Quelle assurance habitation pour un propriétaire bailleur ou non-occupant ?

Si les locataires et colocataires disposent d’un statut particulier vis-à-vis de l’assurance habitation, les propriétaires non-occupants ou bailleurs doivent eux aussi régulariser leur situation sur le plan légal. Si vous êtes amené à louer votre logement, il est indispensable de savoir dans quelle mesure vous devez vous couvrir par rapport à la loi, et ce que l’habitation soit occupée ou pas.
Entre l’assurance souscrite par le locataire, l’éventuel syndicat de copropriété et vous-même, il peut parfois être difficile de s’y retrouver. Réassurez-moi vous aide à faire le point :

La loi et l’assurance bailleur ou PNO

À l’inverse de l’assurance habitation d’un propriétaire occupant, dans les textes de loi, rien n’oblige le propriétaire non-occupant (PNO) à souscrire à une assurance habitation, excepté lorsqu’il a un statut de copropriétaire (il doit alors souscrire au minimum à une garantie responsabilité civile).
Dans le cas d’une location, le locataire est également obligé de souscrire à minima à une garantie d’assurance habitation responsabilité civile. Cette assurance impérative couvre plusieurs choses et notamment les dommages causés par :

  • L’assuré, par imprudence ou négligence
  • Les enfants à sa charge
  • Les ascendants vivant sous le même toit
  • Les animaux à sa charge
  • Les préposés (femme de ménage, baby-sitter…)
  • Les objets à sa charge

En revanche, la garantie responsabilité civile a ses limites, et particulièrement les dommages :

  • Causés par l’assuré à lui-même ou à ses proches
  • Causés intentionnellement par l’assuré
  • Causés par un chien dangereux à sa charge (extension de garantie possible)
  • Causés par un véhicule à moteur
  • Consécutifs à l’activité professionnelle de l’assuré (assurance différente)

Les assurances habitations facultatives

Le propriétaire non-occupant peut néanmoins souscrire à des assurances facultatives afin de se protéger plus efficacement, notamment si le locataire a uniquement adhéré à la garantie responsabilité civile, qui représente la protection minimum.

Ces assurances supplémentaires peuvent s’avérer être particulièrement complémentaires de l’assurance habitation pour locataire, ou syndicat de copropriété de l’immeuble s’il s’agit d’un appartement ou d’une résidence par exemple. Elles peuvent spécialement couvrir les dommages causés au bien immobilier, mais aussi ceux aux biens mobiliers laissés à la disposition du locataire. Dans certains cas, l’assurance souscrite par le syndicat de copropriété peut parfois couvrir l’assurance personnelle du propriétaire bailleur.

Les risques encourus à ne pas souscrire une assurance habitation

Si le propriétaire non-occupant n’a pas l’obligation de souscrire à une assurance habitation et peut alors laisser ce soin au locataire, il lui est tout de même fortement conseillé de se protéger via d’autres garanties, au vu des risques encourus.

Il s’avère que si cette seule garantie responsabilité civile est souscrite par le locataire, les dommages causés aux voisins en cas de sinistre ne seront pas pris en charge par l’assurance, tout comme ceux qui pourraient toucher les biens mobiliers dans le cas d’un incendie, d’un dégât des eaux ou d’une explosion.

Les avantages fiscaux

Il existe de nombreux avantages fiscaux dont peut bénéficier un propriétaire bailleur. En effet, les primes d’assurance à sa charge sont déductibles pour leur montant réel ; elles sont déduites dans le cas où elles se rapportent à un immeuble dont les revenus sont imposables en tant que revenus fonciers.

De plus, un dispositif permet aux à ces propriétaires de défiscaliser leurs revenus locatifs dans une tranche allant de 15% à 85%. Plus le loyer pratiqué est bas, plus la défiscalisation sera importante, puisqu’il s’agit d’un dispositif de solidarité pour venir en aide aux ménages dont les revenus sont plus modestes.

