Comment transférer son crédit immobilier ?


Lors de la signature d’un prêt immobilier, il est important de considérer certaines clauses telle que la clause de transférabilité, qui peut s’avérer très utile pour réaliser des économies…surtout en ce moment !
Ou comment s’assurer de profiter des taux actuellement au plus bas pour financer un futur prêt immobilier dans plusieurs années…

transferer credit immobilier

Comment intégrer la clause de transfert dans son crédit ?


Le transfert de prêt est une clause pouvant être stipulée dans votre contrat de crédit immobilier destiné au financement de votre premier logement. Cette clause, qui vous fera réaliser d’importantes économies, est particulièrement attractive dans un contexte haussier lorsque l’on a emprunté en période de taux bas.

1,20% sur 15 ans, 1,40% sur 20 ans… On constate cette dernière année que les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas : la période est extrêmement favorable pour concrétiser un projet d’achat.
Si c’est votre cas, profitez de l’occasion pour négocier votre emprunt avec un taux transférable avant de signer votre offre de prêt : elle vous permettra de conserver le bénéfice de votre taux actuel sur une future acquisition dans 10, 15 ans…, même si les taux sont repartis à la hausse entre temps.
Ainsi, dans le cadre d’un achat futur, il sera possible de transférer les conditions avantageuses obtenues. C’est en effet dans la perspective d’une remontée des taux que la clause de transférabilité prend toute son importance.

Prenons un couple d’emprunteurs contractant un prêt en 2017 sur une durée de 20 ans à un taux très favorable de 1,40 %.
Ils désirent vendre pour acheter plus grand en 2027, alors que le crédit est toujours en cours. Leur banque basculera donc leur prêt sur le nouveau bien en conservant le taux dont ils ont bénéficié en 2017, ce qui réduira considérablement les frais, car rien ne garantit que 10 ans plus tard les taux soient toujours aussi intéressants !

Comme en ce moment, les taux d’intérêt sont à un niveau très faible, nos experts vous recommandent d’exiger de l’établissement prêteur qu’il mentionne clairement « transfert de prêt » sur votre contrat afin que ces taux restent applicables pour votre prochaine acquisition, dans la perspective que ce soit bénéfique dans les années à venir.

Nous vous conseillons donc vivement de négocier cette clause avant la signature de votre offre de prêt immobilier, surtout si vous projetez de vendre votre bien avant la fin de son remboursement.

Comment transférer son prêt immobilier ?


Option 1 : solder l’ancien crédit + souscrire le nouveau crédit

Habituellement, lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien pour en acheter un autre, la pratique classique consiste à solder le prêt en cours puis à souscrire (si besoin) un prêt différent pour le nouveau logement.
Or, non seulement cette formule implique deux contrats aux conditions différentes, mais en plus vous allez (en plus du remboursement du capital restant dû) devoir régler des pénalités pour avoir soldé votre dette en avance.

Si vous remboursez la totalité de votre crédit et en souscrivez un nouveau, il vous faudra :

  • Trouver un nouveau prêt qui vous finance à des conditions (de taux notamment) aussi avantageuses que votre ancien crédit : ce ne sera pas en votre faveur si les taux d’intérêt ont augmenté considérablement depuis votre dernier crédit.
  • Régler les indemnités de remboursement par anticipation (IRA) pour solder l’ancien prêt. Celles-ci sont tout de même plafonnées par le Code de la consommation : elles ne peuvent dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, et ne doivent également pas dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
  • Garantir votre nouveau crédit auprès de votre nouvelle banque : l’hypothèque ou la caution sont exigées par la banque pour se protéger d’éventuels impayés.
    Si une hypothèque était appliquée à votre ancien prêt, il faudra procéder à une mainlevée (acte juridique qui consiste à mettre fin à une garantie) chez votre notaire, et cela coûte cher.
  • Verser des frais de dossier à la nouvelle banque.
  • Prévoir le coût de la mise en place d’une nouvelle garantie : hypothèque ou caution.

Option 2 : le transfert de crédit

L’option transfert de prêt simplifie les démarches puisqu’elle permet à l’emprunteur de conserver son prêt initial lorsqu’il achète un nouveau bien immobilier.
En premier lieu, si votre contrat initial présentait un taux et des conditions plus avantageux, celui-ci sera reconduit. Cette option est donc avantageuse lorsque les taux immobiliers ont remonté entre la souscription à votre 1er prêt immobilier et la vente de votre bien.
D’autre part, puisque vous n’aurez à payer que les frais de traitement, plusieurs milliers d’euros d’économies sont possibles.

