Quelle SCPI choisir en 2019 ?

Quelle SCPI choisir en 2019 ?

Le 15/01/2019

Quarante ans après leur lancement, les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) – la pierre papier – à la fois rentables et, aujourd’hui, relativement sûres, tiennent toujours la corde parmi les placements à privilégier en temps de crise. Attention toutefois. Il s’agit d’un placement à long terme et, comme tout investissement immobilier, à choisir avec soin.

SCPI

« Depuis dix ans, les SCPI génèrent un rendement moyen bien supérieur à celui des obligations d’État, les 0AT dix ans », renchérit Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier). Et sur la période 1999-2009, nos calculs montrent qu’avec une rentabilité moyenne de + 10,73 %, les SCPI restent loin devant les sicav obligataires (+ 4,11 % sur cette même durée), le livret A (+ 2,67 %) ou les actions (- 0,53 %). »

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Créées par une loi du 31 décembre 1970, aujourd’hui modifiée et fondue dans les articles L 214-50 à L 214-84 du code monétaire et financier, les SCPI constituent une forme originale de placement collectif. Gérées par des structures spécialisées (filiales, pour la plupart d’entre elles, de groupes bancaires ou d’assurances), ces sociétés civiles font appel à l’épargne des particuliers pour acheter, afin de les louer, des immeubles de bureaux et d’habitation, des locaux d’activité et des commerces.
En acquérant des parts de ces sociétés (moyennant toutefois un ticket d’entrée de quelques milliers d’euros), vous devenez, de fait, propriétaire d’une fraction d’un capital immobilier locatif diversifié où la prise de risque est mutualisée.
En contrepartie de votre investissement, vous toucherez un revenu régulier, imposé au même titre que les autres revenus fonciers (voir plus loin). « La détention de parts de SCPI permet à l’épargnant de s’exonérer des tâches fastidieuses qui incombent aux propriétaires bailleurs, comme la sélection des locataires, la gestion administrative et fiscale de la propriété, son entretien, etc. », résume Serge Blanc, secrétaire général de l’APPSCPI, Association des porteurs de parts de SCPI et autres supports collectifs de placement immobilier.
Mais, si vous ne les réalisez pas vous-même, ces opérations, déléguées à la société de gestion, vous seront alors facturées sous forme de frais de gestion annuels, de l’ordre de 10 %, et dont seront amputés les revenus versés.

Profitez du faible taux du crédit

Achetez vos parts à crédit, c’est ce que conseille aujourd’hui la plupart des professionnels. Dans la mesure où les intérêts sont déductibles des loyers versés par la SCPI, les acquéreurs doivent profiter d’une équation qui leur est favorable, à savoir des taux de crédit de l’ordre de 2,20 % sur quinze à vingt ans, hors assurance. Attention toutefois. Ce type d’opération exige une maitrise de votre niveau global d’endettement, et la certitude de garder vos parts de SCPI suffisamment longtemps.

Choisissez vos parts, comme votre logement !

Mais attention, poursuit Serge Blanc, « À aucun moment l’épargnant tenté par une SCPI ne doit perdre de vue qu’il s’agit d’un investissement immobilier avec ses avantages et ses inconvénients. Les SCPI doivent en effet être souscrites pour ce qu’elles sont. À savoir des placements de long terme (mieux vaut tabler sur une détention minimale de dix ans), générateurs de revenus réguliers, qui, pour se valoriser dans le temps, doivent être sélectionnés avec soin, sur la base d’une règle d’or que Serge Blanc résume en souriant à « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! ».
Vous devez aussi bien garder à l’esprit que les parts de SCPI, quoique revendables, sont peu liquides. Et que les frais de transactions y sont très élevés (voir plus loin).
Des dizaines de milliers d’adhérents de SCPI l’ont appris à leurs dépens lorsque, au début des années quatre-vingt-dix, ils ont vu la valeur de leurs parts fondre comme neige au soleil : entre 1992 et 1998, l’indice moyen de la valeur des parts de SCPI a dévissé de 1 171 à… 567.

Depuis, le marché s’est assaini et surtout assoupli avec la création officielle, en 2001, d’un marché secondaire de revente des parts. Il n’empêche. « De même qu’il ne viendrait à personne l’idée d’acheter un appartement ou un magasin en quelques minutes sur un coup de tête, l’acquisition de parts de SCPI exige prudence, circonspection et réflexion », insiste Serge Blanc. Une démarche qui suppose de se poser au moins quatre questions.

