Lois et cadre juridique

Lois et cadre juridique

Les professionnels sont concernés par la loi Hamon assurance emprunteur

Le 26 juillet 2014 est entrée en vigueur à la loi Hamon. Elle permet à tous les emprunteurs ayant souscrit un prêt immobilier à partir de cette date de changer leur assurance emprunteur liée à ce prêt au cours de la première année de l’emprunt. Les professionnels, au même titre que les particuliers, peuvent bénéficier de ce dispositif. Les enjeux sont importants. En effet, le marché de l’assurance emprunteur représente 8 Mds € de primes annuelles en France. Malgré la loi Lagarde de 2010, les banques gardent une complète mainmise sur ce marché quasi monopolistique et pratiquent des marges de distribution importantes. A titre indicatif, souscrire à une assurance externes aux banques pour un prêt professionnel représente en moyenne plus de 6 000 € d’économies sur le coût du crédit.

Loi Hamon et assurance emprunteur pro

La loi Hamon ne vise pas le type de prêt mais la  nature de l’emprunt. Elle concerne tous les types d’achats immobiliers : les prêts personnels pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, pour une construction voire même pour des travaux si le montant dépasse 75 000 €. La loi Hamon prend en compte également les prêts professionnels , mais uniquement s’il y a un usage d’habitation.

En effet, la loi Hamon ne peut être applicable pour des prêts professionnels dont l’objet n’a pas un usage d’habitation ce qui pourra entrainer un refus de la banque pour ce cas de figure. L’article L 312-2 du code de la consommation précise bien que les dispositions s’appliquent aux prêts destinés à financer les opérations suivantes :

  • les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ;
  • leur acquisition en propriété ou en jouissance ;
  • l’achat de terrains en vue de la construction des immeubles visés au dessus.

Ainsi, que ce soit un prêt pour un particulier ou pour un professionnel, vous pourrez aussi bien bénéficier de la loi Hamon pour effectuer votre changement d’assurance si la nature de votre emprunt correspond bien aux critères indiqués ci-dessus.

Pour souscrire une assurance emprunteur pro qui vous conviennent en termes de garanties et tarifs, utilisez notre comparateur en ligne d’assurance de prêt pro :

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Loi Hamon : changer d’assurance de prêt professionnel la première année

Le 26 juillet 2014 est entrée en vigueur à la loi Hamon, rendant possible une résiliation puis un remplacement de l’assurance de prêt immobilier, mais uniquement dans l’année qui suit la signature de votre offre de prêt. Ainsi, l’emprunteur peut faire jouer la concurrence et déléguer son assurance emprunteur à l’organisme de son choix, en changeant d’assurance de prêt professionnel dans les 12 premiers mois suivants la souscription à votre emprunt, en respectant simplement un délai de préavis de 15 jours. Cependant, la loi Hamon devra respecter le principe d’équivalence des garanties entre l’assurance initiale et la nouvelle.

Certaines sociétés spécialisées comme Réassurez-moi proposent un accompagnement gratuit et complet pour les prêts professionnels afin de mettre en place une délégation d’assurance prêt immobilier en toute facilité et réaliser de substantielles économies sur la somme totale de votre emprunt. Retrouvez notre guide de l’assurance emprunteur pour tout savoir sur les lois qui encadrent l’assurance emprunteur.

Choisir une délégation d’assurance de prêt immobilier ne pourra pas occasionner de frais annexes de la part de votre banque prêteuse, ni de hausse de taux d’intérêt, sous peine de lourdes amendes.

 

Vous avez souscrit votre crédit professionnel depuis plus d’1 an ?  L’amendement Bourquin sur l’assurance de prêt professionnel (2017) vous permet de changer votre assurance emprunteur professionnelle chaque année, sous réserve de respecter le principe d’équivalence de garanties entre votre assurance initiale et la nouvelle, en respectant un préavis de 2 mois.

Loi Pinel : les changements en 2018

Le dispositif Pinel a pour but de dynamiser la construction de logement neufs dans les zones où l’offre immobilière locative est insuffisante. Grâce à cette loi, vous pouvez bénéficier jusqu’à 63 000 € d’impôts si vous investissez dans un logement neuf sous certaines conditions.
Mis en place en 2014 par la ministre Sylvia Pinel, ce dispositif fiscal était prévu pour durer jusqu’au 31 décembre 2017. Le gouvernement d’Edouard Philippe a finalement décidé de le reconduire de 2018 à 2021, tout en y apportant quelques changements.

Petit rappel sur la loi Pinel 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf dans le but de le louer. L’avantage fiscal dépend du temps que vous vous engagez à louer votre bien :

  • Si vous vous engagez à louer pendant 6 ans, vous bénéficiez d’une économie d’impôt de 12% du prix d’acquisition (dans la limite de 36 000€)
  • Si vous vous engagez à louer pendant 9 ans, vous bénéficiez d’une économie d’impôt de 18% du prix d’acquisition (dans la limite de 54 000€)
  • Si vous vous engagez à louer pendant 12 ans, vous bénéficiez d’une économie d’impôt de 21% du prix d’acquisition (dans la limite de 63 000€)

Pour bénéficier de la loi Pinel, votre logement doit également se situer dans une zone éligible. En effet, le ministère de la cohésion des territoires a segmenté le territoire Français en zones selon la tension du marché immobilier local. Il les a ensuite classés de A bis (zones les plus tendues) à C (zones les moins tendues).

Jusqu’à présent, pour être éligible au dispositif Pinel, le bien immobilier devait se situer dans l’une de ces zones :

  • Zone A bis: Paris et certaines communes d’Île de France ;
  • Zone A: agglomération d’Île de France, Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés ;
  • Zone B2: les villes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément de la préfecture ;
  • Zone C: quelques communes du reste du territoire, disposant d’un agrément de la préfecture.

Notez que les SCPI Pinel sont une alternative à l’achat classique d’un bien immobilier, et vous feront profiter du dispositif avec un apport limité.
 

Ce qui change avec la loi Pinel 2018

Prévue pour durer jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Pinel a finalement été reconduite pour 4 ans par le nouveau gouvernement.

La loi Pinel 2018 conservera la majorité des caractéristiques et conditions de la version précédente. Le seul changement concerne le zonage : le nouveau dispositif se recentre désormais sur les zones A bis, A et B1. Les logements situés en zone B2 et C ne seront donc plus éligibles !

Notez toutefois que ce changement se fera progressivement pour les zones B2, qui ne seront plus éligibles qu’à partir du 1er janvier 2019.
En revanche, les zones C sont exclues du dispositif dès le 1er janvier 2018 !