Le propriétaire non-occupant ou bailleur n’est pas légalement obligé de souscrire à une assurance habitation, mais bien souvent cela lui est fortement conseillé afin de parer à toute éventualité. Dans la plupart des cas, les garanties optionnelles auxquelles il peut souscrire sont complémentaires des assurances obligatoires souscrites par le locataire (dans le cas d’une location vide uniquement) ou son syndicat de copropriété qui ne saurait couvrir que les parties communes.

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Que couvre l’assurance bailleur ou PNO ?

Le propriétaire bailleur peut donc souscrire à une assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui est facultative mais très fortement conseillée. Cette assurance protège le propriétaire en cas de litige avec son locataire, un voisin ou une tierce personne et ce que le logement soit occupé ou pas. Cette garantie supplémentaire viendra donc prendre en charge les dommages causés en cas de sinistre, qui ne sauraient être indemnisés par les assurances du locataire ou du syndicat de copropriété.

La garantie recours des voisins et des tiers

L’assurance PNO intègre notamment la garantie « recours des voisins et des tiers », qui prévoit d’indemniser les voisins ou toute autre tierce personne dans le cas ou un sinistre (incendie, dégât des eaux ou explosion) se propagerait à d’autres logements. Les assurances de base de responsabilité civile ne protègent effectivement pas contre ce type de risques et tout resterait alors à la charge du locataire ou du propriétaire en cas de non-souscription à l’assurance PNO.

Les dégâts matériels

D’autre part, cette garantie optionnelle protègera également le propriétaire en cas de dommages causés aux biens immobiliers, dont l’indemnisation n’est pas prise en compte par les autres assurances de base. Il s’agit ici d’assurer les biens qui ont été déclarés à l’assureur et pour lesquels le locataire n’est pas tenu de se protéger. En cas de sinistre tels que ceux précédemment cités, si le locataire prouve que ce sinistre n’est pas de son fait, la réparation des biens endommagés ou le remplacement de ceux détruits resteraient à la charge du propriétaire, dans l’hypothèse où l’assurance PNO n’a pas été souscrite.

Les garanties optionnelles de l’assurance PNO

Plusieurs garanties supplémentaires existent auxquelles le propriétaire bailleur peut souscrire lors de l’adhésion à une assurance PNO.

La protection juridique : cette garantie assure de couvrir les frais engagés au tribunal en cas de litige entre l’assuré et un tiers. Ici, l’assureur prend en charge les dépenses judiciaires engagées et les rembourse au propriétaire non-occupant qui a souscrit l’assurance.

Garantie vol, cambriolage et vandalisme : elle protège contre le vol, le cambriolage et le vandalisme. Ces trois sinistres peuvent arriver à n’importe qui et à n’importe quel moment et il est préférable d’être assuré. Cette garantie couvre donc en cas de vol :

  • Par effraction
  • Par introduction clandestine (en votre présence)
  • Avec menace et/ou violence envers l’assuré
  • Par un préposé (femme de ménage, baby-sitter…) avec dépôt de plainte
  • Avec usage de fausses clés volées ou perdues

Garantie contre les risques locatifs et loyers impayés (GRL) : elle est souscrite par le locataire et vise à protéger contre les sinistres et leurs dégâts sur l’immeuble ou le logement en lui-même, mais pas sur les biens matériels, qui devront être couverts par une autre garantie.

La GRL a cependant été remplacée par diverses garanties, dont la garantie contre les loyers impayés (GLI) ainsi que le dispositif Visale. La GLI permet aux propriétaires de continuer à recevoir le paiement d’un loyer même en cas d’impayé du locataire et les dégradations matérielles qui pourraient intervenir pendant l’occupation du logement. Le montant des cotisations à la GLI dépend du montant du loyer du logement mis en location. Le dispositif Visale est un autre dispositif de protection contre les risques locatifs orienté vers les salariés précaires et les jeunes de moins de 30 ans. C’est un engagement gratuit qui ne protège pas contre les dégradations locatives mais qui prend bien en charge les éventuels impayés de loyers.

