Assurance de crédit immobilier : a quoi faut il faire attention ? - Réassurez-moi

Assurance de crédit immobilier : à quoi faut-il faire attention ?


En matière d’assurance de prêt immobilier, nombre d’emprunteurs sous-estiment son coût ! Certains ont compris l’intérêt de la souscrire ailleurs qu’auprès de leur banque : outre le fait de réaliser de belles économies, à savoir 10 000 € en moyenne, cela leur permet d’être mieux assurés et de bénéficier de meilleures conditions qu’avec le contrat groupe de leur banque. Mais encore faut-il choisir un bon contrat et être très attentif aux petites lignes de ce dernier.
Explications en détails pour éviter les pièges :

Le premier piège : l’assurance groupe. Préférez une assurance externe !


En France, même si aucun texte de loi ne vous oblige à souscrire une assurance lorsque vous contractez un prêt immobilier, dans les faits, l’assurance emprunteur (= de prêt) est obligatoire dès que vous empruntez de l’argent pour un achat immobilier.
Dans 90% des cas, les emprunteurs choisissent le contrat que la banque propose, appelé contrat groupe. Cependant, même s’il en est légalement obligé, le banquier ne vous dira jamais que vous avez le droit de choisir un contrat en dehors de la banque, soit dès le début de votre crédit, soit en cours de crédit si vous souhaitez changer d’assurance. Le coût d’une assurance emprunteur étant largement sous-estimé par les particuliers, on peut comprendre qu’il rechigne à vous faire économiser beaucoup d’argent en allant voir ailleurs !

 

Rappel de vos droits sur l’assurance emprunteur :

  • Vous allez bientôt souscrire un crédit immobilier : grâce à la loi Lagarde, vous pouvez exiger de choisir une assurance en dehors de votre banque, dès le lancement du prêt. L’offre de prêt de votre banque doit mentionner que vous êtes libre de souscrire ce contrat auprès d’un autre assureur, et en aucun cas votre banque n’a le droit d’augmenter votre taux d’intérêts ou de modifier les conditions négociées si vous décidiez de souscrire votre assurance ailleurs que dans leur banque.
  • Vous avez souscrit un crédit immobilier depuis moins d’1 an : grâce à la Loi Hamon, vous pouvez changer votre contrat d’assurance à tout moment et sans frais dans les 12 premiers mois, avant le premier anniversaire du prêt.
  • Vous avez souscrit un crédit depuis plus d’1 an : bonne nouvelle, vous allez pouvoir dès janvier 2018, grâce à la loi sur la résiliation annuelle, changer votre assurance de prêt sans frais, à date d’anniversaire (date de signature de l’offre de prêt).

 

Pourquoi choisir une assurance externe (ou délégation d’assurance) plutôt que celle de la banque ?

Tout d’abord, avec un contrat externe à votre banque, vous pouvez réduire en moyenne de 50% les cotisations d’assurance, soit des milliers d’euros d’économie sur votre crédit immobilier, car vous n’aurez plus à payer la marge de la banque.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de choisir de meilleures garanties, plus personnalisées que celles que vous offriront les banques, avec des assureurs de grande qualité (Generali, Axa, Swiss-Life, Malakoff Médéric …).

 

Où souscrire son assurance emprunteur ?

Attention aux garanties que la banque prêteuse vous demande de souscrire en début de prêt :
En cas de changement d’assurance ou de rachat de crédit dans quelques années, vous serez obligé de souscrire un nouveau contrat d’assurance aux garanties équivalentes à celles de votre premier contrat. Autrement dit, si votre banque vous impose, pour avoir votre prêt, de souscrire à une garantie Perte d’Emploi qui n’est pourtant pas obligatoire, sachez qu’en cas de changement d’assurance par exemple, vous serez obligé de re-contracter une garantie Perte d'emploi.


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Comparez ce qui est comparable : tous les contrats ne sont pas les mêmes !