 

Assurance emprunteur et Conseil constitutionnel

Le droit de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur alimente une bataille parlementaire et constitutionnelle depuis des années.  Enfin, en 2017, la loi Sapin 2 a été votée et promulguée, puis confirmée par l’amendement Bourquin, offrant ainsi aux emprunteurs la possibilité de changer leur assurance de prêt chaque année à partir du 1er janvier 2018. Une vraie révolution pour les 8 millions de propriétaires ayant souscrit un crédit immobilier encore en cours.
Mais la mise en place de cette loi reste pour l’heure théorique, car les banques, qui n’ont jamais été favorable à cette évolution, redoutent de perdre les sommes considérables que leur rapportent la vente de ce produit. N’ayant pas la possibilité de saisir directement le Conseil constitutionnel, la Fédération bancaire française (FBF), soutenue par ses principaux assureurs, a porté l’affaire devant le Conseil d’Etat, qui a renvoyé la requête des banques devant les Sages du Conseil constitutionnel. 

La Fédération bancaire française (FBF) saisit le Conseil constitutionnel 


Le 11 octobre dernier, le Conseil d’Etat a saisi à la demande de la Fédération bancaire française (FBF) le Conseil constitutionnel pour contrôler la constitutionnalité de de l’amendement Bourquin.

La FBF considère que l’ouverture du droit de résiliation annuel pour tous les emprunteurs, prévu par l’amendement Bourquin à partir du 1er janvier 2018, porte atteinte à « droit au maintien de l’économie des conventions légalement conclues ».

Face à cela, Réassurez-moi a déposé une demande en intervention devant le Conseil constitutionnel pour contester cet « équilibre économique des conventions légalement établies » et souligner le nécessaire renforcement de la protection des consommateurs emprunteurs.

Réassurez-moi défend les consommateurs contre le lobbying des banques


Réassurez-moi a tout d’abord rappelé qu’aujourd’hui, les banques captent 88% du marché, soit six milliards d’euros par an, et réalisent un taux de marge de 50 % à leur seul profit.
Avec un tel taux de marge directement lié à leur pouvoir de marché, ajouté à un manque d’information récurrent des consommateurs, on peut avoir quelques doutes quant à l’équilibre économique des contrats d’assurance emprunteur pourtant légalement conclus.

Comme a pu le mettre en avant à de nombreuses reprises l’UFC Que Choisir, en matière d’assurance de prêt, le consommateur est placé dans une situation de faiblesse particulière.

La mise en place d’un droit de résiliation annuel va permettre d’ouvrir à la concurrence le marché de l’assurance emprunteur. Cela ne peut qu’avoir un effet favorable non seulement pour les assureurs concurrents, mais aussi et surtout pour les consommateurs qui vont pouvoir bénéficier de primes d’assurance moindres réalisant des économies non négligeables.

En outre, pour un emprunteur devenant éligible au droit à l’oubli en cours de prêt, la résiliation annuelle va leur permettre de ne plus payer les surprimes liées à sa maladie passée, lesquelles pouvant s’élever jusqu’à 300 % de la prime de base, ce qui est très excessif.

Il ressort donc que le législateur, en adoptant l’amendement Bourquin a voulu rééquilibrer les rapports existants entre les banques et les emprunteurs en octroyant davantage de pouvoir de négociation à ces derniers par le biais d’une ouverture à la concurrence d’un marché excessivement concentré.

Désormais, les Sages du Conseil constitutionnel disposent de 3 mois pour étudier les arguments des banques et de leurs assureurs, et ainsi valider ou censurer (partiellement ou totalement) la loi permettant de changer d’assurance de prêt chaque année. Réponse donc, pour les 8 millions de propriétaires concernés par l’ouverture du marché de l’assurance-emprunteur, le 11 janvier 2018.

Quels sont les critères de comparaison de l’assurance prêt immobilier ?

Depuis que le CSSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a mis en place un outil afin de standardiser la comparaison des contrats d’assurance emprunteur, les banques ont du fournir leurs exigences en la matière. Si les conditions préalables ci-dessous ont été respectées, la banque doit établir a priori, puis préciser personnellement à l’emprunteur, les critères qu’elle entend utiliser pour motiver ses éventuels refus à l’adhésion à une assurance autre que la sienne. L’accord du CCSF comporte une liste de 18 critères possibles : 5 critères « in concreto »( en fonction de la situation personnelle de l’assuré afin de mesurer sa couverture sur toute la durée du prêt pour chacune des garanties, ainsi que pour les sports qu’il pratique), et 13 critères « in abstracto »pour les garanties Décès / PTIA / Incapacité / Invalidité.

Comparatif assurance emprunteur

Critères 1, 2, 3, 4 et 5 : dits « in concreto »

Ces cinq critères sont dits in concreto, car ils ne sont satisfaits avec certitude que lorsque l’on connaît l’emprunteur, la seule note d’information du contrat d’assurance ne permettant pas d’y répondre.

  • « L’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie décès ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie PTIA ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie Incapacité ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie Invalidité ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la « Couverture des sports amateurs pratiqués par l’emprunteur à la date de souscription ».

Ces critères sont fondamentaux et devraient être les premiers exigés. En effet, ils interfèrent directement avec le devoir de conseil du prêteur qui ne saurait exiger des garanties, encore plus importantes pour l’emprunteur que pour lui, sans s’assurer qu’elles sont effectives sur la durée du prêt, et qu’elles correspondent aux activités propres de l’emprunteur. Ce devoir de conseil a d’ailleurs été posé comme prioritaire par les accords du CCSF : « le devoir de conseil du distributeur d’assurance est essentiel pour que les garanties soient analysées en fonction de la situation concrète de l’assuré ».

Critères 6 et 7 : caractère indemnitaire ou forfaitaire de la garantie Incapacité/Invalidité

Ces critères concernent l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Ces critères marquent la différence la plus fondamentale mais aussi la plus fréquente entre les contrats bancaires et les contrats des assureurs externes aux banques.

Depuis 2009, la fiche standardisée d’information oblige à préciser la catégorie de contrat proposé :

  • en « indemnitaire », l’assuré ne sera pris en charge qu’après déduction de la mensualité garantie des couvertures dont il peut bénéficier par ailleurs. Or, les emprunteurs immobiliers sont souvent en activité professionnelle, couverts par des contrats de prévoyance collective qui maintiennent leurs salaires en cas d’incapacité, vidant les contrats « indemnitaires » de leur contenu. L’apparition de planchers de prise en charge dans les contrats indemnitaires trouble parfois cette classification (Crédit Mutuel). Ces contrats restent avant tout indemnitaires et moins riches en garanties que les contrats forfaitaires ;
  • les contrats forfaitaires sont meilleurs puisque qu’ils couvrent la mensualité garantie dans tous les cas. Pour rappel, tous les contrats alternatifs du marché sont forfaitaires (hors une formule des contrats MGEN et CSF).

À noter : sur les 9 réseaux bancaires analysés, 4 sont des contrats indemnitaires et sont assurément les moins couvrants (Crédit Foncier de France, Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Crédit Mutuel) en sus de ne pouvoir retenir ce critère pour juger d’une équivalence de niveau de garantie avec leur contrat.

