Comment investir dans l'immobilier en 2021 ?

Publié le 14 décembre 2020 par Delphine Bardou 

Plus de 10 200 €/m2 à Paris selon les données des notaires. 4 530 € en moyenne à Lyon et jusqu’à 4 310 €/m2 à Bordeaux… En France, les prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations ont flambé ces dernières années. Dans un tel contexte suite à la crise du COVID, est-il encore intéressant d’investir ? Reste désormais à choisir la stratégie adaptée à sa situation, à ses objectifs… Nous vous prodiguons les meilleurs conseils pour vous guider… et vous lancer.

Où investir dans l’immobilier ?

Avez-vous l’intention d’occuper le logement ? Votre objectif est-il plutôt de faire reculer vos impôts ? Ou bien d’obtenir un complément de revenus ? Souhaitez-vous investir pour préparer votre future retraite ? Il est important de vous poser les bonnes questions pour bien définir votre stratégie d’investissement et le lieu de votre investissement. Si votre objectif est de faire baisser vos impôts, vous avez tout intérêt à profiter du dispositif Pinel et donc d’investir dans les grandes métropoles.

Quelles sont les meilleures villes ?

Le bien à mettre en location doit s’adapter à votre stratégie d’investissement. Pour une rentabilité dynamique, misez sur les studios dans des villes étudiantes comme Lille ou Nantes. Il est également intéressant de se tourner vers des villes d’Île-de-France, qui profiteront tout prochainement des nouvelles infrastructures du Grand Paris Express, comme La Courneuve et Le Blanc-Mesnil avec la ligne 16, ou encore Thiais et le prolongement de ligne 14. Sur d’autres territoires, notamment en zone B1 (La Rochelle, Dijon…), il est préférable de choisir une grande surface afin d’attirer les couples ou faire de la colocation. Le prix du bien sera plus élevé, mais le turnover des locataires sera plus faible. S’il s’agit d’un investissement patrimonial, cherchez un bien disposant de belles prestations (matériaux de qualité, duplex en dernier étage…), situé au cœur d’une agglomération attractive.

Quels sont les meilleurs emplacements géographiques ?

C’est le point essentiel en immobilier. Le bien doit être situé près des transports en commun et des commerces. Renseignez-vous en mairie sur les infrastructures à venir dans le quartier. Misez sur les villes d’avenir, avec un potentiel locatif fort comme Villeurbanne, par exemple, qui connaît une importante poussée démographique ces dernières années et a gagné plus de 20 000 habitants en moins de 20 ans selon l’Insee.

Pour une rentabilité dynamique, misez sur les studios dans des villes étudiantes comme Lille ou les communes du Grand Paris.

Comment financer au mieux son investissement locatif ?

Avant d’acheter, il est important de préparer un plan de financement pour déterminer sa capacité d’emprunt. Quel est mon projet immobilier ? Quelles sommes puis-je consacrer au remboursement d’un prêt ? À quel niveau de taux puis-je emprunter ?

Évaluez votre capacité d’emprunt

Pour être efficace, vous devez d’abord évaluer votre capacité d’épargne mensuelle. Combien pouvez-vous consacrer chaque mois à votre investissement immobilier ? Avec des taux d’emprunt historiquement bas, votre taux d’effort personnel reste très abordable. Par exemple, pour un couple dont les revenus seraient de 4 200 € à deux par mois, souscrivant un prêt sur 20 ans de 250 000 € à 1,36 %, les mensualités de remboursement seront de 1 261 €/mois dont 71 € d’assurance du prêt.

Cela équivaut à une épargne mensuelle pour le ménage de 31 % de la totalité de leurs revenus. Dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est pas toujours nécessaire d’avoir un apport personnel. Pour obtenir les taux les plus faibles, voici quelques astuces : mettez en concurrence plusieurs banques, domiciliez vos revenus dans la banque où vous choisissez d’emprunter ; passez par un courtier.

