Assurance de prêt immobilier, comment ça marche ? - Réassurez-moi

Assurance de prêt immobilier, comment ça marche ?

En France, pour acheter un bien immobilier, il est très courant de passer par une banque pour contracter un crédit. Celle-ci demandera systématiquement à l'emprunteur de souscrire une assurance de prêt, lequel est libre de choisir celle de la banque ou une autre auprès d’un assureur indépendant. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Alors quelle assurance de prêt immobilier choisir ? Quels sont les pièges à éviter et combien coûte t’elle ? Comment changer d’assurance emprunteur ? Mode d'emploi :

À quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?

Une assurance de prêt immobilier (ou assurance crédit immobilier / emprunteur) est une couverture financière exigée par la banque qui accorde un prêt immobilier à un emprunteur. Cette assurance garantit à la banque le paiement des mensualités de crédit, donc le remboursement du capital qui lui est prêté, en cas de décès, d’hospitalisation longue ou d’invalidité.

Pourquoi les banques exigent t’elles une assurance lors d’un emprunt ? L’établissement prêteur prend le risque de ne pas être remboursé dans le cas où l’emprunteur se trouverait en état d’insolvabilité. C’est pour cette raison que le banquier exige qu’il souscrive une assurance de prêt, en indiquant que l’établissement de crédit en est le bénéficiaire. Ainsi, en cas de défaillance de remboursement des échéances de crédit par l’emprunteur (décès, invalidité…), la banque sera indemnisée par l’assurance.

Outre la banque, cette assurance protège aussi l’emprunteur et sa famille ! En effet, en cas d’accident, de maladie, de décès ou de chômage  de l'emprunteur pendant le remboursement du crédit, elle remboursera les mensualités de crédit de l’emprunteur, lui permettant ainsi de ne pas perdre le bien immobilier en cours de financement.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, légalement parlant. Mais en pratique, aucun établissement de crédit ne financera un emprunt immobilier sans assurance de prêt. Cependant, la banque prêteuse a des obligations : lors de la 1ère simulation d’une assurance crédit pour un prêt immobilier, le banquier remettra systématiquement à l'emprunteur une Fiche Standardisée d’Information (FSI) précisant :

  • Les garanties d’assurance minimales exigées par la banque prêteuse.
  • Les garanties proposées par l’assurance groupe de la banque.
  • Le coût détaillé de la compagnie d’assurance groupe de la banque.
  • La possibilité donnée à l’emprunteur d’opter pour une autre assurance que celle de la banque (délégation d’assurance).

Ces garanties d’assurance exigées sont différentes selon chaque banque, ce qui induit des différences de tarifs importantes. Afin de connaître la couverture minimale demandée par votre établissement bancaire et d’obtenir une estimation de votre prime d’assurance, servez vous de notre comparateur e ligne !

Nos conseils pour choisir ses garanties d’assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur est composée de plusieurs garanties exigées par la banque, ou auxquelles ou choisissez de souscrire. Voici celles que vous devrez obligatoirement souscrire :

Résidence principaleInvestissement locatif
Garanties décès et PTIAObligatoireObligatoire
Garanties ITT et IPTObligatoireFacultatives
Garantie IPPSelon les banquesFacultative
Garantie perte d'emploiFacultativeFacultative
  • Les garantie Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : en cas de décès ou de handicap extrême (PTIA) suite à un accident ou une maladie de l’emprunteur, l’assureur rembourse à la banque la totalité du capital restant dû. Si l’emprunteur a contracté son prêt seul, alors le bien reviendra à ses héritiers.
  • Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale)  : ces deux garanties prennent partiellement en charge les échéances du prêt en cas d’impossibilité pour l'emprunteur d’exercer son métier, ou d’invalidité dont le taux constaté doit être supérieur à 66 %. Attention, il y a toujours une limite temporelle à prise en charge des échéances de prêt : vérifiez la avant toute souscription, afin que l’indemnisation soit maintenue en totalité sur la période d’inactivité.
  • La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : l’assurance réglera partiellement les échéances du prêt en cas d’Invalidité dont le taux doit être supérieur à 33 %.
  • La garantie Perte d’Emploi : elle concerne uniquement les salariés en CDI depuis 1 an au minimum. En cas de chômage, c’est l’assurance qui prendra en charge une partie du règlement de vos mensualités de prêt, sous certaines conditions. De plus, un délai de carence de 3 à 6 mois comme un délai de franchise de 60 à 120 jours (à compter de l’indemnisation de pôle emploi) sera appliqué… Sachez que cette garantie coûteuse (elle double souvent le prix de l’assurance) et peu proposée par les assurances est parfois demandée par les banques, sous prétexte de contrat de travail trop récent ou pas encore confirmé.

