Assurance loyer impayé et locataire : comment se protéger ?

Assurance loyer impayé et locataire : comment se protéger ?

Avoir un locataire qui ne paye pas son loyer est l’une des craintes les plus courantes des propriétaires. Beaucoup d’entre eux ne sautent pas le pas et préfèrent vendre leur bien plutôt que de le louer.
Mais nous allons voir qu’une solution existe : par les nombreuses garanties possibles et l’accompagnement reçu en cas de sinistre, l’assurance loyers impayés vaut bien souvent l’investissement financier qu’elle représente. Avantages, garanties, recours et conditions d’éligibilité d’un locataire… Vue d’ensemble de l’assurance loyer impayé.

L’assurance loyer impayé, aussi appelée garantie GLI, est une couverture à laquelle tout propriétaire peut souscrire pour louer son bien immobilier plus sereinement. Il s’agit d’un contrat d’assurance permettant au bailleur de s’assurer contre les risques locatifs principaux, à savoir le non-paiement des loyers et les détériorations immobilières. 

Cette assurance n’est pas obligatoire : il est libre à chaque propriétaire d’y souscrire ou non. Attention toutefois, le locataire doit être solvable pour que le propriétaire puisse bénéficier de l’assurance loyers impayés.

Recevoir le loyer dû en cas de défaillance financière de votre locataire est une garantie non négligeable, pouvant vous éviter de sérieux problèmes d’argent, d’autant plus si ce revenu vous sert à rembourser votre prêt ! D’autre part, l’assurance GLI est intéressante car elle permet d’éviter une procédure de recouvrement onéreuse et fastidieuse. En effet, en cas de loyers impayés et sans assurance, les sommes engagées dans des frais de recours en justice sont généralement bien plus importantes que les cotisations mensuelles même de l’assurance. 

Il existe d’autres moyens pour le bailleur de protéger son bien, tels que le dépôt de garantie ou la caution solidaire. Ces deux options sont gratuites, seulement, elles n’amènent pas le même niveau de protection que la GLI.

Le tarif d’une assurance loyers impayés dépend du prix du loyer. Ainsi, une assurance pour loyers impayés coûte au propriétaire environ 2,5 à 5 % du loyer annuel. Ces cotisations sont cependant déductibles des revenus fonciers.

Il est tout à fait possible de souscrire la GLI si vous louez votre bien dans le cadre d’une colocation, mais vous devez être attentif à un point important pour être en règle : il est légalement interdit de demander une caution en plus d’une assurance loyer impayé, sauf si vos locataires sont étudiants et apprentis. Vous ne pourrez donc pas contracter une telle assurance si les locataires sont composés de salariés et d’étudiants ou apprentis.

Quelles sont les garanties d’une assurance loyer impayé ?

L’assurance permettant de se prémunir des risques d’impayés de son locataire comporte de nombreuses garanties. Selon les contrats, des garanties optionnelles peuvent venir s’ajouter à la couverture de base. Voici ce que l’assurance GLI peut couvrir :

  • L’impayé de loyers : votre assureur vous indemnise lorsque votre locataire ne règle pas son loyer. L’indemnisation peut être limitée en termes de temps et de montant : pour bien des contrats, la période limite est de 30 mois et le montant maximal est de 69 000 €. De nombreuses compagnies d’assurance limitent également le montant maximal du loyer qu’elles acceptent d’assurer (souvent 2 000 € à 2 500 €).
  • Les dégradations locatives : votre assureur couvre les détériorations, dégradations et destructions causées par le locataire au niveau de l’immobilier de votre bien. Ainsi, la majeure partie du temps, les meubles ne sont pas couverts (assurance loyer impayé pour un meublé). Il faudra prouver à votre assureur les dégâts causés en lui fournissant l’état des lieux d’entrée et de sortie. Une indemnisation vous sera accordée pour la remise en état des lieux si la détérioration est reconnue (et qu’il ne s’agit pas de simples usures du temps par exemple).
  • Les frais de procédure et de contentieux : cette garantie est proposée dans quasi toutes les assurances loyers impayés de base. Votre assureur couvrira les frais occasionnés lors du recouvrement des loyers, de l’expulsion du locataire, etc. Ainsi, vous pourrez être remboursé des envois postaux obligatoires que vous effectuez comme du remplacement de la serrure de votre bien une fois le locataire expulsé. Ces procédures nécessitent l’intervention d’experts tels qu’huissier et avocat, tout ou partie de leurs honoraires seront pris en charge.
  • Une protection juridique : vous pourrez être couvert en cas d’autres contentieux avec votre locataire, par exemple si une discorde éclate au sujet de la restitution du dépôt de garantie.
  • Le départ précipité du locataire : lorsque votre locataire part du logement sans préavis, vous serez indemnisé des sommes dues si votre contrat comporte cette garantie facultative.
  • La vacance locative, ou carence locative : vous serez couvert des loyers, charges et taxes qui vous restent sur les bras suite à la non-relocation de votre bien.

Dans tous les cas, nous vous invitons à bien étudier les garanties incluses dans votre formule ainsi que leurs conditions de déclenchement.

Votre contrat ne vous satisfait plus ? Vous pouvez le résilier à 3 moments : si votre locataire part, si vous vendez votre bien ou encore à la date d’échéance annuelle.
Si vous souhaitez souscrire une nouvelle assurance GLI, l’erreur à ne pas commettre est de se précipiter sur la première venue. En effet, comme pour toute autre assurance, il est judicieux de comparer les offres du marché pour choisir celle qui vous conviendra le mieux ! 

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Quels recours contre vos locataires vous apporte l'assurance GLI ?

