliers, à la consommation) pour n’avoir plus qu’un seul et nouvel emprunt. Ce sera un tout nouveau contrat de prêt.
– de réduire ses mensualités : cela permet une meilleure gestion de son budget et de n’avoir plus qu’une seule mensualité à rembourser.
A savoir : avec certains établissements bancaires, vous pouvez rajouter à votre rachat de crédit le prêt d’une somme d’argent (trésorerie) pour un nouveau projet. Bien sûr, ce ne sera possible que si vous respectez le plafond de 33 % de taux d’endettement !

Le rachat de crédit permet donc de :

  • alléger votre mensualité : pour retrouver du pouvoir d’achat chaque mois ou une capacité d’emprunt.
  • gérer un seul prêt global : une seule mensualité donc un seul interlocuteur.
  • retrouver une capacité d’épargne : pour préparer le financement d’un projet par exemple.
  • réduire votre taux d’endettement : pour retrouver une solvabilité auprès des banques dans le but d’un nouvel emprunt.
  • sortir du surendettement : avant d’être fiché à la Banque De France.

 

Ne confondez pas le rachat de crédit et la renégociation de crédit
– Renégocier un crédit immobilier, c’est demander à son banquier, compte tenu de l’évolution à la baisse des taux d’intérêt bancaires, des conditions tarifaires et de remboursement plus favorables. Ainsi, l’opération consiste à faire baisser le taux d’intérêt de son prêt immobilier en cours, auprès du même établissement prêteur d’origine et ne nécessitera qu’un simple avenant à votre contrat de crédit immobilier.
Sachez que si vous faites une renégociation de crédit (si vous restez dans la même banque), il sera plus difficile de changer votre assurance de prêt au même moment, car votre banque va peut être accepter de baisser votre taux d’intérêt mais verra d’un mauvais œil le fait de toucher à l’assurance emprunteur. Dans ce cas, nous vous conseillons d’accepter l’offre de votre banque, puis de changer votre assurance emprunteur à date anniversaire, en bénéficiant de la loi Bourquin qui vous permet de résilier annuellement !
Sachez aussi que votre banque diminuera votre taux, mais elle ne vous proposera jamais les taux les plus bas du marché : elle n’a aucun intérêt à le faire, vous êtes déjà client !
– Les banques concurrentes, elles, se bousculeront pour vous proposer leurs meilleures offres de crédits immobiliers aux taux les plus bas afin de vous compter parmi leurs nouveaux clients. Ainsi, une banque peut tout à fait racheter votre crédit, ou vos crédits. Cela intervient souvent quand votre banque initiale ne vous a pas fait une proposition de renégociation assez intéressante.
– Alors, renégocier ou faire racheter son crédit ? Les deux solutions peuvent être intéressantes. Tout dépend de votre profil, des taux des prêts immobiliers et de l’éventuelle proposition de votre banque.

 

 

Le coût du rachat de crédit hors assurance emprunteur


Dans tous les cas, les frais de rachat de crédit (IRA, frais de dossier, frais de garantie) sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense en trésorerie.

Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) :
Même si vous aviez négociés en amont la suppression de ces IRA avec votre banque initiale (en cas de revente de votre bien ou d’un remboursement anticipé de votre crédit), vous devrez quand même leur payer ces indemnités car le cas d’un rachat de crédit immobilier par une banque concurrente est toujours exclu.
Le coût des IRA est relativement important : elles correspondent au total des 6 mois d’intérêts à suivre au moment de la demande de rachat immobilier, mais ne peuvent excéder 3% du capital restant dû. Autrement dit, si vous faites racheter votre crédit en septembre, les IRA s’élèveront à la somme des intérêts que vous auriez dû payer jusqu’en mars, mais sans jamais dépasser l’équivalent de 3% de votre capital restant à rembourser. Ces IRA sont redevables à votre banque initiale.

La garantie du prêt immobilier :
Un rachat de crédit, c’est un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie (et de nouveaux frais de garantie) pour couvrir votre emprunt.
Selon votre garantie initiale, les démarches sont différentes :

  • Si l’opération est garantie par une hypothèque (ou d’Inscription Privilège Prêteur Deniers), des frais de notaire sont appliqués pour la main-levée (environ 2 % du montant racheté). Il faudra ensuite prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie pour votre prêt immobilier.
  • Si votre garantie actuelle est une caution par un établissement qui se porte caution du remboursement du prêt (Crédit Logement par exemple), vous récupérerez 75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du crédit initial. Cette somme vous permettra de payer la nouvelle garantie à mettre en place.

