Comment comparer son crédit immobilier ?

Le 16/02/2017

Certaines banques annoncent des taux de crédits immobiliers bas, mais se rattrapent largement sur les frais d’assurances, de garantie, de dossier… Comparez, mais comparez bien, comparez tout !

comparer son crédit immobilier

Selon les économistes, les acquéreurs raisonnent (à tort) en fonction du montant de la mensualité à rembourser et négligent le prix du logement. Comme avec la même échéance mensuelle, ils peuvent emprunter davantage, ils paient le bien plus cher et le surpayent sans s’en rendre compte. Alors qu’il serait plus judicieux d’utiliser ce surplus pour augmenter la surface et la qualité du logement acquis.

C’est le moment d’emprunter ! Refrain connu

Au fait, les taux d’emprunt sont-ils aussi bas qu’il y paraît ? Le crédit immobilier est-il vraiment bon marché ? Vrai si on limite la lecture aux taux « faciaux » affichés par les banques. Faux, si l’on prend en compte les suppléments incontournables comme le coût des assurances obligatoires (décès, invalidité, incapacité de travail), le financement des garanties sous forme de caution mutuelle ou d’hypothèque, les frais de dossier, etc. Des petits plus qui surenchérissent le taux du crédit de 1 à 1,50 % et augmentent l’échéance mensuelle à payer. Fausse également la très galvaudée expression « taux historiquement bas », car abstraite et déconnectée du contexte économique réel de chaque époque. Jusqu’à la fin des années soixante-dix, on empruntait à des taux plus élevés, mais les confortables et quasi automatiques hausses de salaires rendaient le remboursement mensuel « indolore » après seulement quelques années. En période de revenus salariaux stagnants ou ne progressant pas plus d’environ 1,50 % par an, votre taux d’effort (rapport entre la mensualité à payer et le revenu disponible), restera soutenu toute la durée du remboursement. À l’heure d’établir votre budget, souvenez-vous qu’il faudra aussi financer les frais dits de notaires pour l’acquisition, les charges de copropriété en immeuble ou leur équivalent en maison individuelle, les impôts locaux, tout en continuant d’assumer les dépenses de la vie quotidienne qui ne vont pas disparaître parce que vous accédez au statut de propriétaire !

Le « bon client »

Revu et corrigé par les banques, le célèbre adage « on ne prête qu’aux riches » devient « on ne prête qu’à ceux qui ont un bon dossier » ! À preuve, le volume des crédits immobiliers a, l’an dernier, plongé de 30 % pour les logements neufs et de 40 % pour les logements anciens. De nombreux refus, donc, mais le bon client au sens bancaire du terme n’est pas forcément celui qu’on croit : mieux vaut un client dont les revenus ne crèvent pas les plafonds, mais épargne régulièrement plutôt qu’un autre aux ressources élevées mais vivant au-dessus de ses moyens. Tout prêteur que vous sollicitez exige une copie de vos relevés de compte des trois derniers mois. Il étudie et analyse minutieusement tout ce qui y figure, dans la colonne crédit (ce qui rentre) et débit (ce qui sort du compte). Un « niet » vous sera opposé si apparaissent sur vos relevés de compte des incidents de paiement sous forme de rejet de chèques faute de provision, de prélèvements non honorés, de saisies arrêt pour dettes ou pensions alimentaires impayées, d’avis à tiers détenteur du fisc pour non-paiement de vos impôts, etc. Mais inutile pour autant d’enjoliver la réalité. La banque s’en tient à ce qu’affiche votre avis d’impôt sur le revenu, donc les revenus encaissés, les pensions alimentaires versées ou, au contraire, encaissées, etc. Vos bulletins de salaire sont appelés en renfort pour s’assurer que vous avez toujours un emploi stable au moment de la demande de crédit. S’il existe la moindre ombre sur vos relevés de comptes bancaires, n’hésitez pas à reporter votre projet d’acquisition de quelques mois, le temps qu’ils deviennent irréprochables. Dans tous les cas, le montant total de vos charges ne saurait représenter plus de 30 % de vos revenus effectifs : une règle nullement juridique mais qui relève du « principe de précaution ».