Critère 8 : franchise Incapacité homogène sur le marché : 90 jours

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. La franchise est la période continue d’incapacité de travail au-delà de laquelle la prise en charge commence. Toute cette période ne donne donc lieu à aucune indemnisation.

  • même si certains contrats proposent des franchises plus courtes (BNP à 60 jours), ces franchises relèvent rarement d’exigence de la banque mais constituent des solutions d’assurance apportées à des professions peu garanties par ailleurs (non salariés notamment) ;
  • a contrario, lorsque les franchises 180j existent (Crédit Mutuel), elles sont utilisées pour contrer les délégations externes en les rivalisant en prix et permettre à la banque de retrouver de la compétitivité en baissant ses garanties.

À noter :

  • 8 des 9 contrats examinés proposent une franchise à 90 jours ;
  • un seul contrat bancaire fait varier cette franchise en fonction de la pathologie qui occasionne le sinistre entre 90 jours et 180 jours (Crédit Mutuel). On peut ainsi déplorer que le Crédit Mutuel, qui n’intègre pas l’incapacité de travail dans son TEG, garantie que l’on peut donc qualifier de facultative, affiche quand même un critère de franchise à 90 jours qu’il ne respecte pas totalement lui-même (franchise portée à 180 jours pour certaines pathologies).

Critères 9 et 10 : définition de l’Incapacité/Invalidité en fonction de la profession lors du sinistre

Ces critères concernent l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Cette garantie peut être définie comme l’incapacité à exercer « toute profession » ou à exercer « la profession de l’emprunteur au moment du sinistre ». La seconde définition est plus protectrice et respectueuse du besoin de couverture de l’emprunteur (un ouvrier ne pourra se voir exclu de l’indemnisation au titre qu’il pourrait exercer une activité de bureau).

Le critère d’équivalence intégrale correspondant du CCSF permet de répondre oui ou non à la question « pour une personne en activité, évaluation en fonction de la profession exercée au moment du sinistre ».

À noter :

  • 8 des 9 banques présentées prennent bien en compte la profession exercée par l’assuré au moment du sinistre pour établir l’état d’Incapacité (sauf Caisse d’Epargne) ;
  • 5 pour l’Invalidité (sauf Caisse d’Epargne, Crédit Foncier, La Banque Postale et le Crédit Agricole).

Critère 11 : couverture de l’emprunteur en Incapacité de travail quelle que soit sa situation pro lors du sinistre

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Formulé par le CCSF comme  » Couverture des inactifs au moment du sinistre ».

  • certains contrats couvrent les assurés indifféremment quelle que soit leur activité au moment d’un sinistre ;
  • d’autres limitent leur couverture aux périodes d’activité professionnelle, privant ainsi de cette garantie les personnes qui interrompent leur activité (congé parental, sabbatique, chômage…). Des garanties intermédiaires prévoient la couverture des inactifs à 50% de la mensualité garantie.

Ces trous de garanties ou périodes de moindre couverture constituent des périodes de fragilisation réelle du crédit, car une incapacité survenue pendant une telle période compromet le retour à l’activité et la capacité de remboursement de l’emprunt, d’autant plus qu’il existe une corrélation entre chômage et maladie par exemple.

À noter :

  • ce critère est le moins bien rempli par les contrats bancaires que par les assureurs indépendants, avec uniquement 2 contrats (La Banque Postale et Crédit Agricole) qui couvrent les emprunteurs de la même façon qu’ils soient en activité ou non ;
  • 4 contrats bancaires les couvrent à 50% (Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, Banque Populaire, BNP) ;
  • 3 ne les couvrent pas du tout (LCL, Société Générale, Crédit Foncier de France) ;
  • BNP satisfait strictement à ce critère CCSF sur l’incapacité de travail mais ne couvre pas l’Invalidité ou la PTIA qui s’en suivrait ;
  • on peut regretter ici que le contrat BNP, fortement valorisé par l’analyse des critères CCSF, soit en réalité pauvre sur ce critère.

Critères 12, 13, 14 et 15 : couverture des pathologies « non objectivables » dorso vertébrales et psychologiques

Ces critères concernent l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Certains contrats couvrent ces pathologies sans réserve, d’autres définissent ce qui est indemnisé parce « qu’objectivable ». Sont généralement considérées comme « non objectivables » :

  • les pathologies dorsales sans lésions traumatiques ;
  • hospitalisation ou intervention chirurgicale ;
  • fractures ;
  • tumeurs ;
  • les pathologies psychologiques sans hospitalisation.

Les exclusions formulées concentrent aujourd’hui la quasi-totalité des discussions autour de l’équivalence de garantie, car elles sont simples à faire valoir auprès d’un particulier. Elles sont largement utilisées par les banques pour refuser les contrats externes alors qu’en réalité elles ne concernent pas une proportion importante de sinistres.

Les argumentaires alarmistes développés sur les effets de ces exclusions sont souvent erronés : même si les incapacités totales de travail « non objectivables » liées à des pathologies dorso- vertébrales sont fréquentes, elles ne le sont pas pour les incapacités de plus de 90 jours visées dans les contrats d’assurance emprunteur.

En l’absence de toute exclusion formulée au contrat, les assureurs disposent néanmoins d’un droit de constatation de l’Incapacité, au travers de demandes de rapports médicaux ou d’expertises. Une gestion active des sinistres conduit ainsi à un filtre des indemnisations « non objectivables » tout aussi important sur ces pathologies qu’une exclusion raisonnablement libellée.

Les critères du CCSF proposent aujourd’hui 3 valeurs possibles pour le périmètre de cette exclusion :

  • sans conditions ;
  • avec conditions d’hospitalisation (ou d’intervention pour le dorso vertébral) de moins de 10j ;
  • avec conditions d’hospitalisation (ou d’intervention pour le dorso vertébral) de 10j ou plus.

À noter :

  • 5 des 9 contrats bancaires analysés comportent ce type d’exclusion ;
  • le Crédit Mutuel – qui ne peut pas utiliser ce critère – remplace l’exclusion par une franchise de 180 jours ;
  • 3 contrats seulement ne prévoient aucune condition spécifique pour la prise en charge de ces pathologies (La Banque Postale, Crédit Agricole, BNP).

Critère 16 : couverture des mi-temps thérapeutiques avec minimum 50% de prise en charge sur minimum 90 jours

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Cette garantie couvre les personnes généralement indemnisées au titre d’une Incapacité totale de travail de plus de 90j et leur permet ensuite de prolonger partiellement et temporairement leur indemnisation lorsqu’elles reprennent le travail en mi-temps thérapeutique. Lorsqu’elle est indemnitaire, cette garantie est en réalité quasi inexistante compte tenu des prises en charge employeur et régime de base.

4 contrats bancaires prévoient cette garantie (Crédit Mutuel qui ne peut pas utiliser ce critère, LCL, BNP et Société Générale).

