Comment obtenir un crédit immobilier ?

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Le 15/02/2017

Avec actuellement une légère baisse conjoncturelle, les taux des crédits immobiliers restent attractifs. Les établissements financiers se livrant à une rude concurrence, c’est le moment de faire le tour des banques et de négocier. Mais il convient aussi d’examiner le mécanisme des prêts, de plus en plus sophistiqué, qui cache bien souvent des services payants et au final un crédit plus cher qu’il n’y paraissait au premier abord. Pour emprunter au mieux, prenez donc le temps de comparer les offres.

Comment obtenir un crédit immobilier

> Les pistes à explorer

La décision de devenir propriétaire se mûrit. Les futurs acquéreurs commencent à visiter appartements ou maisons, se projettent, rêvent. Mais au-delà du rêve, il faut passer par des considérations plus terre à terre et se documenter sur ce qu’une banque peut vous prêter, compte tenu de vos salaires et du montant de l’achat envisagé, en un mot définir ce que les banques dénomment votre «taux d’endettement».

Bien évidemment, ne vous contentez pas de vous adresser à l’agence où sont domiciliés vos comptes: dans ce cas de figure, soit vous êtes actuellement ou potentiellement un bon client et votre banque acceptera de faire un effort, soit vous êtes classé comme client à risques et les conditions proposées le seront au prix fort. Il ne faut donc négliger aucune piste ni aucune porte.

Internet pour commencer, un bon parcours d’initiation

Dans un premier temps, consultez les sites Internet bancaires ou immobiliers qui offrent un service «calculette», permettant au futur emprunteur de se faire d'emblée une idée du montant qu’il devra emprunter pour financer son acquisition.

Vous pouvez aussi utiliser notre comparatif de crédit immobilier qui vous donne en 5 secondes la meilleure banque selon votre profil.

En quelques clics, les logiciels de simulation, à partir des données transmises, vous donneront déjà une idée de ce que vous pourrez emprunter sur dix, douze, quinze ans et plus compte tenu de votre apport personnel.

Cette démarche n’est pas la panacée, bien sûr, car rien ne remplace un rendez-vous avec un interlocuteur: celui-ci vous écoute, est susceptible d’évaluer votre plan de carrière, de comprendre certaines de vos réticences ou encore de prévenir certains de vos emballements. Mais faire un petit tour sur le Net vous évitera le tête-à-tête avec un professionnel qui, pour vous impressionner, vous abreuvera d’un langage technique difficilement compréhensible.

Sur le Web, vous vous initierez sans risque au jargon bancaire et pourrez collecter des informations de base sur les taux pratiqués par un panel de banques ou d’établissements financiers, ce qui vous servira par la suite pour négocier les conditions correspondant exactement à votre cas.

Evidemment, ces offres ne sont pas contractuelles, mais vous pourrez ensuite les concrétiser en vous rendant aux guichets de ces établissements.

Banques: allez voir votre agence… mais aussi les autres

Commencez par consulter votre banque, bien sûr. Mais ne négligez pas pour autant les autres agences de la place bancaire pour décrocher une meilleure proposition.

Il existe quatre grandes catégories de banques susceptibles de vous octroyer un crédit:

– les banques généralistes

telles le Crédit Lyonnais, BNP-Paribas, la Société générale, le Crédit industriel et commercial (CIC). Elles bénéficient des fonds déposés sur les comptes de leurs clients qu’elles font «travailler».

Elles disposent donc de ressources à moindre coût, ce qui leur permet de financer les emprunts, en principe à des taux raisonnables. Mais, attention, les banques généralistes dont vous n’êtes pas clients vous demanderont, en contrepartie du prêt qu’elles sont susceptibles de vous accorder, d’ouvrir un compte chez elles et de rapatrier vos salaires et autres placements dans leurs agences;

– les banques mutualistes

comme le Crédit agricole, le Crédit mutuel, les Caisses d’épargne, les Banques populaires, font également travailler les dépôts de leurs clients.

Mais, à la différence des banques classiques, elles disposent de caisses régionales disposant d’une autonomie de gestion qui leur permet de pratiquer chacune les taux qu’elles souhaitent. C’est pourquoi vous pourrez bénéficier d’une offre plus intéressante au Crédit mutuel d’Ile-de-France, par exemple, qu’au Crédit mutuel de Bretagne ou du Bas-Rhin;

– les banques spécialisées dans le financement immobilier

telles Entenial, l’UCB, le Crédit foncier… ne sont pas des banques de dépôt et n’ont donc pas l’avantage de pouvoir faire travailler l’argent de leurs clients à bon compte, mais elles proposent souvent les formules de prêts les plus innovantes;

– les banques étrangères

comme la Caixa Bank ou Abbey National, installées en France depuis une quinzaine d’années et qui se montrent assez agressives en matière de crédit à taux révisable.

