Loi Bourquin et assurance emprunteur d’une SCI

Le 29/08/2017

Constituer une Société Civile immobilière (ou SCI) est un excellent moyen faciliter la transmission d’un bien immobilier et de réduire les droits de donation. La SCI doit être constitué d’au moins 2 personnes, physiques ou morales. Son objectif est de détenir ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. En tant que société, elle peut revendre son bien immobilier, tout en veillant à ce que l’acte ne soit pas purement commercial. Un groupe de personne souhaitant créer une SCI, en vue d’acheter des immeubles, devront le plus souvent recourir à une assurance emprunteur en contractant un prêt immobilier. Mais si la SCI est libre de souscrire une assurance emprunteur auprès d’une assurance indépendante à la banque prêteuse, elle a maintenant aussi le droit de la résilier pour en contracter une autre en cours de prêt ! Explications :

La bonne façon d’emprunter pour une SCI :


Dans le contexte de taux des prêts immobiliers, très bas actuellement, il est judicieux de réaliser des investissements locatifs par le biais d’une SCI dans un objectif de transmission de patrimoine à ses enfants. En effet la SCI présente un intérêt non négligeable : si vous constituez une SCI familiale (avec votre conjoint et vos enfants), vous achetez des biens que vous donnez en location. Vous pouvez ensuite transmettre des parts sociales à vos enfants sans payer de droits de succession, et ce tous les quinze ans. Ce faisant, votre patrimoine passe à vos enfants et en tant que gérant de la SCI, vous restez maître de la gestion de vos biens. Il existe deux façons d’emprunter pour investir via une SCI :

  • soit le crédit immobilier est contracté directement par la SCI, auquel cas ses revenus locatifs doivent suffire à couvrir les mensualités ;
  • soit chaque actionnaire de la SCI emprunte sa propre participation et contracte un prêt immobilier personnel.

Les prêts immobiliers pour les SCI :

Il n’existe pas de prêt dédié à l’investissement locatif via une SCI : les prêts proposés par la banque pour de l’investissement locatif ne font pas la distinction entre une SCI et un emprunteur en direct classique.
A noter que les investissements locatifs ne permettent pas de bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou les prêts épargne-logement par exemple, car les prêts aidés sont réservés à l’achat d’une résidence principale, et non à l’achat d’autres biens (destinés à la location ou résidence secondaire).

Les banques ne proposent pas de taux de prêts immobiliers particuliers pour les SCI, elle aura donc droit au même taux qu’un emprunteur en direct. Ce peut être un taux fixe ou bien un taux variable (nous vous conseillons bien évidemment un taux fixe étant donné leur faiblesse en ce moment). De même, la durée du prêt varie entre 10 et 25 ans.

Enfin, pour calculer le montant du prêt, l’établissement de crédit se réfèrera à la capacité d’endettement de chacun des associés, c’est-à-dire à leurs revenus respectifs. Et comme pour un achat en direct, la banque prendra également en compte les loyers qui seront perçus par la SCI.

 

L’assurance emprunteur pour les SCI :

Lors de la souscription à un crédit immobilier via une SCI (au même titre que pour tout crédit immobilier), la banque prêteuse n’accordera le prêt que si les associés souscrivent (au moins) à une une assurance de prêt décès-invalidité. En effet, si l’assurance de prêt ne constitue pas une obligation légale, les établissements prêteurs l’exigent très souvent, au moins au titre de la garantie décès-invalidité. Ainsi, le prêteur s’assure que l’emprunt sera remboursé quoiqu’il puisse arriver à l’un des associés. L’assurance perte d’emploi n’est pas exclue, toutefois, elle n’est pas indispensable pour de l’investissement locatif puisque la SCI perçoit les loyers.

Il n’existe aucune spécificité particulière par rapport à un emprunteur en direct, sauf que que l’assurance est souscrite au nom des associés et non de la SCI.