Critère 17 : couverture des invalidités partielles

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Compte tenu des disparités de définition et de barème de l’Invalidité totale, la notion d’invalidité partielle est complexe à apprécier. Elle vise en général des personnes dont le taux d’incapacité fonctionnelle est supérieur à 33% ce qui leur laisse une capacité résiduelle à travailler.

La rente versée par les régimes de protection sociale dans cette situation est d’ailleurs partielle, supposant que la personne poursuit une activité rémunérée. Or l’invalidité partielle des contrats d’assurance emprunteur n’est déclenchée qu’en l’absence de toute activité professionnelle de la personne, et l’intervention est donc finalement très rare.

3 contrats bancaires prévoient cette garantie (Crédit Mutuel, LCL et Société Générale).

Critère 18 : maintien des garanties dans le monde entier

Ce critère concerne toutes les garanties de l’assurance emprunteur. Le fait d’être encore couvert, même expatrié dans un pays dangereux, est symboliquement important, mais concerne peu d’emprunteurs et ce critère ne différencie pas les contrats bancaires. Quant aux causes de déplacement, celles-ci sont distinguées entre causes personnelles, professionnelles ou humanitaires alors qu’aucun contrat ne prévoit une telle distinction dans ses conditions d’indemnisation.

Télécharger le tableau comparateur des contrats bancaires grille CCSF :

criteres comparaison assurance pret immobilier

L’assurance emprunteur pro peut-elle bénéficier de la loi Bourquin ?

Vous savez que les organismes de crédit exigent presque systématiquement une assurance de prêt dès lors que vous contractez un prêt immobilier professionnel. Les garanties Décès-Invalidité garantiront à votre banque le remboursement de votre prêt en cas d’éventuelles incapacités de travail ou d’accidents de l’emprunteur. Peut-être savez vous également qu’ils vous la proposent, voire l’imposent, par la même occasion. Mais savez vous que si vous êtes libre de souscrire une assurance emprunteur auprès d’une autre assurance, vous avez aussi le droit de la résilier pour en contracter une autre en cours de prêt ?

Il n’est pas obligatoire de contracter l’assurance de prêt professionnel proposée par la banque

Lorsque vous souscrivez un emprunt professionnel, vous pourrez choisir entre une assurance emprunteur groupe (proposé par les banques) ou un contrat individuel (proposé par une assurance extérieure. Sachez avant toutes choses, qu’on ne peut vous imposer un contrat, et ce grâce à la loi Lagarde (2010). Alors comment choisir ?

Votre organisme prêteur peut vous proposer son contrat groupe d’assurance immobilier professionnel, qui est standard à tous les emprunteurs. La tarification de votre prime d’assurance est établie à partir de la moyenne des risques de tous les assurés, si bien que tous les emprunteurs se voient attribuer plus ou moins les mêmes prix.

Les délégations d’assurance (les assurances extérieures) sont des contrats individuels spécifiques à votre profil qui prennent en compte votre âge, le montant emprunté, votre état de santé et bien d’autres critères. Ce sont des contrats personnalisés qui peuvent considérablement diminuer le coût de votre assurance de prêt et ainsi vous permettre d’optimiser vos investissements.

Optimiser son taux des prêts immobilier professionnel passe également par l’optimisation de son taux d’assurance : malgré la loi Lagarde de 2010, les banques gardent une complète mainmise sur ce marché quasi monopolistique et pratiquent des marges de distribution importantes. A titre indicatif, souscrire à une assurance alternative pour un prêt professionnel représente 30 000€ d’économies sur le coût du crédit.

Contrat groupeAssurance extérieure
Prime totale11 500 €4 100 €
Prime moyenne mensuelle48 €17 €
Taux d’assurance0,32 %0,12 %

Votre assurance de crédit professionnel sera calculé selon certains critères. Tout d’abord, il dépendra des risques que vous présentez en fonction de votre âge, de vos antécédents médicaux, des risques métiers, des sports à risques mais aussi de la durée du prêt. En cas de maladie, le calcul du coût se fera différemment car l’assurance pourra appliquer une surprime.

De plus, la tarification dépendra également du mode d’application du taux d’assurance de prêt :

  • sur le capital emprunté (capital emprunté x taux x durée du prêt), soit le mode de cotisation privilégié par les assurances proposées par les banques ;
  • sur le capital restant dû (en fonction du tableau d’amortissement et du taux appliqué à chaque échéance de prêt),  souvent proposé par les assurances extérieures aux banques.

Loi Bourquin : changer annuellement d’assurance de prêt professionnel, à date anniversaire

Plus de 8 millions de Français sont concernés par cette nouvelle loi sur la résiliation annuelle de leur assurance de prêt immobilier, soit entre 600 millions et 1,4 milliard d’euros de primes qui pourraient changer de mains à compter du 1er janvier 2018. En effet, l’article 10 de la loi du 21 février 2017, publiée le 22 février 2017, vient amender la loi Hamon. C’est pour cette raison que l’on a successivement parlé de loi Sapin 2 (du nom du ministre de l’économie et des finances), puis d’amendement Bourquin (du nom du sénateur au nom de la commission des affaires économiques), pour enfin arriver à la loi Bourquin.

Elle permet en effet de changer annuellement (à chaque date d’anniversaire) votre assurance emprunteur, sous réserve de respecter un délai de préavis de deux mois. Autrement dit, si vous avez souscrit une assurance prêt professionnel, vous avez la possibilité de changer de contrat si vous souhaitez alléger vos mensualités en optant pour une assurance moins onéreuse et qui correspondra davantage à vos besoins.

Pour ce faire, il faudra prendre en compte votre date anniversaire. Ainsi, pour chaque cas présentés si dessus, soyez attentifs à la date afin de pouvoir préparer au mieux votre demande de changement.

À qui s’adresse l’amendement Bourquin sur l’assurance emprunteur ?

L’amendement Bourquin est un amendement à la loi Hamon, ainsi les changements d’assurance pour votre prêt professionnel peuvent être acceptés par votre banque s’ils ont un usage d’habitation. En effet, cette loi concerne tous les types d’achats immobiliers : les prêts personnels pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, d’un investissement locatif, pour une construction voire même pour des travaux si le montant dépasse 75 000 €. Elle prend en compte également les prêts professionnels uniquement s’il y a un usage d’habitation.

De même, elle mentionne que l’emprunteur, pour user de ce droit de résiliation, devra respecter le principe d’équivalence des garanties, ce qui signifie que les garanties proposées par le nouveau contrat doivent être identiques ou supérieures à celles de votre contrat d’assurance emprunteur initial. En effet, chaque banque préétablit des critères et des garanties afin de se sécuriser en cas d’éventuels impayés et elle voudra que ces conditions soient respectées par un contrat individuel.