Les frais de dossiers :
Les frais de dossier seront redevables à votre nouvelle banque qui vous propose le nouvel emprunt. Il faut compter environ 1 % du montant emprunté. Cependant, comme pour le taux d’intérêt, ils peuvent être négociés ! Vous pourrez réussir à obtenir une baisse, voire une exonération, selon la qualité de vos documents fournis pour le rachat de crédit, votre “profil emprunteur”, et l’établissement bancaire choisi.
Notez que les frais de dossier ne doivent être payés qu’en cas d’acceptation de votre demande de rachat. En cas de refus de votre demande de rachat, vous ne serez pas facturé.
Autrement dit, une simple étude auprès d’une banque ou d’un courtier ne peut entraîner le versement de frais de dossier. De même, si vous préférez contacter un courtier, souvenez vous que celui ci sera déjà rémunéré directement par ses banques partenaires.

A savoir : les IRA à payer à votre banque initiale sont relativement conséquentes. Ainsi, il faut bien calculer la somme des frais (en rajoutant les frais de la garantie et les frais de dossier) du rachat votre prêt : l’opération doit être financièrement intéressante après cette paiement de ces sommes. Utilisez notre simulateur de rachat de crédit immobilier pour voir si c’est intéressant pour vous !

 

 

Rachat de crédit et assurance emprunteur


L’assurance emprunteur, aussi appelée Assurance Décès Invalidité (ADI), assure à la banque le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur l’empêchant de le rembourser par lui même… Ainsi, c’est tout d’abord une protection pour l’emprunteur, ainsi que pour ses proches, qui lui permet de sécuriser son patrimoine. Mais c’est aussi et surtout une assurance, pour l’organisme prêteur, que l’emprunt sera remboursé même si l’emprunteur subit un problème de santé ou un accident.
Ce contrat d’assurance emprunteur est défini par différentes garanties (Décès, Incapacité, Invalidité, Perte d’emploi…) que l’emprunteur souscrit en partie ou en totalité pour protéger son achat immobilier.

Assurance-emprunteur obligatoire …
Légalement, l’assurance de crédit immobilier n’est pas une obligation. Cependant, dans les faits, elle est rendue obligatoire par les banques. En effet, les banques l’exigent systématiquement : il est très difficile pour le consommateur d’obtenir un prêt immobilier sans être couvert contre le risque de Décès ou d’Invalidité grâce à cette assurance emprunteur.
Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, l’emprunteur va contracter un nouvel emprunt regroupant l’ensemble de ses crédits en cours. Ainsi, tous ses anciens prêts disparaitront (et donc les assurances liées à ces derniers aussi). Donc, comme pour tout prêt immobilier, la nouvelle banque ayant racheté les anciens prêts et ayant accordé le nouveau prêt exigera de se couvrir : l’assurance emprunteur est donc nécessaire.

mais assurance-emprunteur unique !
Qui dit une seule mensualité de crédit dans une seule banque dit une seule assurance de prêt ! En effet, fini les cotisations d’assurances multiples versées à chaque contrat de prêt souscrits à l’époque ! Elles seront ramenées à une seule cotisation d’assurance mensuelle.
Sachez que m’ensemble des frais de votre rachat de crédit (IRA, frais de dossier, frais de garantie, mais aussi frais d’assurance…) sont ajoutés au capital à refinancer. Ainsi, il ne faudra pas prévoir de trésorerie en sus du rachat.
On a souvent tendance à sous-estimer l’impact financier de cette dépense obligatoire : en effet, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 1/3 du coût de votre crédit ! C’est le 2ème poste de coût le plus important, juste après les intérêts bancaires.
Faire racheter votre prêt est une bonne occasion pour souscrire une assurance emprunteur plus intéressante, et surtout à un coût moindre.

Rachat de crédit, réduire le coût de l’assurance de prêt


Le droit de choisir
Un rachat de crédit équivaut à éditer une nouvelle offre de prêt et à contracter un nouveau crédit immobilier.
Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, les établissements financiers exigeront la souscription d’une assurance emprunteur : en cas de problème de santé de l’emprunteur, c’est l’assureur qui prendra le relais dans le remboursement des mensualités.
Vous bénéficiez ainsi des dispositions de la loi Lagarde, qui vous offre la possibilité de contracter une assurance autre que celle proposée par la nouvelle banque. Autrement dit, lors d’un rachat de crédit, vous avez la possibilité de profiter du changement de banque pour mettre en place une délégation d’assurance prêt immobilier. C’est un avantage très intéressant car la délégation d’assurance prêt immobilier permet en moyenne de diviser par deux vos cotisations d’assurance.

Sachez que le coût de votre nouvelle assurance sera toujours largement inférieur à celui de la somme des coûts de vos anciennes assurances, surtout si vous passez par une délégation d’assurance au lieu de prendre l’assurance que vous proposera la banque !

Depuis la loi Lagarde, la banque ne peut refuser ou changer le taux d’intérêt qu’elle vous a proposé, ni non plus modifier les conditions qu’elle vous avait déjà octroyées.
La banque ne peut vous refuser l’assurance de crédit immobilier choisie si vous présentez un contrat aux garanties équivalentes à celles du contrat d’assurance de votre nouvelle banque.