Comme pour un emprunteur classique, un associé de la SCI est libre de choisir librement son assurance de prêt et n’est aucunement dans l’obligation de choisir l’assurance emprunteur que sa banque lui proposera systématiquement (loi Lagarde, 2010). Cette assurance de groupe bancaire est souvent bien plus onéreuse, sans compter sa couverture qui est souvent moindre, qu’une assurance externe aux groupes bancaires.

Pourquoi a t’on mis en place la loi Bourquin ?


Optimiser son taux de prêts immobilier en SCI passe également par l’optimisation de son taux d’assurance : malgré la loi Lagarde de 2010, les banques gardent une complète main-mise sur ce marché quasi monopolistique et pratiquent des marges de distribution importantes. En effet, l’assurance emprunteur, nécessaire pour sécuriser un crédit immobilier, est facturée de manière très variable : les différences de tarifs sont surtout notables entre l’assurance groupe proposée par une banque et l’offre d’un assureur externe.

D’abord tentée avec la loi Hamon, la loi Bourquin va permettre dès le 1er janvier 2018 une plus grande concurrence sur ce marché, les banques en ayant le quasi monopole et ne voulant pas laisser s’échapper des contrats d’assurance emprunteur qui leur assurent des marges de l’ordre de 50%. Cet amendement Bourquin va donc permettre au marché de l’assurance de prêt d’évoluer. Le total des cotisations d’assurance emprunteur versées par les titulaires d’un crédit immobilier atteignait 8,3 milliards d’euros en 2014. La mise en concurrence sur l’ensemble de leurs vente d’assurances de crédits immobiliers, dès le début 2018, pourrait donc leur coûter bien plus cher que lors de l’application de la loi Hamon…

L’amendement Bourquin n’a pas pour but de supprimer les assurances emprunteur inhérentes à chaque prêt immobilier. Son objectif de donner les moyens aux consommateurs de mieux négocier le coût de leur crédit, et donc celui de l’assurance emprunteur. Cela permet aux emprunteurs de ne plus être obligés de négocier le montant de leurs cotisations d’assurance lors de la signature du crédit, et de pouvoir changer facilement de contrat si celui souscrit auprès de leur banque est trop onéreux.
Cela devrait en effet permettre aux emprunteurs de réaliser des économies sur leur contrat d’assurance, en leur permettant de pouvoir choisir un contrat d’assurance de crédit au tarif le plus adapté et le plus compétitif en matière de garanties de remboursement (et donc de protection). Cette mesure prend tout son sens quand on sait que 85% des emprunteurs souscrivent encore au contrat d’assurance groupe de la banque, au lieu de faire appel à une assurance extérieure moins chère : ceux-ci se focalisent sur le taux d’intérêt à défaut de l’assurance, alors que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit, compte tenu des taux d’intérêt très faibles !

Cette libéralisation de l’assurance de prêt permet à l‘emprunteur de réaliser de grosses économies en faisant jouer la concurrence. Selon les profils (âge, situation familiale, état de santé, profession), les assurances groupe proposées par les banques représentent en moyenne entre 0,27 et 0,50 % du capital emprunté. A garanties équivalentes, les délégations assurances proposées par des établissements spécialisés affichent des tarifs bien plus compétitifs qui commencent à 0,09 % du montant du prêt. Choisir une assurance externe permet de réaliser près de 50 % d’économies par rapport au coût des cotisations d’une assurance groupe de la banque.

Les actionnaires de la SCI disposent des mêmes droits qu’un autre emprunteur : droit à la délégation d’assurance, droit pendant la 1ère année à la résiliation du contrat d’assurance de prêt autorisé par la loi Hamon, et droit à la résiliation annuelle grâce à la loi Bourquin.
Pouvoir changer librement d’assurance de prêt, et donc recourir à une assurance extérieure au lieu du contrat-groupe proposé par la banque prêteuse, permet de faire de sérieuses économies sur le coût total du crédit immobilier.

