Quelle garantie pour un crédit immobilier ?

Quelle garantie pour un crédit immobilier ?

Le 30/04/2018

La banque se prémunit contre le risque d’insolvabilité de l’emprunteur en prenant des garanties. De son côté, l’emprunteur doit se prémunir contre les risques (décès, invalidité, incapacité, perte d’emploi) susceptibles de compromettre le déroulement de son plan de remboursement, en souscrivant des assurances. Tout cela génère des frais supplémentaires…

Quelle garantie pour un crédit immobilier ?

> Les garanties prises par la banque

Quand une banque vous prête une importante somme d’argent sur un long terme, elle n’omettra jamais de se protéger contre les risques de défaillance de votre part en prenant des garanties. Il en existe de plusieurs sortes, assurant une même couverture à l’établissement prêteur mais ayant une portée et un coût différent pour l’emprunteur.

L’hypothèque conventionnelle

Cette hypothèque permet à la banque, en cas de défaillance de votre part, de faire saisir le logement, de le vendre et de récupérer les fonds qu’elle vous a prêtés. Si la banque vous demande cette garantie, vous devrez alors payer les droits d’enregistrement liés à cette garantie (taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques), les frais divers (droit de timbre, coût de la copie exécutoire du bordereau…) et les frais de notaire proportionnels au montant du prêt et variables selon le type de prêt: pour un prêt de 50 000 euros financé par un Pel et un prêt classique, le coût avoisine les 1 500 euros.

Attention, en cas de vente du logement avant la fin du crédit, il vous faudra acquitter les frais de mainlevée, environ 609 euros. Si vous arrivez sans incident à la fin du crédit, l’hypothèque tombe d’elle-même et sans frais mais seulement deux ans après le versement de la dernière échéance du crédit.

L’hypothèque de privilège de prêteur de deniers

Ce privilège permet à l’établissement de crédit, en cas de défaillance de l’emprunteur, de faire vendre le bien et de se payer par priorité sur tous les autres créanciers, même hypothécaires. Pour l’emprunteur, cette hypothèque représente un avantage en coût puisqu’elle est exonérée de la taxe de publicité foncière (0,615% du montant du crédit).

La caution mutuelle

Dans ce cas, le prêt est garanti par la caution d’une société mutualisée (Crédit logement, Socami…). En cas d’incidents de paiement, la société se substitue à l’emprunteur et paie directement le banquier. Elle se retournera vers le mauvais payeur pour se faire rembourser, par le biais d’un fonds affecté à ce risque. Le financement du cautionnement est assuré par un Fonds mutuel de garantie (FMG) sur lequel les emprunteurs versent une somme proportionnelle au montant de leur prêt. Et c’est l’argent des emprunteurs déposé sur ce fonds qui permet de rembourser les mensualités non payées. Principaux avantages:

– une réponse très rapide (immédiate pour les petits prêts, quarante-huit heures pour les plus grosses sommes);

– en cas de problèmes, la possibilité réservée à l’emprunteur de revendre son bien lui-même et ainsi d’éviter une vente sur saisie se soldant, la plupart du temps, par une sous-évaluation du bien;

– un coût moindre puisqu’il n’y a pas de frais notariés comme dans le cas d’une hypothèque et qu’une partie de votre participation au FMG vous sera restituée si vous avez mené à bien vos remboursements.

Ne vous attendez cependant pas à des sommes mirobolantes (vous ne récupérerez qu’environ 0,30% du montant du prêt) ni à les percevoir un mois après le versement de votre dernière mensualité (il vous faudra bien patienter au moins dix mois!).

Le nantissement sur un contrat d’assurance vie

Ce nantissement est possible à travers un contrat déjà existant ou par le biais d’une police spécialement souscrite à l’occasion du prêt. Attention, les banques préfèrent les contrats en euros, qui ne présentent pas de risques de variation du capital, à un contrat en unités de compte, partiellement investies en actions. Cette formule est particulièrement indiquée pour le crédit in fine.

> Les assurances liées au prêt

L’assurance décès invalidité est obligatoire pour tout emprunt, mais rien ne vous oblige à la souscrire auprès de votre banque. L’assurance perte d’emploi reste facultative. Avant de signer votre contrat, regardez exactement ce pour quoi vous êtes couvert. La différence de prix entre les diverses primes se trouve souvent dans les risques assurés ou non.

L’assurance décès invalidité

Cette assurance est exigée par les établissements prêteurs car elle garantit la banque en cas de disparition de l’emprunteur. Elle prend donc en charge le remboursement des mensualités restant à verser et décharge les héritiers de l’emprunteur qui n’auront plus à rembourser cette dette. Le risque d’invalidité permanente et définitive est également pris en compte dans tous les contrats et la compagnie d’assurance prend en charge le remboursement du crédit auprès de l’organisme financier. L’incapacité temporaire de travail n’est pas toujours couverte ou bien n’est pas couverte de la même façon selon qu’elle est partielle ou totale. Dans tous les cas, elle occasionne une surprime et la prise en charge se fait à l’issue d’un délai de franchise variable selon les contrats.

Combien ça coûte?

