Quels sont les critères de comparaison de l'assurance prêt immobilier ?

Publié le 15 octobre 2017 par Antoine Fruchard 

Depuis que le CSSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a mis en place un outil afin de standardiser la comparaison des contrats d’assurance emprunteur, les banques ont du fournir leurs exigences en la matière. Si les conditions préalables ci-dessous ont été respectées, la banque doit établir a priori, puis préciser personnellement à l’emprunteur, les critères qu’elle entend utiliser pour motiver ses éventuels refus à l’adhésion à une assurance autre que la sienne. L’accord du CCSF comporte une liste de 18 critères possibles : 5 critères « in concreto »( en fonction de la situation personnelle de l’assuré afin de mesurer sa couverture sur toute la durée du prêt pour chacune des garanties, ainsi que pour les sports qu’il pratique), et 13 critères « in abstracto »pour les garanties Décès / PTIA / Incapacité / Invalidité.

Comparatif assurance emprunteur

Critères 1, 2, 3, 4 et 5 : dits « in concreto »

Ces cinq critères sont dits in concreto, car ils ne sont satisfaits avec certitude que lorsque l’on connaît l’emprunteur, la seule note d’information du contrat d’assurance ne permettant pas d’y répondre.

  • « L’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie décès ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie PTIA ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie Incapacité ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la garantie Invalidité ;
  • « l’emprunteur est-il couvert jusqu’à la fin de son prêt » pour la « Couverture des sports amateurs pratiqués par l’emprunteur à la date de souscription ».

Ces critères sont fondamentaux et devraient être les premiers exigés. En effet, ils interfèrent directement avec le devoir de conseil du prêteur qui ne saurait exiger des garanties, encore plus importantes pour l’emprunteur que pour lui, sans s’assurer qu’elles sont effectives sur la durée du prêt, et qu’elles correspondent aux activités propres de l’emprunteur. Ce devoir de conseil a d’ailleurs été posé comme prioritaire par les accords du CCSF : « le devoir de conseil du distributeur d’assurance est essentiel pour que les garanties soient analysées en fonction de la situation concrète de l’assuré ».

Critères 6 et 7 : caractère indemnitaire ou forfaitaire de la garantie Incapacité/Invalidité

Ces critères concernent l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Ces critères marquent la différence la plus fondamentale mais aussi la plus fréquente entre les contrats bancaires et les contrats des assureurs externes aux banques.

Depuis 2009, la fiche standardisée d’information oblige à préciser la catégorie de contrat proposé :

  • en « indemnitaire », l’assuré ne sera pris en charge qu’après déduction de la mensualité garantie des couvertures dont il peut bénéficier par ailleurs. Or, les emprunteurs immobiliers sont souvent en activité professionnelle, couverts par des contrats de prévoyance collective qui maintiennent leurs salaires en cas d’incapacité, vidant les contrats « indemnitaires » de leur contenu. L’apparition de planchers de prise en charge dans les contrats indemnitaires trouble parfois cette classification (Crédit Mutuel). Ces contrats restent avant tout indemnitaires et moins riches en garanties que les contrats forfaitaires ;
  • les contrats forfaitaires sont meilleurs puisque qu’ils couvrent la mensualité garantie dans tous les cas. Pour rappel, tous les contrats alternatifs du marché sont forfaitaires (hors une formule des contrats MGEN et CSF).

À noter : sur les 9 réseaux bancaires analysés, 4 sont des contrats indemnitaires et sont assurément les moins couvrants (Crédit Foncier de France, Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Crédit Mutuel) en sus de ne pouvoir retenir ce critère pour juger d’une équivalence de niveau de garantie avec leur contrat.

Critère 8 : franchise Incapacité homogène sur le marché : 90 jours

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. La franchise est la période continue d’incapacité de travail au-delà de laquelle la prise en charge commence. Toute cette période ne donne donc lieu à aucune indemnisation.