Assurer son prêt hors de la banque : c’est possible !

Grâce à la loi Lagarde, l'emprunteur peut maintenant souscrire dès le lancement de son prêt immobilier une délégation d’assurance (autrement appelée assurance externe), c’est à dire une assurance autre que celle que lui propose sa banque. Ainsi, dès la banque trouvée pour son crédit immobilier, l'emprunteur est libre de choisir son assurance chez l’assureur de son choix. D’ailleurs, l’offre de prêt immobilier de votre banque doit mentionner que vous êtes libre de souscrire ce contrat auprès d’un autre assureur !

Sachez que si vous refusez l’assurance groupe proposée par votre banquier au profit d’une autre contractée chez un assureur externe, en aucun cas votre banque n’a le droit d’augmenter votre taux d’intérêts ou de modifier les conditions d’emprunt négociées.

Les avantages pour le consommateur sont nombreux : en faisant jouer la concurrence entre les différents acteurs du marché grâce à la comparaison des offres (en utilisant un comparateur en ligne ou en demandant lui-même des devis), il accède rapidement et facilement aux meilleures couvertures et ce, au meilleur tarif. De plus en plus de particuliers ont compris l’intérêt de souscrire à une assurance externe à celle de leur banque. Ces derniers ont vu leurs cotisations de réduire en moyenne de 50 % tout en étant aussi bien couverts, voire mieux, notamment car car il n’a plus à payer la marge de la banque.

Par ailleurs, l’emprunteur a la possibilité de choisir de meilleures garanties, plus personnalisées que celles qu’offrent les banques, avec des assureurs de grande qualité (Generali, Axa, Swiss-Life, Malakoff Médéric). De manière générale, comparer les contrats pour en réduire le prix est toujours utile, dans la mesure où un emprunteur peut changer d’assureur pendant toute la durée de son emprunt immobilier.

Réassurez-moi a développé son comparateur d’assurances emprunteur : prime, rapidité d’adhésion, frais de dossier, conditions générales… Trouvez le meilleur contrat, c’est gratuit, indépendant, rapide et 100 % en ligne.

Changer l’assurance de son crédit en cours : les 2 cas de figure

On parle en France de 8 millions de contrats immobiliers déjà en cours, soit autant d’emprunteurs ayant souscrit une assurance de prêt souvent bien trop chère et qui ne les couvre pas assez bien…

Un refus de changement d’assurance de la part de la banque prêteuse est possible uniquement pour insuffisance de niveau de garantie : c’est le principe de l’équivalence entre le nouveau contrat d’assurance et le contrat initial.

Votre crédit immobilier a moins d’1 an :

Depuis 2014, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment dans les 12 premiers mois de crédit immobilier (à compter de la signature de l’offre de prêt) grâce à la loi Hamon. Vous devrez simplement respecter un préavis de 15 jours. Votre banquier sera tenu de re-émettre l’offre de prêt ou de vous renvoyer un avenant notifiant ce changement d’assurance. En aucun cas il ne pourra modifier le taux d’intérêts de votre crédit, ni les conditions d’octroi, ni exiger le paiement de frais supplémentaires.

Plus vous vous y prendrez tôt, plus vous aurez de chances de pouvoir ré-utiliser vos résultats médicaux, si vous aviez du faire des tests pour votre première assurance (la validité des documents médicaux va de 3 à 6 mois).

