Les impôts sur la résidence secondaire

Les impôts sur la résidence secondaire

Le 31/03/2016

Avant de succomber à l’appel de la petite maison dans la prairie ou du cabanon les pieds dans l’eau, n’oubliez pas les impôts : car le fisc adore les résidences secondaires qu’il impose de l’achat à la revente, en passant par la location, vous faisant tout juste grâce du droit d’y séjourner !

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Coquette gentilhommière en Pays d’Auge, grange aménagée, cabanon en bord de mer, chalet en montagne… Modeste ou luxueuse, la résidence secondaire ne connaît pas la crise : chère au coeur (et au portefeuille) des Français (nous sommes plus de trois millions à en posséder une, nettement plus que la plupart de nos voisins européens), son succès ne se dément pas, quelles que soient les fluctuations du marché de l’immobilier. Avec l’évolution des modes de vie et des moyens de transport, son usage s’est modifié et élargi: grâce au TGV et aux trente-cinq heures, l’un réduisant les distances, les autres, le temps de travail, la résidence secondaire dédiée aux congés de fins de semaine et aux vacances s’est transformée en « résidence alternative », celle où l’on vit désormais une bonne moitié du temps, presqu’autant que dans son habitation principale. Ce qu’elle est d’ailleurs souvent appelée à devenir quand sonne l’heure de la retraite. Mais si, pour le commun des mortels, la résidence secondaire est synonyme de villégiature à la campagne ou à la mer, il n’en va pas de même pour l’administration fiscale, qui n’en donne aucune définition si ce n’est par défaut : fiscalement parlant, est secondaire toute résidence qui n’est pas… principale ! Votre résidence principale étant celle où vous passez la plus grande partie de l’année. Et là, pas question de tricher : vos modes et habitudes de vie (lieu de travail, école des enfants, consommation d’électricité, d’eau, courriers…) n’échappera à personne, encore moins aux contrôleurs du fisc qui auront tôt fait de vous débusquer.

Le régime fiscal des résidences secondaires est relativement simple, dans la mesure où il fait pratiquement table rase des avantages liés à la résidence principale : ainsi ne bénéficierez-vous ni du nouveau crédit d’impôt sur les intérêts d'emprunt, ni de ceux accordés pour l’aménagement et les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie ou à adapter le logement pour faciliter la vie des personnes âgées en perte d’autonomie.

TVA dans le neuf, droits d’enregistrement dans l’ancien


Avant même de recevoir vos clefs et comme pour toute acquisition immobilière, celle d’une résidence secondaire passe par la case « impôt », les fameux et improprement nommés « frais de notaire ». Il s’agit, en fait, selon la nature de l’habitation, soit d’une TVA immobilière, soit de droits d’enregistrement.

La TVA au taux de 19,6 % s’applique sur tous les logements neufs, c’est-à-dire les logements achetés sur plan (en état futur d’achèvement), non achevés et achevés depuis moins de cinq ans, n’ayant pas fait l’objet d’une première vente, sauf par un marchand de biens. Elle s’applique également, lorsque vous faites construire une maison individuelle, à toutes les factures que le constructeur vous adresse au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Généralement cette TVA, vous ne la voyez pas, car elle est incluse dans le prix de vente du bien. Et comme cette TVA est « cachée » et indolore, on a le sentiment qu’il est fiscalement plus avantageux d’acheter un logement neuf ou de faire construire. Ce qui est inexact, car si le promoteur vous annonce, par exemple, un prix de vente pour un logement neuf de 200 000 euros, cette somme se décompose, en réalité, en deux parties : 167 224 euros, représentant le prix du logement proprement dit, et 32 776 euros de TVA immobilière pour le fisc. En cas de revente avant cinq ans, vous devrez procéder à une complexe procédure (dite) de régularisation de TVA qui, bien souvent, se termine par la remise d’un chèque au fisc. Aussi, en vue de cette éventuelle régularisation, conservez soigneusement dès l’acquisition ou la construction tous les documents, notes et factures, même de modestes montants.

Si vous préférez un logement construit depuis plus de cinq ans, les taxes au moment de l’achat sont moins sournoises et en réalité un peu moins lourdes. Vous devrez vous acquitter des droits d’enregistrement ou droits de mutation à titre onéreux correspondant à 5,09 % du prix de vente du bien. Dans certains départements, ce taux peut être légèrement plus élevé. Ce sont également des droits d’enregistrement de 5,09 % que vous paierez pour l’acquisition d’un terrain à bâtir, tandis que le coût de la construction que vous construirez dessus sera soumis à la TVA au taux de 19,6 %.

