Assurance emprunteur : capital initial ou capital restant dû ?

Le 22/12/2017

Afin de couvrir les risques qui pourraient toucher l’emprunteur au cours son emprunt, toute banque octroyant un crédit immobilier exige la souscription à une assurance de prêt immobilier.
Cette assurance à un coût, coût calculé de deux manières différentes, selon le contrat d’assurance emprunteur choisi. L’assurance représente une part importante du coût total de votre emprunt (les taux d’emprunt étant très bas actuellement, l’assurance est le deuxième coût le plus important de votre crédit). D’où l’intérêt de bien la choisir en comparant les offres !

 

2 types de calcul de la cotisation d’assurance emprunteur


Il existe deux grands types de calcul. Le premier est variable tandis que le second est fixe.
En fonction de la formule proposée par l’assureur ou la banque, il est possible de réduire considérablement le coût des échéances pendant la période de remboursement.
Pour déterminer le tarif de l’assurance, ces deux types de calculs sont :

  • Sur le capital initial, autrement dit  sur le montant total de votre prêt immobilier emprunté à la banque
  • Sur le capital restant dû, autrement dit sur le montant de votre prêt immobilier restant à rembourser année après année, au fur et à mesure de votre remboursement

En règle générale, ce sont les établissements bancaires qui proposent un prix calculé sur le capital initial,  et les délégations d’assurances (= assureurs indépendants des banques) qui calculent leurs tarifs sur le capital restant dû.

Selon l’assureur choisi, le coût de l’assurance de prêt immobilier (donc des cotisations à payer à l’assureur) sera donc fixe ou variable. Ainsi, il faut bien faire son choix car cela aura une incidence sur le coût total de votre crédit.

Les cotisations fixe de l’assurance emprunteur sur le capital initial


Le taux appliqué dépend du montant emprunté à la base, et ce pendant toute la durée du prêt. Ainsi, la cotisation est fixe durant tout l’emprunt immobilier, qu’il dure 10 ou 25 ans par exemple. C’est le mode de calcul que l’on retrouve dans la majorité des contrats “groupes” des banques.

A savoir : certains de nos assureurs partenaires offrent la possibilité de choisir entre des primes variables et des primes fixes, mais la majorité des contrats proposés par des assureurs externes aux banques est calculée sur le capital restant dû.

Les cotisations dégressives de l’assurance emprunteur sur le capital restant dû


Le principe est simple : la cotisation de ce type d’assurance est différente chaque année, puisqu’elle se calcule en fonction du capital qu’il vous reste à rembourser. Ainsi, une cotisation calculée d’assurance sur le restant dû va diminuer chaque mois : l’emprunteur paiera une cotisation d’assurance relativement élevée durant les premières échéances, mais qui vont baisser de manière significative pour être presque nulle à la dernière mensualité de remboursement car elle est calculée en fonction du reste de la dette à rembourser. Le coût des cotisations est moins élevé en fin de prêt : la somme économisée peut donc être utilisée pour d’autres dépenses.

A noter : il peut arriver que le montant des primes augmentent légèrement les premières années du prêt (3 ans en moyenne), pour 2 raisons :
– les premières années de l’emprunt, vous remboursez principalement les intérêts de la banque et non le montant emprunté : ainsi, ce dernier diminue très peu.
– si vous empruntez à plus de 55 ans, plus vous avancez dans votre prêt, même au début, plus vous êtes âgé : l’assureur partira du principe que votre niveau de risque augmente, donc la cotisation aussi.

Choisir de contracter une délégation d’assurance (= assurance externe aux contrats groupe des banques) avec un mode de calcul dégressif est donc bien plus intéressant, financièrement parlant, qu’un contrat d’assurance bancaire qui lui, calcule généralement le coût de l’assurance sur le capital initial.

Choisir aussi en comparant le coût total de l’assurance de prêt


Pour comparer deux offres différentes d’assurance de prêt, qu’elles soient calculées sur le capital initial ou sur le capital restant dû, vous devez regarder la différence de prix total sur toute la durée du prêt.
L’ensemble de ces informations doivent obligatoirement être fournies sur les devis (et encore plus sur les offres) de contrats d’assurances emprunteur que les assureurs vous communiqueront.

 MONTANT EMPRUNTÉTAUX DE L'ASSURANCE EMPRUNTEURCOÛT TOTAL DE L'ASSURANCE EMPRUNTEURCOÛT MENSUEL DE L'ASSURANCE EMPRUNTEUR
CAPITAL INITIAL250 000 €0,38 %19 000 €80 € le 1er mois
80 € le dernier mois du remboursement (coût fixe)
CAPITAL RESTANT DÛ250 000 €0,38 %19 000 €97 € le 1er mois
2,5 € le dernier mois du remboursement (coût dégressif)

Et en cas de renégociation, rachat, remboursement anticipé ou vente ?


Durant toute la vie de l’emprunt immobilier, il peut arriver différents événements ayant plusieurs conséquences directes sur votre prêt. Ainsi, un crédit ne va pas toujours jusqu’à son terme pour différentes raisons :

  • En cas de renégociation de votre crédit avec votre banque prêteuse : calculez votre assurance actuelle et profitez en pour changer d’assureur afin de réduire son coût et donc le coût restant de votre financement.
  • En cas de rachat de crédit par une autre banque : vous aurez un nouveau prêt, ainsi vous contracterez une nouvelle assurance emprunteur. Le moment donc de comparer les contrats pour changer d’assurance de prêt immobilier et en contracter une moins onéreuse.
  • En cas de remboursement anticipé de votre prêt : vous allez réduire le montant restant dû à la banque et la durée de vos remboursements. Si vous avez choisi une assurance calculée sur le montant restant dû, cela fera baisser le prix de l’assurance emprunteur.
  • En cas de vente de votre maison ou appartement en cours d’emprunt : vous allez solder le prêt avant son terme en faisant un remboursement anticipé total, et n’aurez donc plus d’assurance emprunteur sur le bien immobilier.

 

Calculez votre assurance de prêt immobilier actuelle et n’hésitez pas à changer d’assurance de prêt immobilier afin de réduire le coût de votre crédit !

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