Nombre d’emprunteurs, après que leur banquier leur ai demandé des garanties obligatoires pour couvrir leur emprunt, souscrivent au premier contrat afin de fournir la délégation d’assurance à la banque qui débloquera leur offre de prêt. Certes, ils seront couverts, et moins chers qu’en passant par l’assurance de leur banque, mais avec quelles garanties ?
Il faut bien comprendre que chaque contrat a ses spécificités et apporte des garanties complémentaires en option. Que ce soit la prise en charge des échéances de prêt en cas d’interruption de travail, ou celle en cas de problèmes de dos ou psychiques par exemple, tous ces points doivent être lus et comparés attentivement par l’emprunteur, car en cas de sinistre non indemnisé, il comprendra malheureusement rapidement les conséquences d’un mauvais choix de couverture et les incidences que cela peut engendrer.

 

Les points sur lesquels vous devez être particulièrement attentif :

– La quotité choisie lors de la souscription du contrat de prêt immobilier.
La quotité correspond à la part de capital à garantir. Elle est définie en accord avec votre banquier, en fonction de vos revenus si vous empruntez à deux.
Attention : il faut savoir que cette quotité s’applique presque toujours à l’ensemble des garanties souscrites.

Si vous êtes seul à contracter un prêt immobilier : vous aurez l’obligation de prendre une couverture de risque de 100%.
Si vous empruntez à plusieurs (co-emprunteurs), vous pouvez répartir la quotité :
– Soit 50 % sur la tête de chaque emprunteur (totalisant donc 100 %). En cas de décès d’un des deux emprunteurs, la prise en charge par l’assureur se fera à hauteur de 50 % du montant de l’échéance de prêt.
– Soit 100 % par tête : il s’agit d’une couverture « à 200 % ». En cas de décès d’un des deux emprunteurs, le prêt sera intégralement soldé par l’assurance et le co-emprunteur survivant n’aura plus d’échéance à rembourser.
– Soit répartir la quotité en fonction des revenus des emprunteurs : par exemple 30% /70 %. Si l'emprunteur assuré à 70 % décède, son co-emprunteur aura à supporter les échéances correspondant à 30 % du montant initialement emprunté (les 70 % étant soldés par l’assurance).

– Le niveau de prise en charge des garanties :
Il faut savoir que pour les mêmes garanties, les niveaux de prise en charge ne sont pas les mêmes selon les contrats et les assureurs. Certains contrats peuvent proposer, par exemple, un remboursement total en cas de PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) alors que certaines garanties ne sont mises en œuvre qu’en cas de décès.

– Le nombre de garanties que vous souscrivez en début de prêt :
En cas de changement d’assurance ou de rachat de crédit dans quelques années, vous serez obligé de souscrire un nouveau contrat d’assurance aux garanties équivalentes à votre premier contrat. Autrement dit, si vous aviez une garantie Perte d’Emploi qui ne vous sert plus car vous êtes à la retraite (ou confirmé dans votre entreprise), vous serez tout de même obligé d’en reprendre une avec votre nouveau contrat d’assurance ou si vous faites racheter votre crédit.

– La limite d’âge jusqu’à laquelle l'emprunteur sera couvert par ses garanties ainsi que sa couverture ou non à l’étranger.

 

Les garanties pour obtenir votre crédit immobilier :

Aucun établissement de crédit ne vous accordera un prêt sans avoir souscrit une assurance couvrant (au moins) Décès et PTIA. Il s’agit en effet pour les banques d’être sûres d’être remboursées par l’assurance, même en cas d’incident.

– La garantie Décès : obligatoire pour tous.
En cas de décès de l’emprunteur, l’assureur remboursera à votre banque la totalité du capital restant dû. Si l’emprunteur avait contracté son prêt seul, alors le bien reviendra à ses héritiers.