Vous souhaitez procéder à une délégation d’assurance et cherchez une nouvelle couverture ? N’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne d’assurance prêt immobilier pro. Notre outil sonde le marché à votre place, sélectionne les meilleurs contrats et vous propose plusieurs devis adaptés à vos besoins :

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À partir de quand changer d’assurance emprunteur pro ?

  • si vous avez signé votre offre de prêt professionnel après le 1er mars 2017, vous pouvez, à date anniversaire de la souscription de votre contrat d’assurance, et avec un préavis d’au moins deux mois, résilier votre assurance emprunteur trop onéreuse pour lui en substituer une autre moins chère, mais aux mêmes garanties ;
  • si vous avez signé votre offre de prêt professionnel avant le 1er mars 2017, vous aurez exactement les mêmes droits à partir du 1er janvier 2018.

Les étapes de résiliation d’assurance crédit immo pro

À date d’échéance annuelle du contrat (à chaque date anniversaire), il sera donc possible de le résilier son ancien contrat d’assurance de prêt pour lui en substituer un autre souscrit auprès d’un assureur différent, et ce, pendant toute la durée de votre crédit :

  • définissez tout d’abord votre date anniversaire, à laquelle il faudra soustraire 2 mois pour respecter le préavis imposé ;
  • nous conseillons d’envoyer l’ensemble vos courriers en lettre recommandée avec AR.

Voici les étapes à respecter pour changer d’assurance de prêt grâce à la loi Bourquin :

Les dispositifs d’incitation fiscale

Tour d’horizon des différentes lois encadrant l’incitation fiscale. Leurs avantages, cibles, à qui sont-elles adressées.

dispositifs incitation fiscale

Loi Girardin

Défiscaliser en Loi Girardin, signifie acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à la location et situé dans les DOM TOM, permettant de bénéficier d’importantes réductions d’impôt.

Ce dispositif, mis en place le 21 juillet 2003, est pour les particuliers un moyen performant de réduire leur fiscalité. Le calcul de ces réductions prend en compte un plafond par m2 habitable. En défiscalisation Loi Girardin, le prix du m2 est limité à 2 247 € HT (soit 2 438 € TTC).

Biens immobiliers concernés :

Tout logement ayant vocation à être loué non meublé à titre de résidence principale d’un locataire, et impérativement situé dans la zone B1, soit :

  • Guadeloupe Martinique Réunion Guyane Mayotte
  • St Martin
  • St Barthélémy
  • St Pierre et Miquelon
  • Nouvelle Calédonie
  • Polynésie française
  • Iles Wallis et Futuna
  • Terres australes et antarctiques françaises

NB : aucune limite de montant d’acquisition.

1 – Les avantages de la loi Girardin

Deux choix s’offrent à l’investisseur et déterminent de façon conséquente les modalités de la réduction d’impôts :

  • Le Secteur Libre, non soumis à conditions de loyer et de ressources du locataire
  • Le Secteur Intermédiaire, soumis à conditions de loyer et de ressources du locataire

Secteur Libre :

Le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôts de 30% du prix d’achat de l’acquisition sur 5 ans soit une réduction de 6% par an pour les investissements qui seront réalisés jusqu’au 31 décembre 2014.

Secteur intermédiaire :

Le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôts de 35% du prix d’achat de l’acquisition sur 5 ans, soit une réduction de 7% par an pour les investissements qui seront réalisés jusqu’au 31 décembre 2014.

Dans tous les cas :

Les logements équipés de capteurs solaires peuvent faire bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire de 4% sur 5 ans.

Par ailleurs, les logements situés en zone sensible peuvent faire bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire de 10%.

2 – Les obligations de la loi Girardin

En Secteur Libre :

Location du bien en non meublé à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimum de 5 ans

En Secteur intermédiaire :

  • Location du bien en non meublé à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimum de 6 ans
  • Respect d’un plafond de loyer au m2
  • Respect du montant des ressources du locataire

Dans tous les cas :

Respect des modalités de calcul de la défiscalisation suivantes :

  • [Surface habitable + varangue (limitée à 14m2)] x prix du m2 en TTC
  • Le contribuable doit être domicilié en France.
  • Le bien acheté doit se situer dans les départements d’outre-mer, à Saint Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
  • Le logement doit être loué non meublé
  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Cibles :

Contribuables concernés par un minimum de 7 000 € d’impôts par an – Fiscalités lourdes (Tranche Marginale à 40%)

Objectifs :

Rentes, capital ou jouissance personnelle

Loi Pinel

1 – Réduction fiscale

Pour tout contribuable domicilié en France, l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement conforme au label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012, réalisée à partir du 01/09/2014, induit un avantage fiscal régi par la loi PINEL anciennement Loi Duflot.

L’incidence fiscale s’effectue directement sur l’impôt du contribuable. Il peut aller jusqu’à 21% de la valeur de l’investissement TTC mentionnée sur l’acte notarié, répartis à part égale sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple : Pour un investissement de 150 000,00 €, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôts de : 150000X21%=31500€

Soit une économie d’impôt annuelle de :31500€/12ans =2625€

2 – Modalités d’acquisition

Le dispositif autorise l’acquisition de deux logements neufs par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite globale d’investissement de 300 000 € par an.

La réduction d’impôt maximale est donc plafonnée à 300 000 € X21%=63000€ soit 5250€ d’économies par an.

L’incidence fiscale s’effectue sur le montant de l’acte sous réserve qu’il respecte le double plafonnement des 5 500 €/m2 dans la limite d’une enveloppe globale investie de 300 000 € par an.

3 – Déduction des intérêts d’emprunt

Dans le cadre d’un investissement financé par un emprunt bancaire, le contribuable déduira du revenu locatif 100 % des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite de durée.

4 – Déduction de charges locatives

Le contribuable peut déduire du revenu locatif, les charges locatives liées à l’opération :

  • Les honoraires d’administration du bien
  • Les honoraires de garanties sécurisant les loyers.
  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière (jusqu’à 2 ans d’exonération)

NB : aucune limite de montant d’acquisition.

5 – Plafonnement de la niche fiscale

Toute acquisition réalisée dans le cadre du dispositif Pinel intègre la niche fiscale plafonnée à 10000 € par an et par foyer fiscal.

Exemple : L’acquisition d’un logement de 300 000 € sous le dispositif Pinel génère 3 000 € à 5 250 € par an d’économie d’impôt à cumuler à la réduction fiscale liée à un employé à domicile, garde d’enfant… Si la somme de ces avantages dépasse 10 000 € par an, le surplus ne sera pas décompté de l’IR à devoir.

Les investissements antécédents (Périssol, Robien, Censi-Bouvard, Scellier actés jusqu’au 31/12/2012) ne sont pas comptabilisés dans la somme des avantages plafonnés à 10 000 €.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif d’investissement locatif relatif à la location en meublé non professionnel est encore plus communément appelé Loi « LMNP CENSI-BOUVARD » ou « Loi BOUVARD ».

