Comment est calculé le TEG (TAEG) ?

Le calcul du Taux Effectif Global de prêt immobilier (désormais appelé Taux Annuel Effectif Global) peut sembler complexe. Nous vous aidons à décrypter la formule mathématique de cet élément dont la mention par les organismes de crédits immobiliers a été rendue obligatoire.
Réglementation, éléments inclus ou non, formules de calcul Excel et simulateurs, c’est ici !

A quoi sert le TEG ?

Le taux effectif global (TEG), ou taux annuel effectif global (TAEG), est le taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement qui vous octroie un crédit immobilier ou à la consommation.
Ce taux d’intérêt intrinsèquement lié aux conditions que vous proposera chaque banque, mais il est objectif car il est destiné à représenter le coût total et réel des crédits.

La législation sur le taux effectif global concerne tous les financements consentis :

  • Aux particuliers : crédit à la consommation ou crédit immobilier
  • Aux professionnels : personnes morales (SA, SARL,…) et personnes physiques agissant pour des besoins professionnels (artisans, commerçants, agriculteurs, professions libérales,…).
    Evidemment, il ne concerne pas les opérations de location (Crédit-bail, LOA, LLD,…) car elles ne se traduisent pas par un prêt d’argent.

La mention de TEG ou TAEG est obligatoire. C’est pour protéger les particuliers et éviter qu’ils ne soient induits en erreur par de nombreuses publicités trompeuses, que le législateur a créé la notion de Taux Effectif Global : toutes les banques doivent vous communiquer cette information, et il doit toujours être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit. Ainsi, pour toute offre de prêt immobilier émise à compter du 1er octobre 2016, votre banque doit vous communiquer un taux annuel effectif global que vous retrouverez notamment dans la Fise (fiche d’information standardisée européenne). Ce document, obligatoire, détaille les points essentiels du crédit immobilier proposé avec des formulations utilisant un vocabulaire accessible comme un plan imposés.

Le TEG présente l’avantage de fournir un indicateur simple et donc de mesurer rapidement la compétitivité d’un financement et de comparer entre elles les meilleures solutions de financement : on peut connaître immédiatement l’ordre de grandeur de coût d’une proposition de financement. Un TEG plus élevé signifiera donc un coût total plus élevé.

 

 

 

Prêt immobilier, TEG ou TAEG ?

Jusqu’au 30 septembre 2016, calculer son TEG s’effectuait en deux parties :

  • Calcul du taux périodique correspondant à la périodicité des remboursements par la méthode d’équivalence (période supérieure à un mois).
  • Multiplication de manière proportionnelle du taux périodique par le nombre de périodes dans l’année : on obtenait le TEG (le taux effectif global) annuel.
    Il faut savoir que ce mode de calcul du TEG (calcul du taux par la méthode proportionnelle) est toujours en vigueur pour les prêts professionnels.

Depuis le 1er octobre 2016, le nouvel indicateur de référence du coût total d’un crédit immobilier devient le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et non plus le TEG. Légalement, c’est donc le TAEG (méthode actuarielle) qui est utilisé pour les crédits à la consommation ainsi que pour les crédits immobiliers.

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Quels sont les éléments inclus dans le calcul du TEG ?

Le taux d’intérêt du prêt

      • Prêt immobilier à un taux fixe : le TEG correspond au taux de toute la période du prêt.
      • Prêt immobilier à un taux révisable : sera utilisé le taux de la première période (la périodicité de révision du taux peut être trimestrielle, annuelle, ou quinquennale) de taux fixé. Dans ce cas, le calcul du TEG est donc indicatif et ne reflète pas la réalité totale du prêt.
        A noter si vous avez choisi ce type de taux : les modalités de fixation et d’évolution du taux révisable doivent être clairement mentionnées dans l’offre de prêt.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont la rémunération de la banque pour avoir étudié et monté votre dossier de prêt. Gardez en mémoire qu’ils ne seront dus que si la demande de prêt est acceptée.
Même si les frais de dossier représentent généralement une faible part du capital emprunté (entre 1 et 1.5 du capital emprunté), en réalité ils ont un vrai impact sur le TEG : à titre d’exemple, sur 100 000 € empruntés à 3,5 %, 1 000 € de frais de dossier ajouteront environ 0,12 % au TEG. 
Nous vous rappelons aussi qu’il reste possible de négocier les frais de dossier de prêt immobilier avec votre banque.