– pour compléter le panorama, il ne faut pas oublier La Poste, qui affiche un statut particulier puisqu’elle n’octroie de prêt immobilier qu’aux détenteurs d’un prêt épargne ou d’un compte-épargne.

Après avoir fait le tour des banques et avoir obtenu de leur part des offres écrites, retournez voir votre agence. Si vous avez le bon profil ou offrez – financièrement parlant pour elle – de bonnes perspectives d’avenir, elle pourra faire un effort pour s’aligner sur les offres concurrentielles plus favorables. Ce peut être encore un demi point ou un point de gagné!

Courtiers: ils cherchent pour vous!

Les courtiers jouent le rôle d’intermédiaires ente vous et les banques. Leur métier consiste à réunir et à centraliser des dossiers d'emprunteurs afin de les proposer aux banques. Ils détiennent ainsi une certaine «force de frappe» puisqu’ils arrivent chez les banquiers avec des centaines de dossiers, ce qui peut inciter ces derniers à se montrer compréhensifs pour appréhender cette manne.

Face à cette dernière, le banquier fait un effort sur le taux. Le courtier est alors directement rémunéré par la banque qui lui reverse les frais de dossier (environ 1% du montant du prêt) qu’elle empoche habituellement.

Pour l'emprunteur, passer par un intermédiaire qui lui trouve la meilleure opportunité ne coûte donc pas plus cher. Et si le taux proposé ne lui convient pas, il peut toujours se retourner vers son banquier habituel pour lui demander de s’aligner!

Les taux d’intérêt

Le mécanisme des taux

La fixation des taux d'emprunt est étroitement liée à l’indice de confiance des marchés boursiers et financiers. Pour déterminer un taux, les banques prennent en compte le coût de leur refinancement, c’est-à-dire le taux auquel elles-mêmes empruntent les capitaux qu’elles prêteront à leurs clients. S’y ajoutent ensuite les frais techniques et la marge bénéficiaire.

– Pour les prêts à taux fixe, la référence du banquier est le niveau du taux de l'emprunt d’Etat OAT (obligation assimilable du Trésor) dix ans.

– Les taux des prêts révisables sont en général indexés sur le Tibeur (Taux interbancaire européen), souvent désigné également sous son appellation anglaise «Euribor» (Européan Interbank Office Rate) un taux monétaire à court terme de un, trois, six ou douze mois. Il suffit donc qu’un de ces indices retrouve une bonne santé pour que les taux se remettent à grimper ou qu’il chute pour que les taux diminuent. En tout état de cause, dans ce dernier cas, inutile de parier sur une forte baisse: en prêtant à un peu plus de 4%, les banques prêtent à prix coûtant, voire à perte.

Dans ce contexte de relative stabilité du marché et d’incertitude de l’environnement financier se pose l’éternelle question: faut-il opter pour la sécurité d’un taux fixe ou spéculer sur l’éventuel gain d’un taux révisable qui démarre plus bas et risque encore de baisser (mais aussi d’augmenter)?

> Affinez votre plan de financement

Elaborer au mieux votre plan de financement est un gage de sécurité pour mener à bien le remboursement de votre emprunt. Il faut donc rassembler tous vos fonds propres, calculer les frais annexes au crédit strict, mais qui peuvent être financés par le crédit et faire réaliser des simulations d'emprunt en les faisant emboîter les uns dans les autres pour connaître votre capacité d’endettement.

L’apport personnel

Ce sont les fonds dont vous pouvez disposer immédiatement. Ils peuvent résulter de votre épargne, de la vente d’un bien immobilier, d’un héritage. Plus cet apport sera important, moins vous aurez besoin d'emprunter et, en général, meilleur sera le taux que l’établissement financier vous proposera. Certains prêts, comme le prêt à taux zéro ou ceux issus de l’épargne-logement peuvent entrer dans la composition de votre apport personnel. Attention toutefois, ce sont des emprunts qui devront eux aussi être remboursés!

L'emboîtage des prêts

Vous réunissez plusieurs prêts (Pel, Cel, prêt à taux zéro, prêt 1%, prêt principal, prêt complémentaire…). Inutile de les additionner et d’en payer les mensualités au fur et à mesure. La logistique pointue des banques permet de jouer sur les durées, de recourir en premier lieu à tel crédit pour faire intervenir un second afin d’optimiser votre plan de financement. Grâce à cet «emboîtage», à charges mensuelles égales, vous pouvez aboutir à un coût total de votre crédit moindre que si vous deviez rembourser tous vos prêts en même temps.

Votre capacité d’endettement

Une règle d’or est de ne pas dépasser des remboursements supérieurs à 30% de vos revenus. C’est le meilleur moyen de ne pas vous laisser «étrangler» par un crédit qui ne vous permettrait plus aucune marge de manoeuvre pour vos autres dépenses de la vie quotidienne.