1. Quel type de SCPI choisir ?

« Non seulement l’offre est large, mais elle est très hétéroclite », remarque Serge Blanc : fin 2009, le marché comptait 134 SCPI gérées par une vingtaine de groupes différents, représentant une capitalisation globale de 18,95 milliards d’euros. On trouve en effet des SCPI plus ou moins anciennes (de un an à plus de trente ans d’existence) et de toutes natures, certaines, propriétaires d’une dizaine de logements, d’autres de plusieurs centaines d’immeubles commerciaux. Faire le bon choix n’est donc pas évident.« Mieux vaut panacher son placement entre plusieurs SCPI de différentes sociétés de gestion », poursuit Serge Blanc. Mais encore faut-il pouvoir distinguer les différents types de SCPI. Schématiquement, les sociétés civiles de placement immobilier se divisent en trois groupes.

Les SCPI de rendement

Préférez les « murs de boutique »
Ce sont les plus répandues. Elles ont pour objectif de servir un revenu régulier à leurs adhérents et s’appuient pour cela sur un patrimoine diversifié.
Le marché se répartit entre ce que l’on appelle les SCPI classiques diversifiées (investies en bureaux, locaux commerciaux et locaux d’activité), les SCPI murs de boutique (constituées pour l’essentiel de magasins situés en rez-de-chaussée d’immeubles en centre-ville), les SCPI régionales (propriétaires de locaux d’activité concentrés dans une région géographique spécifique) et plus rarement internationales (on en compte une poignée sur le marché).
Pour réduire le risque locatif, mieux vaut en général choisir une SCPI de bonne taille, au patrimoine équilibré, qui bénéficie d’un taux d’occupation élevé (d’au moins 95 %). L’investissement en SCPI « murs de boutique » constitue également souvent un gage de stabilité, les commerces ayant tendance à mieux résister aux aléas conjoncturels que les locaux d’entreprise.
S’il s’agit d’une SCPI à capital fixe (voir plus loin), vous devez vous assurer de la fluidité de son marché secondaire en vous renseignant par exemple sur le volume de parts en attente.

Les SCPI fiscales

Des avantages souvent illusoires
Elles permettent d’investir dans des logements qui profitent des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif (Méhaignerie, Malraux, Quilès, Besson, Robien et Scellier pour le dernier en date). Ces SCPI exigent de la prudence. La déduction fiscale qu’elles offrent ne doit pas vous aveugler.
Moins rentables que les SCPI diversifiées (rendement de l’ordre de 3 à 4 %), elles pâtissent de sérieuses décotes à la revente (40-50 %) car l’avantage fiscal n’est pas transmissible. Et il n’est pas rare que les programmes immobiliers, vendus pour leur seul levier fiscal, soient de piètre qualité.
Méfiez-vous des arguments qu’avancent les banques pour les placer. Un épargnant qui, conseillé par la Banque postale, avait choisi d’investir la totalité d’un héritage dans des SCPI fiscales, s’est ainsi retrouvé dans une situation financière dramatique lorsque, confronté à un besoin urgent de liquidités, il s’est rendu compte qu’il ne pouvait revendre qu’à perte.

Les SCPI de plus-values

À éviter
Elles sont devenues très rares. Leur patrimoine immobilier est constitué de locaux à fort potentiel de valorisation (logements loi 48, par exemple). Leurs loyers peu élevés ne suffisant pas à couvrir les charges, on parle de SCPI à coupon zéro.

2. À qui s’adresser ?

Le marché des SCPI est aujourd’hui dominé par des filiales de groupes bancaires ou d’assurances qu’il s’agisse, pour ne citer qu’eux, du Crédit mutuel Nord Europe(UFG-LFP), de BNP Paribas, du Crédit agricole (Amundi), d’Allianz (Immovalor), des Caisses d’épargne et de la Banque postale (Ciloger) ou encore d’HSBC. À leurs côtés, on trouve plusieurs sociétés spécialisées dans la gestion immobilière depuis des décennies comme Sofidy, Foncia, Perial, UFFI, le cabinet Voisin, Fiducial ou encore l’Unofi (Union notariale financière, liée, comme son nom l’indique, aux notaires).
Tous ces acteurs bénéficient d’une compétence reconnue sur le marché mais tous ne poursuivent pas forcément le même objectif, à savoir, théoriquement, gérer au mieux leur patrimoine pour le compte des associés individuels de la SCPI.
« Méfiez-vous notamment des SCPI dont l’assemblée générale est présidée par un institutionnel plutôt que par un associé non gérant », indique Serge Blanc. L’ancienneté de la présence du gestionnaire sur le marché est également souvent un bon indicateur de fiabilité.

