Définition d’un démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété...

Publié le 30 septembre 2015 par Antoine Fruchard 

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre, en divisant la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. La plupart du temps, ce mécanisme intervient en famille lors d’une donation ou d’une succession. Par exemple, il est tout à fait possible de donner de son vivant la nue-propriété à ses descendants et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, mais aussi de préparer la transmission de son patrimoine car le principal avantage du démembrement de propriété est la réduction des coûts fiscaux.

Démembrement de propriété definition

Le démembrement de propriété, comment ça marche :


Définition de l’usufruit et de la nue-propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Les trois composantes du droit de propriété sont l’usus (droit d’utiliser le bien), le fructus (droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (droit de disposer du bien). Il y a démembrement de propriété lorsque ces trois attributs (usus, fructus et abusus) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Les droits d’usufruit et de nue-propriété sont des droits « réels », ils peuvent donc être transmis soit par donation, soit par cession (c’est-à-dire qu’ils peuvent être cédés ou vendus en tant que tels).

L’usufruitier peut :
– Utiliser le bien pour son propre usage et son habitation.
– Louer le bien objet de l’usufruit.
– Percevoir les fruits du bien : les loyers s’il est en location par exemple.
– Vendre ou céder à titre gratuit son droit d’usufruit.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Pleine propriétéUsufruitUSUS : droit d'usage sur le bien
FRUCTUS : droit d'en retirer les revenus
Nue-propriétéABUSUS : droit d'aliéner le bien

Les devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire :

Le régime juridique de l’usufruit est fixé par la loi. Il est défini aux articles 578 et suivants du Code civil.

La conservation du bien :
Au commencement de l’usufruit, un état des biens immobiliers en usufruit doit ainsi être établi en présence du nu-propriétaire et de l’usufruitier.
Le droit de jouissance de l’usufruitier porte sur le bien et tous ses accessoires, de même que sur « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession ». Cependant, la règle veut que les charges liées au logement soient réparties égalitairement entre nue-propriétaire et usufruitier :

L’usufruitier a la charge de la conservation du bien. Ainsi, il doit :
– Jouir de ce bien « en bon père de famille »,
– Effectuer toutes les réparations d’entretien et veiller à la conservation du bien,
– Régler les factures liées à l’entretien courant du bien, les charges de copropriété et la taxe d’habitation.
A noter : en cas d’amélioration du bien, l’usufruitier ne pourra pas demander de compensation financière au nu-propriétaire lors de la fin de  l’usufruit.

Le nu-propriétaire devra assumer, pour sa part,
– les gros travaux de réparations qui ne résultent pas du fait de l’usufruitier (ravalement, réfection de toiture…)
– la taxe foncière.
A noter : si l’usufruitier manquait à son devoir de conservation du bien, alors le nu-propriétaire a le droit d’accomplir tous les actes matériels (réparations urgentes…) ou juridiques (actions en justice) pour pallier ce manque.

La vente du bien :
Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Rappel : dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le futur acquéreur devra se concentrer sur la comparaison des taux de prêt immobiliers, mais aussi sur le meilleure assurance-emprunteur.

La fin de l’usufruit :

Lorsque l’usufruit prend fin, alors le nu-propriétaire retrouve l’ensemble des droits de la pleine propriété : on dit à ce moment là qu’il y a “remembrement de la propriété”.

Le droit d’usufruit peut prendre fin dans différentes circonstances :
Abus de l’usufruitier : lorsque ce dernier n’entretient plus le bien ou commet des dégradations.
Achat de la nue-propriété ou en cas de perte totale du bien.
Non-usage de l’usufruit pendant 30 ans.
Décès de l’usufruitier : on parle alors d’usufruit viager. C’est la formule la plus utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien.  A ce moment là, le nu-propriétaire récupère la pleine et entière propriété du bien sans droits de succession à payer.
Délai (éventuel) d’usufruit prenant fin : c’est ce qu’on appelle l’usufruit temporaire. A l’arrivée du terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. L’avantage principal étant que pendant la durée de l’usufruit, le bien sort du patrimoine imposable du nu-propriétaire.

A noter : en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entrera dans la succession (pour la valeur de la nue-propriété seule).

La fiscalité, principal atout du démembrement de propriété :


Dans le cadre d’un usufruit viager :

Le démembrement de propriété est un procédé souvent utilisé lors des successions : en effet, la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème administratif (pourcentage compris entre 10% et 90%). Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété.
Cette valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est en fonction de l’âge du donateur au moment du démembrement, la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du nu-propriétaire.

Age du donateurValeur usufruitValeur nue-propriété
- de 21 ans90 %10 %
de 21 à 30 ans80 %20 %
de 31 à 40 ans70 %30 %
de 41 à 50 ans60 %40 %
de 51 à 60 ans50 %50 %
de 61 à 70 ans40 %60 %
de 71 à 80 ans30 %70 %
de 80 ans à 91 ans20 %80 %
+ de 91 ans10 %90 %


Exemple :
au moment du décès de son père de 69 ans, son fils hérite de la nue-propriété de la maison, évaluée à 300 000 €. L’usufruit est attribuée au conjoint survivant, donc sa mère. Les droits de succession dus par l’enfant seront calculés sur 60% de la pleine propriété, soit 180 000 €. Lorsque sa mère (l’usufruitier) décédera, son fils récupèrera le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.

