Les dispositifs d'incitation fiscale

Publié le 13 juillet 2016 par Antoine Fruchard 

Tour d’horizon des différentes lois encadrant l’incitation fiscale. Leurs avantages, cibles, à qui sont-elles adressées.

dispositifs incitation fiscale

Loi Girardin

Défiscaliser en Loi Girardin, signifie acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à la location et situé dans les DOM TOM, permettant de bénéficier d’importantes réductions d’impôt.

Ce dispositif, mis en place le 21 juillet 2003, est pour les particuliers un moyen performant de réduire leur fiscalité. Le calcul de ces réductions prend en compte un plafond par m2 habitable. En défiscalisation Loi Girardin, le prix du m2 est limité à 2 247 € HT (soit 2 438 € TTC).

Biens immobiliers concernés :

Tout logement ayant vocation à être loué non meublé à titre de résidence principale d’un locataire, et impérativement situé dans la zone B1, soit :

  • Guadeloupe Martinique Réunion Guyane Mayotte
  • St Martin
  • St Barthélémy
  • St Pierre et Miquelon
  • Nouvelle Calédonie
  • Polynésie française
  • Iles Wallis et Futuna
  • Terres australes et antarctiques françaises

NB : aucune limite de montant d’acquisition.

1 – Les avantages de la loi Girardin

Deux choix s’offrent à l’investisseur et déterminent de façon conséquente les modalités de la réduction d’impôts :

  • Le Secteur Libre, non soumis à conditions de loyer et de ressources du locataire
  • Le Secteur Intermédiaire, soumis à conditions de loyer et de ressources du locataire

Secteur Libre :

Le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôts de 30% du prix d’achat de l’acquisition sur 5 ans soit une réduction de 6% par an pour les investissements qui seront réalisés jusqu’au 31 décembre 2014.

Secteur intermédiaire :

Le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôts de 35% du prix d’achat de l’acquisition sur 5 ans, soit une réduction de 7% par an pour les investissements qui seront réalisés jusqu’au 31 décembre 2014.

Dans tous les cas :

Les logements équipés de capteurs solaires peuvent faire bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire de 4% sur 5 ans.

Par ailleurs, les logements situés en zone sensible peuvent faire bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire de 10%.

2 – Les obligations de la loi Girardin

En Secteur Libre :

Location du bien en non meublé à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimum de 5 ans

En Secteur intermédiaire :

  • Location du bien en non meublé à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimum de 6 ans
  • Respect d’un plafond de loyer au m2
  • Respect du montant des ressources du locataire

Dans tous les cas :

Respect des modalités de calcul de la défiscalisation suivantes :

  • [Surface habitable + varangue (limitée à 14m2)] x prix du m2 en TTC
  • Le contribuable doit être domicilié en France.
  • Le bien acheté doit se situer dans les départements d’outre-mer, à Saint Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
  • Le logement doit être loué non meublé
  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Cibles :

Contribuables concernés par un minimum de 7 000 € d’impôts par an – Fiscalités lourdes (Tranche Marginale à 40%)

Objectifs :

Rentes, capital ou jouissance personnelle

Loi Pinel

1 – Réduction fiscale

Pour tout contribuable domicilié en France, l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement conforme au label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012, réalisée à partir du 01/09/2014, induit un avantage fiscal régi par la loi PINEL anciennement Loi Duflot.

L’incidence fiscale s’effectue directement sur l’impôt du contribuable. Il peut aller jusqu’à 21% de la valeur de l’investissement TTC mentionnée sur l’acte notarié, répartis à part égale sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple : Pour un investissement de 150 000,00 €, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôts de : 150000X21%=31500€

Soit une économie d’impôt annuelle de :31500€/12ans =2625€

2 – Modalités d’acquisition

Le dispositif autorise l’acquisition de deux logements neufs par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite globale d’investissement de 300 000 € par an.

La réduction d’impôt maximale est donc plafonnée à 300 000 € X21%=63000€ soit 5250€ d’économies par an.

L’incidence fiscale s’effectue sur le montant de l’acte sous réserve qu’il respecte le double plafonnement des 5 500 €/m2 dans la limite d’une enveloppe globale investie de 300 000 € par an.

3 – Déduction des intérêts d’emprunt

Dans le cadre d’un investissement financé par un emprunt bancaire, le contribuable déduira du revenu locatif 100 % des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers perçus et ce, sans limite de durée.