Le cas des vacances locatives : elles désignent un cas dans lequel le logement est laissé vacant et donc sans locataire. Cette carence est donc préjudiciable pour le bailleur ; il existe cependant une assurance qui lui permet de se prémunir contre les risques liés à cette absence de locataire.

Il s’avère que les charges du logement doivent être honorées, même en cas d’absence de locataire ; elles restent donc à payer par le propriétaire non-occupant. La garantie liée aux vacances locatives permet d’indemniser le propriétaire du logement laissé vacant moyennant une prime d’assurance supplémentaire s’élevant en général (selon les assureurs) entre 2,75% et 4% du loyer annuel, charges comprises. Une fois la durée de la franchise passée, pendant laquelle le logement reste entièrement à la charge du bailleur, ce dernier sera finalement indemnisé par sa compagnie d’assurance pendant quelques mois.

Assurance loyers pendant travaux : sont à la charge du bailleur tous les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives. Il doit avertir le locataire en temps voulu et doit même prévoir une réduction de loyer si les travaux excèdent une certaine durée. C’est donc la garantie « dégradations immobilières » qui peut parfois prendre en charge les loyers qui ne pourraient être perçus pendant la période des travaux.

 

 

Assurance bailleur ou PNO en copropriété

Le propriétaire non-occupant dispose d’un statut quelque peu particulier lorsqu’il se trouve en tant que copropriétaire dans un syndicat de copropriété. Ce dernier a l’obligation de souscrire une assurance habitation collective, sous la forme minimum d’une garantie responsabilité civile de la copropriété, ainsi que d’une garantie dommages de biens pour l’immeuble.

Cependant, cette garantie prend rarement en charge les parties privatives par exemple. C’est dans ce cas que l’assurance PNO entre en jeu et permet d’être complémentaire de celle prise par le syndicat.

L’assurance collective contractée par le syndicat de copropriété couvre entre autres les sinistres (incendies, dégâts des eaux, explosion…) causés aux parties communes de l’immeuble, à savoir :

  • Les murs
  • Les toits
  • Les planchers
  • Les escaliers
  • Les couloirs

Ainsi, l’assurance copropriété ne couvre pas les dommages qui pourraient être causés aux parties privées de chaque copropriétaire (les logements en eux-mêmes), ni mêmes les propriétaires, d’où la complémentarité des deux assurances.

 

 

Les cas particuliers

Quelques cas particuliers existent néanmoins, sur lesquels les propriétaires non-occupants doivent se pencher avant de souscrire une assurance habitation adéquate.

La location meublée

Contrairement au cas d’une location dite « vide », le locataire d’une location meublée n’a pas l’obligation légale de souscrire une assurance habitation. Il reste toutefois responsable en cas de sinistre.

Pour éviter les litiges, le propriétaire non-occupant peut imposer au locataire de s’assurer dans les clauses du contrat de bail. Il est néanmoins préférable que ce soit le bailleur lui-même qui souscrive à une assurance habitation, puisqu’il s’agit généralement de baux de courte durée, n’obligeant ainsi pas chaque locataire à adhérer à une assurance.

Les locations courtes périodes

Dans le cas de locations saisonnières ou de courtes durées, le changement récurrent de locataires impose presque au propriétaire non-occupant de devoir lui-même souscrire à une assurance habitation.

On parle alors d’assurance « pour le compte de qui il appartiendra » ; c’est le modèle le plus pratique pour les deux parties. Dans ce cas de figure, c’est donc le propriétaire non-occupant qui souscrit une assurance, mais dont l’assuré (le locataire) varie à chaque changement de location. Ici, le propriétaire sera indemnisé en cas de dommages causés par le locataire.

 

 

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