Le tour des banques

À qui vous adresser pour trouver un financement une fois dénichée la résidence de vos rêves et peut-être déjà signé(e) la promesse unilatérale ou le compromis de vente ? Le plus simple, c’est de présenter un dossier à la banque qui détient vos comptes, en prenant rendez-vous avec votre conseiller financier. Mais même si votre banque vous donne son accord sur le principe, ne vous arrêtez pas en chemin. Déposer une demande de crédit est gratuit, alors autant multiplier les chances de bon financement en faisant jouer la concurrence. Vous pouvez ainsi déposer un dossier dans chacune des agences des différents réseaux bancaires installés à proximité de votre domicile, de votre lieu de travail, du lieu de résidence de vos parents… ou encore via le Net. Mais un préaccord verbal ne préjuge en rien de ce que sera la décision finale. Attention donc aux promesses illusoires. Tant que vous n’avez pas obtenu un écrit indiquant clairement un accord ferme et irrévocable, rien n’est joué. D’où l’intérêt de déposer des demandes directement auprès des banques, ce qui vous permet d’obtenir, si le crédit est refusé, une lettre de refus, bien utile pour ne pas perdre votre indemnité d’immobilisation.

Un prêt à taux fixe, sinon rien

Comme son nom l’indique, un prêt à taux variable est appelé à grimper ou à baisser, en fonction du marché financier. Complexes et très risqués, même lorsqu’ils sont capés, c’est-à-dire assortis d’une clause limitant les hausses et les baisses, n’affichant qu’une faible différence avec les taux fixes, les crédits à taux révisable sont à mettre aux oubliettes ! Avec un prêt à taux fixe, à mensualités constantes, vous n’aurez en revanche aucune surprise : vous connaissez le montant de votre remboursement mensuel, qui restera le même pendant toute la vie de votre crédit. Mais le taux ne fait pas à lui seul le bon crédit, ouvrez l’œil et négociez tous les points clefs qui composent le plan de financement : soit, outre le taux d’intérêt de l’emprunt, l’échéancier de remboursement, les assurances obligatoires, la garantie, les frais de dossier, le coût total du crédit, l’indemnité de remboursement anticipé. Meilleur sera le taux si vous avez un solide dossier avec un bon apport personnel, sachant que les banques n’acceptent désormais plus de financer les frais de notaires. Une durée d’emprunt faible (sept à dix ans) augmente vos chances d’obtenir un taux avantageux. À quinze ou vingt ans de durée, on est encore dans la bonne norme bancaire. Au-delà, décrocher un prêt sera difficile. Les durées d’emprunt élastiques poussées jusqu’à vingt-cinq ou trente ans ne sont plus en odeur de sainteté chez les banquiers, incités à la prudence par les autorités de contrôles françaises et européennes. Et si d’aventure un établissement acceptait de franchir cette limite symbolique de vingt ans, il vous ferait payer très cher ce service avec un taux plus élevé. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se situent actuellement entre 3,15 et 3,70 % hors assurance.

Attention. Le très risqué prêt à taux fixe et mensualités progressives qui augmentent plus vite que vos revenus, est en perte de vitesse sans avoir disparu complètement. N’acceptez rien d’autre que des mensualités constantes.

Obtenir un prêt malgré la maladie ou le handicap

Lorsqu’on est en bonne santé, on n’imagine pas à quel point la maladie et l’invalidité compliquent la vie quotidienne. La complexité devient casse-tête lorsque la personne malade, ex-malade ou souffrant d’un handicap, souhaite obtenir un prêt immobilier. C’est Kafka et sa parabole au pays des financiers. Le banquier ne refuse pas de prêter à une personne de santé fragile, si une assurance accepte de garantir le prêt. Seulement  voilà, l’assureur répond que n’étant pas un philanthrope, sa vocation n’est pas de garantir des personnes mal portantes. S’ensuit inévitablement une partie dure avec, dans le rôle de la balle de ping-pong, l’inconscient(e) téméraire qui, malgré sa fragile santé, a la prétention de faire des projets immobiliers financés à crédit ! Sous la pression de l’État, les représentants des banques et les assureurs ont accepté de signer la Convention s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé, popularisée sous l’acronyme Aeras. Nuance de taille, dans ce nom à rallonge, l’important c’est le mot « convention », qui signifie « contrat ». Chacun pressent bien que ce contrat n’a aucun lien de parenté avec une obligation légale. Sur le principe, la personne présentant un risque aggravé de santé peut souscrire un crédit immobilier et s’assurer, grâce à Aeras, à condition qu’elle ne soit pas âgée de plus de 70 ans à la date d’échéance de remboursement du prêt. Et que le montant du prêt ne franchisse pas le seuil de 320 000 €. On vous appliquera une surprime, c’est-à-dire une cotisation d’assurance en plus de ce que vous auriez payé en l’absence de problèmes de santé. La surprime ne peut pas représenter plus de 1,40 % du taux effectif global du prêt si vos revenus n’excèdent pas certains plafonds légaux. Dans le cas contraire, la surprime n’est pas plafonnée.

Voici notre comparateur des taux bancaires.

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