3. Comment s’informer ?

On ne souscrit pas à une SCPI comme on ouvre un livret A. Cela exige de prendre le temps de se renseigner sur la viabilité de la société, sa capacité de résistance, mais aussi sa déontologie.
Plusieurs documents, obligatoirement mis à la disposition des futurs souscripteurs, doivent pouvoir vous aider dans votre sélection, parmi lesquels on peut citer en premier lieu le rapport annuel de la société (il permet notamment de repérer le poids des institutionnels au sein de la SCPI et de son conseil de surveillance), ou les bulletins trimestriels d’informations émis par la société.
Vérifiez notamment, à cette occasion, que la SCPI n’a pas fait l’objet d’une condamnation récente en justice (le rapport annuel doit l’indiquer), c’est en général plutôt bon signe !

4. Sur quels critères les évaluer

On distingue trois principaux indices de rendement capables de vous éclairer sur la rentabilité de votre placement, sachant que les performances passées ne préjugent pas forcément des performances futures.

Le rendement annuel de la SCPI
C’est le plus fréquemment mis en avant (+ 6,05 % en moyenne en 2009 pour les SCPI diversifiées). Ce taux mesure les revenus perçus par les associés, après frais de gestion, rapportés au prix moyen des parts (pondéré par la capitalisation) de l’année n-1. Si le rapport se fait avec le prix des parts de l’année n (et non pas n-1), on parle de rendement instantané (+ 5,75 % en 2009). Mieux vaut toujours regarder les deux.
Le rendement global
Il intègre au rendement annuel l’évolution du prix des parts sur la même année (6,05 % + 5,21 % en 2009, soit + 11,26 %). Il permet d’apprécier la dynamique du marché.
Le taux de rentabilité interne (TRI)
C’est le rapport entre les rendements annualisés sur cinq, dix, quinze voire vingt ans, et la valorisation du prix des parts sur la même période (le TRI dix ans moyen des SCPI diversifiées était par exemple de + 11,49 % fin 2009, et le TRI quinze ans de + 6,01 %).

 

La pierre papier

Lexique

Capitalisation : elle correspond au nombre de parts, multiplié par le dernier prix de marché (dernier prix de souscription ou d’exécution de l’année). À défaut, on peut prendre le prix moyen sur le marché secondaire ou, en l’absence de marché des parts, la dernière valeur de réalisation publiée.
Collecte brute : c’est la somme des émissions (créations de nouvelles parts correspondant à des augmentations de capital) et des achats de parts sur le marché secondaire. Elle mesure l’ensemble des flux de capitaux, qu’ils proviennent d’augmentations de capital ou de transactions sur le marché secondaire.
Collecte nette : c’est la somme des émissions de parts (création de nouvelles parts correspondant à des augmentations de capital) diminuée, pour les SCPI à capital variable, des retraits non compensés par des souscriptions (destruction de parts).
Marché primaire : c’est le marché de la souscription. L’associé peut souscrire au capital d’une SCPI :
– au moment d’une augmentation de capital (pour les SCPI à capital fixe) ;
– à tout moment (pour les SCPI à capital variable).
Marché secondaire : c’est l’ensemble des échanges de parts (et, pour les SCPI à capital variable, des souscriptions compensant des retraits).
Parts en attente de cession : parts ayant fait l’objet d’un ordre de vente, mais dont la transaction n’a pas eu lieu faute d’acheteur au prix demandé.
Retraits non compensés : il s’agit, pour les SCPI à capital variable, d’un cas où la cession de parts au sein de la SCPI n’a pas été compensée par une souscription de même volume.
En d’autres termes, il n’y a pas eu de flux entrants suffisants pour compenser les flux sortants, ce qui peut poser un problème de liquidité à la SCPI.
SCPI à capital fixe : le montant du capital social de la SCPI est figé. Il est intégralement placé auprès du public sur le marché primaire et ce n’est qu’à l’occasion d’une augmentation de capital que de nouvelles souscriptions peuvent avoir lieu. Les mouvements de revente-achat ne peuvent donc se faire que sur le marché secondaire.
SCPI à capital variable : le capital évolue au gré des souscriptions. Dans ce cas il n’existe pas à proprement parler de marché secondaire. Le souscripteur achète les nouvelles parts émises par la société et lorsqu’il souhaite les vendre, il les « restitue » (on parle de retraits) à la SCPI qui les rembourse à leur valeur d’expertise.