Si vous transférez votre crédit :

  • Le client peut surtout conserver les conditions, notamment son taux d’intérêt, négociées à l’origine. De quoi réaliser de belles économies si dans l’intervalle les taux sont remontés.
    Bien entendu en cas de baisse des taux, mieux vaut profiter de la conjoncture actuelle : l’option « transfert de prêt » laisse à l’emprunteur la possibilité de solder son prêt pour en souscrire un nouveau à un taux plus avantageux.
  • Le maintien du prêt en cours évite à l’emprunteur de devoir payer des pénalités de remboursement anticipé (3% du capital restant ou 6 mois d’intérêts).
  • Dans le cas d’un transfert de crédit, l’opération engendrera alors uniquement des frais de traitement, bien inférieurs aux frais qu’aurait pu occasionner la résiliation et la souscription d’un nouveau prêt immobilier.
  • Votre banque, comme pour tout crédit immobilier et afin de se protéger d’éventuels impayés, va vous demander une caution ou une hypothèque : alors que cette dernière est attachée au bien pour lequel vous l’avez souscrite, la caution est transférable d’un achat à l’autre.
    En optant pour la caution par société spécialisée, vous réduirez nettement les frais, car vous n’aurez pas à repasser devant le notaire (frais de mainlevée) car elle peut être reportée sur un autre logement à condition de continuer de vous acquitter de vos mensualités. Il faudra néanmoins vérifier avec votre établissement prêteur si l’organisme de caution ne demande pas à réexaminer votre dossier, et donc votre situation financière avant d’accorder le transfert.
    À noter également que certains organismes exigeront des frais relatifs à cette nécessité de réexaminer votre dossier.
    — Si votre demande de transfert de caution vous est refusée, vous pouvez opter pour une autre garantie : l’hypothèque sur votre nouveau bien. Cependant, l’économie que vous souhaitiez faire, grâce au transfert de caution, se trouve réduite puisqu’il faudra verser les frais d’inscription d’hypothèque.
    —Dans le cas où vous aviez garanti votre prêt grâce à une hypothèque sur le bien que vous comptiez vendre, vous ne pourrez pas transférer la garantie sur celui que vous souhaiteriez acheter par la suite. En effet, l’hypothèque reste attachée à votre 1er bien et n’est pas transférable. Il faudra donc procéder à une mainlevée (et tout ce qu’elle implique comme frais) pour ensuite inscrire une autre hypothèque sur votre nouveau bien.
  • Avantage supplémentaire : vous conserverez également, sur une partie du crédit, l’assurance emprunteur, que vous aviez souscrite lorsque vous étiez plus jeune. Elle sera forcément à un meilleur taux, donc moins chère !

Simulation avec ou sans l'option de transfert de crédit :

 SANS TRANSFERT DE CREDITAVEC TRANSFERT DE CREDIT
Nouveau prêtAncien prêt (capital restant dû)Nouveau prêt
Montant emprunté300 000 €136 000 €164 000 €
Durée20 ans13 ans (crédit contracté sur 20 ans à l'époque, reste 13 ans)20 ans
Taux4 %1,5 %4 %
Assurance emprunteur0,35% (le couple est plus âgé, leur profil est donc plus risqué)0,20%0,35% (le couple est plus âgé, leur profil est donc plus risqué)
Mensualité1905,44 €1765,17 €
Pénalités de remboursement anticipé1 822 €0 €
Coût total du prêt157 306 €123 637 €
Pour un couple ayant acheté un bien à 200 000 € sur 20 ans au taux de 1,5% il y a 7 ans, et souhaitant revendre leur bien pour en acheter un nouveau.
On observe que grâce au transfert de crédit, ils économiseront 140 € par mois et 35 491 € sur le coût total de leur crédit (33 669 € d'intérêts et 1 822 € de pénalités de remboursement anticipé) !

Nos conseils sur le transfert de crédit :


– Les banques ne proposent pas spontanément cette option de transférabilité du prêt, ainsi l’emprunteur doit la demander à son banquier. A titre de compensation, elles peuvent en revanche se montrer plus rigides sur le reste de la négociation…
Mais alors que les taux semblent avoir atteint un plancher, comme en ce moment, cette option à long terme pourra un jour se révéler extrêmement intéressante.

– Selon toute logique, si vous demandez un transfert de prêt, il est évident que votre contrat actuel doit prévoir expressément la possibilité d’un transfert de crédit. Si c’est le cas, votre banque peut accepter, mais sans aucune garantie d’acceptation…
En effet, peu de banques proposent aujourd’hui la clause de transférabilité dans leur contrat. D’autres la considèrent comme activable « par défaut ».
Parmi les établissements à proposer le transfert du prêt, on peut citer BNP Paribas, La Banque Postale, la Caisse d’épargne, le Crédit agricole

– Avant de vous lancer dans une demande de transfert de prêt, vérifiez dans votre contrat le taux d’intérêt de votre prêt immobilier. S’il est beaucoup plus bas qu’au moment de la signature du premier emprunt, mieux vaut souscrire un nouveau crédit que de demander un transfert de prêt !

Les conditions :

– Une condition est indispensable à l’activation du transfert de crédit : le montant de l’acquisition doit être supérieur, ou égal, au capital restant dû à rembourser. Sans cette condition remplie, le prêt ne pourra pas être transféré.

Un autre détail peut être considéré dans cette clause : la nature du bien sur lequel le prêt pourra être reporté. Certaines clauses n’autorisent en effet un transfert que sur un type similaire de bien ou un bien du même usage (par exemple entre deux maisons, deux appartements, vente et achat d’une résidence principale…)

– Vous ne devez avoir connu aucun incident de paiement sur votre ancien prêt.

– La plupart du temps, la banque vous demandera de produire le compromis de vente de votre bien actuel ainsi que le compromis d’achat de votre nouveau logement.

 

 

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