Redevance télé, ne la payez pas deux fois !


Connue sous le nom de redevance audiovisuelle ou redevance de télévision, cette taxe est fiscalement un impôt et non pas une redevance. Or, habituellement, l’impôt est (dit) déclaratif, c’est-à-dire que le contribuable déclare un revenu, un patrimoine, une situation, etc., le fisc se réservant le droit de vérifier ultérieurement que la déclaration est sincère. Rien de tel avec cet impôt de télévision qui est basé sur une présomption (une supposition) de détention. Toute personne soumise à la taxe d’habitation est donc supposée détenir un poste de télévision, et reçoit à l’automne un avis de paiement adossé à la taxe d’habitation, sauf si elle a déclaré expressément, en cochant une case réservée à cet effet de la déclaration des revenus n° 2042, qu’elle n’en possédait pas. Si vous ne cochez pas cette case, vous reconnaissez détenir au moins un poste de télévision. Mais vous ne paierez qu’une seule redevance par foyer, même si vous détenez plusieurs récepteurs dans la même résidence ou dans plusieurs résidences différentes.
En clair, si vous payez déjà une redevance télé à l’adresse de votre résidence principale, on ne doit pas vous en réclamer une seconde pour votre résidence secondaire.

Pas d’abattement sur la taxe d’habitation


Peu importe que vous occupiez votre résidence secondaire pendant une semaine, trois mois dans l’année, chaque week-end ou qu’elle reste fermée à longueur de temps : vous n’échapperez pas à ces deux impôts cumulatifs liés à la détention d’un bien que sont la taxe foncière et à la taxe d’habitation.

Le montant de ces impôts locaux est établi dans la commune du lieu de situation du bien et est calculé sur sa valeur locative cadastrale, à laquelle s’applique un taux d’imposition voté par les collectivités locales (commune, agglomération de communes, département, région…) concernées. La détermination de la valeur locative résulte de la prise en compte d’un ensemble d’éléments telles la situation géographique du bien, sa surface habitable, ses éléments de confort, la cote du quartier, etc.

Mais c’est surtout la « gourmandise » de certaines collectivités locales qui risque de faire exploser la facture : d’une commune à l’autre, les écarts de taux peuvent ainsi dépasser les vingt points.

De plus, alors que la taxe d’habitation d’une résidence principale bénéficie d’abattements pour charges de famille qui permet d’alléger quelque peu le poids de la note fiscale, cette clémence ne s’applique pas à la taxe d’habitation d’une résidence secondaire. Vous paierez donc, dans tous les cas, plein tarif.

Vous supporterez également la taxe foncière, un « mille-feuille » composé au minimum de trois taxations cumulatives, parfois plus, soit une couche pour la commune, une couche pour le département et une autre pour la région et parfois aussi pour l’agglomération de communes… Là, pas question d’abattement pour charges de famille, puisqu’il n’y en a même pas pour la résidence principale, mais une petite faveur est toutefois accordée aux constructions neuves, sous forme d’exonération de taxe foncière pendant les deux premières années suivant leur achèvement… sauf dans les communes qui ont décidé de supprimer cet avantage! Dans ce cas, l’exonération sera consentie uniquement sur les parts départementales et régionales de la taxe foncière.

Enfin, au titre de ces impositions locales, n’oubliez pas non plus la gloutonne taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), payable en même temps que la taxe foncière, même si vous ne déposez devant chez vous qu’un minuscule sac d’ordures par an !

Micro-Bic pour locations meublées


Pour amortir les dépenses liées au paiement des charges fixes de votre résidence secondaire, vous pouvez être tenté de la louer quelques semaines, quelques mois ou plus par an.

Si votre logement est proche d’une ville universitaire, vous pouvez par exemple le louer à un étudiant pendant l’année universitaire et en profiter personnellement pendant la saison estivale. Il en est de même d’une maison dont vous avez hérité que vous ne souhaitez ni vendre ni bloquer par une location classique de trois ans.