Faites le point sur vos rentrées d’argent afin de déterminer la somme que vous pouvez consacrer chaque mois pour rembourser votre prêt immobilier. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33 % de vos revenus. Exposez clairement à votre banquier votre situation, en prenant soin de mettre fin, le cas échéant, aux autres crédits auxquels vous auriez souscrit (crédit à la consommation notamment). Le contexte actuel des taux bas vous permet d’emprunter avec des revenus modestes. En 2008, un ménage devait gagner près de 3 045 €/mois pour obtenir un prêt de 150 000 €. Aujourd’hui 2 100 €/mois net suffisent.

Profitez des taux bancaires les plus bas

Sachez que les taux de crédit immobilier sont aujourd’hui historiquement bas. Selon l’observatoire Crédit Logement CSA, les taux de crédit immobilier sont estimés en moyenne à 1,25 % en juillet 2020, hors frais d’assurances toutes durées confondues. Une aubaine, surtout lorsque l’on se souvient qu’il y a peine 5 ans, à la même période, ils dépassaient les 2 %. Amorcée depuis la fin de l’année 2011 (3,8 % en moyenne), la baisse des taux de crédit solvabilise l’ensemble des candidats à l’achat immobilier à travers des durées d’emprunt souvent plus longues et des mensualités plus faibles. Malgré quelques soubresauts, les taux demeurent faibles et l’ensemble des professionnels du secteur s’accordent à affirmer qu’une hausse brutale n’est pas à craindre.

Dernier conseil, choisissez une assurance de prêt en dehors de la banque pour diviser par deux son coût.

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Les locataires investissent aussi

Depuis le début de la baisse des taux de crédit immobilier amorcée en 2014, de plus en plus de locataires achètent pour investir. Avec un taux d’effort personnel d’environ 200 €, de nombreux cadres entre 25 et 35 ans se tournent vers l’investissement locatif.

Pour qu’une banque accepte un prêt, le taux d’endettement des investisseurs ne doit pas dépasser les 33 %. Aujourd’hui 2 100€/ mois suffisent pour obtenir un prêt de 150 000€.

Quel dispositif fiscal pour quel investisseur ?

Pinel, Censi-Bouvard, Nue-propriété ou encore statut LMNP… Grâce à ces dispositifs fiscaux, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité attractive tout en vous constituant un patrimoine immobilier de qualité. Selon votre objectif, quel dispositif fiscal choisir ? Voici nos éléments de décryptage pour vous guider au mieux.

PINEL

Conditions : vous devez acheter un logement neuf dans une zone dite « tendue » et vous devez vous engager à le louer nu (c’est-à-dire non meublé) durant 6, 9 ou 12 ans suivant un loyer encadré. Le montant maximum de l’investissement est de 300 000 €/an dans la limite de deux logements.

Avantages : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat selon la durée de location. Par exemple, pour l’achat d’un appartement 2 pièces à 202 000 € de 44 m2 à Nantes mis en location pendant 9 ans, votre baisse d’impôt annuelle s’élèvera à 3 030 € par an. La demande locative est importante dans ces zones tendues et le bien peut être loué à un ascendant ou descendant.

LMNP

Conditions : le statut LMNP permet d’investir dans un bien meublé destiné à la location, en résidence classique ou gérée (étudiante, seniors…). Vous devez vous inscrire au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien immobilier dans les 15 jours à compter du début de la location.

Avantages : c’est un investissement rentable, sécurisé et sans soucis de gestion. Vous gagnez en tranquillité car vous ne vous occupez pas de la gestion locative. Les loyers sont par ailleurs garantis par l’exploitant au travers du bail commercial et revalorisés chaque année. Enfin, dans le cadre d’un investissement en résidence services, vous récupérez la TVA à 20 %* sur le prix d’achat du logement (avec l’article 261/D4 du Code Général des Impôts qui vous offre une récupération de la TVA dans le cadre de l’acquisition d’un logement meublé dans une résidence avec services), vos loyers perçus sont nets d’impôt et les intérêts d’emprunt sont déductibles. Vous bénéficiez de tous les avantages de l’investissement locatif sans ses inconvénients.

CENSI-BOUVARD

Conditions : ce dispositif est une option du statut LMNP. Il vous permet d’acheter un bien immobilier neuf en résidence gérée (étudiante, seniors…) dans la limite de 300 000 € par an HT sur l’ensemble du territoire hexagonal.

