Prêt immobilier : quelles clauses négocier pour les remboursements anticipés ?

Prêt immobilier : quelles clauses négocier pour les remboursements anticipés ?

Le 08/06/2017

Il n’est pas toujours facile de rembourser une mensualité de crédit en cas d’imprévus financiers ou, au pire des cas, par manque de fonds. Il existe différents moyens de s’acquitter partiellement ou intégralement d’une dette en ayant recours aux remboursements anticipés. Ce type de remboursement par anticipation peut être utilisé en cas de rachat de crédit, de vente du bien ou en cas de disponibilité d’un capital.

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Qu’est ce que le remboursement anticipé ?


Un remboursement anticipé est une procédure qui vise à verser une somme pour s’acquitter d’une partie ou de la totalité d’un emprunt en cours de remboursement. Ce remboursement, s’il est partiel, permet d’alléger les mensualités restantes d’un prêt.
Un remboursement anticipé total correspond au règlement du capital restant à payer avant l’échéance prévue du crédit.

Comment en profiter ? Quel rôle tiennent le créancier et l’emprunteur dans cadre du prêt immobilier ?

Les frais d’un remboursement anticipé sont minutieusement encadrés par la loi : les banques ne peuvent interdire un remboursement anticipé quelle que soit la somme que l’emprunteur souhaite régler.
Dans la plupart des cas, des frais sont demandés par votre banque (les IRA : indemnités de remboursement anticipé) et correspondent à son « manque à gagner » quant aux intérêts de l’emprunt qui ne vont pas être perçus. Ils sont fixés préalablement lors de la signature du contrat d’emprunt.

Après le remboursement anticipé total du prêt, l’assurance crédit immobilier qui y est liée est également clôturée.
A contrario, s’il reste encore une partie de l’emprunt à rembourser, négocier un taux d’assurance emprunteur dégressif vous permettra d’alléger encore plus les mensualités générales. N’oubliez pas que vous pouvez choisir votre assureur, que ce soit au début ou en cours de crédit : la délégation d’assurance reste le meilleur moyen de réaliser des économies tout en étant au moins aussi bien couvert qu’avec le contrat d’assurance emprunteur proposé par votre banque.

Le remboursement anticipé d’un prêt à la consommation


Ce type de remboursement est régi par la loi mentionnée dans l’article L311-29 du code de la consommation.
Dans le cas présent, le débiteur peut rembourser, selon ses envies, par anticipation et sans compensation, la totalité ou seulement une partie du crédit qui lui a été attribué.
Dans certaines situations, le prêteur peut s’opposer au remboursement partiel si le paiement est inférieur au montant fixé par le décret, soit une somme inférieure ou égale à trois fois le montant de la tranche suivante du remboursement. La limite est également réglementée par l’article D311-10. Pour que la transaction puisse être enregistrée, le montant minimal doit être inscrit dans le contrat du prêt immobilier.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier


Si vous avez l’opportunité de faire le remboursement anticipé d’un prêt immobilier, les conditions sont également fixées par le code de la consommation, via le décret L312-21 et R312-2. D’après la loi, l’indemnité exigée par le prêteur ne doit pas excéder 6 mensualités des sommes qui sont remboursés. Explicitement, l’indemnité ne doit pas dépasser les 3% du capital qui reste à payer avant le remboursement anticipé.
Toutefois, le contrat peut interdire ce type remboursement si la somme est inférieure ou égale à 10% du montant restant-dû. 

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