Assurance emprunteur et prêts complémentaires, aidés et conventionnés


Une assurance de prêt immobilier, aussi appelée assurance crédit immobilier ou assurance emprunteur, est une couverture financière exigée par la banque qui accorde un prêt immobilier à un emprunteur. Cette assurance garantit à la banque le paiement des mensualités de crédit, donc le remboursement du capital qui lui est prêté en cas de décès, d’hospitalisation longue ou d’invalidité.
L’investissement dans l’immobilier nécessite un placement qui n’est pas à la portée de tous. Ainsi, les banques sont en étroite collaboration avec l’Etat et d’autres organismes dans le but de permettre aux citoyens Français à revenus modestes de réaliser leurs projets immobiliers, grâce à des offres de crédit complémentaires à votre prêt immobilier principal (par exemple, un prêt à paliers et un prêt complémentaire comme un PTZ). Dans ce cas, chacun de ces prêts doit être garanti séparément. Il est donc important de trouver des moyens pour faire baisser le coût de l’assurance de prêt immobilier.

 

Les différents prêts complémentaires, aidés et conventionnés


Les prêts complémentaires sont des prêts qui peuvent être souscrit en plus d’un crédit immobilier principal ou de votre apport personnel pour financer l’achat d’un bien immobilier , permettant ainsi à l’emprunteur de bénéficier de taux préférentiels et alléger le coût de son crédit. Ce sont des prêts qui peuvent être octroyés par un organisme autre que celui de la banque (comme l’Etat, la caisse des retraites complémentaires ou votre employeur par exemple). Cependant, ceux-ci restent des prêts immobiliers qui doivent être remboursés en parallèle du remboursement de votre prêt principal.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Le PTZ est le plus connu des prêts aidés, car la plupart des nouveaux propriétaires ont utilisé cette aide de l’Etat. En effet, favoriser l’accession sociale à la propriété des ménages modestes, tel est le but du prêt à taux zéro, PTZ ou PTZ+. Il s’agit d’une offre de crédit qui n’exigera aucun frais de dossier. Son grand avantage est que la totalité des intérêts du capital emprunté est également prise en charge par l’Etat. Sous conditions de ressources, le PTZ sert à financer un achat immobilier comme l’achat d’une résidence principale neuve ou l’acquisition d’un logement ancien nécessitant des travaux. Il faut être primo-accédant pour pouvoir en bénéficier.

Le PAS (Prêt à l’Accession Sociale)

Communément connu sous le nom de prêt PAS, le prêt à l’accession sociale est un crédit conventionné qui met à contribution l’État et les banques. Grâce à une entente entre ces deux  parties, les ménages aux ressources modérées ont la chance d’acquérir une résidence principale et permanente. Par le biais du FGAS (Fond de Garantie à l’Accession Sociale), l’État servira de garantie à l’emprunteur qui peut alors profiter de l’APL (Aide Personnalisée au Logement). Le demandeur de prêt pourra obtenir un financement réglementé avec un taux d’intérêt plafonné très avantageux. Cette formule ne peut être accordée que sous certaines conditions de ressources.

Le prêt Patronal ou prêt 1% ou prêt Action Logement

Auparavant appelé “prêt 1%”, le prêt patronal ou prêt Action Logement permet de se faire aider par son entreprise pour compléter son emprunt par ce crédit à taux privilégié. Il est souscrit en complément d’un crédit immobilier principal. La somme empruntée ne peut dépassée 30% du coût de l’opération. Le montant octroyé est lié à l’emplacement de votre logement. Ce prêt est proposé grâce à la cotisation des entreprises à la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction). Tous les salariés d’entreprises privées non-agricoles de plus de 20 salariés sont soumis à cette participation financière. Ce prêt est ouvert aux employés d’entreprises non-agricoles d’au moins 10 salariés adhérant au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL).  Grâce à ce crédit, les entreprises peuvent aider leurs salariés à financer leurs projets immobiliers et à devenir propriétaire.

Le prêt fonctionnaire

Le prêt fonctionnaire est une aide financière pour vous soutenir dans votre projet d’accession à la propriété immobilière. Les métiers de la fonction publique sont généralement synonymes d’une certaine stabilité et d’une sécurité d’emploi. Les salaires, sans forcément être très élevés, sont stables. À ce titre, ils sont un gage de confiance et de fiabilité pour les banques qui ont mis en place un prêt spécifique pour les travailleurs fonctionnaires. Le montant du prêt fonctionnaire n’est déterminé en fonction de vos revenus mais nécessite la présence d’un prêt conventionné dans votre dossier de financement. Ce prêt principal doit impérativement être un Prêt à l’accession sociale (PAS) ou un Prêt conventionné (PC). Le prêt fonctionnaire ne peut cependant pas excéder 35 % du coût global de l’acquisition.