Les 4 étapes pour changer gratuitement, facilement et rapidement votre assurance de prêt (1ère année)

Votre crédit immobilier a plus d’1 an :

Depuis 2018, vous pouvez résilier votre contrat d’assurance de prêt immobilier pour le remplacer par un autre de votre choix, à chaque date anniversaire de votre prêt. Ce droit de résiliation annuelle court à partir de la 2ème année du prêt et pendant toute la durée de votre emprunt. Il faudra respecter un préavis de deux mois avant cette date anniversaire afin, d’une part, d’obtenir l’acceptation de la banque prêteuse et d’autre part, de prévenir l’ancien assureur. La banque vous enverra un avenant. Elle n’a pas le droit de modifier le taux d’intérêts de votre prêt, ni ses conditions, ni enfin exiger le paiement de frais.

Les 4 étapes pour changer gratuitement, facilement et rapidement votre assurance de prêt (après 1 an)

Combien coûte l’assurance de prêt immobilier ?

Il faut bien comprendre que le coût de l’assurance dépend :

  • De l’âge de l'emprunteur (plus il est élevé, plus l’assuré représente un risque).
  • De la santé de l’emprunteur (plus les risques de maladies sont importants, plus les primes seront chères).
  • Du nombre de garanties souscrites (plus l'emprunteur en souscrit, plus le coût final est élevé).

Cependant, à garanties équivalentes et profil (âge et santé) similaires, les prix des contrats d’assurance varient. C’est donc en comparant le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) des offres, à couverture égale, que l’emprunteur trouvera l’assurance moins onéreuse. Choisir une assurance indépendante (externe aux banques) permet aux emprunteurs de diviser, en moyenne, leurs cotisations par 2 tout en bénéficiant des mêmes garanties. Il faut en effet savoir que les marges que s’octroient les banques sont considérables, ce qui explique en grande partie la différence de tarif entre une assurance bancaire et une assurance externe.

Cette constatation est à nuancer car elle s’applique principalement aux personnes « en bonne santé ». Si ce n’est pas votre cas, une assurance bancaire sera peut-être plus intéressante. Cela s’explique car ce type d’assurance est basé sur le principe de la mutualité, donc tous les adhérents paient la même cotisations, constituant ainsi un avantage pour les profils considérés comme plus risqués.

Les cotisations d’assurance peuvent être fixes ou dégressives, selon le contrat souscrit :

  • Si vous choisissez de souscrire à l’assurance “groupe” de votre banque, vous paierez souvent des primes « fixes » calculé sur le montant du capital emprunté.
  • Si vous choisissez de souscrire à une assurance “externe” à votre banque, alors vous paierez généralement des primes « dégressives » calculées sur votre capital restant dû.

En fonction de ce que vous envisagez de faire avec votre prêt, étudiez le type de primes à payer : si vous envisagez de vendre rapidement le bien pour lequel vous avez pris un crédit, il vaut mieux choisir une assurance à primes fixes. Au contraire, si vous n’envisagez pas de vendre votre bien avant la fin de votre prêt, privilégiez les primes dégressives.

Voici un exemple pour un assuré de 30 ans, non fumeur, ayant emprunté 220 000 € à un taux de 1,4 % sur 20 ans pour son premier achat résidentiel, et couvert sur les garanties décès et PTIA / ITT / IPT :

Assurance bancaireAssurance externe
Taux de l’assurance0,25 %0,07 %
Coût total de l’assurance11 000 €2 972 €
Primes fixes mensuelles45,83 €12,38 €
Primes dégressives mensuellesNon15,77 € (1ère année) – 0,79 € (20ème année)

Les 6 éléments clés pour économiser sur votre assurance de prêt immobilier !

Les 3 astuces à connaître lors de la souscription

Les garanties

C’est la banque prêteuse qui détermine les garanties d’assurance exigées : une simple couverture décès / PTIA ou une assurance plus complète. Attention, souvenez vous qu’en cas de changement d’assurance emprunteur dans quelque temps, vous devrez respecter l’équivalence de garanties, à savoir souscrire (à minima) au même niveau de garanties. Ne prenez pas une garantie perte d'emploi si vous partez à la retraite dans 4 ans par exemple !

La répartition de la quotité

La quotité correspond à la part de capital à garantir. Ce pourcentage, une fois défini par le banquier (en fonction des revenus professionnels de chaque emprunteur), sera appliqué à l’ensemble des garanties souscrites. Que vous empruntez seul ou à plusieurs, l’addition des quotités devra toujours correspondre, au minimum, à 100 % du montant de l'emprunt. Les co-emprunteurs devront bien la mesurer, car une quotité à 200 % (100 % « sur chaque tête ») fera grimper le coût de l’assurance.

