La première échéance d’un prêt immobilier

Le 23/06/2017

Ça y est… Une fois l’acte de vente signé avec votre notaire, vous êtes enfin devenu propriétaire et vous voilà sur le point de rembourser votre prêt et de profiter de votre bien immobilier. Mais surprise, la première échéance est différente du montant attendu. C’est normal, votre banque procède simplement à un rattrapage des intérêts en fonction de la durée réelle de la mensualité, avant que le montant des échéances de votre crédit devienne régulier.
Tout savoir sur la première mensualité de prêt immobilier :

Où trouver les détails concernant le remboursement de mon prêt ?


Dans le cas d’un prêt immobilier à taux fixe, vous trouverez dans votre offre de crédit (fournie par votre banque prêteuse) la date de début de remboursement ainsi que l’échéancier des mensualités : c’est ce qu’on appelle le tableau d’amortissement.

 

Quand dois-je verser ma 1ère mensualité de crédit ?


Le versement des mensualités de prêt immobilier débute le mois suivant la signature de l’acte de vente chez le notaire.

En effet, pour pouvoir être calculée conformément à la réglementation, la première échéance de crédit doit avoir lieu au minimum 30 jours après le déblocage des fonds, c’est-à-dire le moment où la banque prêteuse verse les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier sur le compte du notaire .


Quelle est la date de versement de la 1ère mensualité de mon prêt ?


Le montant des échéances intègre systématiquement le remboursement du prêt et les intérêts pour une période qui est généralement mensuelle.
Le paiement des mensualités est fixé à la même date chaque mois (généralement entre le 1er et le 10 du mois). La plupart des banques vous proposera de choisir de choisir la date de règlement qui vous convient, le mieux étant de faire coïncider cette date de prélèvement avec celle de paiement de vos revenus. A date de remboursement des échéances de prêt, votre compte doit donc être suffisamment créditeur pour pouvoir assumer cette charge mensuelle, ainsi que l’échéance de l’assurance emprunteur si elle n’est pas prélevée en même temps que l’échéance de prêt ! 

 

Pourquoi ma première échéance de prêt est elle différente des autres ?


Il est classique que son montant soit différent des autres échéances à venir, simplement car, contrairement à la périodicité standard définie par l’échéancier (généralement mensuelle), cette première période de remboursement a une durée variable. Autrement dit, lorsque la date de première échéance ne se situe pas exactement un mois après la date de déblocage des fonds, les intérêts seront minorés ou majorés au prorata temporis du laps de temps entre le déblocage des fonds et la date de remboursement de la première échéance.

Si la durée entre le déblocage des fonds et le paiement de la première mensualité est :
– Inférieure à 30 jours : la première échéance n’est pas calculée sur un mois complet.
Si la signature chez le notaire intervient le 10 janvier et que le paiement de la première mensualité a lieu le 5 février, alors le délai de 25 jours est insuffisant, le paiement de l’échéance aura donc lieu le 5 mars.
Cette première mensualité du 5 mars comprendra, en plus des intérêts standard sur la période du 5 février au 5 mars, des intérêts calculés sur la période du 10 janvier au 5 février. C’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires.
– Supérieure à 30 jours :
Si vous signez l’acte de vente le 10 janvier et que vous remboursez votre première mensualité de crédit le 10 du mois février, alors le délai entre les deux dates est suffisant (30 jours), vous n’aurez donc pas d’intérêts intercalaires à payer.

 

Que sont les intérêts intercalaires et à quoi servent-ils?


On parle d’intérêts intercalaires lorsque les intérêts sont calculés sur une période différente de la périodicité du crédit (souvent mensuelle). Ce ne sont pas des frais supplémentaires, mais simplement la conséquence d’un décalage des remboursements.
Les intérêts intercalaires servent à adapter le montant de la première échéance, afin qu’ensuite le tableau d’amortissement préalablement fourni par la banque prêteuse soit respecté pour le remboursement de toutes les autres échéances.


Comment calculer mes intérêts intercalaires ?


Le calcul présenté ci-dessous est le mode de calcul habituel pour minorer ou majorer les intérêts de la première échéance. Ce mode de calcul, appelé méthode “proportionnelle”, est celui appliqué pour un crédit immobilier.

J = nombre de jours entre la date de déblocage des fonds et la date de la première échéance.
Intérêts = [montant des fonds débloqués] x [taux du crédit] × J ÷ 365

A noter : chaque banque est libre d’effectuer son propre calcul des intérêts intercalaires, car seul le calcul du TEG est réglementé pour les établissements prêteurs.
Vous trouverez donc certaines banques calculant ainsi les intérêts intercalaires (exemples non exclusifs) :
– en fonction d’un prorata temporis sur le taux périodique au lieu d’un taux annuel sur l’année,
– en prenant compte seulement des intérêts intercalaires pour la période dépassant la période normale (30 jours) pour calculer une majoration.

 

 

 

 

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