Ce dispositif permet au contribuable une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

Non contraint à un zonage, l’investissement doit se réaliser en vue de l’acquisition de biens et droits immobiliers situés par exemple dans une résidence avec services pour étudiants.

1 – Les avantages de la loi Censi-Bouvard

  • Le taux de la réduction d’impôt : il s’agit d’un crédit d’impôt égal à 11% du montant de l’investissement hors taxes jusqu’au 31 décembre 2014.
  • Le crédit d’impôts est de 11% du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014. Il est réparti à part égale sur 9 années et reporté en cas de non utilisation sur 6 ans.
  • La récupération de la TVA : le montant de la TVA sur l’investisse- ment est reversé au contribuable dans un délai de 6 à 12 mois maximum suivant la date de livraison.
  • Les loyers sont versés périodiquement par la souscription d’un bail commercial, conclu avec la société de gestion, pendant une période d’au moins 9 ans.
  • Les loyers ne sont pas plafonnés et il n’est exigé aucun plafond de ressources du locataire.
  • La récupération de TVA s’opère intégralement l’année consécutive à la livraison du bien.

2 – Les obligations légales de l’investisseur

  • Acquisition, jusqu’au 31 décembre 2014, d’un logement meublé neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence avec services de type étudiante, senior ou de tourisme.
  • La résidence doit au moins proposer trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner ;
    le nettoyage régulier des locaux ; la fourniture du linge de maison- la prestation d’accueil
  • Engagement de location dans le mois de l’achèvement ou de l’acquisition, pour une période d’au moins 9 ans suivant un bail commercial consenti à l’exploitant de la résidence
  • Limitation de l’assiette d’investissement à 300 000 € par an, sans exclure la possibilité d’acquérir plusieurs logements au cours d’une même année.

3 – La cible de la loi Censi-Bouvard

Il s’agit d’un dispositif :

  • Idéal pour réaliser un ou plusieurs placement(s) sans apport financier et à perspective de rendement substantiel.
  • Aussi bien destiné aux contribuables à imposition minimale qu’à imposition élevée
  • Constituant un parfait complément de retraite
  • Idéal pour les contribuables qui ont un besoin d’économie d’impôt immédiat
  • Qui permet de transformer l’impôt en patrimoine immobilier
  • Positionnant les résidences dans des secteurs dynamiques, au coeur des agglomérations et des zones de chalandise.

Exemple :

Exemple d’acquisition d’un logement meublé dans une résidence éligible (résidence avec services) moyennant le prix de 120 000 € TTC soit 100 000 € HT :

Grâce à la loi Censi-Bouvard, l’Etat rembourse 20 000 € (20% x 100 000 € ). Le bien a finalement coûté 100 000 € .

La réduction de 11% d’impôts (jusqu’au 31/12/2014) qu’octroie la loi Censi-Bouvard fait bénéficier l’investisseur d’une réduction d’impôts égale à 11% du prix d’achat du bien hors taxes, réduction répartie à part égale sur 9 ans.

Sur l’exemple : le bien acheté dans une résidence éligible de 100 000 € HT, engendre une réduction fiscale de 11 000 € d’économie d’impôts calculée de la façon suivante : 11% x 100 000 €.

Ce dispositif est cumulable avec le dispositif Pinel.

Que propose la loi Scellier ?

La défiscalisation Scellier est une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement locatif neuf, que le propriétaire s’engage à le louer nu pendant au moins 9 ans, sous conditions de loyers plafonnés. Elle a été mise en place par l’État pour faire face à la baisse des ventes dans l’immobilier, ainsi qu’au problème des retraites. Voici les principes de cette loi de défiscalisation afin de mieux comprendre la défiscalisation liée à un investissement immobilier.

loi scellier

Que dit la loi Scellier ?

Tous contribuables habitant sur le sol français sont susceptibles d’être éligibles à la loi Scellier. Si vous voulez en profiter, vous devez investir dans un bien immobilier neuf dans le but de le louer pendant une durée minimum de 9 ans. En cas de cumul d’impôt, vous pouvez le reporter sur 6 ans au-delà de la période de location. La défiscalisation loi Scellier s’applique sur le montant de l’investissement dans la limite d’une seule acquisition par an plafonnée à 300 000 €. La réduction d’impôt peut atteindre sur la période 54 000 € soit 6000 € /an pendant 9 ans. Une option « Scellier social ou Scellier intermédiaire » génère une réduction d’impôt supplémentaire pendant 6 ans au-delà des 9 ans. La réduction d’impôt de chaque année est de 1,33 % du montant de l’investissement. 

Les principaux avantages fiscaux apportés par la loi Scellier

La loi Scellier permet donc à tous ceux qui achetent un logement neuf à usage locatif, de profiter d’une réduction sur l’impôt. Si vous avez acheté une résidence entre 2009 et 2010, la réduction est de 25 %. Elle passera par contre de 13 % à 22 % pour les biens acquis entre 2011 et 2012. Pour ce dernier, une réduction supplémentaire de 1.67 % du prix d’acquisition jusqu’à la 15e année est possible en poursuivant la location au-delà de la neuvième année. La loi ne s’applique que pour l’acquisition d’un seul logement par an. Bref, grâce à la loi Scellier, les propriétaires pourront bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32 % du prix d’acquisition du bien immobilier. 

Pour en savoir plus, découvrez les lois relatives à l’assurance prêt immobilier.

Définition d’un démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété…

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre, en divisant la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. La plupart du temps, ce mécanisme intervient en famille lors d’une donation ou d’une succession. Par exemple, il est tout à fait possible de donner de son vivant la nue-propriété à ses descendants et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, mais aussi de préparer la transmission de son patrimoine car le principal avantage du démembrement de propriété est la réduction des coûts fiscaux.

Démembrement de propriété definition

Le démembrement de propriété, comment ça marche :


Définition de l’usufruit et de la nue-propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Les trois composantes du droit de propriété sont l’usus (droit d’utiliser le bien), le fructus (droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (droit de disposer du bien). Il y a démembrement de propriété lorsque ces trois attributs (usus, fructus et abusus) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Les droits d’usufruit et de nue-propriété sont des droits « réels », ils peuvent donc être transmis soit par donation, soit par cession (c’est-à-dire qu’ils peuvent être cédés ou vendus en tant que tels).

L’usufruitier peut :
– Utiliser le bien pour son propre usage et son habitation.
– Louer le bien objet de l’usufruit.
– Percevoir les fruits du bien : les loyers s’il est en location par exemple.
– Vendre ou céder à titre gratuit son droit d’usufruit.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Pleine propriétéUsufruitUSUS : droit d'usage sur le bien
FRUCTUS : droit d'en retirer les revenus
Nue-propriétéABUSUS : droit d'aliéner le bien

Les devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire :

Le régime juridique de l’usufruit est fixé par la loi. Il est défini aux articles 578 et suivants du Code civil.