  • même si certains contrats proposent des franchises plus courtes (BNP à 60 jours), ces franchises relèvent rarement d’exigence de la banque mais constituent des solutions d’assurance apportées à des professions peu garanties par ailleurs (non salariés notamment) ;
  • a contrario, lorsque les franchises 180j existent (Crédit Mutuel), elles sont utilisées pour contrer les délégations externes en les rivalisant en prix et permettre à la banque de retrouver de la compétitivité en baissant ses garanties.

À noter :

  • 8 des 9 contrats examinés proposent une franchise à 90 jours ;
  • un seul contrat bancaire fait varier cette franchise en fonction de la pathologie qui occasionne le sinistre entre 90 jours et 180 jours (Crédit Mutuel). On peut ainsi déplorer que le Crédit Mutuel, qui n’intègre pas l’incapacité de travail dans son TEG, garantie que l’on peut donc qualifier de facultative, affiche quand même un critère de franchise à 90 jours qu’il ne respecte pas totalement lui-même (franchise portée à 180 jours pour certaines pathologies).

Critères 9 et 10 : définition de l’Incapacité/Invalidité en fonction de la profession lors du sinistre

Ces critères concernent l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Cette garantie peut être définie comme l’incapacité à exercer « toute profession » ou à exercer « la profession de l’emprunteur au moment du sinistre ». La seconde définition est plus protectrice et respectueuse du besoin de couverture de l’emprunteur (un ouvrier ne pourra se voir exclu de l’indemnisation au titre qu’il pourrait exercer une activité de bureau).

Le critère d’équivalence intégrale correspondant du CCSF permet de répondre oui ou non à la question « pour une personne en activité, évaluation en fonction de la profession exercée au moment du sinistre ».

À noter :

  • 8 des 9 banques présentées prennent bien en compte la profession exercée par l’assuré au moment du sinistre pour établir l’état d’Incapacité (sauf Caisse d’Epargne) ;
  • 5 pour l’Invalidité (sauf Caisse d’Epargne, Crédit Foncier, La Banque Postale et le Crédit Agricole).

Critère 11 : couverture de l’emprunteur en Incapacité de travail quelle que soit sa situation pro lors du sinistre

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Formulé par le CCSF comme  » Couverture des inactifs au moment du sinistre ».

  • certains contrats couvrent les assurés indifféremment quelle que soit leur activité au moment d’un sinistre ;
  • d’autres limitent leur couverture aux périodes d’activité professionnelle, privant ainsi de cette garantie les personnes qui interrompent leur activité (congé parental, sabbatique, chômage…). Des garanties intermédiaires prévoient la couverture des inactifs à 50% de la mensualité garantie.

Ces trous de garanties ou périodes de moindre couverture constituent des périodes de fragilisation réelle du crédit, car une incapacité survenue pendant une telle période compromet le retour à l’activité et la capacité de remboursement de l’emprunt, d’autant plus qu’il existe une corrélation entre chômage et maladie par exemple.

À noter :

  • ce critère est le moins bien rempli par les contrats bancaires que par les assureurs indépendants, avec uniquement 2 contrats (La Banque Postale et Crédit Agricole) qui couvrent les emprunteurs de la même façon qu’ils soient en activité ou non ;
  • 4 contrats bancaires les couvrent à 50% (Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, Banque Populaire, BNP) ;
  • 3 ne les couvrent pas du tout (LCL, Société Générale, Crédit Foncier de France) ;
  • BNP satisfait strictement à ce critère CCSF sur l’incapacité de travail mais ne couvre pas l’Invalidité ou la PTIA qui s’en suivrait ;
  • on peut regretter ici que le contrat BNP, fortement valorisé par l’analyse des critères CCSF, soit en réalité pauvre sur ce critère.

Critères 12, 13, 14 et 15 : couverture des pathologies « non objectivables » dorso vertébrales et psychologiques

Ces critères concernent l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Certains contrats couvrent ces pathologies sans réserve, d’autres définissent ce qui est indemnisé parce « qu’objectivable ». Sont généralement considérées comme « non objectivables » :

  • les pathologies dorsales sans lésions traumatiques ;
  • hospitalisation ou intervention chirurgicale ;
  • fractures ;
  • tumeurs ;
  • les pathologies psychologiques sans hospitalisation.

