Construction immobilière : les normes à respecter

Construction immobilière : les normes à respecter

Le 20/10/2016

Canalisations en plomb, ascenseur, sécurité des piscines, accessibilité, isolation, séisme, termites… La prolifération des nouvelles normes dans la construction pousse les prix à la hausse, sans que l’intérêt pour les consommateurs soit toujours évident.

Construction les normes

Plus grands, plus sûrs, mieux chauffés, moins humides, moins bruyants. Si les logements actuels sont meilleurs que ceux des années 70, ils coûtent également beaucoup plus cher, en partie à cause des normes très contraignantes qui encadrent désormais la construction. Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, isolation thermique et acoustique, électricité, fibre optique, garages à vélos, protection incendie, assainissement non collectif… depuis dix ans, c’est l’avalanche. Que les architectes dénoncent ces lois comme autant de brides à leur créativité est assez attendu. Plus surprenant, le Conseil d’État a tiré la sonnette d’alarme dans un rapport sur le droit au logement de 2009. « Il n’existe pas de norme qui, prise isolément, soit absolument superflue, soulignent les juristes, mais leur addition incohérente les rend globalement difficilement supportables », et cela « sans certitude démontrée quant à l’amélioration corrélative de l’habitat. » Si le but était de résorber le mal-logement, conclut le rapport, on s’en éloigne. L’accumulation de textes contribue à« l’augmentation du prix de la construction neuve, des loyers et des charges, à l’obsolescence accélérée du parc ancien, à l’explosion des aides à la personne, à l’exclusion du logement et, au final, à la pénurie d’offres ».

Termites et ondes sismiques

L’inflation législative a atteint des sommets en 2006 et 2007, avec l’accessibilité handicapés et le Grenelle de l’environnement, mais aussi des mesures plus techniques encadrant les conduits de fumée, durcissant les normes parasismiques ou réglementant la protection contre les termites. Selon la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGUHC), les textes votés ces deux années-là induisent dessurcoûts qui peuvent atteindre 17 % pour l’habitat collectif et 21,5 % pour les maisons individuelles. À elles seules, les mesures antitermites peuvent renchérir le coût de la construction d’un pavillon de 3 %. Était-ce nécessaire ? Dominique Duperret, secrétaire général de l’Union des maisons françaises (UMF), qui regroupe les principaux constructeurs, en doute fortement : « Si une maison s’était effondrée en France à cause des termites ces vingt dernières années, je pense que j’en aurais entendu parler. »

« Il y a environ 5 000 normes dans la construction, avance Jacques Bollet, le président du constructeur Imodeus. Prises isolément, elles se défendent toutes. » Exemple, le nouveau zonage sismique. Entré en vigueur en mai 2011 (après Fukushima), il a étendu les zones à risque, avec à la clé des normes plus strictes en matière de construction. Ainsi le Grand-Ouest : seule une petite partie de la Loire-Atlantique était en risque « faible ». Désormais, toute la région est concernée. La Vendée, les Deux-Sèvres et l’essentiel des Charentes sont en risque « modéré ». Vérification faite, la faille du « sillon armoricain » frémit tous les quatre jours, dans l’indifférence générale. Le dernier séisme destructeur date de 1799. Autant dire hier, à l’échelle géologique. Le nouveau zonage a indéniablement un fondement scientifique. Il a aussi un coût : 1 à 5 % en plus pour une maison individuelle. Laisser chacun arbitrer entre l’aléa et l’addition ? « C’est impossible, répond Jacques Bollet. Un acquéreur n’a pas le droit de signer une décharge de responsabilité au bénéfice d’un constructeur. »

Accessibilité aux handicapés

Certaines règles coûtent cher sans être contestées. La norme EFC 15-100 sur les installations électriques, par exemple, fait figure de code de bonnes pratiques. On ne peut pas en dire autant de la norme d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Elle prévoit que tous les logements neufs ou rénovés doivent être praticables en fauteuil roulant : couloirs plus larges, possibilité de manœuvrer dans les sanitaires, etc. « C’est formidable, soupire Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), mais a-t-on mesuré le coût ? Non. J’avais suggéré, parmi d’autres, l’accessibilité pour les rez-de-chaussée seulement, en vain. » À Paris, la paroisse Saint-Léon (XVe) s’est pliée à la norme pour rénover son foyer étudiant de 68 chambres. 40 000 € de dépenses supplémentaire pour « une perte de surface utile dans toutes les chambres, dont les salles d’eau et les accès sont surdimensionnés, se désole Yves Boucly, coresponsable du projet. Parmi les étudiants accueillis depuis l’ouverture du foyer en septembre 2010, un seul handicapé s’est présenté : il est malentendant ». La même norme prévoit que les interphones et les boîtes aux lettres doivent se trouver à 1,30 m maximum du sol, mais aussi les panneaux électriques. « Ils seront accessibles aux enfants… », constate Ivain Le Roy Liberge, directeur général de Sully promotion.