La conservation du bien :
Au commencement de l’usufruit, un état des biens immobiliers en usufruit doit ainsi être établi en présence du nu-propriétaire et de l’usufruitier.
Le droit de jouissance de l’usufruitier porte sur le bien et tous ses accessoires, de même que sur « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession ». Cependant, la règle veut que les charges liées au logement soient réparties égalitairement entre nue-propriétaire et usufruitier :

L’usufruitier a la charge de la conservation du bien. Ainsi, il doit :
– Jouir de ce bien « en bon père de famille »,
– Effectuer toutes les réparations d’entretien et veiller à la conservation du bien,
– Régler les factures liées à l’entretien courant du bien, les charges de copropriété et la taxe d’habitation.
A noter : en cas d’amélioration du bien, l’usufruitier ne pourra pas demander de compensation financière au nu-propriétaire lors de la fin de  l’usufruit.

Le nu-propriétaire devra assumer, pour sa part,
– les gros travaux de réparations qui ne résultent pas du fait de l’usufruitier (ravalement, réfection de toiture…)
– la taxe foncière.
A noter : si l’usufruitier manquait à son devoir de conservation du bien, alors le nu-propriétaire a le droit d’accomplir tous les actes matériels (réparations urgentes…) ou juridiques (actions en justice) pour pallier ce manque.

La vente du bien :
Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Rappel : dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le futur acquéreur devra se concentrer sur la comparaison des taux de prêt immobiliers, mais aussi sur le meilleure assurance-emprunteur.

La fin de l’usufruit :

Lorsque l’usufruit prend fin, alors le nu-propriétaire retrouve l’ensemble des droits de la pleine propriété : on dit à ce moment là qu’il y a “remembrement de la propriété”.

Le droit d’usufruit peut prendre fin dans différentes circonstances :
Abus de l’usufruitier : lorsque ce dernier n’entretient plus le bien ou commet des dégradations.
Achat de la nue-propriété ou en cas de perte totale du bien.
Non-usage de l’usufruit pendant 30 ans.
Décès de l’usufruitier : on parle alors d’usufruit viager. C’est la formule la plus utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien.  A ce moment là, le nu-propriétaire récupère la pleine et entière propriété du bien sans droits de succession à payer.
Délai (éventuel) d’usufruit prenant fin : c’est ce qu’on appelle l’usufruit temporaire. A l’arrivée du terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. L’avantage principal étant que pendant la durée de l’usufruit, le bien sort du patrimoine imposable du nu-propriétaire.

A noter : en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entrera dans la succession (pour la valeur de la nue-propriété seule).

La fiscalité, principal atout du démembrement de propriété :


Dans le cadre d’un usufruit viager :

Le démembrement de propriété est un procédé souvent utilisé lors des successions : en effet, la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème administratif (pourcentage compris entre 10% et 90%). Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété.
Cette valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est en fonction de l’âge du donateur au moment du démembrement, la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du nu-propriétaire.

Age du donateurValeur usufruitValeur nue-propriété
- de 21 ans90 %10 %
de 21 à 30 ans80 %20 %
de 31 à 40 ans70 %30 %
de 41 à 50 ans60 %40 %
de 51 à 60 ans50 %50 %
de 61 à 70 ans40 %60 %
de 71 à 80 ans30 %70 %
de 80 ans à 91 ans20 %80 %
+ de 91 ans10 %90 %


Exemple :
au moment du décès de son père de 69 ans, son fils hérite de la nue-propriété de la maison, évaluée à 300 000 €. L’usufruit est attribuée au conjoint survivant, donc sa mère. Les droits de succession dus par l’enfant seront calculés sur 60% de la pleine propriété, soit 180 000 €. Lorsque sa mère (l’usufruitier) décédera, son fils récupèrera le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.

Ce type de donation présente 2 avantages :
– Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule valeur de la nue-propriété et de l’usufruit en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.
– Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
A noter : l’usufruitier paiera seul l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) sur la valeur totale du bien.

Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit :

La donation temporaire d’usufruit est adaptée si vous souhaitez réduire votre facture d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette technique consiste à transmettre, pour une durée déterminée et limitée (généralement 10 ans) la jouissance ou les revenus procurés par un bien immobilier, tout en en conservant la nue-propriété. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger (et uniquement dans ce cas car l’administration fiscale pourrait vous reprocher une volonté de soustraction au paiement de l’ISF) vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.
Il peut s’agir d’une vente ou d’une transmission à titre gratuit. Dans le cas d’une donation temporaire d’usufruit, la valeur fiscale des droits de mutation est fixée à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans.

Ce type de donation présente 3 avantages :
– Vous conservez le bien car vous ne vous séparez pas de la nue-propriété.
– Les droits de mutation sont limités à 23 % de la valeur (en pleine propriété) du bien.
– Le bien sort de votre patrimoine (pendant la durée définie) dans le but de réduire votre ISF.

Cependant, si ce type de donation est avantageux pour éviter de réduire votre ISF, il faut être conscient qu’il ne permet pas de préparer sa succession : à la fin de la période prévue, l’usufruit s’éteint et le donateur en retrouve la pleine propriété, ce qui signifie qu’à son décès, ses héritiers devront payer des droits de succession.

Démembrement de propriété : cas fréquents et pièges à éviter


Les cas fréquents de démembrement de propriété :

– Pour diminuer les droits de succession qui seront payés par les héritiers : les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire reçoit l’usufruit et devient propriétaire sans payer de droits de succession.

– Pour avantager ou protéger temporairement un héritier : par exemple, le donateur peut vouloir protéger son conjoint d’héritiers hostiles en lui donnant l’usufruit du bien, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété.

– Pour les personnes soumises à l’ISF : la vente ou la donation de l’usufruit d’un bien immobilier permet au nu-propriétaire de voir le bien imposé pour sa valeur en pleine propriété uniquement dans le patrimoine de l’usufruitier.

– Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit : cela permet aux enfants (par exemple) de toucher des revenus complémentaires, et aux parents (toujours par exemple) de réduire leur assiette imposable.

– Pour une vente en viager : une personne retraitée peut souhaiter vendre la nue-propriété d’un bien afin de recevoir une somme d’argent, et conserver l’usufruit afin de vivre dans le logement ou de le louer jusqu’à la fin de ses jours. A sa mort, le ou les nu-propriétaire(s) récupéreront la pleine propriété du bien.

Les pièges à éviter lors d’un démembrement de propriété :

Il est nécessaire de prendre certaines précautions avant de mettre en place une opération de démembrement de propriété : une fois avoir confié l’usufruit de votre bien à un tiers, il est impossible de revenir sur votre décision !