4 – Déduction de charges locatives

Le contribuable peut déduire du revenu locatif, les charges locatives liées à l’opération :

  • Les honoraires d’administration du bien
  • Les honoraires de garanties sécurisant les loyers.
  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière (jusqu’à 2 ans d’exonération)

NB : aucune limite de montant d’acquisition.

5 – Plafonnement de la niche fiscale

Toute acquisition réalisée dans le cadre du dispositif Pinel intègre la niche fiscale plafonnée à 10000 € par an et par foyer fiscal.

Exemple : L’acquisition d’un logement de 300 000 € sous le dispositif Pinel génère 3 000 € à 5 250 € par an d’économie d’impôt à cumuler à la réduction fiscale liée à un employé à domicile, garde d’enfant… Si la somme de ces avantages dépasse 10 000 € par an, le surplus ne sera pas décompté de l’IR à devoir.

Les investissements antécédents (Périssol, Robien, Censi-Bouvard, Scellier actés jusqu’au 31/12/2012) ne sont pas comptabilisés dans la somme des avantages plafonnés à 10 000 €.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif d’investissement locatif relatif à la location en meublé non professionnel est encore plus communément appelé Loi « LMNP CENSI-BOUVARD » ou « Loi BOUVARD ».

Ce dispositif permet au contribuable une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

Non contraint à un zonage, l’investissement doit se réaliser en vue de l’acquisition de biens et droits immobiliers situés par exemple dans une résidence avec services pour étudiants.

1 – Les avantages de la loi Censi-Bouvard

  • Le taux de la réduction d’impôt : il s’agit d’un crédit d’impôt égal à 11% du montant de l’investissement hors taxes jusqu’au 31 décembre 2014.
  • Le crédit d’impôts est de 11% du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014. Il est réparti à part égale sur 9 années et reporté en cas de non utilisation sur 6 ans.
  • La récupération de la TVA : le montant de la TVA sur l’investisse- ment est reversé au contribuable dans un délai de 6 à 12 mois maximum suivant la date de livraison.
  • Les loyers sont versés périodiquement par la souscription d’un bail commercial, conclu avec la société de gestion, pendant une période d’au moins 9 ans.
  • Les loyers ne sont pas plafonnés et il n’est exigé aucun plafond de ressources du locataire.
  • La récupération de TVA s’opère intégralement l’année consécutive à la livraison du bien.

2 – Les obligations légales de l’investisseur

  • Acquisition, jusqu’au 31 décembre 2014, d’un logement meublé neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence avec services de type étudiante, senior ou de tourisme.
  • La résidence doit au moins proposer trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner ;
    le nettoyage régulier des locaux ; la fourniture du linge de maison- la prestation d’accueil
  • Engagement de location dans le mois de l’achèvement ou de l’acquisition, pour une période d’au moins 9 ans suivant un bail commercial consenti à l’exploitant de la résidence
  • Limitation de l’assiette d’investissement à 300 000 € par an, sans exclure la possibilité d’acquérir plusieurs logements au cours d’une même année.

3 – La cible de la loi Censi-Bouvard

Il s’agit d’un dispositif :

  • Idéal pour réaliser un ou plusieurs placement(s) sans apport financier et à perspective de rendement substantiel.
  • Aussi bien destiné aux contribuables à imposition minimale qu’à imposition élevée
  • Constituant un parfait complément de retraite
  • Idéal pour les contribuables qui ont un besoin d’économie d’impôt immédiat
  • Qui permet de transformer l’impôt en patrimoine immobilier
  • Positionnant les résidences dans des secteurs dynamiques, au coeur des agglomérations et des zones de chalandise.

Exemple :

Exemple d’acquisition d’un logement meublé dans une résidence éligible (résidence avec services) moyennant le prix de 120 000 € TTC soit 100 000 € HT :

Grâce à la loi Censi-Bouvard, l’Etat rembourse 20 000 € (20% x 100 000 € ). Le bien a finalement coûté 100 000 € .

La réduction de 11% d’impôts (jusqu’au 31/12/2014) qu’octroie la loi Censi-Bouvard fait bénéficier l’investisseur d’une réduction d’impôts égale à 11% du prix d’achat du bien hors taxes, réduction répartie à part égale sur 9 ans.

Sur l’exemple : le bien acheté dans une résidence éligible de 100 000 € HT, engendre une réduction fiscale de 11 000 € d’économie d’impôts calculée de la façon suivante : 11% x 100 000 €.

Ce dispositif est cumulable avec le dispositif Pinel.

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