Le PEL et CEL (prêt Plan ou Compte Epargne Logement)

Vous devez avoir épargné au minimum 4 ans, avoir effectué un versement initial minimum de 225 € et programmé un versement mensuel de 45 €. Le montant de l’épargne ne pourra dépasser un total de 61 200 € sur une période de 10 ans maximum. Au-delà le PEL peut être conservé 5 ans sans obligation d’emprunter. Au terme du temps légal minimum de votre Plan Épargne Logement, vous avez la possibilité de clôturer le compte et de récupérer l’argent déposé ainsi que les intérêts engendrés. Durant un an, vous avez un “droit de prêt”, c’est-à-dire que durant ces douze mois, vous êtes éligible au prêt PEL. Pour pouvoir bénéficier du prêt PEL, votre crédit doit concerner concerner votre résidence principale si vous avez souscrit à votre PEL depuis le 1er mars 2011. Si vous avez souscrit votre PEL (ou votre CEL) avant le 28 février 2011, votre Prêt PEL pourra dans ce cas concerner le financement d’une résidence secondaire, à condition qu’elle soit neuve.

Le PC (prêt Conventionné)

Dans tous ces cas de figure, il faudra que la résidence concernée soit vouée à devenir un lieu de résidence principale. Pour souscrire à un prêt conventionné, votre établissement bancaire doit avoir conclu un accord avec l’État. De nombreux établissements sont conventionnés, renseignez-vous auprès de votre banque. Cependant, le PC fera office de prêt principal, ainsi ce n’est pas un prêt complémentaire. Sachez par ailleurs que le prêt conventionné peut se cumuler avec d’autres offres de crédit comme le Prêt Épargne Logement (PEL), le prêt Action Logement ou encore avec l’Aide Personnalisée au Logement, ce qui est d’ailleurs un des grands avantages offerts par ce prêt.

La Caisse retraite ou Mutuelle retraite

Pour pouvoir bénéficier du prêt caisse de retraite complémentaire ou mutuelle de retraite, votre prêt doit concerner l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien destiné à devenir votre domicile principal. Le prêt peut également être utilisé pour financer des travaux d’amélioration de votre résidence principale afin de prévenir une éventuelle perte d’autonomie. Ce prêt est complémentaire, c’est-à-dire qu’il ne peut être souscrit indépendamment, il doit venir compléter un crédit principal. Les caisses de retraite et les mutuelles de retraite imposent rarement un plafond de ressources. Toutefois, elles peuvent imposer un délai minimal de cotisation (entre 1 et 5 ans). En général, le montant proposé se situe  entre 3 000€ et 15 000€. Le taux proposé est généralement de 5% ou 6% mais il peut parfois descendre à 3% dans certains organismes. Enfin, les durées de remboursement sont comprises entre 5 et 10 ans en moyenne.

 

 

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour garantir un prêt complémentaire ?


L’assurance emprunteur toujours liée au prêt immobilier

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, légalement parlant. Mais en pratique, aucun établissement de crédit ne financera un crédit immobilier sans assurance de prêt. Ce qui revient à dire que l’assurance est obligatoire pour contracter un crédit immobilier.
Généralement, les établissements bancaires exigent la souscription un contrat d’assurance de crédit immobilier même avant de proposer l’offre de prêt, qu’il s’agisse de l’assurance pour le prêt principal ou de l’assurance pour un prêt complémentaire, comme le PTZ par exemple. A leurs yeux, il s’agit d’une phase incontournable pour s’assurer de toujours récupérer le capital emprunté. De plus, les prêts complémentaires, aidés ou conventionnés seront particulièrement soumis à l’assurance emprunteur puisqu’il sont dédiés aux emprunteurs à faibles ressources financières. Ainsi, vous aurez une assurance pour chacun des prêts mais un seul et même dossier comportant deux lignes de prêts car une seule offre de prêt sera éditée.

Choisir l’assurance groupe de la banque ou une délégation d’assurance ?

L’étape la plus importante consiste à choisir le type d’assurance de prêt. L’emprunteur, depuis 2010 (Loi Lagarde), est libre de choisir son assurance, à savoir celle proposée par la banque (assurance groupe) ou une assurance indépendante de la banque (délégation d’assurance). Ce choix est déterminant car il peut permettre à l’emprunteur de réaliser de solides économies, ou bien au contraire de voir ses cotisations d’assurance grimper en flèche.