Avantages : les résidences gérées répondent à un besoin sociétal, la demande locative est donc forte. Il s’agit d’un investissement clé en main avec une gestion locative sécurisée. Les loyers sont garantis par l’exploitant, que votre logement soit loué ou non ( par bail commercial de 9 à 10 ans). En tant qu’investisseur vous récupérez le montant de la TVA à 20 % sur le prix du bien. Vous déduisez de vos impôts 11 % du prix de revient du bien sur 9 ans, plafonné à 300 000 € soit 33 000 € par an. Par exemple, pour l’achat d’un studio dans une résidence étudiante à 89 500 € Marseille, votre réduction fiscale sera de 1 093 €/an pendant 9 ans.

NUE-PROPRIÉTÉ

Conditions : il s’agit de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier (les murs). Parallèlement, l’usufruitier (un bailleur institutionnel), acquiert l’usufruit du bien. Il entretient le logement et contribue à sa valorisation. Au terme de la durée de démembrement, fixée généralement entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien.

Avantages : la décote est importante sur le prix d’achat (entre 30 % et 40 %). Vous n’avez pas de gestion locative à gérer. Vous avez l’assurance de retrouver votre bien remis en état à la fin de la location. Vous ne payez pas de taxes sur le bien (taxes foncières, taxes sur les ordures ménagères…). Toutes les charges, y compris les travaux liés au logement (voire à l’immeuble), sont gérées par l’usufruitier. Par ailleurs, l’investissement en nue-propriété n’entre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Dans le cadre d’un achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Enfin, la transmission du bien via la donation de nue-propriété est également simplifiée.

Exemple d’investissement

Un appartement de 2 pièces de 44m carrés à Nantes : prix d’achat de 202 000€, location pendant 9 ans. Baisse d’impôt de 3 030€/an.

Rentabilité ou valeur patrimoniale : sur quelle stratégie miser ?

Pour bien définir votre stratégie immobilière, vous devez être au clair sur vos attentes. Souhaitez- vous, avant toute chose, bénéficier d’une rentabilité locative rapide et importante ? Ou bien misez-vous davantage sur le temps long, à travers un investissement patrimonial idéalement placé qui permettra une plus-value à la revente ? L’idéal est encore de concilier les deux.

Rentabilité locative : se placer au bon endroit

L’immobilier neuf est, à ce jour, l’un des placements offrant les rendements les plus importants. Par exemple, un bien situé en périphérie d’une agglomération dynamique comme Lyon ou Bordeaux, permet à l’investisseur d’espérer obtenir une rentabilité brute de plus de 5 %. Le prix d’achat du bien est plus faible qu’en centre-ville pour un montant de loyer assez conséquent.

L’investisseur profite ainsi de prix plus faibles qu’en centre-ville tout en pratiquant des niveaux de loyers quasi similaires.

Investissement patrimonial : le pari du long terme

L’investissement patrimonial consiste à acheter un bien voué à prendre de la valeur dans le temps. Généralement, il s’agit de logements situés en centre-ville, dans des quartiers en plein renouvellement urbain ou étant promis à l’arrivée d’une infrastructure majeure. Dans ce cas précis, le pari des investisseurs est d’acheter, même si le prix de vente est élevé, en prévision de la valorisation du bien. Leur objectif est de revendre afin de profiter d’une plus-value attractive. En optant pour ce type de stratégie, la rentabilité locative du bien peut être moins dynamique.

Comment marier rentabilité locative et investissement patrimonial

Les deux stratégies ne sont pas incompatibles. Il est possible d’obtenir à la fois une solide rentabilité locative et l’assurance d’un bien dont la valeur va croître dans les années à venir. C’est le cas, par exemple, de la majorité des investissements effectués dans les villes où de nouvelles gares du Grand Paris Express sortiront de terre. Les communes situées en Seine-Saint-Denis (Bobigny, La Courneuve, Le Blanc-Mesnil…) sont les plus concernées. Sur ces territoires, les prix de l’immobilier augmentent parfois de plus de 10 % en 5 ans comme à Aubervilliers, selon les données (1) des notaires . À Saint-Ouen, les prix ont progressé de plus de 50,5 % en seulement 5 ans et la tendance est à la hausse. Les prix de l’immobilier sont encore abordables, c’est- à-dire inférieurs à 6 000 €/m2 et les loyers intéressants. Ainsi, un T2 au Blanc-Mesnil se loue entre 700 € et 1 000 € . Vous pouvez ainsi obtenir une forte rentabilité locative tout en étant assuré de revendre avec une plus-value dans 10 ans.