1) Evitez l’application de l’article 751 du Code général des impôts : il prévoit que la propriété d’un bien immobilier démembré, dans son ensemble, fait partie fiscalement de la succession de l’usufruitier au moment de son décès.
Pour y échapper, la nue-propriété doit avoir fait l’objet d’une transmission régulière par acte notarié plus de trois mois avant le décès.
Dans le cas contraire, le bien immobilier est soumis au droit de succession sur la valeur totale du bien. Par ailleurs, c’est au nu-propriétaire de faire la preuve que les droits de mutation qui correspondent à cette transmission ont fait l’objet d’une donation et que l’acte de transmission en contienne la constatation.

2) La donation temporaire d’usufruit peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’ISF, vous courrez le risque de vous faire redresser.

3) Veillez à ce que le démembrement de propriété ne soit pas mis à mal par d’autres dispositions déjà prises ou futures. Un arrêt de la Cour de cassation en donne un bon exemple : des parents avaient donné à leur fille la nue-propriété d’un appartement, tout en en conservant l’usufruit. Mais plus tard, ils l’ont laissé occuper ce même bien gracieusement. La fille a été condamnée, en première instance et en appel, à verser à sa mère usufruitière toujours en vie, une indemnité d’occupation du bien, car elle ne justifiait pas être dans une situation de besoin.

4) Il faut être vigilant lorsqu’une propriété immobilière est démembrée, à ne pas outrepasser ses droits. À défaut, une action en justice peut être engagée à votre encontre ou celle de vos enfants. C’est le Code civil qui détermine les droits octroyés à l’usufruitier.
Par exemple, l’article 595, mentionne que « l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ». Ainsi, en principe, un usufruitier peut louer le bien immobilier. Mais l’alinéa 4 précise que “l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
Cette disposition a donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation dans lequel le nu-propriétaire a demandé l’expulsion du locataire d’un bail rural consenti par les usufruitiers de leur vivant. La Cour de cassation a considéré que l’ignorance du locataire (qui croyait que les usufruitiers étaient les pleins propriétaires au moment de la signature du bail) ne prive pas le nu-propriétaire (devenu propriétaire à part entière de par le décès des usufruitiers) de son droit à contester la validité du bail rural.

Que sont les conditions suspensives dans la vente immobilière ?

La condition suspensive est une clause qui, au cas où elle ne se réalise pas, rend le contrat pour lequel elle a été conclue, caduc. Elle ne doit en aucun cas dépendre de la seule volonté de celui qui s’oblige pour être valable. Dans ce cas, on dit que la « condition suspensive » est potestative et elle n’est pas valable. C’est le cas, en guise d’exemple, quand on achète à condition de vendre le bien. Cette condition est d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle est obligatoire. Ainsi, on bénéficie de la même protection quand bien même le contrat ne contiendrait pas ce type de clause et que le prêt serait refusé par l’établissement prêteur. La protection de l’emprunteur est donc poussée à l’extrême.

conditions suspensives vente immobilière

Les conditions suspensives les plus courantes

Mis à part l’obtention d’un financement, les avant-contrats prévoient les conditions suspensives suivantes : l’absence d’hypothèque qui garantit un tarif supérieur au prix de vente, l’absence de servitudes administratives (périmètre protégé ou alignement par exemple) ou encore privé (droit de passage, etc.), l’absence d’exercice du droit de préemption par un locataire et/ou la commune. S’ajoute à cela l’obtention d’une autorisation administrative par l’acheteur. À noter que cette condition est toutefois plus rare.

Il revient à l’acquéreur d’apporter la preuve de la non-réalisation d’une condition suspensive. Pour cela, il doit informer le vendeur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception en lui fournissant les documents indispensables. L’acompte versé sur le prix de vente, quant à lui, doit être restitué à l’acquéreur. Ainsi, à partir du 15e jour suivant sa demande d’acquittement, il produira intérêt au taux légal, majoré de moitié.

Compromis, les autres conditions suspensives

Les compromis de vente contiennent, outre les conditions cités plus haut, 3 autres conditions dont : l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ; la situation hypothécaire apurée au moment de la vente et la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien.  Aussi, le compromis peut contenir des conditions particulières. En guise d’exemple, dans le cas où le logement est loué en locative vide et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n’exerce pas son droit de préemption, si le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui proposé dans un premier temps au locataire.

Promesse de vente et avant-contrat : les clauses

La promesse de vente, appelée aussi promesse de vente doit comporter certaines mentions essentielles pour être valable. Il s’agit notamment du descriptif détaillé de l’origine du bien, du délai de livraison, des modalités de paiement et du prix de vente… Néanmoins, le vendeur et l’acheteur sont libres d’y ajouter des clauses spécifiques, facultatives, que nous allons détailler ci-après. 

Promesse de vente et avant contrat clauses

En droit français, la promesse de vente a une grande valeur juridique, et elle engage les deux parties : l’acheteur, et le vendeur. Elle est nécessaire car certains détails ne sont pas encore connus des deux parties, elle intervient donc comme une étape préalable au contrat de vente pur. L’avant-contrat est souvent beaucoup plus dense que le contrat lui-même, qui ne fait que reprendre les termes du premier. Les deux actes authentiques sont rédigés par le notaire, et comprennent des clauses obligatoires ou non.

Les clauses de dédit

Les clauses de dédit permettent à chaque partie de renoncer au contrat, et ce moyennant le versement d’une somme fixée au préalable. Cela correspond à versement d’arrhes, versées par l’acheteur au vendeur (mais transitant chez le notaire). Si l’acheteur se dédit et ne donne pas suite à la vente, le vendeur garder les arrhes. Si le vendeur choisit de ne pas donner suite, il versera le double des arrhes à l’acheteur au cas où il change d’avis.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont très utilisées dans les promesses de vente, pour les conditions de financement. Comme leur nom l’indique, elles suspendent l’exécution du contrat, et ce, jusqu’à ce que les événements prévus se réalisent.

L’obtention d’un crédit immobilier est la seule condition suspensive obligatoire. Dans le cas où l’acquisition est financée par le prêt, le futur acheteur a le droit de ne pas respecter son engagement s’il n’obtient pas le crédit escompté dans les délais. Par conséquent, il récupère dans son intégralité l’argent immobilisé, et n’aura aucune pénalité. Par contre, le candidat acheteur est engagé au moment où la banque prêteuse lui transmet une offre de crédit conforme aux caractéristiques prévues. Il est à noter que l’acquéreur qui n’emprunte pas doit mentionner clairement dans l’avant-contrat qu’il renonce au bénéfice de la loi.

D’autres clauses suspensives existent, et elles seront librement négociées par le vendeur et l’acheteur (par exemple, l’obtention d’un certificat d’urbanisme, d’un permis de construire si l’acheteur prévoit des travaux importants, etc.).

Les clauses restrictives

Ce sont des clauses qui empêchent l’exécution du contrat définitif. Le vendeur et l’acheteur peuvent décider à leur guise de la rédaction de ces clauses. Les achats du bien immobilier financés par un crédit immobilier restent la seule obligation légale.