L’assurance du prêt immobilier

L’assurance emprunteur, qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès et d’invalidité, est obligatoire pour l’obtention d’un crédit. Les couvertures en cas d’incapacité ou de perte d’emploi sont elles, fortement recommandées pour obtenir un crédit.
Le calcul du TEG prend en compte les primes d’assurance en les additionnant aux mensualités de crédit et en recalculant le TEG correspondant.

Attention, il existe de 2 types d’assurances :

      • l’assurance emprunteur constante : le montant reste identique sur toute la durée du prêt (souvent les assurances-groupes, donc les assurances des banques)
      • l’assurance emprunteur dégressive : calculée chaque mois sur le capital restant dû (souvent les délégations d’assurance, donc les assureurs indépendants)

Il faut noter que pour une même prime totale sur toute la durée du prêt, l’assurance dégressive aura un impact légèrement supérieur sur le TEG car les primes d’assurance des premières années sont plus élevées que celles des assurances à primes constantes. Cependant, à la fin de votre emprunt, vous constaterez que l’assurance dégressive aura un coût total bien moins élevé que l’assurance constante.

Les frais de garantie ou de sûretés réelles

Les garanties (demandées par les banques pour faire face aux risques d’impayés qui ne seraient pas couverts par une assurance) constituant une condition nécessaire à l’octroi du prêt, leurs frais sont obligatoirement pris en compte dans le calcul du TEG.

Il faut bien noter les deux principaux modes de garantie :

      • les sûretés réelles : hypothèque ou inscription en privilège de prêteur de deniers, qui induisent une mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt d’un montant de 120 000 €) en cas de revente.
      • les sociétés de cautionnement : elles permettent de récupérer à la fin du prêt, jusqu’à 75 % de la prime versée à un fond mutuel de garantie : lors du calcul du TEG, on peut donc réduire de presque 75 % le coût de la garantie (car vous la récupérerez en fin de prêt) pour arriver à une somme plus “juste”.

Lorsqu’ils sont nécessaires à l’obtention du prêt

  • Le coût de l’estimation de votre bien (si besoin d’évaluer votre patrimoine)
  • Les frais d’ouverture et de tenue de compte bancaire
  • Tous les frais liés aux opérations de paiement et de prélèvement

Tableau de synthèse

Il ne faut pas oublier que le TEG est une mesure précise sur le plan financier. Voici l’influence de chaque élément lié à votre crédit sur le calcul du TEG :

 ValeurInfluence sur le TEG
Montant du prêt200 000 € X
Durée du prêt20 ans X
Taux d'intérêts fixe1,74 % X
Frais de dossier1000 €0,08 %
Assurance-emprunteur0,25 % ( = 41 € /mois)0,34 %
Frais de garantie2 100 €0,19 %
TEG2,35 %

Cependant, à la lecture de ce tableau, on se rend compte que ces frais représentent finalement peu de chose par rapport à l’ensemble des coûts du prêt.
Ils ne doivent pas vous faire oublier les éléments plus qualitatifs du financement, comme la souplesse de remboursement (droit de suspendre son crédit immobilier par exemple) ou les modalités de l’assurance emprunteur !

 

 

 

Quels sont les éléments non-inclus dans le calcul du TEG ?

