Avis sur les expertiseurs de crédits immobiliers

Avis sur les expertiseurs de crédits immobiliers

Le 15/02/2017

De nombreuses publicités sur Internet proposent d’expertiser votre crédit immobilier. Et, en cas d’erreur, d’obtenir une indemnisation de la banque. La plus grande prudence s’impose.

expertiseurs de crédits immobiliers

Oui, il existe de nombreuses erreurs de TEG (taux effectif global) dans les contrats de prêts immobiliers. Et, oui, de nombreuses décisions des tribunaux ont obligé les banques à indemniser leurs clients. Il n’en fallait pas plus pour voir la multiplication de pseudo-experts sur le Web promettant des dizaines de milliers d’euros aux emprunteurs les plus audacieux. Las, notre enquête nous a révélé que peu de ces plateformes apportent la garantie d’une expertise sérieuse et approfondie… Un exercice d’ailleurs bien plus complexe qu’il n’y paraît à première vue. « Je suis souvent démarchée par des gens qui veulent se lancer dans l’expertise de TEG et cherchent un avocat partenaire. Ce n’est juste pas sérieux… La compétence de l’analyste financier est aussi importante que celle de l’avocat. Il doit lui aussi pouvoir justifier d’une bonne expérience en la matière », commente Fiona Bourdon, avocate spécialiste dans les domaines bancaires et de crédits. Avant toute chose, il faut impérativement savoir que la contestation du TEG d’un crédit n’est jamais un résultat acquis… même si les calculs mathématiques ou l’analyse juridique révèlent une erreur. Ceux qui le font croire sont au mieux des incompétents, au pire des escrocs.

Une analyse complexe !

« On ne peut savoir avec certitude, à l’avance, si l’on va gagner. En effet, seul le juge est souverain dans ses décisions. Même avec des arguments défendables, il se peut qu’un tribunal ne se prononce pas en faveur de l’emprunteur et rejette la demande », explique Bérengère Poitrat, experte judiciaire et analyste financière, notamment pour la société Bpex, depuis de nombreuses années. Sans compter les effets pervers de la multiplication des contestations de TEG par des acteurs plus ou moins qualifiés ! Lassés par l’apparition de procédures mal argumentées, certains tribunaux, à l’instar de la 5e chambre civile du tribunal de grande instance (TGI) de Bordeaux ou de la 9e chambre civile du TGI de Paris, ont durci ces derniers temps leurs décisions vis-à-vis des plaignants. En outre, nombre de pseudo-sites experts affirment que l’erreur de TEG est sanctionnée par le remplacement par le taux légal (actuellement très bas) : c’est faux ! La « sanction » (déchéance du droit aux intérêts, totale ou partielle) reste toujours soumise à l’appréciation du juge, elle n’est jamais automatique. Dernière chose à avoir à l’esprit : même sur un plan strictement mathématique, le calcul du TEG est une opération complexe qui n’est pas à la portée de n’importe qui, et même des experts bancaires peuvent commettre des erreurs. « Calculer un TEG est un travail de spécialiste. De très nombreux paramètres entrent en compte », indique Benjamin Blanc, avocat spécialisé en droit bancaire.

Trouver les bons experts

C’est pourquoi la compétence et l’expérience du couple avocat-expert financier qui se chargera de votre dossier est fondamentale. Mais là réside toute la difficulté : comment identifier les bons et les moins bons ? La solution aurait pu consister à s’orienter vers une plateforme Web qui effectuerait le travail de tri… Malheureusement, si les experts les plus aptes peuvent travailler avec certains sites, c’est très loin d’être une règle générale.