Le type de contrat

  • L’assurance “groupe” : elle est systématiquement proposée par le banquier à tous les clients de la banque qui sollicitent un crédit immobilier : un tarif unique pour tous, sans distinction d’âge ni de cas particulier. Elle peut donc être adaptée aux personnes présentant des problèmes de santé.
  • L’assurance “externe” ou “individuelle » : elle est souscrite auprès d’une compagnie d’assurance indépendante aux groupes bancaires : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Ce sont très souvent les assurances les moins chères.

Les 3 éléments importants de votre contrat

L’indemnisation en cas de sinistre

  • Le remboursement indemnitaire : les échéances de prêt ne seront remboursées qu’à hauteur de la perte de revenus de l’emprunteur et selon sa quotité, une fois pris en compte les remboursements de la Sécurité sociale et de sa mutuelle. Ce type d’indemnisation est peu sécurisant et est privilégié dans les contrats délivrés par les banques.
  • Le remboursement forfaitaire : la totalité de l’échéance de prêt sera indemnisée selon la quotité assurée. La perte de revenus n’a donc aucune influence sur le remboursement. Ce type d’indemnisation est celui qui est utilisé pour les contrats en délégation d’assurance.

Les délais de carence et de franchise

  • Le délai de carence : c’est  la période prévue au contrat, qui court à compter du jour de la souscription, durant laquelle l’assurance ne déboursera pas d’argent en cas de sinistre, même si l’assuré cotise. Ce délai de carence diffère d’un contrat à l’autre (de 3 mois à un an), alors comparez les contrats avent de souscrire !
  • Le délai de franchise : il s’agit de la période qui commence le jour de la survenance du sinistre et se poursuit entre 3 et 9 mois. La prise en charge, donc le remboursement de l’assurance, interviendra à l’issue de cette période. Servez vous des comparateurs en ligne pour avoir accès facilement à cette information.

Les exclusions

Tous les contrats d’assurance emprunteur comportent des exclusions, à savoir des situations qui ne seront jamais indemnisées. Il convient de bien les étudier, notamment si vous souffrez d’une affectation psychiatrique ou d’un mal de dos (exclusions pathologies dorso-psychiatriques) ou si vous pratiquez un sport mécaniques ou aérien, par exemple (exclusions activités dites dangereuses). Enfin, rappelez vous que la plupart des contrats ne couvrent pas l’assuré à l’étranger, et qu’il existe toujours une limite d’âge jusqu’à laquelle l'emprunteur reste couvert par les garanties

Dans certains cas, ces exclusions peuvent être rachetées, c’est à dire que l’assureur peut accepter de couvrir l'emprunteur moyennant une surprime d’assurance.

7 réponses à “Assurance de prêt immobilier, comment ça marche ?”

  1. Dylan le 13 septembre 2019 a posté : dit :

    Bonjour,
    Je souhaite réaliser l'installation d'une pompe à chaleur dans mon domicile, pour financer ce projet je vais souscrire un écoprêt via EDF. Puis retirer l'assurance Décès Invalidité Maladie Perte d'Emploi de se prêt, sachant que j'ai déjà cette assurance sur le prêt immobilier de ma maison avec la MACIF ?
    Je vous remercie de votre réponse.
    Bien respectueusement.

  2. Regord Élisabeth le 21 août 2019 a posté : dit :

    Bonjour j ai du résilier mon assurance de prêt immobilier trop honereuse 160 €par mois puis-je prendre une assurance ailleurs moins chère ? Merci

  3. gisèle le 18 août 2019 a posté : dit :

    Bonjour, une fois les remboursements terminés sans aucun incident qu'advient-il de ce contrat d'assurance ??
    Merci par avance de votre réponse.
    Bien cordialement

  4. marie le 11 mai 2019 a posté : dit :

    bonjour

    je suis actuellement en arrêt maladie pour une opération d une rhizarthrose du pouce
    je signale compromis le 16 mai
    a votre avis est ce que l assurance va me prendre en charge

Posez votre question
Un expert vous répondra