À Saint-Ouen, les prix ont progressé de plus de 50,5 % en seulement 5 ans et la tendance est à la hausse.

Comment estimer sa rentabilité locative ?

Rentabilité brute du bien = somme des loyers à l’année / Prix d’achat du bien, frais de notaires compris * 100

Rentabilité nette du bien = Somme des loyers à l’année Charges – Fiscalité Impôts sur les revenus fonciers / Prix d’achat du bien * 100

Quels sont les termes à connaitre avant d’investir dans l’immobilier ?

Amortissement : l’amortissement est un enregistrement comptable annuel qui indique la perte de valeur d’un bien en raison de son usure au fil du temps. Ce mécanisme fiscal s’applique souvent dans l’investissement immobilier en location meublée. En profitant du régime réel du statut LMNP, l’investisseur bénéficie d’un amortissement portant sur la valeur de l’immobilier hors terrain et sur celle du mobilier. L’immobilier s’amortit sur 30 ans au minimum et le mobilier sur une période allant de 5 à 10 ans. Ces amortissements sont à soustraire tous les ans des loyers perçus à l’année.

Bailleur : c’est le nom donné au propriétaire louant un logement. Il donne à bail son bien d’où le terme de « bailleur ».

Charges locatives : il s’agit de l’ensemble des dépenses occasionnées par l’occupation d’un bien immobilier. Elles regroupent à la fois les charges communes à l’immeuble (ménage dans le bâtiment, entretien des espaces communs) et les charges privées (consommation d’eau, d’électricité, de gaz…).

Déficit foncier : si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublé), et si vous avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier. Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Démembrement : cette opération juridique consiste à scinder le droit de propriété d’un bien immobilier en usufruit et en nue-propriété. D’un côté, la nue-propriété donne à son détenteur le droit de disposer du bien (droits de propriété). De l’autre, l’usufruit confère le droit d’utiliser le bien et d’en récolter les revenus (droits d’usage).

Micro Bic : ce régime fiscal permet à l’investisseur de n’être imposé que sur 50 % des revenus locatifs qu’il perçoit à condition que l’ensemble de ses recettes ne dépasse pas les 70 000 € par an.

Nue-propriété : cet investissement est fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire. Cela consiste à dissocier la pleine propriété en deux droits réels distincts : la nue- propriété (les murs) et l’usufruit (l’usage).

Plus-value immobilière : il s’agit de la différence positive entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de cession. Un vendeur réalise une plus-value lorsque le prix de vente de son bien est supérieur au prix d’achat.

Régime réel : il s’agit d’un régime d’imposition prenant en compte les charges réelles supportées par le propriétaire du bien mis en location. Ce dernier peut alors les déduire des revenus locatifs qu’il perçoit.

Rentabilité brute : la rentabilité brute désigne les revenus perçus à l’issue d’un investissement, avant déduction des charges du bailleur et de sa fiscalité. Elle s’exprime via un taux calculé. Ainsi, pour un studio mis en location à 650 € par mois et acheté 150 000 € on aura : 7 800 € / 150 000 € X 100 = 5,2 % de rentabilité brute.

Rentabilité nette : la rentabilité nette désigne le revenu d’un investissement après la déduction :

  • De tous les frais
  • Des frais (honoraires d’agent immobilier, charges…).
  • De la fiscalité (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…).
  • De l’imposition (impôt sur les revenus fonciers, IFI…).

Elle s’exprime via un taux calculé. Ainsi, pour un studio mis en location 650 € par mois et acheté 150 000 € on aura : 7 800 € – 600 € de taxe foncière – 10 % de frais de gestion – 400 € de charges non récupérables / 150 000 € X 100 = 4,01 %.

