Loi bourquin et assurance de prêt immobilier professionnel

Le 29/08/2017

Vous savez que les organismes de crédit exigent presque systématiquement une assurance de prêt dès lors que vous contractez un prêt immobilier professionnel. Les garanties Décès-Invalidité garantiront à votre banque le remboursement de votre prêt en cas d’éventuelles incapacités de travail ou d’accidents de l’emprunteur. Peut-être savez vous également qu’ils vous la proposent, voire l’imposent, par la même occasion. Mais savez vous que si vous êtes libre de souscrire une assurance emprunteur auprès d’une autre assurance, vous avez aussi le droit de la résilier pour en contracter une autre en cours de prêt ? Voici de quoi vous aider à vous y retrouver :

Il n’est pas obligatoire de contracter l’assurance de prêt professionnel proposée par la banque


Lorsque vous souscrivez un emprunt professionnel, vous pourrez choisir entre une assurance emprunteur groupe (proposé par les banques) ou un contrat individuel (proposé par une assurance extérieure. Sachez avant toutes choses, qu’on ne peut vous imposer un contrat, et ce grâce à la loi Lagarde (2010).  Alors comment choisir ?

Votre organisme prêteur peut vous proposer son contrat groupe d’assurance immobilier professionnel, qui est standard à tous les emprunteurs. La tarification de votre prime d’assurance est établie à partir de la moyenne des risques de tous les assurés, si bien que tous les emprunteurs se voient attribuer plus ou moins les mêmes prix.
Les délégations d’assurance (= les assurances extérieures) sont des contrats individuels spécifiques à votre profil qui prennent en compte votre âge, le montant emprunté, votre état de santé et bien d’autres critères. Ce sont des contrats personnalisés qui peuvent considérablement diminuer le coût de votre assurance de prêt et ainsi vous permettre d’optimiser vos investissements.

Optimiser son taux des prêts immobilier professionnel passe également par l’optimisation de son taux d’assurance : malgré la loi Lagarde de 2010, les banques gardent une complète mainmise sur ce marché quasi monopolistique et pratiquent des marges de distribution importantes. A titre indicatif, souscrire à une assurance alternative pour un prêt professionnel représente 30 000€ d’économies sur le coût du crédit.

 

 Contrat-groupe vs. assurance extérieure
Contrat-groupeAssurance extérieure
Prime totale11 500 €4 100 €
Prime moyenne mensuelle48 €17 €
 Taux d’assurance0,32 %0,12 %

 

Votre assurance de crédit professionnel sera calculé selon certains critères. Tout d’abord, il dépendra des risques que vous présentez en fonction de votre âge, de vos antécédents médicaux, des risques métiers, des sports à risques mais aussi de la durée du prêt. En cas de maladie, le calcul du coût se fera différemment car l’assurance pourra appliquer une surprime.

De plus, la tarification dépendra également du mode d’application du taux d’assurance de prêt :
– sur le capital emprunté (capital emprunté x taux x durée du prêt), soit le mode de cotisation privilégié par les assurances proposées par les banques,
– sur le capital restant dû (en fonction du tableau d’amortissement et du taux appliqué à chaque échéance de prêt),  souvent proposé par les assurances extérieures aux banques.

 

 

Loi Bourquin : changer annuellement d’assurance de prêt professionnel, à date anniversaire


Plus de 8 millions de Français sont concernés par cette nouvelle loi sur la résiliation annuelle de leur assurance de prêt immobilier, soit entre 600 millions et 1,4 milliard d’euros de primes qui pourraient changer de mains à compter du 1er janvier 2018. En effet, l’article 10 de la loi du 21 février 2017, publiée le 22 février 2017, vient amender la loi Hamon. C’est pour cette raison que l’on a successivement parlé de loi Sapin 2 (du nom du ministre de l’économie et des finances), puis d’amendement Bourquin (du nom du sénateur au nom de la commission des affaires économiques), pour enfin arriver à la loi Bourquin.

Elle permet en effet de changer annuellement (à chaque date d’anniversaire) votre assurance emprunteur, sous réserve de respecter un délai de préavis de deux mois. Autrement dit, si vous avez souscrit une assurance prêt professionnel, vous avez la possibilité de changer de contrat si vous souhaitez alléger vos mensualités en optant pour une assurance moins onéreuse et qui correspondra davantage à vos besoins.

Pour ce faire, il faudra prendre en compte votre date anniversaire. Ainsi, pour chaque cas présentés si dessus, soyez attentifs à la date afin de pouvoir préparer au mieux votre demande de changement.

 

Pour qui ?

L’amendement Bourquin est un amendement à la loi Hamon, ainsi les changements d’assurance pour votre prêt professionnel peuvent être acceptés par votre banque s’ils ont un usage d’habitation. En effet, cette loi concerne tous les types d’achats immobiliers : les prêts personnels pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, d’un investissement locatif, pour une construction voire même pour des travaux si le montant dépasse 75 000 €. Elle prend en compte également les prêts professionnels uniquement s’il y a un usage d’habitation.
De même, elle mentionne que l’emprunteur, pour user de ce droit de résiliation, devra respecter le principe déquivalence des garanties, ce qui signifie que les garanties proposées par le nouveau contrat doivent être identiques ou supérieures à celles de votre contrat d’assurance emprunteur initial. En effet, chaque banque préétablit des critères et des garanties afin de se sécuriser en cas d’éventuels impayés et elle voudra que ces conditions soient respectées par un contrat individuel.

A partir de quand ?

  • si vous avez signé votre offre de prêt professionnel après le 1er mars 2017, vous pouvez, à date anniversaire de la souscription de votre contrat d’assurance, et avec un préavis d’au moins deux mois, résilier votre assurance emprunteur trop onéreuse pour lui en substituer une autre moins chère, mais aux mêmes garanties.
  • si vous avez signé votre offre de prêt professionnel avant le 1er mars 2017, vous aurez exactement les mêmes droits à partir du 1er janvier 2018.

Les étapes :

A date d’échéance annuelle du contrat (= à chaque date anniversaire), il sera donc possible de le résilier son ancien contrat d’assurance de prêt pour lui en substituer un autre souscrit auprès d’un assureur différent, et ce, pendant toute la durée de votre crédit.

  • Définissez tout d’abord votre date anniversaire, à laquelle il faudra soustraire 2 mois pour respecter le préavis imposé.
  • Nous vous conseillons d’envoyer l’ensemble vos courriers en lettre recommandée avec avis de réception.

Voici les étapes à respecter pour changer d’assurance de prêt grâce à la loi Bourquin :

 

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