Choisir une délégation d’assurance plutôt que l’assurance « groupe » de la banque
La banque rachetant votre crédit vous proposera automatiquement son assurance « groupe ». Mais vous pouvez, pour payer moins cher tout en étant aussi bien couvert, choisir une délégation d’assurances proposé par une assurance externe aux groupes bancaires.
En effet, la banque n’a plus le droit, depuis la loi Lagarde de 2010, de refuser le contrat d’un assureur indépendant si ce dernier offre un niveau de garanties équivalent à celui de son contrat « groupe ».
Ainsi, ne vous arrêtez pas à l’offre de votre banque qui vous proposera son assurance « groupe »: la délégation d’assurance (entre 0,07% et 0,14%) permet de bénéficier de tarifs bien plus intéressants que les contrats groupes (entre 0,40% et 0,60%), tout en étant aussi bien assuré.

  • Les contrats d’assurance bancaires : ce sont des assurances d’emprunt immobilier qui sont souscrites par l’établissement de crédit pour les emprunteurs qui acceptent de contracter, souvent parce que ces derniers n’ont pas entamé de démarche de comparaison ni de négociation auprès d’autres d’assureurs. Les tarifs de ces contrats bancaires sont établis à partir de la moyenne des risques de tous les assurés. Ce type de contrat ayant été négociée en amont par votre banque avec un assureur, le montage n’a pas été réalisé en fonction de votre dossier ou de vos attentes, mais pour tous les clients de la banque, et il se peut qu’elle contienne des garanties qui ne vous seront pas nécessaires, en plus d’être plus chère.
    Ainsi, si vous ne fumez pas et que vous ne pratiquez pas d’activité ou de profession considérée comme « à risque », il est sans doute beaucoup plus intéressant pour vous de souscrire à un contrat individuel et de bénéficier d’une prime d’assurance plus faible.
  • Les contrats individuels (ou externes) en délégation d’assurance : ce sont des assurances proposées par des assureurs spécialisés (AxaAprilMAAF..). Ils sont plus spécifiques à votre profil et peuvent considérablement diminuer le coût de votre assurance de crédit immobilier. C’est une très bonne solution car cela vous permet de réduire en moyenne de plus d’un tiers le coût des cotisations d’assurance, avec des contrats offrant des garanties similaires ou meilleures.
 Taux de l'assuranceMensualitésCoût total sur 20 ans (240 mois)
Assurance de la banque0,36%75 €18 000 €
Assurance externe à la banque (délégation d'assurance)0,12 %25 €6 000 €

Rachat de crédit, mise en place d’une délégation d’assurance


D’une manière générale, la mise en place du rachat de crédit (entre la première étape et la dernière) prendra environ deux mois.

Etapes pour mettre en place une délégation d’assurance au moment du rachat de crédit

  • Contactez des banques. Vous aurez à fournir des pièces justificatives et des informations afin d’établir votre solvabilité.
  • Une fois la banque choisie, elle vous interrogera sur votre choix de garantie de prêt immobilier (hypothèque ou caution) et sur votre choix d’assurance de prêt immobilier (notez qu’avec un rachat de crédits, la banque remboursera votre premier prêt, donc votre (vos) ancienne(s) assurance emprunteur devient caduque : vous devez en prendre une nouvelle)
  • Soumettez à la banque le devis d’assurance emprunteur choisi et ses conditions générales afin qu’elle valide l’équivalence des garanties.
  • Dès la confirmation de la banque, adhérez au contrat d’assurance en suivant les formalités administratives et médicales (questionnaire de santé) requises par l’assureur.
  • Envoyez à la banque votre nouvelle attestation d’assurance (« la délégation de bénéfice »).
  • Cette attestation d’assurance sera intégrée dans votre offre de rachat de crédit. Une fois l’offre de rachat de prêt signée, la banque qui détient votre nouveau crédit se chargera de rembourser tous les anciens crédits existants.
  • Vous commencerez à verser vos mensualités de prêt et d’assurance à la date fixée dans le contrat.

 

Etapes pour mettre en place une délégation d’assurance en cours de rachat de crédit

1) Si vous avez acheté il y a moins d’un an : avec la loi Hamon, vous avez 1 an à compter de la signature de l’offre de rachat de prêt pour changer votre contrat d’assurance emprunteur. C’est facile et sans frais.

  • Soumettez à la banque le devis et les conditions générales du contrat d’assurance que vous avez choisi afin qu’elle valide l’équivalence des garanties.
  • Dès la confirmation de la banque, adhérez au contrat d’assurance en suivant les formalités administratives et médicales.
  • Envoyez à la banque l’attestation d’assurance (« la délégation de bénéfice »).
  • Cette attestation d’assurance sera intégrée dans votre contrat de rachat de crédit, sous la forme d’un avenant.
  • Vous reprendrez vos nouvelles mensualités d’assurance à la date fixée dans votre contrat d’assurance.