Usufruit : il s’agit du droit d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire. L’usufruitier possède un droit de jouissance. Il ne possède pas les droits de propriété.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’immobilier est à ce jour le placement qui rapporte le plus. Le rendement locatif moyen est de 2 % à 5 % selon le spécialiste de l’estimation immobilière Meilleursagents.com. En parallèle, le livret A est plafonné à 0,5 %, les fonds en euros des contrats d’assurance vie en 2019 atteignent les 1,40 % et la Bourse fluctue au gré des crises. L’immobilier s’adosse sur un actif réel, la pierre, et répond à la demande toujours plus croissante de logements dans les grandes agglomérations. Sur le long terme, le marché immobilier est toujours haussier, ce qui en fait la valeur refuge par excellence !

L’immobilier neuf est-il plus intéressant que l’immobilier ancien ?

Acheter un logement neuf offre de nombreux avantages. Au-delà de frais de notaires réduits, le neuf bénéficie d’une qualité d’une construction pensée selon vos besoins et vos envies, avec des espaces optimisés à la fois confortables, économes en énergie et bénéficiant de solides garanties de construction. Les multiples dispositifs fiscaux permettent également de réduire ses impôts, créer un patrimoine immobilier ou préparer sa retraite.

Quelles sont les rentabilités moyennes dans l’immobilier neuf ?

En moyenne, la rentabilité locative en immobilier oscille entre 2 % à 5 % selon les villes.

Dans quelles villes faut-il investir dans l’immobilier ?

Le critère essentiel en immobilier est la demande locative. Vous devez donc vous intéresser aux villes qui connaissent une forte augmentation du nombre d’habitants. Les besoins en logement sont, dans ces agglomérations, voués à s’intensifier. Il est ensuite essentiel de vérifier si la ville dispose d’un tissu économique et industriel important, ou d’un pôle étudiant dynamique. Il est donc stratégique de se positionner sur des grandes métropoles régionales (Nantes, Lyon, Toulouse…) ou sur des territoires moyens avec beaucoup d’étudiants ou les communes du Grand Paris (Bobigny, Clichy…).

Comment réduire mes impôts avec mon investissement immobilier ?

Si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous pouvez opter pour les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard. Ils vous permettront de bénéficier d’un allégement fiscal important. Si vous achetez dans l’ancien, vous pouvez vous orienter vers le Pinel ancien, sur la loi Malraux ou la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques.

Quelle sera ma réduction d’impôt si j’investis en Pinel ?

La réduction d’impôt est de 12 % si le bien neuf est mis en location durant 6 ans, soit un maximum de 36 000 € sur cette période. Elle est de 18 % si le bien neuf est mis en location durant 9 ans, soit un maximum de 54 000 €. Enfin, la réduction est de 21 % si le bien neuf est mis en location durant 12 ans, soit un maximum de 63 000 €. La défiscalisation est applicable à l’acquisition de 2 biens par an maximum pour une assiette globale de 300 000 €.

Quelle sera ma réduction d’impôt si j’investis en Censi-Bouvard ?

La réduction d’impôt est de 11 % du prix du bien, dans la limite de 300 000 € hors taxe. Cet avantage fiscal s’étale de façon linéaire sur 9 ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable sur 6 ans.

Quelles sont les conditions pour que je puisse investir en Censi-Bouvard ?

Le Censi-Bouvard permet d’investir dans des logements neufs meublés de type résidences étudiantes, résidences destinées aux personnes âgées non dépendantes (seniors) ou dépendantes (EHPAD). Les logements doivent être loués meublés, à l’aide d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans, dans les 12 mois qui suivent son acquisition.

Combien de temps dure l’usufruit si j’investis en nue-propriété ?

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété dans l’immobilier neuf, réalisé auprès d’un promoteur, la durée de l’usufruit varie entre 15 et 20 ans.

Comment sont taxées les plus-values ?

Les plus-values ne sont pas taxées sur la vente d’une résidence principale. La taxation s’applique dans le cadre d’une transaction concernant une résidence secondaire et dans le cadre d’un investissement locatif. Le montant de la taxe est de 19 % sur les plus-values, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour ne pas être taxé, vous devez posséder le bien pendant 30 ans.
Pour ne pas subir de la taxe sur les plus-values, vous devez posséder le bien immobilier pendant au moins 22 ans. Pour ne pas être assujetti aux prélèvements sociaux, vous devez posséder le bien depuis au moins 30 ans.

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