Les établissements n’alignent pas leurs tarifs. Pour un prêt de 76 225 euros sur quinze ans, par exemple, la prime varie, selon les établissements, entre 0,35 et 0,42%. Le Crédit Lyonnais fait un effort envers les jeunes de moins de trente-six ans qui voient leur prime baisser à 0,30%. Reste que ce chiffre ne signifie pas grand chose, les contrats n’étant pas forcément identiques. De plus, le montant de l’assurance n’est pas calculé de la même façon par toutes les banques. Il l’est le plus souvent sur le capital emprunté, mais parfois, comme à la Bred ou à la BNP Parisbas, sur le capital restant dû.

Où s’assurer?

En général, les établissements bancaires proposent un contrat de groupe négocié auprès d’une compagnie d’assurances. Il s’agit, le plus souvent, d’un contrat standard, quel que soit l’âge, la situation de l’emprunteur, son activité professionnelle, le montant ou la durée de son prêt, le risque étant réparti sur l’ensemble des assurés.

Mais en aucun cas l’établissement prêteur ne peut vous obliger à choisir son assurance. Vous pouvez tout à fait souscrire une assurance individuelle dont l’intérêt est de vous apporter une réponse personnalisée en fonction de votre âge, de votre profession ou de certains risques de santé. Ainsi, alors que les seniors se voient souvent refusés par les assurances groupes à partir de soixante-cinq ans, un contrat individuel leur permettra d’avoir une garantie jusqu’à soixante-quinze ans et donc d’emprunter sur dix ans. Les pathologies graves (infarctus, cancer…) sont prises en considération et une réponse est donnée au cas par cas.

Cette pratique commence à se développer, notamment pour les jeunes (vingt/quarante ans) qui bénéficient de primes attractives, le risque décès-incapacité étant faible, mais aussi chez les séniors et chez les emprunteurs présentant des «risques aggravés» qui ne trouvaient jusque là aucune possibilité de s’assurer.

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> L’assurance perte d’emploi

Les conditions d’adhésion

La souscription de cette assurance n’est pas obligatoire et est réservée aux salariés en contrat à durée indéterminée depuis plus de six mois. En sont donc exclus les professions libérales, les artisans, les commerçants, les exploitants agricoles, les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprises. Compte tenu des conditions restrictives de cette garantie, on peut se demander s’il est vraiment intéressant de la souscrire!

Les risques couverts

Perte d’emploi signifie cessation d’activité. Toutefois, le chomâge doit faire suite à un licenciement individuel ou collectif et non à une démission. Attention, certains contrats excluent le licenciement pour faute grave.

Les délais de carence

L’assurance perte d’emploi ne se met pas en place dès le licenciement. Une fois le contrat signé, deux délais courent avant qu’elle puisse jouer. Tout d’abord, le délai de carence (de six à douze mois) pendant lequel l’assurance ne peut se mettre en place.

Puis un délai de franchise (de trois à neuf mois), pendant lequel la mensualité du prêt n’est pas prise en charge.

Or, comme ce délai ne court qu’à partir du versement de l’allocation chomâge par les Assedic, cela recule encore le moment de la prise en charge par l’assurance de deux à trois mois.

Le montant de la prise en charge et la durée d’indemnisation

Le montant varie selon les établissements et le choix de l’emprunteur: de 50, 60, 75 à 100% de la mensualité. Certaines banques fixant un plafond maximal de remboursement. La durée classique des versements est de dix-huit mois. Quelques contrats proposent trente-six mois en plusieurs périodes.

Combien ça coûte?

La prime s’échelonne de 21 à 38 euros par mois pour un prêt de 76 225 euros, selon l’établissement et la garantie demandée. Soit, sur quinze ans, un coût global de 3 780 à 6 840 euros. Attention, la prime peut aussi être augmentée par l’assureur en cours de prêt!

Toujours plus

Des services pour alourdir la note !

Enfin, les banques proposent de plus en plus de services annexes comme la «protection revente», qui joue en cas de revente forcée de votre logement (mutation professionnelle, perte d’emploi, divorce) et qui vous rembourse la décote entre le prix d’achat et le prix de revente, souvent dans la limite d’un plafond de 15 245 à 30 490 euros. Cette garantie, qui n’est pas toujours gratuite, est parfois assortie d’un délai de carence, notamment pour les risques de perte d’emploi et de divorce, ce qui limite son intérêt.

Par ailleurs, la plupart des banques proposent avec le prêt la souscription de contrats de multirisques habitation ou une protection vol avec abonnement possible à un système de télésurveillance. Attention au double-emploi avec les assurances que vous possédez déjà !

4 réponses à “Quelle garantie pour un crédit immobilier ?”

  1. SYLVIANE MANIER le 2 août 2019 a posté : dit :

    bonjour je suis âgée de 67 ans et suite à une séparation j'ai encore 15 ans à payer pour ma maison ; la banque m'a informée qu'à mes 70 ans elle ne m'assurait plus ; ou puis je trouver une assurance sérieuse merci de bien vouloir me donner des informations à ce sujet si possible
    cordialement

  2. gallet blandine le 15 juillet 2019 a posté : dit :

    quelle sont les garentie pour le cau empreuteur sur un pret immobilier

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