Comment bien négocier son prêt immobilier ?

Comment bien négocier son prêt immobilier ?

Le 02/05/2018

Devenir propriétaire n’est pas bon marché. L’addition se gonfle toujours d’un millefeuille de frais et taxes : droits de mutation, honoraires du notaire et frais d’actes avec TVA… S’y ajoutent les multiples garanties et assurances exigées par la banque prêteuse, les frais de dossier pour la mise en place du crédit immobilier, etc. Avec un minimum de vigilance, il vous est possible d’alléger la note.

Les arcanes des frais de notaire

Cette expression impropre désigne les frais dus pour l’acquisition d’une habitation, nommés ainsi parce qu’ils sont réglés au notaire. Situés entre 8 et 10 % du prix de vente, les frais de notaire sont essentiellement dus au fisc et comprennent notamment les droits de mutation à titre onéreux, des droits d’enregistrement fiscalement parlant. Le taux global de ces droits d’enregistrement est fixé à 5,09 % (très exactement 5,09006 %) du prix de vente. Il se compose d’une taxe départementale de 3,80 % ; d’une taxe additionnelle perçue au profit de la commune de 1,20 % ; un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 %, qui alimente les caisses de l’état, calculé sur le montant du droit départemental et non pas sur le prix de vente du logement. Compris dans les frais de notaire, il y a également la rémunération de ce professionnel. Elle est dite tarifée car fixée par décret, en pourcentage du prix de vente par tranches. Le montant obtenu après application du tarif légal est rehaussé de 19,60 %, taux de la TVA. Outre les honoraires proportionnels, le notaire a également droit à des émoluments de formalités forfaitisés à 351 € hors taxes. Ce forfait couvre une liste de formalités fixées par décret, notamment les demandes d’actes d’état civil, les attestations, les demandes au cadastre, les copies authentiques, les copies de publicité foncière… Les formalités non comprises dans ce forfait donnent lieu à des émoluments fixes en plus. Il y a également le salaire du conservateur égal à 0,10 % du prix de vente. Une acquisition de 150 000 € sans aucun crédit coûte ainsi 11 200 € de frais d’acquisition, dont 8 751 € pour le fisc, 2 449 € pour les émoluments du notaire.

Les « petits » frais de crédit à négocier tout de suite

Plus le prix demandé par le vendeur est élevé, plus le poste de dépenses « accessoires » explose. Alors, épluchez, étudiez, négociez, refusez ce qui semble excessif. Lorsque cela est possible. La banque prêteuse vous facture des frais de dossier compris entre 500 et 1 500 €, négociables si vous avez un bon dossier. Les contrats de crédits immobiliers prévoient, en outre, le versement par l’emprunteur à la banque prêteuse d’une indemnité de remboursement anticipé (IRA) s’il solde son prêt avant sa date d’échéance, une situation fréquente, la plupart des propriétaires cédant leur bien sans attendre la fin des quinze ou vingt ans de durée du prêt. Même si la loi limite la valeur de cette indemnité à un montant maximal égal à six mois d’intérêts (sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû), mieux vaut, avant de signer, négocier sa suppression ou, au moins, sa réduction. Notez que La Banque postale exonère d’IRA ses clients lorsque le remboursement anticipé a lieu sept ans au moins après la mise en place du prêt, à la condition toutefois que ce règlement anticipé ne soit pas financé au moyen d’un nouveau prêt accordé par un concurrent ! En réalité, la plupart des établissements bancaires en acceptent la négociation ou la suppression sans forcément le claironner sur les toits. La loi interdit de réclamer cette indemnité lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du logement faisant suite à un changement de lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, le décès de l’un ou l’autre ou la cessation forcée de leur activité professionnelle.

La garantie du prêt

Elles sont inévitables, les garanties à donner au banquier pour le rassurer et lui promettre que le capital emprunté sera remboursé, quoi qu’il advienne. La facture n’est pas négligeable : faites vos comptes et n’hésitez pas à choisir la formule qui pèsera le moins dans le coût global de votre acquisition.