Si le TEG de prêt immobilier représente une bonne indication du coût total du prêt pour une première comparaison, il n’inclut cependant pas des éléments essentiels que l’emprunteur doit garder en mémoire lors du choix de son offre de prêt :

Les pénalités de remboursement anticipé et les frais liés à un manquement au contrat de crédit

En cas de revente du bien avant la fin du prêt, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) seront dues à votre banque. Elles sont limitées par la loi à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêt. Si vous comptez revendre en cours de prêt pour acheter plus grand ou ailleurs par exemple, ces pénalités constitueront un coût supplémentaire qu’il faudra prévoir en plus dans le calcul de votre TEG.

Les frais liés à un manquement au contrat de crédit correspondant par exemple aux  intérêts supplémentaires si vous manquez une échéance de remboursement, ou tout autre frais liés à une faute de votre part, frais que personne ne peut prévoir en amont.

La souplesse de remboursement

C’est une vraie sécurité que d’avoir la possibilité de réduire ou de reporter les mensualités. La durée moyenne d’un emprunt immobilier étant de 18 ans, votre situation financière risque d’évoluer, et vous pourrez profiter de cette souplesse pour mieux gérer vos mensualités.
Par exemple, lorsque vous augmentez le montant des mensualités, vous réduisez de manière importante le montant des intérêts (les premières années de votre crédit remboursant principalement les intérêts).

Une partie de l’assurance emprunteur

Le TEG inclura les primes d’assurance si vous choisissez l’assurance-groupe de la banque prêteuse. En effet, les couvertures décès et invalidité seront incluses dans le calcul.

Cependant, les éléments suivants ne sont pas toujours intégrés dans le calcul du TEG :

      • le coût des assurances facultatives comme la garantie perte d’emploi
      • le coût des assurances obligatoires excédant une couverture à 100% des sommes empruntées
        (par exemple : deux co-emprunteurs qui souhaitent s’assurer chacun pour 75% ; les 50% excédentaires ne sont pas intégrés dans le calcul du TEG).

De plus, si vous choisissez faire une délégation d’assurance (que la banque est obligée d’accepter) donc de passer par une assurance externe, alors le coût total de votre assurance emprunteur baissera de manière significative, en plus de souvent mieux vous assurer que les contrats d’assurance bancaires. Dans ce cas le TEG sera précisé “sans assurance”.

Les taux révisables

Le TEG ne prend en compte que les coûts qui sont estimés comme “sûrs” : les fluctuations de taux ne sont donc pas envisagées. Dans le cas d’un taux révisable, seul le taux de la première période sera calculé : il faudra donc calculer ses évolutions futures afin de bien savoir sur quel montant vous vous engagez.

Les frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas inclus dans le calcul du TEG, car ce sont des frais d’acquisition indépendants de l’opération de crédit en elle-même.

 

 

 

La formule de calcul du TEG

La base de calcul du TEG (taux actuariel) est toujours la même. Le mode de calcul du TEG est défini par l’article R313-1 du Code de la Consommation. La formule mathématique de calcul du TEG, appelée “équation des intérêts composés” ou “formule des flux actualisés” ou “formule d’actualisation des flux”, se présente de la façon suivante :

      • i : le taux effectif global annuel (peut être arrondi à la première décimale)
      • k : le numéro d’ordre d’un déblocage de fond,
      • m : le numéro d’ordre du dernier déblocage,
      • Ak : le montant du déblocage numéro k,
      • tk : intervalle de temps entre le premier déblocage et le déblocage numéro k (exprimés en années et fractions d’années)
      • p : le numéro d’ordre d’une échéance de remboursement,
      • n : le numéro d’ordre de la dernière échéance,
      • Ap : le montant de l’échéance numéro p,
      • tp : intervalle de temps entre le premier déblocage et l’échéance numéro p (exprimés en années et fractions d’années)

La formule en détail

Le coefficient de temps de la première mensualité, au 1er février, sera de 31 jours/365, puis de 59/365 pour celle du 1er mars. Et ainsi de suite, jusqu’à la dernière avec 365/365.
Par exemple, pour une somme de 1.000 euros mise à disposition le 1er janvier et remboursée 90 euros tous frais compris le 1er de chaque mois en 12 mensualités :

En résolvant l’équation, on obtient un TEG = 15,52 %.