Le montant du prêt alloué

En fonction de quels critères a-t-il été déterminé? Votre apport personnel, vos revenus réguliers, vos revenus fonciers… En général, ces derniers ne sont pas totalement pris en compte par le prêteur car l’impôt sur les revenus fonciers et la taxe foncière grèvent une partie de ces revenus, sans parler des risques de départ du locataire ou des frais de travaux de remise en état.

Ne prenez pas non plus en compte, dans votre budget, les prestations familiales ou les pensions alimentaires qui peuvent s’arrêter bien avant la fin du crédit.

> Posez les bonnes questions

Souscrire un emprunt, c’est s’endetter, souvent lourdement et pour de longues années. Mieux vaut donc savoir exactement à quoi vous vous engagez. Le langage bancaire n’est pas toujours facile à décrypter et les conseillers ne prennent pas toujours le temps d’expliquer certains termes ou éludent un peu trop facilement les questions gênantes. Soyez donc vigilant et n’hésitez pas à poser plusieurs fois la même question si vous n’obtenez pas de réponse ou n’avez pas bien compris. Une fois l’offre de prêt signée, il sera trop tard.

La modulation des échéances

, à taux fixe ou à taux révisable non capé, est-elle gratuite ou non? plafonnée ou pas?

Le report d’échéances

est-il possible ou non? Si oui, combien de fois pendant la durée du prêt? Est-elle gratuite ou non? Y-a-t-il un délai de franchise?

Le passage du taux révisable au taux fixe est-il possible?

A quel moment (à tout moment ou à la date anniversaire du prêt?) et sur quelle base? (les meilleures conditions du moment, indice, marge?)

Si vous prenez plusieurs crédits pour financer votre opération,

demandez que soient réalisées diverses simulations. Il ne s’agit pas en effet d’additionner ces crédits et d’en payer au fur et à mesure les mensualités. Les logiciels actuels permettent de faire jouer les durées, de recourir à tel crédit d’abord puis à tel autre ensuite pour optimiser votre plan de financement et aboutir au final à un coût total de crédit moins élevé.

Le remboursement anticipé de votre crédit

est-il assorti ou non d’une pénalité? Si oui, quel est son montant et sur quelle somme est-elle calculée? Sur le capital restant dû ou sur un semestre moyen d’intérêts sur le capital remboursé? Y-a-t-il des possibilités d’être exonéré de cette pénalité (mutation professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, cessation de l’activité professionnelle, décès)?

En ce qui concerne l’assurance obligatoire décès-invalidité

et dont le coût doit être compris dans le TEG, demandez à ce que vous soient précisés les risques couverts, sur combien de têtes et à quel prix. Selon les garanties, le nombre de personnes couvertes, le niveau d’invalidité (100% ou 50%), le montant de la prime ne sera pas le même.

Quelle est la nature des garanties prises par la banque:

(hypothèque, privilège de deniers, caution mutuelle). Examinez ces diverses conditions pour savoir laquelle est la plus avantageuse pour vous.

Les services annexes proposés (et surtout facturés!) par la banque sont-ils vraiment utiles, ou bien ne sont-ils là que «pour charger la barque». Autant la garantie revente peut être efficace en cas de nécessité de revente rapide de votre bien, autant la multirisque habitation ou la protection vol renforcée ou les services liés aux travaux ou aux frais de déménagement paraissent superflus.

Ne vous laissez pas impressionner par votre banquier qui cherche avant tout à placer ses produits, analysez les contrats et comparez-les avec les assurances que vous possédez déjà ou bien avec les conditions que peut vous fournir votre assureur.

Attention aux crédits longue durée

Diminuer le poids des mensualités, emprunter plus pour acheter plus grand, permettre à des jeunes de devenir propriétaires plutôt que locataires… les arguments ne manquent pas aux banques pour proposer des crédits longue durée sur vingt, vingt-cinq ou trente ans.

Avantage: vous pouvez bénéficier de mensualités allégées par rapport à un crédit plus court, de douze ou quinze ans.

Inconvénient: le crédit coûte plus cher car plus il est long, plus son coût total sera élevé. Sur trente ans, les risques d’accidents de la vie (chômage, divorce) sont plus importants que sur quinze ans. Enfin, sur un crédit de trente ans, vous ne payez pratiquement que les intérêts pendant dix ans, le capital s’amortissant ultérieurement. Or, si vous souhaitez rembourser par anticipation un crédit à taux fixe, vous supporterez des pénalités élevées puisqu’elles sont calculées sur le capital restant dû.

Si vous optez néanmoins pour ce genre de crédit long, choisissez une formule à échéances modulables. Ainsi, lorsque vos revenus progressent, vous pouvez augmenter vos mensualités et dans une certaine limite, en raccourcir la durée et le coût.

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