Faites le « TRI »

Pour bien juger le rendement potentiel de la SCPI à laquelle vous envisagez d’adhérer, vous devez prendre en considération l’ensemble de ces indicateurs. En effet, si, d’une année à l’autre, le prix des parts s’est effondré, un très bon taux de rendement annuel ne signifiera pas forcément grand chose. En règle générale, les professionnels conseillent de se référer au taux de rentabilité interne (TRI). Mais, là aussi, les interprétations peuvent être faussées par l’ancienneté de la SCPI, et le fait qu’elle ait, ou non, traversé des crises immobilières.
« Toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne, rappelle Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy. Il n’est pas rare, en période de crise, de voir le prix des parts, fixé par l’offre et la demande sur le marché secondaire, subir des corrections importantes de 10, 20, 30 %, voire plus. Cela fut le cas au sortir de la crise 1991-1998 pour un certain nombre de SCPI, qui ont abordé le nouveau cycle haussier avec un prix de part très largement corrigé à la baisse. Résultat, et c’est mathématiquement logique, les SCPI qui ont le plus décoté lors de la précédente crise sont celles qui aujourd’hui affichent les TRI sur dix ans (1998-2008) les plus élevés. À l’inverse, les TRI sur quinze ou vingt ans de ces SCPI sont les plus faibles ».
Dans une perspective de détention longue, l’investisseur en SCPI aura donc plutôt intérêt à privilégier des SCPI aux performances régulières qui, crise ou pas crise, l’enrichiront plus certainement à long terme. « Pour détecter ces oiseaux rares, ajoute Jean-Marc Peter, l’indicateur de performance le plus pertinent est le TRI sur une très longue période, de quinze ou vingt ans. Il coiffe les cycles haussiers et baissiers et permet, en conséquence, d’identifier à coup sûr les performances intrinsèques d’une SCPI. ». Pour d’autres professionnels, le TRI cinq ans mérite également l’attention, dans la mesure où il permet d’apprécier le dynamisme de la société de gestion.

N’oubliez pas les frais

Ils sont de deux sortes :
– une commission de gestion annuelle
C’est la plus simple à comprendre. Prélevée chaque année par la société en contrepartie de la gestion courante des immeubles qui constituent l’actif de la SCPI, ces frais de gestion sont, pour le particulier, de l’ordre de 10 % hors taxe (la TVA étant récupérée par la SCPI, son impact pour le porteur de parts est neutre). À titre de comparaison, ils correspondent à des frais de gestion d’environ 0,8 %, prélevés sur une sicav ou un FCP classiques. En effet, les 10 % sont ponctionnés sur les loyers de la SCPI, lesquels représentent en moyenne 8 % de sa valeur en capital ;
– les commissions de souscription
Cette ponction n’est pas la même selon que l’on achète des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire ou que l’on achète des parts de SCPI à capital variable (voir lexique).
Dans le premier cas (SCPI à capital fixe), l’acheteur, qui aura en face de lui un vendeur, paiera sur la valeur de cession de la part une commission fixe d’intervention, prélevée par la société de gestion, d’environ 4,5 %, majorée d’un droit d’enregistrement fixe de 5 % (dû à l’État), soit un minimum de 9,5 % supplémentaire.
Une part cédée au prix de 1 000 € sera acquise à 1 097,25 € car majorée de 45 € de commission d’intervention (4,5 % de 1 000 €) et de 52,25 € de droit d’enregistrement (5 % de 1 045 €).
Si la SCPI est à capital variable, vous devez considérer que, sur la valeur des parts que vous acquerrez, 10 % sont dus à la SCPI au titre de cette souscription (couverture des frais de distribution et d’investissement de la société). Si vous achetez une part de 1 000 €, la valeur effective de votre capital est de 900 €. Et c’est sur cette valeur que se fera la revente éventuelle de vos parts qui, dans le cas d’une SCPI à capital variable, correspond à une reprise de parts par la SCPI. En revanche, tout se passant au sein de la SCPI, il n’y a pas de droit d’enregistrement de 5 % dû à l’État au titre de la cession à un tiers d’un instrument financier.