  • L’assurance “groupe” : elle est systématiquement proposée par le banquier à tous les clients de la banque qui sollicitent un crédit immobilier : un tarif unique pour tous, sans distinction d’âge ni de cas particulier. Si vous choisissez de souscrire à l’assurance “groupe” de votre banque, vous paierez des primes “fixes”.
  • L’assurance “externe” ou “individuelle” : elle est souscrite auprès d’une compagnie d’assurance indépendante aux groupes bancaires : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Si vous choisissez de souscrire à une assurance “externe” à votre banque, alors vous paierez des primes “dégressives” (pourcentage de votre capital restant dû). Bien entendu, ce mode de calcul est bien plus intéressant, financièrement parlant. En choisissant un contrat externe à sa banque, l’emprunteur peut réduire en moyenne de 50% ses cotisations d’assurance, soit des milliers d’euros d’économies sur son crédit immobilier, car il n’aura plus à payer la marge de la banque. Par ailleurs, l’emprunteur a la possibilité de choisir de meilleures garanties, plus personnalisées que celles que vous offriront les banques, avec des assureurs de grande qualité (Generali, Axa, Swiss-Life, Malakoff Médéric …).
    Si l’emprunteur choisit la délégation d’assurance, il devra s’assurer de souscrire un contrat d’assurance présentant un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par la banque prêteuse. C’est l’équivalence de garanties. Les banques, à garanties égales, n’ont légalement plus la possibilité de refuser une délégation d’assurance, sous peine d’une amende (3 000€). De même, votre banquier n’a en aucun cas le droit de revenir sur le taux d’intérêt ou les conditions négociées pour votre crédit si vous choisissez de déléguer votre assurance.

Pourquoi passer par un courtier en délégation d’assurance ?

Les offres sont extrêmement nombreuses sur le marché de l’assurance et la recherche du contrat le plus adapté à votre profil et en adéquation avec les garanties de votre banque peut s’avérer être un réel parcours du combattant. Il est très difficile de s’y retrouver seul sans conseil. C’est le métier du courtier d’assurance de prêt immobilier de vous aider à trouver le contrat le plus adapté à votre profil. Il ne vous vend pas directement de contrats d’assurances mais vous aide à en acheter. En cela, son rôle de conseil est essentiel. Il a une connaissance approfondie du marché de l’assurance, et se tient informé de ses évolutions. Par ailleurs, le métier de courtier est une profession réglementée (par l’ACPR, l’ex Banque de France) et vous bénéficierez du devoir de conseil obligatoire et gratuit chez tous les courtiers.
L’avantage d’un courtier en ligne, c’est qu’en plus de bénéficier des conseils précieux d’un courtier, vous pourrez en plus ne plus avoir à vous déplacer en rendez-vous et recevoir vos résultats de manière quasi instantanée. Vous pourrez aussi adhérer entièrement en ligne (avec la signature électronique) ce qui vous permettra d’éviter de passer du temps avec des adhésions papiers.
Nous vous conseillons vivement de prendre contact avec un courtier en assurance emprunteur avant votre souscription au prêt immobilier afin qu’il vous oriente de la meilleure façon possible.

 

 

Comment réduire le coût de l’assurance emprunteur d’un prêt complémentaire ?


Depuis 2011, l’assurance prêt immobilier a pris une proportion importante dans le coût d’un crédit, non pas à cause de la hausse des tarifs, mais à cause de la diminution des taux d’emprunt. C’est pour cela qu’il est important de trouver des moyens pour faire baisser le coût de l’assurance prêt immobilier.

Un couple d’emprunteurs peut réduire les quotités

Le banquier, toujours en fonction du nombre d’emprunteurs, de leurs profils et du montant emprunté, définira la quotité d’assurance : la quotité correspond à la part de capital à garantir. Ce pourcentage de quotité, une fois défini, sera appliqué à l’ensemble des garanties souscrites. En cas de co-emprunteurs choisissant une garantie inférieure à 100% sur chaque tête, votre prime d’assurance sera moins importante.

  • Un seul emprunteur : on parle d’assurance sur une tête. Il devra s’assurer à 100% (minimum exigé) du montant de son emprunt. En cas de décès, l’assurance remboursera intégralement la banque et les héritiers de l’emprunteur deviendront donc, sans frais,  propriétaires du bien.
  • Plusieurs co-emprunteurs :  il s’agit de la quotité sur deux têtes (ou plus). L’addition des quotités devra toujours correspondre au minimum à 100% du montant de leur emprunt, et au maximum à 200%. Chaque co-emprunteur sera couvert à un pourcentage, qui est souvent défini en fonction des revenus professionnels de chaque emprunteur.
    On peut ainsi choisir de répartir les quotité à, par exemple, 30/70% (si le premier emprunteur décède, l’assurance prendra en charge 70% des mensualités et l’emprunteur survivant continuera à rembourser les 30% restants) , 50/50% ou 100% sur chaque personne (en cas de décès de l’un des deux emprunteurs, l’assurance remboursera intégralement le crédit).