 

Le changement d’assurance reste possible la première année du prêt immobilier :

Depuis 2014, dans le cadre de la loi Hamon, un particulier, comme les emprunteurs d’une SCI,  ont un délai d’un an seulement, à compter de la date de signature de son offre de prêt, pour changer d’assurance emprunteur en substituant l’assurance de groupe proposée par la banque prêteuse, par une autre extérieure aux groupes bancaires. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance de prêt immobilier. A condition que les garanties de la nouvelle assurance soient équivalentes à l’initiale, et de respecter un délai de préavis de 15 jours.
L’entrée en vigueur de l’amendement Bourquin ne remet pas en cause la faculté offerte par la loi Hamon de substituer au contrat d’assurance un nouveau contrat durant les 12 premiers mois suivant sa signature.

La loi Bourquin ou le droit de résiliation annuel :


Plus de 8 millions de Français sont concernés par cette nouvelle loi sur la résiliation annuelle de leur assurance de prêt immobilier, soit entre 600 millions et 1,4 milliard d’euros de primes qui pourraient changer de mains à compter du 1er janvier 2018. En effet, l’article 10 de la loi du 21 février 2017, publiée le 22 février 2017, vient amender la loi Hamon. C’est pour cette raison que l’on a successivement parlé de loi Sapin 2 (du nom du ministre de l’économie et des finances), puis d’amendement Bourquin (du nom du sénateur au nom de la commission des affaires économiques), pour enfin arriver à la loi Bourquin.

Elle permet en effet de changer annuellement (à chaque date d’anniversaire) votre assurance emprunteur, sous réserve de respecter un délai de préavis de deux mois. Autrement dit, si vous avez souscrit une assurance de prêt, vous avez la possibilité de changer de contrat si vous souhaitez alléger vos mensualités en optant pour une assurance moins onéreuse et qui correspondra davantage à vos besoins.

Quelle date anniversaire ?

Pour ce faire, il faudra prendre en compte votre date anniversaire de souscription à l’assurance emprunteur.
Ainsi, pour chaque cas présenté si dessus, soyez attentifs à la date afin de pouvoir préparer au mieux votre demande de changement.

 

Pour qui ?

Les actionnaires de la SCI disposent des mêmes droits qu’un autre emprunteur, dont le droit à la résiliation annuelle grâce à la loi Bourquin.
L’amendement Bourquin est un amendement à la loi Hamon, ainsi les changements d’assurance pour votre emprunt en SCI peuvent être acceptés par votre banque s’ils ont un usage d’habitation, qu’ils soient mis en location ou pour un usage personnel.
De même, elle mentionne que l’emprunteur, pour user de ce droit de résiliation, devra respecter le principe déquivalence des garanties, ce qui signifie que les garanties proposées par le nouveau contrat doivent être identiques ou supérieures à celles de votre contrat d’assurance emprunteur initial. En effet, chaque banque préétablit des critères et des garanties afin de se sécuriser en cas d’éventuels impayés et elle voudra que ces conditions soient respectées par un contrat individuel.

A partir de quand ?

  • si vous avez signé votre offre de prêt SCI après le 1er mars 2017, vous pouvez, à date anniversaire de la souscription de votre contrat d’assurance, et avec un préavis d’au moins deux mois, résilier votre assurance emprunteur trop onéreuse pour lui en substituer une autre moins chère, mais aux mêmes garanties.
  • si vous avez signé votre offre de prêt SCI avant le 1er mars 2017, vous aurez exactement les mêmes droits à partir du 1er janvier 2018.

Les étapes :

A date d’échéance annuelle du contrat (= à chaque date anniversaire), il sera donc possible de le résilier son ancien contrat d’assurance de prêt pour lui en substituer un autre souscrit auprès d’un assureur différent, et ce, pendant toute la durée de votre crédit.

  • Définissez tout d’abord votre date anniversaire, à laquelle il faudra soustraire 2 mois pour respecter le préavis imposé.
  • Nous vous conseillons d’envoyer l’ensemble vos courriers en lettre recommandée avec avis de réception.

Voici les étapes à respecter pour changer d’assurance de prêt grâce à la loi Bourquin :

 

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