Modeste ou important, le loyer que vous encaisserez constitue un revenu qu’il faudra, hélas, partager avec le fisc ! Fiscalement parlant, il ne s’agit pas de revenus fonciers, mais de recettes de location en meublé. Et dans la mesure où celles-ci ne dépassent pas 76 300 euros par an (cas le plus fréquent), elles sont automatiquement soumises au régime dit du « Micro-Bic », relativement avantageux pour les loueurs en meublé non professionnels. Pour son application, peu importe la durée de location ou que le locataire choisisse d’en faire sa résidence principale : le seul critère à retenir est le fait que le logement soit loué meublé. Et en plus, c’est simple : pas de déclaration fiscale spéciale à rédiger, il vous suffit de porter le revenu encaissé dans une case de la déclaration des revenus 2042 C. Le fisc appliquera alors un abattement forfaitaire pour charges de 71 %, avec un minimum de 305 euros. Cet abattement est supposé tenir compte de toutes les charges, vous ne pouvez donc rien déduire d’autre pour cette location, ni constater un déficit. La somme restante, donc 29 %, est le revenu net (Micro-Bic net) qui sera imposé avec vos autres revenus, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent les 11 % de prélèvements sociaux (CSG et CRDS), qui alourdissent sensiblement la note.

Chambres d’hôtes

Si, pour rentabiliser votre résidence secondaire, vous vient l’idée d’y ouvrir des chambres d’hôtes, les revenus que vous en tirerez seront imposés au Micro-Bic comme pour la location meublée sans fourniture de prestations.

Sachez toutefois que cette activité est strictement réglementée par le décret n° 2007-1173 du 3 août 2007 : vous ne devrez pas exploiter plus de cinq chambres pour une capacité d’accueil maximale de quinze personnes, conformes aux règles d’hygiène et de sécurité et dotées d’un accès à un W.-C. et à une salle d’eau privatifs. Vous devrez en outre fournir une nuitée et le petit déjeuner ainsi que le linge de maison. Enfin, il vous faudra adresser au maire de votre commune une déclaration détaillée de location.

Taxe de séjour

Enfin, toujours pour la location, il convient de prévoir le paiement de la taxe de séjour, un impôt local appliqué dans les villes de bord de mer ou de montagne, ainsi que dans certaines stations classées touristiques, et due seulement en cas de location meublée saisonnière. Vous n’avez pas à la payer si vous conservez votre résidence pour votre seul usage personnel ou celui de vos proches, ou si vous la louez non meublée, ou encore meublée mais à titre de résidence principale du locataire. Cette taxe peut se calculer au réel ou au forfait.

Au réel, c’est vous, loueur en meublé, qui devrez l’encaisser auprès des locataires et la reverser ensuite à la commune. Son montant varie de 0,20 à 1,50 euros en moyenne, par nuit et par personne occupant la location meublée (à l’exception des enfants de moins de treize ans et des personnes bénéficiant de l’aide sociale), en fonction du confort et du standing du logement. Les locataires qui possèdent une carte de famille nombreuse bénéficient d’une réduction au moins égale à celle qui leur est consentie pour les transports SNCF. Cette taxe peut paraître à première vue dérisoire, mais ne l’est pas tant que ça, car la note peut grimper rapidement : pour quatre personnes et dix nuits, sur la base de 1,20 euros la nuit, elle s’élève à 48 euros.
Au forfait (rare), la taxe de séjour est en fonction de la capacité d’accueil du logement, sans tenir compte du nombre de personnes qui y sont effectivement logées. Elle n’est pas récupérable sur le locataire et c’est donc à vous, loueur, de la payer. Bien évidemment, vous en tiendrez compte lorsque vous fixerez le loyer de la location meublée !
Au réel ou au forfait, la taxe de séjour peut être augmentée d’une taxe additionnelle de 10 % votée par le conseil général (le département).

En réalité, peu de particuliers loueurs jouent le jeu, soit parce qu’ils ignorent sincèrement l’existence de cette taxe de séjour (créée en 1929 et remise au goût du jour en 1988), soit parce qu’ils l’encaissent auprès des locataires mais ne la reversent pas à la commune.