Ce type de donation présente 2 avantages :
– Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule valeur de la nue-propriété et de l’usufruit en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.
– Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
A noter : l’usufruitier paiera seul l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) sur la valeur totale du bien.

Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit :

La donation temporaire d’usufruit est adaptée si vous souhaitez réduire votre facture d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette technique consiste à transmettre, pour une durée déterminée et limitée (généralement 10 ans) la jouissance ou les revenus procurés par un bien immobilier, tout en en conservant la nue-propriété. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger (et uniquement dans ce cas car l’administration fiscale pourrait vous reprocher une volonté de soustraction au paiement de l’ISF) vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.
Il peut s’agir d’une vente ou d’une transmission à titre gratuit. Dans le cas d’une donation temporaire d’usufruit, la valeur fiscale des droits de mutation est fixée à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans.

Ce type de donation présente 3 avantages :
– Vous conservez le bien car vous ne vous séparez pas de la nue-propriété.
– Les droits de mutation sont limités à 23 % de la valeur (en pleine propriété) du bien.
– Le bien sort de votre patrimoine (pendant la durée définie) dans le but de réduire votre ISF.

Cependant, si ce type de donation est avantageux pour éviter de réduire votre ISF, il faut être conscient qu’il ne permet pas de préparer sa succession : à la fin de la période prévue, l’usufruit s’éteint et le donateur en retrouve la pleine propriété, ce qui signifie qu’à son décès, ses héritiers devront payer des droits de succession.

Démembrement de propriété : cas fréquents et pièges à éviter


Les cas fréquents de démembrement de propriété :

– Pour diminuer les droits de succession qui seront payés par les héritiers : les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire reçoit l’usufruit et devient propriétaire sans payer de droits de succession.

– Pour avantager ou protéger temporairement un héritier : par exemple, le donateur peut vouloir protéger son conjoint d’héritiers hostiles en lui donnant l’usufruit du bien, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété.

– Pour les personnes soumises à l’ISF : la vente ou la donation de l’usufruit d’un bien immobilier permet au nu-propriétaire de voir le bien imposé pour sa valeur en pleine propriété uniquement dans le patrimoine de l’usufruitier.

– Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit : cela permet aux enfants (par exemple) de toucher des revenus complémentaires, et aux parents (toujours par exemple) de réduire leur assiette imposable.

– Pour une vente en viager : une personne retraitée peut souhaiter vendre la nue-propriété d’un bien afin de recevoir une somme d’argent, et conserver l’usufruit afin de vivre dans le logement ou de le louer jusqu’à la fin de ses jours. A sa mort, le ou les nu-propriétaire(s) récupéreront la pleine propriété du bien.

Les pièges à éviter lors d’un démembrement de propriété :

Il est nécessaire de prendre certaines précautions avant de mettre en place une opération de démembrement de propriété : une fois avoir confié l’usufruit de votre bien à un tiers, il est impossible de revenir sur votre décision !

1) Evitez l’application de l’article 751 du Code général des impôts : il prévoit que la propriété d’un bien immobilier démembré, dans son ensemble, fait partie fiscalement de la succession de l’usufruitier au moment de son décès.
Pour y échapper, la nue-propriété doit avoir fait l’objet d’une transmission régulière par acte notarié plus de trois mois avant le décès.
Dans le cas contraire, le bien immobilier est soumis au droit de succession sur la valeur totale du bien. Par ailleurs, c’est au nu-propriétaire de faire la preuve que les droits de mutation qui correspondent à cette transmission ont fait l’objet d’une donation et que l’acte de transmission en contienne la constatation.

2) La donation temporaire d’usufruit peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’ISF, vous courrez le risque de vous faire redresser.

3) Veillez à ce que le démembrement de propriété ne soit pas mis à mal par d’autres dispositions déjà prises ou futures. Un arrêt de la Cour de cassation en donne un bon exemple : des parents avaient donné à leur fille la nue-propriété d’un appartement, tout en en conservant l’usufruit. Mais plus tard, ils l’ont laissé occuper ce même bien gracieusement. La fille a été condamnée, en première instance et en appel, à verser à sa mère usufruitière toujours en vie, une indemnité d’occupation du bien, car elle ne justifiait pas être dans une situation de besoin.

4) Il faut être vigilant lorsqu’une propriété immobilière est démembrée, à ne pas outrepasser ses droits. À défaut, une action en justice peut être engagée à votre encontre ou celle de vos enfants. C’est le Code civil qui détermine les droits octroyés à l’usufruitier.
Par exemple, l’article 595, mentionne que « l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ». Ainsi, en principe, un usufruitier peut louer le bien immobilier. Mais l’alinéa 4 précise que “l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
Cette disposition a donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation dans lequel le nu-propriétaire a demandé l’expulsion du locataire d’un bail rural consenti par les usufruitiers de leur vivant. La Cour de cassation a considéré que l’ignorance du locataire (qui croyait que les usufruitiers étaient les pleins propriétaires au moment de la signature du bail) ne prive pas le nu-propriétaire (devenu propriétaire à part entière de par le décès des usufruitiers) de son droit à contester la validité du bail rural.

1 commentaire
Bernard, le 13 novembre 2018

Peut on acheter un bien rural en demembre ment de propriété entre parents et enfants ?

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