La moins onéreuse : la caution d’une société

Avec le cautionnement d’une société spécialisée, les intérêts du client emprunteur et ceux du banquier se rejoignent : celui-ci paie moins cher pour faire garantir son prêt et celui-là dispose d’une sécurité en béton, puisqu’en cas de défaillance du client, il est assuré d’être payé par l’organisme de caution, sans avoir à engager des poursuites ni à payer des frais de contentieux. L’immense avantage, c’est que vous ne donnez pas le logement en garantie, vous offrez simplement la promesse de payer du garant, si vous défaillez. La caution est mise en place par acte sous seing privé, un simple contrat signé entre la société de caution et l’emprunteur, sans intervention du notaire. Si vous remboursez votre prêt par anticipation, avant sa date d’échéance donc, vous ne paierez pas de frais de mainlevée, d’annulation de la garantie, ou quoi que ce soit.

Crédit Logement, leader du secteur, propose ses services aux emprunteurs à un coût raisonnable. Le principe : par l’intermédiaire de l’établissement bancaire prêteur, vous présentez votre dossier à cet organisme qui l’étudie à la lumière de nombreux critères prenant en compte votre situation et votre profil : revenus, apports, charges, valeur réelle du bien, etc., pour en évaluer le risque. S’il accepte de vous garantir, Crédit Logement vous réclame une somme qui comporte deux volets : une commission de caution non remboursable d’un montant fixe de 300 €, quel que soit le montant emprunté et un dépôt de garantie, sous forme d’une participation progressive de l’emprunt au Fonds mutuel de garantie (FMG), couvrant les impayés des emprunteurs défaillants. À la fin de votre prêt ou lors de son remboursement anticipé, vous récupérerez une partie de votre dépôt de garantie, sous déduction des sinistres supportés par le Fonds de garantie (voir tableau).

Les plus chères : l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers

Vieille dame respectable de plus de trois siècles, l’hypothèque présente de gros inconvénients, l’un d’ordre juridique, l’autre financier. Cette formule consiste en effet à donner en garantie à la banque prêteuse l’appartement ou la maison que vous allez acquérir. En cas de non-paiement de vos échéances, la banque saisit votre logement pour le vendre aux enchères sans avoir besoin d’une décision de justice. L’inconvénient financier de l’hypothèque, c’est son prix, nettement supérieur à celui d’une caution, entre 2 et 3 % du montant emprunté, lors de sa mise en place. Si, cas fréquent, vous remboursez le crédit avant sa date d’échéance, vous devrez supporter des frais de mainlevée d’hypothèque, une démarche notariée pour annuler cette garantie. Avec à la clef le règlement d’honoraires au notaire et des taxes.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) a les mêmes effets que l’hypothèque (en cas d’impayés, la banque saisit votre logement pour le vendre), mais il est un peu moins onéreux car il échappe à la taxe de publicité foncière. Le PPD peut être utilisé uniquement pour les logements anciens, ce qui exclut les biens à construire. Mais force est de reconnaître que le privilège de prêteurs de deniers est de toute façon plus coûteux que la caution d’une société (voir tableau comparatif). Là aussi, en cas de remboursement anticipé, un acte notarié de mainlevée sera établi.

L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers sont très chers en raison des taxes qui les accablent, les honoraires du notaire ne représentent qu’une minuscule partie de ce coût.

