Combien d’apport pour un prêt immobilier ?

Le 25/09/2018

L’apport personnel est la somme d’argent que l’emprunteur investit dans son projet d’achat en complément de l’emprunt. Il faut donc savoir la somme dont vous disposez en propre pour payer une partie de votre futur bien, avant de demander un crédit immobilier. Voici nos conseils !

Pourquoi avoir besoin d’un apport ?


Ce montant est exprimé en pourcentage de la somme globale (si un emprunteur souhaite acquérir un bien en vente à 200 000 euros, et qu’il a un apport de 40 000 euros, il aura besoin d’emprunter 160 000 euros. Le pourcentage de son apport est de 20%.)

On dit souvent qu’il est la clef d’un crédit immobilier accepté, pourquoi?

Il faut bien comprendre que pour un banquier, votre apport lui permettra d’évaluer le risque que la banque prendra en vous prêtant de l’argent :

  • Votre apport prouve que vous savez mettre de l’argent de côté et que vous saurez rembourser l’emprunt. On appelle ça votre capacité d’épargne, et donc votre capacité de remboursement.
  • C’est rassurant pour le banquier : moins le profil de l’emprunteur est risqué (donc plus l’apport est conséquent) plus il bénéficiera d’un meilleur taux.
  • Plus votre apport est important, meilleures et plus faciles seront les conditions et les négociations consenties par la banque: frais de dossier réduits, réponse plus rapide…

Combien faut il avoir en apport ?


La loi, en France, ne fixe aucun montant minimal ni maximal concernant l’apport personnel. En théorie, vous pourriez apporter entre 0% et 99% de la somme à emprunter.

Mais en pratique, les banques demandent qu’au moins 10% de l’opération soit financée par votre apport. S’il s’agit d’acheter votre première résidence principale (appartement ou maison) ou de mettre votre bien directement en location dans un secteur prisé, cela devrait suffire.

Pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt (principalement un bon taux), un apport entre 20 et 30% du montant du bien immobilier convoité est souvent conseillé.


Profil d’emprunteur(s)
Apport conseillé : 30%Apport conseillé : 20%Apport conseillé : 10%Apport conseillé : entre 0 et 10%
Personne seule ou couple en CDD / IntérimX
Couple dont un en CDI, l’autre en CDD ou IntérimX
Couple en CDIX
Couple de fonctionnaires (40 ans, 1er achat)X

 

Avec quoi constituer son apport ?


L’apport personnel provient logiquement des économies de l’emprunteur:

  • assurance vie, plan d’épargne logement, livret A…
  • héritage
  • donation
  • vente d’un bien immobilier
  • un prêt familial par exemple

Vous pouvez aussi avoir recours à d’autres dispositifs ou certains prêts à coût réduit, que l’on appelle des prêts complémentaires, pour constituer votre apport et donc présenter un meilleur dossier à la banque:

  • si vous travaillez dans une entreprise de plus de 50 personnes, sur demande, votre employeur peut débloquer par anticipation la participation aux bénéfices de votre entreprise (uniquement en cas d’achat de la résidence principale)
  • le PTZ + (prêt à taux zéro)
  • les « petits prêts » (prêts CAF, prêts fonctionnaires, prêts départementaux et régionaux)…

Peut-on emprunter sans apport?


Comment faire quand on n’a pas d’économies, donc pas d’apport personnel ? Bien qu’il soit de plus en plus difficile de contracter un prêt immobilier sans apport personnel, cela reste possible: certaines banques acceptent encore, sous conditions, de financer. Dans ce cas, on parle de prêt à 100%, ou à 110% lorsque celui ci prend en charge les frais notaire en plus du prix d’achat.

Sachez que si vous êtes dans ce cas-là, il sera nécessaire de constituer un dossier solide et d’apporter des garanties à l’établissement prêteur, car les banques sont très vigilantes avec ce type de profil.

Les premiers éléments pris en compte par la banque seront le montant de vos revenus, votre capacité à bien gérer vos comptes (qui ne doivent surtout pas être, même de temps en temps, à découvert), votre historique d’endettement, et votre situation professionnelle qui doit être stable (CDI). La banque va aussi vérifier l’adresse du logement, car le bien acheté va constituer une garantie supplémentaire, puisque la banque pourra se rembourser sur la vente du bien en cas de défaillance de remboursement : plus le logement est bien placé, plus il résistera à une éventuelle baisse des prix.

Attention, on n’a rien sans rien: le taux d’intérêt sera plus élevé pour un emprunt sans apport personnel.

Conseil :  lors de votre demande d’emprunt immobilier, votre banquier vous expliquera qu’il est obligatoire de contracter une assurance-emprunteur. Si cette obligation est tout à fait juste, sachez que vous n’êtes en aucun cas obligé de contracter l’assurance que vous proposera votre banque ! Si vous souhaitez faire des économies pour les mêmes garanties, pensez à la délégation d’assurance emprunteur. Les mensualités d’assurance (et donc le coût total du crédit) seront bien moins élevées qu’en contractant celle de la banque. Vous pouvez effectuer une simulation sur notre calculette d’assurance de prêt !

 

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