Caution bancaire et prêt immobilier

Prêt immobilier – Caution bancaire

Le 10/03/2016

En une décennie, les établissements de crédit français ont réussi à transformer les garanties souscrites par les emprunteurs immobiliers en source de revenus conséquents. Un travail de ­professionnel, réalisé dans la discrétion.

Caution bancaire

Simple, parfaitement légale et quasiment indolore pour le client. La méthode mise en œuvre depuis quelques années par les banques françaises pour gagner de l’argent grâce au cautionnement bancaire est ingénieuse, à défaut d’être déontologiquement irréprochable.

Pour saisir la nature du problème, il faut remonter une quinzaine d’années en arrière. Au début des années 2000, sur le marché immobilier, un emprunteur sur dix souscrit son prêt sans garantie. Sa capacité de remboursement suffit, il présente un profil sans risque. Cinq sur dix souscrivent à une des deux formes de garantie légale existante, l’hypothèque et l’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD, voir lexique). Un client se range dans la catégorie « divers », par exemple le nantissement d’un autre bien. Trois clients, enfin, choisissent un cautionnement. Dans ce dernier cas, une société spécialisée garantit à la banque qu’elle paiera à la place de l’emprunteur si ce dernier est défaillant.

Voici à quoi ressemble le marché en 2013. Selon une étude de l’Observatoire du financement du logement, les prêts sans garantie sont en voie d’extinction. Ils ne représentent plus que 0,7 % du marché. Les garanties légales ont nettement reculé. Passant de 50 à 30 %, elles ont laissé une place grandissante au cautionnement (56 %). Autrement dit, aux banques elles-mêmes. En effet, ces dernières contrôlent étroitement l’offre de cautionnement depuis son éclosion dans les années 1970. Créé en 1975, le leader du secteur (54 % de parts de marché) s’appelle le Crédit logement. Ses actionnaires sont la BNP Paribas, le Crédit agricole, la Société générale, la BPCE (Banques populaires Caisses d’épargne), le Crédit foncier, la Banque postale, le Crédit mutuel et HSBC.

Quant aux concurrents principaux du Crédit logement, ce sont les filiales du Crédit agricole (la Camca), du Crédit mutuel (le CMH), ainsi que de la BPCE (CEGC et Socami). En résumé, pour le cautionnement, vous avez le choix entre votre banque et… votre banque ! La part qui leur échappe est résiduelle (environ 5 %, selon nos estimations). Elle correspond essentiellement aux offres des mutuelles de fonctionnaires, réservées à leurs adhérents.

Des prix délibérément plus faibles

Côté tarif, les produits des mutuelles constituent un point de comparaison intéressant. Les banques facturent leur cautionnement de 935 € au Crédit mutuel à 1 950 € au Crédit agricole, pour un emprunt de 150 000 €. Celui de la Mutuelle des agents des collectivités territoriales, de son côté, est gratuit, sous réserve de prendre une assurance emprunteur recommandée par la mutuelle en question.

Crédit logement n’en fait pas mystère, la société calcule ses tarifs emprunteur en fonction de l’hypothèque et de l’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD). Pour être compétitif, il suffit d’être sensiblement moins cher que ces dernières. Ce n’est guère difficile, dans la mesure où les garanties légales sont exorbitantes. Fixés par décret, leurs prix sont calculés en pourcentage de la transaction : 1 242 € d’hypothèque pour un bien de 50 000 €, 3 549 € pour 200 000 €, etc. La caution Crédit logement est deux à trois fois moins coûteuse. En 2006, les pouvoirs publics ont baissé le coût des garanties légales de 20 à 40 %. Crédit logement s’est tout de suite aligné. Même les banques les plus chères, comme le Crédit agricole ou les Banques populaires, veillent à proposer des cautions plus intéressantes que l’hypothèque et l’IPPD.

Ces établissements ont une politique délibérée visant à orienter les emprunteurs vers la caution car celle-ci est tout à leur avantage. Un cautionnement n’est rigoureusement d’aucune utilité à un consommateur. Ce n’est pas une assurance. En cas de pépin, la société de caution paiera la banque, mais elle se retournera ensuite contre les clients qui n’ont pas réussi à faire face à leurs échéances.

Ces derniers sont heureusement fort peu nombreux. Le Crédit logement estime à 0,25 % la probabilité qu’un dossier finisse au contentieux. Compte tenu du premier filtre constitué par les conseillers clientèle, les demandes qui lui parviennent concernent, sauf exception, des emprunteurs à faible risque. Dans 75 % des cas, l’établissement donne son accord immédiatement. Il répond à plus de 90 % dans les 48 heures. L’examen des dossiers est très largement automatisé.

Des liquidités pour le système bancaire

Point crucial, la caution apporte au système bancaire français une ressource précieuse, des liquidités. Crédit logement entretient un Fonds de garantie alimenté par les cotisations des emprunteurs. Comme la caution se développe, le Fonds grossit d’année en année : deux milliards d’euros il y a dix ans, quatre milliards l’an dernier. Et cela ne représente qu’une partie des fonds propres de Crédit logement, qui se montent à pas moins de huit milliards d’euros.

L’argent du Fonds de garantie est évidemment placé. Et les dividendes reviennent aux actionnaires, c’est-à-dire aux banques. Quand un emprunteur arrive au bout de ses échéances, il peut demander à récupérer la fraction du fonds de garantie qui lui appartient. Il se voit restituer son argent, mais sans les intérêts ! Compte tenu de l’inflation, l’emprunteur est mécaniquement perdant.

