Fiscalité immobilière : comment s’y retrouver ?


“Dans la vie rien n’est certain, à part la mort et les impôts” disait Benjamin Franklin. Si la généralité de cette maxime peut être remise en cause, il est vrai que vous n’échapperez pas à l’impôt, que vous soyez locataire ou propriétaire. Seulement, les taxes auxquelles vous êtes soumis varient en fonction du bien immobilier et de l’usage qui lui est réservé. Pour éviter les mauvaises surprises et bien maîtriser votre budget, renseignez-vous avant de faire votre acquisition !

 

Les impôts à payer en tant que locataire


Si votre logement ne vous appartient pas et que vous payez un loyer, vous avez des impôts à payer comme n’importe quel résident !

Tout d’abord, la taxe d’habitation. Que vous louiez pour quelques mois ou plusieurs années, c’est à l’occupant du logement de payer cet impôt local, dans son intégralité. Cette taxe est payée en une seule fois par le locataire. Il y a toutefois quelques exceptions. En effet, c’est le propriétaire et non le locataire qui est redevable de la taxe d’habitation à partir du moment où il peut habiter dans son logement en dehors des périodes de location. Par exemple, si vous êtes propriétaire et louez votre bien immobilier pendant l’été, mais pouvez venir l’habiter l’hiver, vous devez payer la taxe d’habitation.

Ensuite, la contribution à l’audiovisuel public. Elle est directement liée à la taxe d’habitation. Toute personne redevable de la taxe d’habitation et possédant un téléviseur (ou dispositif assimilé) doit également s’acquitter de cette taxe. Vous devez la payer même si vous ne regardez pas votre télévision ! Elle est à payer en même temps que la taxe d’habitation. Cette taxe est de 138 euros en métropole et de 88 euros dans un département d’outre-mer.

 

Les impôts à payer en tant que propriétaire occupant


Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous devez payer la taxe d’habitation, puisque vous habitez les lieux. Mais vous devez également payer la taxe foncière, payable tous les ans par les propriétaires de biens immobiliers.

Si vous êtes aussi propriétaire d’une résidence secondaire, vous êtes alors assujettis à ces deux taxes pour ce second bien.

Enfin, n’oubliez pas que tout propriétaire peut être soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune si son patrimoine excède le montant d’assujettissement à cet impôt.

 

Les impôts à payer en tant que propriétaire bailleur


C’est là que les choses se compliquent un peu, mais pas forcément pour le pire, bien au contraire !

Comme tout propriétaire, si vous louez votre bien, vous devrez payer la taxe foncière.  Pour la taxe d’habitation, le propriétaire bailleur n’en est pas redevable dans la majorité des cas, sauf exception déjà mentionnée plus haut (cas des locations saisonnières). Enfin, il reste l’impôt de solidarité sur la fortune si vous y êtes soumis.

À cela s’ajoute un impôt sur les loyers perçus. En effet, les revenus locatifs des propriétaires sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire bailleur doit les déclarer différemment selon le type de location (meublée ou vide).

 

Cas des locations vides

En location vide, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les cas (en fonction du montant de vos revenus fonciers) vous relèverez du régime micro-foncier ou du régime réel. Si ces termes ne vous disent pas grand-chose, pas de panique. Vous pouvez trouver de l’aide auprès de professionnels. La startup TacoTax par exemple, spécialisée dans l’assistance aux particuliers, vous aidera à bien déclarer vos revenus et à réduire vos impôts.

  • Si vous percevez moins de 15000 euros de revenus fonciers, vous pouvez choisir le régime micro-foncier. Vous êtes alors imposé sur 70 % de vos loyers. Il faut aussi prendre en compte que ce régime vous engage pour trois années consécutives.
  • Si vous percevez plus de 15000 euros de revenus fonciers, vous serez soumis au régime réel. Il vous permet de déclarer les dépenses réalisées dans le logement dans l’année comme les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais d’administration, de gestion et d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les déductions forfaitaires prévues par certains dispositifs d’investissements locatifs…

 

Cas des locations meublées

Pour faire simple : si vous louez des biens meublés, vous êtes considéré comme une entreprise et devez donc remplir des obligations comptables.

Sachez que les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Vous devez déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

Ainsi, selon le montant de vos loyers, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options :

  • Vous pouvez choisir le régime forfaitaire si vos recettes sont inférieures à 32 900 euros, auquel cas vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes.
  • Si vos recettes locatives sont supérieures à 32 900 euros, vous devez utiliser le régime réel. Il permet au propriétaire de déclarer les dépenses réalisées dans l’année, comme les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration, l’amortissement des locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt et les impôts locaux.

 

Quel avenir pour la fiscalité immobilière ?


Avec l’élection d’Emmanuel Macron, plusieurs changements sont à prévoir. Si le nouveau président ne compte pas bouleverser le monde de l’immobilier, certaines réformes proposées ne passeront néanmoins pas inaperçues si elles sont mises en œuvre.

Premièrement, le président souhaite exonérer 80% des Français de la taxe d’habitation. Une réforme qui ne plaît pas forcément aux collectivités locales mais qui réjouit de nombreux locataires et propriétaires ! Pour le candidat d’En Marche, l’idée est de supprimer cet impôt injuste pour les classes moyennes et populaires. Si ce projet est mené à bien, la fiscalité immobilière sera probablement amenée à évoluer.

Deuxième réforme ayant un impact sur la fiscalité immobilière et qui fait moins plaisir aux propriétaires : la réforme de l’ISF. L’impôt sur la fortune sera transformé en Impôt sur la Fortune Immobilière IFI. Ce recentrage de l’ISF sur l’immobilier pourrait inciter les contribuables à rééquilibrer des patrimoines trop investis dans la pierre au profit d’actifs nouvellement exonérés. Mais cette réforme a créé quelques polémiques et est encore appelée à évoluer. Affaire à suivre donc.