Misez sur le choix des garanties

Bien choisir les garanties nécessaires à votre situation est aussi une façon avantageuse permettant de limiter le coût de l’assurance. Le banquier, en fonction de la politique de la banque, de la nature de l’investissement, du profil de l’emprunteur et du montant emprunté, propose à l’emprunteur une formule d’assurance adaptée. Autrement dit, il détermine les garanties exigées par la banque prêteuse. En effet, l’assurance emprunteur est composée de plusieurs garanties exigées par la banque ou auxquelles ou choisissez de souscrire.

  • La garantie Décès : obligatoire.
  • La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : obligatoire.
  • Les garanties ITT et IPT (Incapacité Temporaire Totale de Travail et Invalidité Permanente Totale)  : exigées pour un achat de résidence principale, mais non nécessaires en cas d’investissement locatif.
  • La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : moins souvent demandée pour un achat de la résidence principale et non nécessaire en cas d’investissement locatif.
  • La garantie Perte d’Emploi facultative et uniquement pour les salariés en CDI depuis 1 an au minimum.

Jonglez avec les délais de carence et de franchise

Tous les contrats standards d’assurance de crédit immobilier incluent un délai de franchise et un délai de carence. Toutefois, en négociant avec votre assureur, il est possible d’augmenter ces délais. Certes, vous prendrez des risques supplémentaires, mais cette négociation vous permettra d’effectuer des économies importantes.

  • Le délai de carence : c’est  la période prévue au contrat, qui court à compter du jour de la souscription, durant laquelle l’assurance ne déboursera pas d’argent en cas de sinistre. L’assuré cotise mais ne peut pas bénéficier de ses garanties. Ce délai de carence peut s’étaler de 3 mois à un an, et diffère d’un contrat à l’autre.
  • Le délai de franchise : il s’agit de la période qui commence le jour de la survenance du sinistre et se poursuit entre 3 et 9 mois. La prise en charge interviendra à l’issue de cette période. Ce délai de franchise, durant laquelle l’échéance n’est pas remboursée par l’assurance, permet à l’assureur de vérifier les modalités de prise en charge pour éviter les fraudes.

Changez d’assureur en cours de prêt immobilier

L’assurance emprunteur représente une part conséquente dans le coût total du crédit immobilier. Beaucoup d’emprunteurs pensent qu’ils sont obligés de prendre l’assurance bancaire qui va de pair avec le crédit immobilier. Or, ils sont tout à fait libres, dès le début de leur prêt immobilier, d’opter pour la délégation d’assurance prêt immobilier qui leur permettra de bénéficier de taux plus intéressants. Comme il est maintenant possible, chaque année, de changer son assurance de prêt immobilier en cours d’emprunt.

  • Grâce à la loi Hamon, les emprunteurs qui ont souscrit une assurance prêt immobilier au sein de leur banque ont un an pour la résilier à partir de la date de signature du prêt. La seule condition à respecter est de proposer à sa banque un contrat présentant les mêmes garanties que celles proposées par le contrat bancaire.
  • Mais surtout, la loi Bourquin permet la résiliation annuelle à partir du 1er janvier 2018 : ainsi, tous les emprunteurs en cours de crédit peuvent changer d’assurance emprunteur, et ce chaque année. Il faudra aussi respecter l’équivalence des garanties et surtout prévoir un préavis de 2 mois.

En cas d’acceptation, la banque prêteuse renverra à l’emprunteur un avenant. En aucun cas la banque ne pourra modifier le taux d’intérêts du crédit, ni les conditions d’octroi, ni enfin exiger le paiement de frais supplémentaires pour ce changement d’assureur.


Les offres d’assurance peuvent être aussi alléchantes les unes que les autres, mais peuvent aussi cacher des pièges qu’un novice aurait du mal à identifier. Pour réaliser un choix serein, faites appel à des spécialistes en assurance de prêt immobilier, comme ceux de l’équipe de Réassurez-moi. Des professionnels expérimentés prendront gratuitement en main toutes vos formalités de souscription auprès d’une assurance emprunteur immobilier, grâce à des démarches simplifiées et plus rapides.

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