– La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : obligatoire pour tous.
Elle est souvent liée à la garantie Décès, et concerne les personnes qui, suite à un accident ou une maladie, auraient besoin, à plein temps, de l’aide d’une tierce personne pour les aider dans toutes les tâches de la vie courante. Cette garantie prévoit une prise en charge totale de vos mensualités en cas de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie.

– Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale)  : souvent exigée, mais non nécessaires en cas d’investissement locatif.
Ces deux garanties prennent partiellement (en fonction de votre quotité et du taux d’invalidité qui doit être supérieur à 66 %) en charge les échéances du prêt en cas d’impossibilité pour l'emprunteur d’exercer son métier, ou d’Invalidité. Le taux d’invalidité sera évalué, en cas de sinistre, par le médecin conseil de l’assureur.
A savoir : en cas de désaccord avec le médecin conseil, il est dans votre droit de demander une contre-expertise à votre assurance.
Ces garanties entraînent de nombreux litiges, car la définition même de ces deux garanties est ambiguë, et leurs conditions comme leurs frontières varient d’un contrat à un autre. Il arrive aussi que ces deux garanties soient proposées ensemble sous un seul et même nom.
Attention à la garantie ITT:
– Le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale !
– Il y a toujours une limite temporelle à la prise en charge des échéances de prêt, et ce même si l’état de santé de l’emprunteur ne lui permettrait pas de reprendre son activité… Vérifiez bien cette durée avant toute souscription, afin que votre indemnisation soit maintenue en totalité sur la période d’inactivité.
– Vérifiez bien que la garantie Incapacité de travail, pour votre assurance, corresponde à l’incapacité d’exercer “votre profession” (totalement et partiellement) et non pas “toute profession” qui soit source de revenus : vous risqueriez de ne pas être indemnisé. La première définition est bien évidement à privilégier, car elle plus sécurisante pour l’emprunteur.

Attention à la garantie IPT :
– Le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale !
– Vérifiez bien à partir de quel pourcentage d’Invalidité votre assurance prévoit de vous indemniser (souvent 66%).

– La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : facultative et non nécessaire en cas d’investissement locatif.
Elle prend partiellement (en fonction de votre quotité et du taux d’invalidité qui doit être supérieur à 33 %) en charge les échéances du prêt en cas d’Invalidité.
Le taux d’invalidité sera évalué, en cas de sinistre, par le médecin conseil de l’assureur.

A savoir : en cas de désaccord avec le médecin conseil, il est dans votre droit de demander une contre-expertise à votre assurance.

– La garantie Perte d’Emploi : facultative et uniquement pour les salariés en CDI depuis 1 an au minimum.
En cas de chômage, c’est l’assurance qui prendra en charge une partie du règlement de vos mensualités de prêt.
Attention, même s’il est prudent d’y souscrire malgré son coût onéreux, elle est sujette à de nombreuses conditions et exclusions :
– La durée de prise en charge est déterminée par le contrat. Elle est souvent de 3 ans au maximum.
– Vous ne serez indemnisé par l’assurance que si Pôle Emploi vous indemnise.
– Les ruptures conventionnelles et les démissions font partie des exclusions, ainsi que le licenciement pour faute lourde ou grave.
– Un délai de carence de 3 à 6 mois comme un délai de franchise de 60 à 120 jours (à compter de l’indemnisation de pôle emploi) sera appliqué.

 


Les pièges liés au vocabulaire des assurances :


Le délai de carence :
C’est
 la période prévue au contrat, qui court à compter du jour de la souscription, durant laquelle la garantie ne pourra se jouer. Ce délai peut s’étaler de 3 mois à un an, et diffère d’un contrat à l’autre.

Le délai de franchise
:
Il s’agit de la période qui suit un sinistre et à l’issue de laquelle interviendra la prise en charge.
Ce délai de non activation des remboursements entre la survenue de l’incident et la mise en place de la garantie permet à l’assureur de vérifier les modalités de prise en charge pour éviter les fraudes.

