Comment faire une offre d’achat immobilier ?

Le 17/02/2017

Vous avez consulté toutes les petites annonces immobilières depuis des mois, êtes devenu incollable sur votre région, avez déterminé votre budget, comparé les offres, les étages et les syndics, avez visité beaucoup de biens, et ça y est, ce sera LUI le logement de vos rêves !
Vous savez que la prochaine chose à faire c’est une offre d’achat. Mais comment ça marche pour la proposition ?

proposition achat immobilier

« L’offre d’achat est l’acte par lequel l’acquéreur potentiel manifeste sa volonté d’acheter le bien concerné à un prix arrêté. Elle est sommairement présentée comme un moyen de retenir le bien et d’en fixer le prix. Mais les implications juridiques qui s’ensuivent sont souvent floues pour les parties, or comme tout acte juridique, l’offre d’achat engage leurs responsabilités contractuelles », explique l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement).

Offre d’achat : comment faire ?


La rédaction de l’offre d’achat ne répond pas à des règles d’écriture précises. Cependant, certains éléments essentiels doivent apparaître :

  • l’identification des deux parties : acquéreur et vendeur (nom, adresse, profession, date et lieu de naissance, situation conjugale)
  • la description du bien : (adresse, étage, nombre de pièces, loi carrez)
  • le prix du bien, en notifiant le montant des frais d’agence s’il y en a
  • le délai de validité au terme duquel l’offre devient caduque (il est recommandé de laisser entre 5 et 10 jours au propriétaire pour répondre)
  • les modalités de la réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou mail par exemple)

A ce stade, il n’est pas nécessaire de soumettre la vente à certaines conditions (obtention du prêt, absence de servitudes…) : on en parlera plus tard lors du compromis ou promesse de vente.

Attention, l’offre d’achat ne doit en aucun cas s’accompagner du versement d’une somme d’argent sous peine de nullité de l’offre et de sanctions (article 1589-1 du Code civil). Tant que le compromis ou promesse de vente n’est pas signé, l’acheteur ne peut verser aucun acompte au vendeur pour bloquer l’affaire.

La réponse du vendeur


Si le futur acquéreur formule une offre “au prix » : le vendeur est obligé d’accepter la demande faite par l’acheteur si celui-ci souhaite acquérir le bien au prix initialement fixé.

Si le futur acquéreur formule une offre en dessous du prix, le vendeur est en droit de :

  • refuser ou de faire une contre-proposition (à ce moment là l’offre initiale devient caduque, les deux parties sont alors libérés de toute obligation contractuelle).
  • accepter le prix proposé (l’acceptation doit être écrite) : l’acheteur et le vendeur devraient alors être engagés, même si en réalité, les deux protagonistes pourront faire jouer plus tard leur droit de rétractation à l’issue de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

La signature du compromis de vente ou la promesse de vente


Attention, souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose, ce qui n’est pas le cas : cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties.

Avec un professionnel de l’immobilier

Après que l’agent immobilier vous ai transmis la réponse du vendeur à votre offre, vous signerez un compromis de vente à l’agence immobilière : vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun..

Juridiquement, le compromis vaut vente : si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

Séquestre : la signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie ou séquestre, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Gratuit : contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

Entre particuliers

La promesse de vente n’est pas légalement obligatoire, mais elle oblige le propriétaire à s’engager auprès de l’acquéreur : Il lui donne en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il est interdit au vendeur de renoncer à la vente ou de re proposer le bien à la vente. En contrepartie, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il achète, cette indemnité s’imputera sur la somme totale. Mais s’il renonce à acheter, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Les droits d’enregistrement, maximum 10 jours après la signature et payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

Attention, seul le compromis/la promesse de vente fait courir le délai de rétractation (sans frais) de 10 jours, du côté vendeur comme du côté acquéreur.

L’acte authentique de vente en présence du notaire


Le jour prévu, soit 3 mois après environ, les parties (accompagnées de leur agent immobilier s’il y en a) se rendent à l’étude du notaire. Normalement, ce rendez-vous se tient chez le notaire de l’acheteur, le notaire du vendeur étant présent ou représenté.

Lors de la signature de l’acte authentique, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix stipulé dans le contrat de vente (ou du solde s’il a déjà versé une indemnité d’immobilisation). Le vendeur lui, devra remettre les clés de son logement.

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