Résidence hors frontière


Une maison de pêcheur à Majorque, une villa ensoleillée à Orlando, un apparte-ment dans un palazzo vénitien … Simple envie d’ailleurs ou stratégie patrimoniale, rien ne vous empêche d’acheter une résidence secondaire à l’étranger, mais ici ou là-bas, vous devrez néanmoins en passer par la case impôt, et de ce côté-là, il y a des pays plus gourmands que d’autres : ainsi, les taxes d’acquisition ne dépassent guère 0,8% de la valeur du bien aux États-Unis, mais tournent autour de 7 à 8 % au Portugal et en Espagne. Mais surtout, dans ces deux derniers pays et dans d’autres, vous devrez, chaque année, rédiger une déclaration fiscale, même si vous ne mettez pas votre bien en location, car le simple fait d’avoir la jouissance personnelle du logement est assimilé à un revenu foncier. Le montant de l’imposition est alors calculé sur une valeur locative fictive égale à 2 %, voire 4 ou 7 % (selon le pays) de la valeur locative cadastrale, soit un impôt plus ou moins élevé selon l’importance du bien et la fiscalité locale du pays d’accueil. La taxe d’habitation et la taxe foncière ne sont pas des exceptions françaises, mais des impôts pratiquement universels, même s’ils prennent des dénominations et un poids différents selon le pays. La location temporaire d’un logement est, dans tous les pays, considéré comme un revenu imposable, selon ce que prévoit la convention fiscale conclue entre le pays concerné et la France. Généralement, les conventions fiscales attribuent l’imposition au pays de situation du logement, c’est le cas de la convention franco-américaine, par exemple. Vous n’en êtes pas quitte pour autant avec le fisc français. Il faudra en effet lui avouer ce revenu, qui certes ne sera pas imposé une deuxième fois, mais sera pris en compte pour déterminer votre impôt sur les revenus de source française. En ce qui concerne l’impôt sur la fortune (ISF), le logement que vous possédez à l’étranger est taxable avec votre patrimoine situé en France. Avec, toutefois, la possibilité de déduire l’impôt sur la fortune payé à l’étranger pour ce bien… Hypothèse de plus en plus rare, puisque cet impôt a été aboli dans pratiquement tous les pays qui l’avaient institué.

Plus-value imposable : le temps joue pour vous


La plus-value réalisée à l’occasion de la revente d’une habitation principale n’est pas imposable. Ce qui n’est pas le cas des résidences secondaires : les profits réalisés sur la revente d’un bien supérieur à 15 000 euros sont imposables. Ce plafond s’applique pour chaque bien immobilier vendu, et non pas globalement. Pour un bien en indivision, il est multiplié par le nombre de propriétaires. Ainsi, si vous êtes trois à détenir une résidence secondaire, le plafond est de 45 000 euro. En pratique et compte tenu des prix de l’immobilier, seule la vente d’une parcelle de terrain passera ainsi à travers les mailles du fisc !

Echappent néanmoins à l’imposition des plus-values, quel que soit le montant de la vente, les personnes âgées titulaires de pensions de vieillesse et celles titulaires d’une carte d’invalidité dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond assez faible et qui, par ailleurs, ne sont pas soumises à l’ISF.

Le fisc matraque en revanche le profit réalisé sur la vente d’une résidence secondaire juste après l’avoir achetée. Ainsi, si vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire depuis moins de quinze ans au moment de la revente, il vous faudra mettre la main à la poche, sachant que la note à payer sera d’autant plus faible que vous aurez patienté plus ou moins longtemps : en effet, le montant de la plus-value imposable sera réduit de 10 % par an à partir de la cinquième année de détention. Au bout de dix ans, c’est donc la moitié de votre plus-value qui échappera à l’impôt, l’autre étant imposée au taux proportionnel de 27 %. Après douze ans, ce sont 70 % de la plus-value qui se trouvent à l’abri du fisc, et ainsi de suite. Pour y échapper, le principe est donc simple: chaque année de patience réduit la part imposable de votre plus-value, jusqu’à exonération totale lorsque vous revendez votre résidence secondaire au bout de quinze ans ans révolus (à compter de la date où vous l’avez acquise, fait construire ou reçue par héritage ou succession).

ISF : Pas de décote


Ceux qui possèdent quelques biens au soleil doivent savoir que la valeur de la résidence secondaire entre dans leur patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune (ISF), et qu’ils ne pourront appliquer la décote de 30 % par an désormais admise pour l’estimation de la valeur d’une résidence principale. Si votre fortune dépasse légèrement le seuil d’imposition de l’ISF (770 000 euro en 2008), il est peut-être temps d’en faire donation à vos enfants (chaque parent peut désormais donner en toute exonération à chaque enfant jusqu’à 150 000 euros en argent ou en biens) ou de la vendre pour redescendre en-dessous du seuil fatidique.

 

2 réponses à “Les impôts sur la résidence secondaire”

  1. brigitte le 21 mars 2019 a posté : dit :

    je ne suis pas imposable , j ai une maison secondaire dois je payer une taxe d habitation sur la deuxième

  2. ghislaine Janin le 23 septembre 2018 a posté : dit :

    On me dit que si l'on vend un appartement T2 residence secondaire au bout de 22 ans on ne paye plus de plus value est ce vrai ?
    On me dit aussi que si vous vendez un appartement résidence secondaire on doit payer un nouvel impôts la CSG qui représente 17o/o du prix de vente est ce vrai ? Pouvez vous me répondre ?

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