Les exclusions :
La plupart des contrats d’assurance emprunteur comportent des exclusions, à savoir des situations qui ne seront jamais indemnisées. Il convient de les étudier avec attention.
A savoir : dans certains cas, ces exclusions peuvent être rachetées, c’est à dire que l’assureur peut accepter de vous couvrir moyennant une surprime d’assurance.

– Exclusions d’antériorités : elles correspondent aux maladies survenues avant la souscription du contrat.
– Exclusions “non objectivables : pathologies dorso et psychiatrique” : les incapacités et les invalidités qui résultent d’une affectation psychiatrique (dépression nerveuse) ou d’un mal de dos (lombalgie, sciatique, dorsalgie,…) ne sont généralement indemnisées qu’en cas d’hospitalisation supérieure à 30 jours dans un établissement spécialisé.
– Exclusions liées au comportement de l’emprunteur (suite à une rixe, une consommation d’alcool ou de drogue au volant, mutilation volontaire…)
– Exclusions liées à des activités dites dangereuses (sports mécaniques, sports aériens…).

L’indemnisation indemnitaire ou forfaitaire ?
– Le remboursement indemnitaire : sera indemnisé le montant correspondant à la perte de revenus. Autrement dit,  vous ne serez remboursé qu’à hauteur de votre perte de revenus, c’est-à-dire une fois pris en compte les remboursements de la Sécurité sociale et de la mutuelle. Si la perte des revenus est couverte par le versement des prestations sociales, l’assureur n’effectue aucun remboursement.
Ce type de prise en charge est privilégié dans les contrats groupe délivrés par les banques.
– Le remboursement forfaitaire consiste en une indemnisation de la totalité de l’échéance de prêt selon la quotité assurée. La perte de revenus n’a donc aucune influence sur le remboursement : elle sera prise en charge par l’assureur dans son intégralité si vous avez assuré votre prêt à 100%.
Ce type d’indemnisation est celui qui est utilisé pour les contrats de délégation d’assurance.

Sachez qu’en plus d’être moins sécurisant, un contrat d’assurance emprunteur de type indemnitaire est plus compliqué à mettre en oeuvre en cas de sinistre, puisque l’assureur ne prendra en charge que le remboursement partiel des mensualités, en déduction des indemnités déjà perçues par ailleurs.
Un contrat d’assurance emprunteur de type forfaitaire sera plus avantageux puisque l’assureur verse une somme « forfaitaire », fixée à la conclusion du contrat. Assurez-vous que votre contrat prévoit bien une indemnisation forfaitaire en cas d’arrêt de travail !

Le TAEA, ou le coût de l’assurance emprunteur :
Il est tout à fait naturel, en tant qu’emprunteur, de vouloir se comporter en matière de recherche d’assurance emprunteur comme en recherche de financement. Cependant, si pour obtenir le meilleur taux possible, faire le tour des banques pour négocier le TAEG ou TEG ( = taux annuel effectif global du crédit) est une bonne stratégie, pour une assurance, il faut faire preuve d’un peu plus de finesse. 
Il faut bien comprendre que le coût de l’assurance dépend de votre âge et de votre santé, mais surtout du nombre de garanties souscrites. Plus vous en prenez, plus le coût final sera élevé.
Cependant, à garanties équivalentes, les prix des contrats varient. C’est donc en comparant le TAEA ( = taux annuel effectif de l’assurance) des offres à garanties égales que vous trouverez la moins onéreuse.
Si vous choisissez de souscrire à l’assurance groupe de votre banque, vous paierez des primes « fixes ».
Si vous choisissez de souscrire à une assurance externe, alors vous paierez des primes « dégressives » (pourcentage de votre capital restant dû).

Attention : vérifiez que le tarif de l’assurance soit bien garanti pendant toute la durée du prêt, quelle que soit l’évolution de votre situation. Si ce n’est pas le cas, votre cotisation risque de grimper en cas de changement d’emploi, par exemple.

 

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