Les exclusions formulées concentrent aujourd’hui la quasi-totalité des discussions autour de l’équivalence de garantie, car elles sont simples à faire valoir auprès d’un particulier. Elles sont largement utilisées par les banques pour refuser les contrats externes alors qu’en réalité elles ne concernent pas une proportion importante de sinistres.

Les argumentaires alarmistes développés sur les effets de ces exclusions sont souvent erronés : même si les incapacités totales de travail « non objectivables » liées à des pathologies dorso- vertébrales sont fréquentes, elles ne le sont pas pour les incapacités de plus de 90 jours visées dans les contrats d’assurance emprunteur.

En l’absence de toute exclusion formulée au contrat, les assureurs disposent néanmoins d’un droit de constatation de l’Incapacité, au travers de demandes de rapports médicaux ou d’expertises. Une gestion active des sinistres conduit ainsi à un filtre des indemnisations « non objectivables » tout aussi important sur ces pathologies qu’une exclusion raisonnablement libellée.

Les critères du CCSF proposent aujourd’hui 3 valeurs possibles pour le périmètre de cette exclusion :

  • sans conditions ;
  • avec conditions d’hospitalisation (ou d’intervention pour le dorso vertébral) de moins de 10j ;
  • avec conditions d’hospitalisation (ou d’intervention pour le dorso vertébral) de 10j ou plus.

À noter :

  • 5 des 9 contrats bancaires analysés comportent ce type d’exclusion ;
  • le Crédit Mutuel – qui ne peut pas utiliser ce critère – remplace l’exclusion par une franchise de 180 jours ;
  • 3 contrats seulement ne prévoient aucune condition spécifique pour la prise en charge de ces pathologies (La Banque Postale, Crédit Agricole, BNP).

Critère 16 : couverture des mi-temps thérapeutiques avec minimum 50% de prise en charge sur minimum 90 jours

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Cette garantie couvre les personnes généralement indemnisées au titre d’une Incapacité totale de travail de plus de 90j et leur permet ensuite de prolonger partiellement et temporairement leur indemnisation lorsqu’elles reprennent le travail en mi-temps thérapeutique. Lorsqu’elle est indemnitaire, cette garantie est en réalité quasi inexistante compte tenu des prises en charge employeur et régime de base.

4 contrats bancaires prévoient cette garantie (Crédit Mutuel qui ne peut pas utiliser ce critère, LCL, BNP et Société Générale).

Critère 17 : couverture des invalidités partielles

Ce critère concerne l’Incapacité de travail et l’Invalidité, garanties qui présentent le plus d’écart de contenu entre les offres. Compte tenu des disparités de définition et de barème de l’Invalidité totale, la notion d’invalidité partielle est complexe à apprécier. Elle vise en général des personnes dont le taux d’incapacité fonctionnelle est supérieur à 33% ce qui leur laisse une capacité résiduelle à travailler.

La rente versée par les régimes de protection sociale dans cette situation est d’ailleurs partielle, supposant que la personne poursuit une activité rémunérée. Or l’invalidité partielle des contrats d’assurance emprunteur n’est déclenchée qu’en l’absence de toute activité professionnelle de la personne, et l’intervention est donc finalement très rare.

3 contrats bancaires prévoient cette garantie (Crédit Mutuel, LCL et Société Générale).

Critère 18 : maintien des garanties dans le monde entier

Ce critère concerne toutes les garanties de l’assurance emprunteur. Le fait d’être encore couvert, même expatrié dans un pays dangereux, est symboliquement important, mais concerne peu d’emprunteurs et ce critère ne différencie pas les contrats bancaires. Quant aux causes de déplacement, celles-ci sont distinguées entre causes personnelles, professionnelles ou humanitaires alors qu’aucun contrat ne prévoit une telle distinction dans ses conditions d’indemnisation.

Télécharger le tableau comparateur des contrats bancaires grille CCSF :

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