En cas de loyers impayés, nous vous conseillons dans un premier temps de prendre contact avec votre locataire pour trouver une solution amiable.
Si le litige persiste ou s’il ne vous répond pas, il convient alors de prévenir votre assureur qui vous accompagnera tout au long de votre recours. Il vous indiquera la marche à suivre : délais de relance, de mise en demeure, démarches nécessaires au recouvrement du loyer impayé par l’assurance, à la résiliation du bail et à l’expulsion (si le locataire n’est pas parti du logement). 

C’est l’un des avantages de souscrire une GLI : vous ne serez jamais seul face à vos problèmes locatifs. 

Voici les étapes à suivre lors d’un impayé constaté dans le cadre de la GLI :

  • Envoi d’une mise en demeure de payer en recommandé avec accusé de réception l’issue de 30 jours de retard de paiement.
  • Si aucune réaction, délivrance d’un commandement de payer par huissier au locataire. Ce dernier a alors 2 mois pour payer les loyers et autres charges dus.
  • Si aucun paiement ne vous a été fait, vous devez « déclarer » le sinistre à votre assureur en joignant les justificatifs de réalisation des étapes précédentes : en effet, votre assureur ne déclenchera généralement pas votre garantie si vous n’avez pas tenté de recouvrir vous-mêmes les loyers dus avec la mise en demeure et le commandement de payer. Votre compagnie d’assurance prendra à partir d’ici le relai et s’adressera directement au locataire.
  • Une procédure judiciaire devant le tribunal d’instance peut être lancée en cas de litige persistant, par exemple si les loyers ne sont toujours pas payés. Vous pouvez choisir votre avocat vous-même ou laisser le choix à votre assureur. Le locataire pourra être expulsé du logement et le bail résilié.
  • A l’issue de ces démarches, vous serez indemnisé des loyers impayés dans des limites définies au contrat (délai maximum et plafond d’indemnisation, franchise…). 

Si votre contrat GLI comporte une garantie protection juridique et / ou recours, vous serez également indemnisé des frais de contentieux, selon les conditions de votre contrat.

Si votre locataire ne vous répond pas ou est introuvable, déclarez le sinistre à votre assureur qui vous indiquera comment procéder à la résiliation judiciaire du bail ainsi qu’à la reprise des lieux suite au constat du départ du locataire.
Ne faites rien seul : la présence d’un huissier vous assure une procédure en bonne et due forme.

Quelles sont les conditions d’éligibilité d’un locataire par l’assurance GLI ?

La GLI ne peut être souscrite par un propriétaire que si la solvabilité du locataire est avérée et constatée par l’assureur (qui évite ainsi de prendre trop de risques). Le profil du locataire est donc primordial. 

Chaque compagnie d’assurance loyers impayés a ses conditions de sélection.  Bien souvent, un seuil de ressources minimum est imposé : que ce soit des revenus 3 fois supérieurs au loyer, ou un pourcentage minimum du loyer. Certaines demandent également un dépôt de garantie, un contrat de travail, ou imposent des clauses lors de la signature du bail (clause résolutoire, clause de solidarité entre colocataires…). 

  • En règle générale, les CDI sont acceptés, du moment que leurs revenus soient suffisants. 
  • Les personnes en CDD, les intérimaires, auto-entrepreneurs et intermittents du spectacle sont des locataires qui pourront voir leur dossier refusé par l’assurance loyers impayés Ces contrats sont considérés plus précaires. 
  • Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les apprentis et les étudiants sont souvent acceptés par les assureurs du fait qu’ils ont très souvent leurs parents en tant que garants. Rappelons-le, demander une caution n’est possible que si le locataire est apprenti ou étudiant. C’est une sécurité de plus, qui convainc assez facilement les compagnies d’assurance d’accepter ce type de preneurs.

Documents demandés selon le profil du locataire

Justificatif de revenus

Autres justificatifs

Salarié

3 derniers bulletins de salaire

Attestation d'emploi datée < 30 jours

Indépendant / auto-entrepreneur

2 derniers avis d'imposition sur le revenu

Copie carte pro ou avis d'inscription à un registre

Retraité

Dernier bulletin de pension

Relevé d'informations de la caisse de retraite

Etudiant ou apprenti

Aucun - garants

Attestation de scolarité

Ces pièces justificatives varient selon les assureurs. Par ailleurs, si vous décidez de confier votre bien immobilier à un gestionnaire locatif, c’est lui qui aura la charge de récupérer tous ces documents.

Comment souscrire une assurance loyer impayé lorsque votre locataire est déjà installé ?

Il est simple de choisir son locataire en amont, pour être sûr de pouvoir souscrire l’assurance GLI de votre choix. Mais qu’en est-il lorsque votre locataire est déjà dans le logement ? 

Si l’assurance est souscrite en cours de bail, vous devrez prouver que le locataire n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement au cours des 6 ou 12 derniers mois (selon le contrat).
Pour ceci, la compagnie d’assurance vous demandera de lui transmettre le dossier de location contenant les pièces de conclusion du bail : contrat locatif, copies des derniers bulletins de salaire, attestation d’assurance, dernier avis d’imposition, pièces d’identité, etc. 

La souscription en cours de bail est plus difficile : les assureurs se montrent plus méfiants. Ils se demanderont si, pendant les quelques mois avec ce locataire, vous avez dû faire face à des situations pouvant vous amener à vouloir une assurance garanties loyers impayés, chose que vous n’avez pas faite au début du bail.

Si l’assureur considère le locataire insolvable, il vous refusera la garantie loyer impayé et vous invitera à prospecter chez d’autres assureurs.

Pour les locataires en difficultés financières, il existe des aides mises en place par le Fonds de Solidarité pour le Logement, Action Logement ou encore la CAF. Il est également possible de déposer un dossier de surendettement.

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