Ni les impôts !

Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi qu’une notice explicative pour remplir leur déclaration fiscale. Les formalités déclaratives sont donc considérablement simplifiées. Un plus appréciable car les conditions d’imposition sont loin d’être simples.
L’essentiel du revenu imposable correspond aux loyers encaissés par la SCPI, diminués des charges qu’elle a effectivement payées au cours de l’exercice. Ces revenus fonciers relèvent soit du régime réel, soit du micro-foncier. Ce dernier est applicable aux contribuables déclarant moins de 15 000 € de revenus bruts fonciers. Le revenu brut foncier est alors directement déclaré à la ligne BE (rubrique Revenus fonciers) de la déclaration d’ensemble de revenus n° 2042 et, pour le calcul de l’impôt, l’administration pratique un abattement de 30 %.
Par ailleurs, une petite partie du revenu de la SCPI provient des intérêts issus du placement de sa trésorerie courante. Ils sont, en tant que tels, soumis au prélèvement libératoire forfaitaire classique (30,10 %, prélèvements sociaux compris en 2010) ou à l’impôt sur le revenu.
Côté plus-values, le porteur ne sera soumis à l’imposition en vigueur que s’il y a revente avant quinze ans. Dans ce cas, si le produit de la revente provient d’une plus-value réalisée par la SCPI à l’occasion par exemple de cession d’un immeuble, le poids de l’impôt payé au titre de la plus-value sera partagé par l’ensemble des sociétaires. Si la plus-value est générée à l’occasion d’une cession individuelle de parts revendue plus chère qu’elle n’a été achetée, le vendeur paiera à titre individuel l’impôt dû.

 

Le rôle du conseil de surveillance

Lorsque vous souscrivez des parts de SCPI, vous devenez en quelque sorte « membre d’une grande copropriété, à la vie de laquelle il est associé et auprès de laquelle il est représenté par une sorte de parlement, le conseil de surveillance », explique-t-on à l’APPSCPI.
Composé d’au moins sept associés désignés par l’Assemblée générale ordinaire et régulièrement renouvelé, ce Conseil a pour mission d’assister la société de gestion (article L 214-70 du code monétaire et financier).
Il ne participe pas directement à la gestion de la SCPI. En revanche, il peut, à tout moment, opérer les vérifications et contrôles qu’il estime nécessaires. « C’est un rouage essentiel de la transmission d’informations aux associés, à condition toutefois qu’il ne soit pas tombé sous la coupe des investisseurs institutionnels qui, au fil des ans, ont pris une place prépondérante dans les conseils de surveillance », note Serge Blanc. Chaque année, l’APPSCPI pointe du doigt des cas où les représentants des banques et des assureurs sont plus nombreux que les porteurs individuels.

Mais où sont passés les OPCI ?

Annoncés il y quatre ans comme une nouvelle génération de placements immobiliers censés supplanter les SCPI, les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), auraient-ils fait « pschiiit » ?
Pour l’heure, la plupart des agréments (une grosse vingtaine) ont été attribués à des OPCI dédiés aux investisseurs institutionnels, assortis de ticket d’entrée de l’ordre de plusieurs centaines de milliers d’euros pour certains d’entre eux.
À l’inverse, les OPCI « grand public » se comptent sur les doigts d’une main : deux, promus par Ciloger, filiale de La Banque postale et des Caisses d’épargne,un, lancé par Natixis et un autre par UFG LFP). S’inspirant du fonctionnement des Opcvm (sicav et Fcp), les OPCI sont pourtant séduisants dans le principe.
Susceptibles de prendre, selon les cas, la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV) ou d’un fonds de placement immobilier (FPI), ils constituent un compromis entre la pierre et le financier : ils ne peuvent détenir plus de 90 % d’actifs immobiliers (avec un minimum fixé à 51 % pour la SPPICV et à 60 % pour le FPI) et conservent toujours 10 % de leur portefeuille sous forme de liquidités.
Moins rigides que les SCPI, les parts d’OPCI peuvent ainsi être échangées à tout moment, moyennant un prix reflétant la valeur du patrimoine immobilier de l’OPCI, régulièrement expertisé.
Quant à la fiscalité des revenus, elle dépend de la forme juridique du support : régime des revenus fonciers, s’il s’agit d’un fonds commun, régime des revenus mobiliers, pour les sociétés à capital variable.

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