Il est donc beaucoup plus prudent de trouver soi-même son couple d’experts. Mais comment choisir parmi les centaines d’avocats et analystes financiers qui proposent leur service d’expertise en matière de crédits ? Les noms de certains bons analystes connus positivement des tribunaux circulent dans le milieu, tels Bérengère Poitrat, expert judiciaire (banques et marchés financiers) à la cour d’appel d’Angers, Jean-Paul Beti, expert judiciaire (banques) à celle de Bordeaux, Pierrick Houga, consultant financier et ancien cadre bancaire, Jean-Luc Coudert, expert judiciaire financier à la cour d’appel de Paris, ou encore Jean-Pierre Dudognon, analyste en mathématiques financières, pour ne citer qu’eux. Il est aussi possible de consulter la liste des experts judiciaires en « opérations de banque et de crédit » agréés auprès des cours d’appel. On trouve facilement ce type de liste (sur Internet, par exemple). Les rapports de ces experts sont reconnus par les juges et souvent accueillis favorablement par ces derniers.

Un bon analyste financier saura en principe vous orienter vers un ou plusieurs avocats spécialisés dans le secteur bancaire avec lesquels il a l’habitude de travailler. Il est alors important de pouvoir le rencontrer physiquement, ou tout au moins d’échanger avec lui par téléphone. Mieux vaut s’adresser à une personne ayant déjà fait ses preuves : concrètement, l’avocat doit pouvoir avancer un certain nombre de décisions positives déjà obtenues devant les tribunaux depuis plusieurs années (avec les références permettant de retrouver les jugements). L’absence de références judiciaires doit conduire à s’interroger… Et si l’avocat répond qu’il n’a pas de jugements, ou que toutes ses affaires sont en cours de négociations avec la banque, attention ! Car « dans la pratique, les banques transigent très peu sur ce type de dossier. Les très bons clients ont parfois cette opportunité », alerte Pierrick Houga.

Méfiance si…

De façon générale, voici quelques signes qui doivent vous alerter. On les retrouve beaucoup plus souvent chez les professionnels peu recommandables que chez les bons.

  • Publicités et spams (mails non désirés envoyés automatiquement) à outrance assortis de slogans du type : « Et si l’erreur de votre banquier l’obligeait à vous restituer plus de 30 000 €  pour  100 000 € empruntés ? »
  • Des montants faramineux… sans réserve, annoncés dans des phrases telles que : « 40 000 €, c’est la moyenne des gains enregistrés par nos clients. »
  • Des frais payables d’emblée. Les experts sérieux calculent gratuitement le TEG et informent le client du résultat. L’analyse qui livre le détail du calcul est ensuite payante. De nombreux experts se rémunèrent d’ailleurs en proportion des gains obtenus (entre 15 et 30 %), mais pas toujours.
  • Une procédure « rapide ». Il faut compter en moyenne deux ans pour espérer voir l’erreur de TEG reconnue et obtenir une indemnisation du banquier. Si l’on vous promet un résultat rapide et certain, fuyez.

Crédit : combien de temps pour contester ?

 

Vous avez souscrit un prêt immobilier il y a moins de cinq ans ? Votre action est possible. Selon l’article 1304, alinéa 1 du code civil, la prescription de l’action en nullité est de cinq ans (sauf prescriptions plus courtes, ce qui n’est pas le cas en matière de prêt immobilier).

 

Votre prêt a été conclu avant 2011. C’est un peu plus compliqué. En principe, le délai court à partir de la date de signature du crédit. Mais une jurisprudence maintenant bien établie de la Cour de cassation pose que, pour un consommateur non averti des questions bancaires, le délai de prescription en matière de TEG erroné court à compter du jour où l’emprunteur a eu connaissance de l’erreur de calcul. Ainsi, encore récemment, dans un arrêt du 16 avril 2015, la chambre civile de la Cour de cassation a décidé que le point de départ de la prescription de cinq ans est « le jour où l’emprunteur était en mesure de déceler par lui-même, à la lecture des actes, l’erreur affectant le taux effectif global ». En pratique, la connaissance de l’erreur peut ainsi intervenir tardivement, par exemple à la suite d’un rapport d’expertise (la seule limite serait alors le délai de vingt ans de l’article 2232, alinéa 1 du code civil). Au final, c’est le juge qui appréciera de façon subjective, si le client a pu en avoir connaissance ou non. S’agissant de la qualité de consommateur non averti, le juge vérifiera si vous n’avez pas de « connaissances particulières en matière de crédit ».

Source : Que Choisir

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