Une proposition de loi adoptée en juin 2011 ouvrait la voie à des dérogations à la règle du 100 % accessible. L’Association des paralysés de France s’est mobilisée pour l’enterrer. Elle cite un rapport de 2008 de la Banque mondiale selon lequel le surcoût de l’accessibilité serait seulement de 1 %. Vérification faite, le rapport « Design for all : implications for bank opérations » émane de deux experts qui préviennent en préambule que leurs propos n’engagent qu’eux-mêmes et non la Banque mondiale. De plus, ils avancent ce chiffre sans donner la moindre précision.

Les bâtiments basse consommation

En Grande-Bretagne, on fait souvent des études d’impact avant l’adoption des lois. En France, on les fait après. C’est du moins ce qui se passe pour les mesures adoptées dans le cadre du Grenelle de l’environnement à propos des bâtiments basse consommation (BBC), puis de la réglementation thermique 2012. Cette dernière fixe, au 1er janvier 2015, une consommation théorique d’énergie primaire de 50 kWh/m2 par an dans le neuf, alors que 200 kWh/m2 était considéré comme acceptable dans les années 1990. « Nous pensions que le surcoût serait de 20 % pour les maisons individuelles, nous nous sommes trompés, admet Dominique Duperret. On est plutôt entre 8 et 13 %, et on pourra probablement descendre à 6 %, 10 %. » Ce sera même beaucoup moins pour un appartement parisien à 8 000 € le mètre carré. Problème : peu d’accédants sont concernés par ces prix. « 70 % des acheteurs sont en dessous de 150 000 € hors foncier », souligne Dominique Duperret. Ils sont à 10 000 € près. « Et il faut arrêter de raconter que le BBC est amorti en quelques années, renchérit Jacques Bollet. Les économies de chauffage promises se basent sur des ménages théoriques chauffant à 19 °C. » En pratique, une étude réalisée sur des logements BBC de la ZAC de la Bonne, à Grenoble, a montré un dépassement quasi systématique de ce seuil, issu de référentiels allemands ou suisses. Le confort, selon les Français, serait plutôt à 21 °C. Et un degré, c’est 12 à 15 % de chauffage en plus. « Ensuite, reprend Jacques Bollet, il y a l’entretien. La VMC double flux, les terrasses vertes et les panneaux solaires sur le toit vont alourdir les charges. » « On peut rationaliser la construction pour contrôler les frais, mais les premiers retours montrent que la facture énergique est beaucoup plus élevée que prévu dans les logements basse consommation », confirme Marc Gedoux, président de Pierre Étoile.

« Personne n’est contre le logement de qualité, mais il ne faudrait pas aller vers un bâtiment à deux vitesses, avec des normes très exigeantes d’un côté et du vite fait, mal fait de l’autre », s’inquiète Patrick Doutreligne, délégué général de la fondation Emmaüs. Et si on y était déjà ? Les adhérents de l’UMF disent aujourd’hui perdre des clients au profit de l’autoconstruction plus ou moins aux normes.

Un moratoire sur les normes ?

« On subit l’emballement politique sur les idées à la mode, déplore Ivain Leroy Liberge. Il faut prévoir dès maintenant des branchements pour les voitures électriques dans les parkings pour le logement collectif. Mais quel branchement ? Les constructeurs automobiles n’ont pas encore réussi à se mettre d’accord sur un standard ! » On ne doit toucher aux lois qu’avec des mains tremblantes, disait Montesquieu. Dans la construction, l’idéal serait de ne plus y toucher du tout pendant deux ou trois ans, considèrent les professionnels. Selon la plupart d’entre eux, il est possible de revenir à des coûts de revient en adéquation avec les revenus des ménages, malgré l’accessibilité, le BBC, le parasismique, les termites, la fibre optique, les garages à vélos, les alarmes anti-incendie, l’assainissement non collectif, etc. Il faut juste un peu de temps. Laquelle de toutes ces lois, du reste, était vraiment urgente ? Aucune.