La formule peut ainsi être utilisée avec des écarts entre les dates exprimés en nombre de mois 

Selon l’annexe mentionnée à l’article R314-3 du code de la Consommation, en vigueur au 1er octobre 2016, l’écart entre les dates utilisées pour le calcul du TEG, ainsi que pour celui du taux débiteur, est exprimé en années ou en fractions d’années, en sachant qu’une année compte 365 jours (ou 366 pour les bissextiles), 52 semaines ou 12 mois normalisés.
Le mois normalisé compte lui 30.41666 jours (soit 365 jours / 12) que l’année soit bissextile ou non.

En résolvant l’équation, on obtient un TEG = 15,45 %.

La différence de TEG vient du fait que le calcul est réalisé en nombre de jours réels ou en nombre de mois normalisés.
Cette différence a très peu d’incidence sur de prêts de plus de 10 ans.

 

 

 

Le calcul Excel, nos simulateurs et nos calculatrices en ligne

Avant la création de ces outils qui calculent rapidement pour vous, on trouvait il y a quelques années des feuilles de calcul Excel qui permettait à l’époque de faire son calcul personnel.
Ces dernières sont encore facile à trouver dans plusieurs formats différents, mais restent tout de même moins intuitives et moins ludiques que les simulateurs et les calculatrices en ligne :

 Retrouvez ici la feuille de calcul Excel !

 

Ces outils de calcul nouvelle génération, plus ou moins complexes en fonction des sites qui les proposent et disponibles gratuitement sur Internet, vous proposeront souvent de choisir entre le TAEG (méthode actuarielle qui est utilisé pour les crédits à la consommation ainsi que pour les crédits immobiliers depuis le 1er octobre 2016) et le TEG (calcul du taux par la méthode proportionnelle qui était utilisé pour les crédits immobiliers avant cette date).

 

 

Ces formulaire de calcul financiers (appelés simulateurs ou calculette ou calculatrices en fonction des sites ) vous permettront de déterminer le TEG d’un crédit en fonction du montant emprunté, de la durée de remboursement et du montant de la mensualité.
Le taux obtenu en résultat sera souvent arrondi à 2 décimales.



 

 

 

Qu’est ce que les intérêts débiteurs TEG ou TAEG ?

Si vous avez été prélevé d’intérêts débiteurs c’est que vous avez négocié avec votre banquier la mise en place d’une autorisation de découvert sur votre compte.
Les intérêts débiteurs sont les intérêts prélevés pour le fait de vous avoir prêté de façon exceptionnel ou permanente, et quel que soit son montant, une autorisation de découvert à un taux défini par la banque.

Autrement dit, ce sont des agios ou des frais bancaires. La banque prélève des intérêts trimestriellement (au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de l’année) car une autorisation de découvert est un prêt : son taux d’intérêts d’emprunt varie selon les dispositions de votre établissement bancaire.
A savoir : son taux est généralement bien plus élevé qu’un prêt à la consommation classique.

 

 

 

TEG et taux d’usure 

Le taux de l’usure est fixé pour chaque catégorie de financement (prêt à la consommation à taux fixe, prêt immobilier à taux fixe entre 10 et 20 ans, prêt immobilier à taux variable de plus de 20 ans…).
Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal Officiel.

Tous les financements aux particuliers sont soumis à la législation sur l’usure : le TEG ne doit pas dépasser le taux d’usure légal fixé par la Banque de France pour un prêt à taux fixe.

 Taux de l'usureTEG moyen (= taux effectif moyen)
3ème Trimestre 20154,36 %
3,02 %
4ème Trimestre 20154,03 %2,88 %
1er Trimestre 20163,84 %2,89 %
2ème Trimestre 20163,86 %2,98 %
3ème Trimestre 20163,98 %2,71 %
4ème Trimestre 20163,61 %2, 51 %
1er Trimestre 20173,35 %2, 36 %
2ème Trimestre 20173,15 %?

 

 

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