2) Si vous avez acheté depuis plus d’un an : la loi Bourquin vous permet de changer d’assurance emprunteur chaque année à date anniversaire (donc la date de la signature de votre offre de rachat de crédit). Vous devrez respecter un préavis de 2 mois, mais la démarche est sans frais.

  • Au moins 2 mois avant votre date anniversaire, soumettez à la banque le devis et les conditions générales du contrat d’assurance que vous avez choisi afin qu’elle valide l’équivalence des garanties.
  • Dès la confirmation de la banque, adhérez au contrat d’assurance en suivant les formalités administratives et médicales.
  • Envoyez à la banque l’attestation d’assurance (« la délégation de bénéfice »).
  • Cette attestation d’assurance sera intégrée dans votre contrat de rachat de crédit, sous la forme d’un avenant.
  • Vous reprendrez vos nouvelles mensualités d’assurance à la date fixée dans votre contrat d’assurance.

 

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Rachat de crédit et risques, quelle assurance de prêt ?


Lors d’un rachat de crédit, faire appel à un courtier en assurance de prêt représente plusieurs avantages. Ce dernier est l’intermédiaire entre l’emprunteur et ses banques partenaires. Grâce à sa connaissance du crédit et de l’assurance, ce professionnel vous aidera à trouver le meilleur taux et les meilleures conditions en adéquation avec vos besoins et à votre projet.  Le gain de temps sera considérable : il peut être fastidieux et long de monter un dossier de rachat de prêts, et encore plus de souscrire une assurance emprunteur si l’on présente ce qu’on appelle des « risques aggravés« , qui sont synonymes de surprimes et d’exclusions.
Passer par un courtier n’est sûrement pas une obligation, mais fortement recommandé, et ce, pour faciliter l’obtention d’une assurance emprunteur lors d’un rachat de crédit.

A cause de risques de santé
L’assurance emprunteur étant une couverture pour l’établissement bancaire, les risques de santé donnent lieu à des exclusions de garanties, à des surprimes, voire à des refus d’assurance. La convention AERAS donne à toutes personnes malades et handicapés un meilleur accès à l’ assurance emprunteur. Pour les crédits immobiliers liés à l’acquisition d’une résidence principale, cette convention prévoit un mécanisme de prise en charge des surprimes pour les personnes à revenus modestes. A noter que l’éligibilité à ce dispositif dépend du nombre de parts et des revenus nets du foyer fiscal.
Conseil Réassurez-moi : si vous avez eu une proposition avec surprime d’assurance de prêt (en cas de risque aggravé), vous pouvez comparer votre contrat avec d’autres offres car les assureurs ont des grilles de tarification très différentes.

A cause d’un métier ou d’un sport à risques
Lors de votre souscription à l’assurance de prêt immobilier, les risques seront évalués, y compris ceux concernant votre profession. Il sera étudié votre probabilité à être sujet à des arrêts de travail, à avoir un accident grave …Ainsi, une personne qui travaille devant un ordinateur tous les jours a très peu de risque d’avoir un accident qui le mènerait à ne plus pouvoir régler ses mensualités, tandis qu’une personne travaillant en hauteur ou manipulant des substances dangereuses par exemple, est davantage exposée à ce risque. Il en sera de même pour la pratique d’un ou de plusieurs sports à risques.
Considérés comme à risques par les assureurs, ces sports et ces métiers à risques entraîneront des conditions particulières avec des couvertures supplémentaires qui ont un coût.
Conseil Réassurez-moi : nous avons eu vocation à nous spécialiser dans l’assurance emprunteur pour les métiers et sports risqués : notre plateforme vous permet de pouvoir trouver le contrat le plus avantageux en fonction de votre profil.

A cause d’une situation de surendettement
Alléger les mensualités et diminuer le coût des dettes en cours, c’est ce que l’on souhaite réaliser à travers la souscription d’un rachat de crédit. Or, pour une personne menacée par le surendettement ou le fichage bancaire suite à de nombreux imprévus, il est parfois difficile de pouvoir fournir les pièces justificatives requises à l’étude de sa requête. Le courtier vous aidera dans ces démarches. Pour les personnes déjà en situation de surendettement, il peut être difficile d’obtenir un rachat, ou une restructuration de crédits.
Conseil Réassurez-moi : les emprunteurs en situation de surendettement peuvent demander l’expertise du courtier pour maximiser leurs chances de réussir à faire accepter leur demande. Ce professionnel du crédit va contacter les établissements prêteurs et banques de son réseau en mettant bien en avant les points positifs du dossier et en justifiant et défendant autant que possible les points négatifs.

 

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