Il est tout aussi indéniable que la caution pourrait être moins chère. Crédit logement affiche une rentabilité nette hors normes de 45 % de son chiffre d’affaires. En 2013, la société a engrangé 74  millions d’euros de bénéfice pour 280 salariés (soit 264 000 € par employé !), bénéfice redistribué à ses actionnaires, c’est-à-dire aux banques.

Camca, filiale du Crédit agricole, est basée au Luxembourg. C’est sans doute ce que la banque appelle réinvestir l’argent des déposants dans leur région… Elle parvient à réaliser 140 millions d’euros de chiffre d’affaires avec huit salariés seulement. Et elle reverse chaque année 20 % de cette somme, plus 9 % de ses bénéfices, à sa maison mère, qui est considérée comme un apporteur d’affaires… Au titre des bénéfices et des commissions d’apporteurs d’affaires, la CEGC (Compagnie européenne de garanties et cautions) reverse quant à elle 47 % de son chiffre d’affaires au groupe Banques populaires Caisse d’épargne, son unique actionnaire.

Très peu d’emprunteurs font défaut

Et quid des écarts de tarifs entre les banques ? La caution Camca coûte deux fois plus chère que celle du CMH, alors que les clientèles respectives du Crédit agricole et du Crédit mutuel présentent des profils similaires. L’intégralité de la caution demandée par la Camca, du reste, est composée de frais de commission et n’est donc pas restituable à l’emprunteur à la fin des remboursements. Celle du Crédit mutuel comprend 152 € de parts sociales remboursables. C’est déjà ça. Mais bien entendu, si vous êtes client du Crédit agricole, inutile de solliciter la société de caution du Crédit mutuel. Chacun travaille exclusivement pour son groupe.

D’une manière générale, si un emprunteur sur 400 ou 300 seulement fait défaut (souvent de manière temporaire, d’ailleurs) est-il vraiment nécessaire de provisionner de telles sommes pour y faire face ? L’argent des cautions immobilières ne servirait-il pas à couvrir d’autres prises de risques, par exemple sur les marchés financiers ? En théorie, les régulateurs veillent à ce qu’une banque provisionne séparément chaque activité. En pratique, par le jeu de mécanismes sophistiqués dits de « titrisation », les établissements disposent de marges de manœuvre.

Aux pouvoirs publics d’agir

Selon les évaluations de l’UFC-Que Choisir, le marché de la caution représente aujourd’hui quelque 520 millions d’euros annuels. En jouant sur des leviers élémentaires, il serait possible de le ramener sans déséquilibre à 210 millions (41 %), soit 560 € d’économies en moyenne par emprunteur. On y arriverait si chacun des acteurs  de la place pratiquait des tarifs comparables à ceux du Crédit mutuel. En allant plus loin, avec des marges raisonnables de 15 % et des commissions d’apporteurs d’affaires limitées à 5 % pour les banques, l’économie serait de 720 € en moyenne par dossier de crédit. La décision dépend finalement des pouvoirs publics. Un décret abaissant les coûts des hypothèques permettrait de dégonfler instantanément le marché largement artificiel de la caution. Il ne coûterait peut-être pas grand-chose aux finances publiques, car les banques sont en train de siphonner le marché des garanties légales. Si elles étaient moins chères, celles-ci auraient davantage de succès. Chez nos voisins belges, l’hypothèque est quatre fois moins onéreuse qu’en France et le cautionnement est plutôt rare…

Caution bancaire : pas toujours la moins chère

Si l’hypothèque reste dans tous les cas de figure une solution onéreuse, l’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPDD) peut être moins coûteuse que la caution bancaire lorsque vous êtes dispensé de payer la mainlevée (voir lexique). Ce sera le cas si vous gardez votre bien au moins un an après la fin des remboursements. Si vous achetez du neuf, le privilège de prêteur de deniers n’est pas possible et la caution est moins chère. Idem si vous empruntez sur 25 ans avec une forte probabilité de revendre avant cette échéance (voir tableau « avec mainlevée »). En revanche, si vous empruntez sur 6 ou 8 ans pour acheter un terrain ou agrandir une maison, l’IPPD sans mainlevée est une solution économique. Pour 50 000 €, elle vous reviendra à 262 € seulement, contre 411 € pour une caution Crédit logement.

Lexique

Le cautionnement est l’acte par lequel la société de caution s’engage à se substituer au débiteur défaillant au profit de la banque prêteuse. Il existe de très nombreuses formes de cautionnement (pour les locataires, en droit des entreprises, de la construction, etc.).

L’hypothèque est un droit accordé à un créancier sur un bien immobilier en garantie d’une dette. Il s’agit d’une formalité légale passée devant notaire. Elle permettra à la banque de faire saisir le bien en cas d’impayé. Son prix comprend la taxe de publicité foncière et la rémunération du notaire. Les tarifs sont exprimés en pourcentage dégressif du prix de vente : 2,48 % pour 50 000 €, 1,77 % pour 200 000 €, etc.

L’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) est proche de l’hypothèque. Elle est moins chère que cette dernière mais concerne seulement les terrains nus ou les biens anciens, pas le neuf. Son intitulé date du XIXe siècle, d’où la mention désuète de « deniers ».

La mainlevée est la formalité légale qui met fin à une hypothèque ou à un privilège de prêteur de deniers (PPD) à la fin du remboursement. Elle est payante, mais son coût est compris dans celui de l’hypothèque et du PPD. Elle devient gratuite si elle intervient alors que le propriétaire a conservé son bien au moins un an après avoir remboursé son crédit.

La conservation des hypothèques est le service qui gère les ­hypothèques. Elle a été renommée « service de publicité foncière ».

Source : Que Choisir

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