Des assurances au coût amer

Invalidité, incapacité de travail ou décès de l’emprunteur peuvent survenir alors que le crédit n’est pas encore remboursé. Des aléas inhérents à la vie humaine, mais dont les banques n’entendent pas subir les conséquences financières. Pour se couvrir, elles imposent la souscription d’une assurance (dite) emprunteur qui paiera le capital restant dû sur le crédit, si l’un de ces événements survient. Facturée en moyenne de 0,26 à 0,50 % du capital emprunté, l’assurance majore substantiellement le coût total de l’acquisition immobilière. Le prix est payable mensuellement avec l’échéance de remboursement réglée chaque mois. Les établissements bancaires proposent leur « assurance maison », un contrat de groupe géré par l’une de leurs filiales ou l’un de leurs partenaires. Souscrire ailleurs l’assurance de votre prêt immobilier est non seulement possible, mais c’est un droit. La banque ne peut pas durcir les conditions d’un prêt ou annuler l’accord au prétexte que vous décidez de souscrire l’assurance emprunteur ailleurs (compagnie d’assurance, mutuelle). Cette liberté de choisir l’assureur est moins absolue qu’il y paraît. À condition de motiver son refus, la banque est autorisée à ne pas accepter l’assurance (individuelle) que vous envisagez de souscrire ailleurs si elle ne présente pas un niveau de garantie équivalent à celui du contrat groupe qu’elle vous propose. Et si elle accepte, elle peut facturer des frais de délégation d’assurance, mais une loi, pas encore votée, prévoit d’interdire la facturation de tels frais. Faire jouer la concurrence c’est bien, mais il serait follement imprudent d’envisager l’assurance emprunteur uniquement à travers le prisme du coût. Lorsque l’adversité frappe, l’emprunteur (ou, s’il décède, son conjoint survivant et/ou ses héritiers) réalise que le contenu du contrat est primordial. N’hésitez pas à comparer l’étendue de la garantie, la notion d’invalidité et d’incapacité de travail, les exclusions, les franchises, etc.

Cautions à petits prix

Les mutuelles de santé dédiées aux fonctionnaires et aux salariés des employeurs publics peuvent offrir à leurs adhérents leur caution (au titre de la garantie emprunteur) lors de l’achat à crédit de leur résidence principale à prix doux, voire gratis. Si vous êtes adhérent d’une telle mutuelle, n’hésitez pas à l’interroger, il est probable qu’elle ait prévu une solution caution adaptée. Adhérent de la MGEN (Mutuelle générale de l’Éducation nationale) et emprunteur notamment auprès de la Banque Postale, BNP-Paribas, Casden-Banque populaire, Caisse d’épargne, vous obtiendrez la caution de cette mutuelle à des conditions enviables, soit 0 € jusqu’à 80 000 € (sauf frais de dossier de 30 €), 0,10 % pour un prêt compris entre 80 000 et 130 000 €, 0,40 % pour la fraction située entre 130 000 et 550 000 €. Qui dit mieux ? Néanmoins, la Caution acquisition de la MGEN, le nom de cette garantie, nécessite d’avoir un apport personnel lorsque l’emprunt excède 130 000 €.

Le vendeur gagne, l’acquéreur paie

Lorsque le gain réalisé par le vendeur du logement est imposable, le notaire chargé de la vente est obligé, par la loi fiscale, de remplir la déclaration de plus-value et de retenir, le jour de la vente, le montant de l’impôt qu’il verse directement au fisc.

Cette formalité est accomplie pour le compte du vendeur, puisque c’est lui le redevable légal de l’impôt de plus-value. Pour la réaliser, le notaire perçoit une très modeste rémunération fixée par décret à 69,97 € TTC qu’il fait payer… à l’acquéreur ! On rêve : le vendeur empoche le gain et se fait offrir par l’acquéreur le coût de sa déclaration fiscale. Cette pratique a été mise en place par une circulaire du Conseil supérieur du notariat en 1983 qui signale la possibilité pour l’acquéreur de prévoir, au moment de l’établissement de l’avant-contrat (promesse unilatérale ou compromis de vente), une disposition dérogatoire mettant à la charge du vendeur le coût de l’établissement de cette déclaration. Mais, bien sûr, c’est bien connu, les acquéreurs sont tous des docteurs en droit capables de savoir à l’avance qu’on va les obliger à offrir ce petit cadeau au vendeur ! Cette pratique est, à notre avis, contestable. En justice, l’acquéreur aurait toutes les chances d’obtenir le remboursement de ce paiement indû.

Comparatif : coût de 3 garanties du prêt immobilier

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