Ascenseurs : la facture qui monte

Votée dans la foulée d’une série de faits divers effrayants, la loi du 2 juillet 2003 a imposé une remise aux normes de tous les ascenseurs de France. Coût moyen : 22 000 € par cabine. Plus de 1 200 € par foyer concerné ! Six milliards d’euros au total pour une mise en conformité minimale fin 2013 et une mise aux normes complètes d’ici 2018. Cette précipitation ravit les ­ascensoristes, placés en position de force face aux consommateurs, mais était-elle justifiée ? Les accidents sont rares. La ­Fédération des ascenseurs (FDA) a comptabilisé 5,8 accidents graves par an sur 2000-2005, et 2,4 sur 2006-2010. Soit un peu plus de 3 sinistres évités tous les ans. Tant mieux. Reste que les ­défaillances graves sont souvent liées à un manque d’entretien. À quoi bon durcir une norme si elle n’est pas respectée ?

La France compte environ un million de piscines familiales enterrées. La loi Raffarin de 2003 a imposé des dispositifs de sécu­rité à partir de 2006. À 1 000 € l’alarme et 2 000 € la barrière, l’addition nationale varie entre un et deux milliards d’euros… pour un nombre de vies sauvées sans doute nul !Chiffres de l’Institut national de veille sanitaire pour les moins de 6 ans : 25 décès en 2003 (année de la canicule), 12 en 2004, 10 en 2005, 12 en 2006, pas d’enquête en 2007 et 2008 et 19 décès en 2009… Si les ­dispositifs de sécurité ont un impact, il est invisible. « Cette loi a été adoptée car l’épouse d’un membre du gouvernement ­Raffarin venait d’être touchée par une noyade d’enfant dans son ­entourage, note un responsable du Centre scientifique et technique du bâtiment. C’est l’exemple type de la loi compassionnelle dont on mesure le rapport coût/efficacité a posteriori. »

Intoxication au plomb : les canalisations, mais pas seulement

Suivant une directive européenne de 1998, le seuil admis­sible de plomb dans l’eau a été abaissé à 25 microgrammes par litre (µg/l), contre 50 auparavant. Il doit être de 10 µg/l au 24/12/2013, ce qui suppose de remplacer des dizaines de milliers de canalisations au plomb. Coût estimé, plus de cinq milliards d’euros. But : bannir le saturnisme, une intoxication qui peut entraîner des retards mentaux irréversibles chez les jeunes enfants. Problème, les cas de plombémie dus à l’eau n’existent quasiment plus. Dans une enquête de 2006, l’Institut national de veille sanitaire (InVS) recense 437 cas d’enfants de 1 à 6 ans atteints de saturnisme. L’eau est un facteur de risque pour 7 d’entre eux ! Selon l’InVS, le saturnisme recule sous l’effet de la suppression du plomb dans l’essence et dans les peintures, indépendamment du remplacement des canalisations. Le même rapport de l’InVS relève que les plats à tajines ­décorés à la peinture au plomb sont presque aussi dangereux que l’eau. À quand un décret tajine ?

Votre appartement ou votre maison coûtait 100 000 € en 2000…

Norme accessibilité universelle 2005 : + 4 %
Norme thermique 2006 : + 1 %
Norme termites 2007 : + 2 %
Norme parasismique (2011) : + 3 %
Normes BBC 2012 : + 8 %
Diverses normes (conduit de cheminée pour les maisons, fibre optique pour les immeubles, barrière de piscine, alarme anti-­incendie, garage à vélos, etc.) : + 2 %

… Il ou elle coûtera 120 000 € en 2012

Autrement dit, à budget égal, vous achèterez 80 m2 en 2012 au lieu de 100 m2en 2000. Concrètement, ce cas de figure se présente exceptionnellement. Les constructeurs s’adaptent, ils montent les prix, ­diminuent les surfaces, rognent sur la qualité de certains matériaux, renoncent aux balcons ou au ­parking, etc., pour offrir en 2012 un 92 m2 sensiblement plus cher que le 100 m2 de 2000.

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