Financer son acquisition immobilière


Quel que soit votre projet, achat d’un appartement ou d’une maison, dans le neuf ou dans l’ancien, avec ou sans travaux…, sa réalisation nécessitera, dans la grande majorité des cas, le recours à l’emprunt. Un achat immobilier réussi passe par la construction d’un plan de financement solide.

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Déterminer son apport personnel


Votre apport personnel disponible est constitué par les capitaux dont vous disposez, provenant de votre épargne, du déblocage de votre participation salariale, de la vente d’un autre bien, d’une donation… Notez que, plus le capital que vous empruntez est important, plus vos remboursements seront élevés ou étalés dans le temps, ce qui augmente le coût global du crédit. Sachez que pour certains profils, il est aussi possible de demander à votre banque un prêt immobilier sans apport.

Notre conseil : Si vous possédez une somme d’argent placée à des conditions attractives, peut-être avez-vous intérêt à emprunter le maximum pour financer votre acquisition, plutôt que d’utiliser votre épargne. Tout dépend du rapport existant entre la rémunération de votre épargne et le taux d’intérêt qui vous est proposé.

Utiliser plan et compte épargne logement


Le plan épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL) permettent d’épargner et d’obtenir ensuite un prêt à taux préférentiel, pour financer l’achat ou les travaux d’une résidence principale. Le PEL est ouvert avec un versement initial de 225 € minimum. Le souscripteur doit ensuite verser un minimum de 540€ par an. L’épargne peut aller jusqu’à 61200€, rémunérée à 2,50 % (hors prime d’État). Dès les 3 ans du PEL, il est possible d’emprunter jusqu’à 92000€ au taux de 4,20% (hors assurance). Le CEL est une formule encore plus souple. Après un dépôt initial de 300 €, les versements peuvent être effectués à tout moment dès lors qu’ils s’élèvent au moins à 75 € (le plafond de dépôt étant de 15 300 €, rémunéré à 0,75 % hors prime d’État). Les retraits sont possibles, en conservant un solde minimum de 300€. Le CEL permet d’emprunter dès 18 mois jusqu’à 23000€ à un taux préférentiel qui dépend de la période pendant laquelle l’épargne a été constituée.

Bon à savoir : Le PEL et le CEL peuvent être combinés entre eux. Sachez que lors de l’achat, un membre de votre famille peut vous céder ses droits à prêt.

Les différents types de prêts


Les prêts réglementés

Les prêts conventionnés (PC) et les prêts à l’accession sociale (PAS) sont des prêts réglementés. Ils peuvent financer l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Ils sont distribués par les établissements ayant passé une convention avec l’État. Ils présentent l’intérêt de permettre de bénéficier de frais réduits (frais d’hypothèque…) et peuvent vous ouvrir droit à l’aide personnalisée au logement (APL) sous certaines conditions. Contrairement au prêt conventionné, l’accès au PAS est soumis à des conditions de ressources. Les plafonds de ressources à respecter sont les mêmes que celles du prêt à taux zéro pour les offres de PAS faites depuis le 1er octobre 2014 (arrêté du 30 septembre 2014 paru au JO du 1er octobre).

Le prêt à taux zéro (PTZ+)

Le prêt à taux zéro (PTZ +) peut être octroyé à l’acquisition d’une résidence principale dans le neuf, répondant à des conditions de performances énergétiques fixées par décret (il peut aussi servir à l’achat d’un bien ancien ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde). Il est réservé aux primo-accédants c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédentes. Cette condition n’est pas requise si le demandeur est handicapé ou titulaire de la carte d’invalidité et qu’il est dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle. Les revenus ne doivent pas dépasser un plafond déterminé. Le montant du PTZ + est lui-même limité à un plafond, qui varie en fonction du lieu où se situe le logement, de la composition du ménage et de la performance énergétique du bien.

Demandez à votre conseiller bancaire si vous pouvez bénéficier du PTZ +, en complément d’un autre prêt.

Le « prêt-habitat »

Le « prêt-habitat » est un prêt du secteur libre, par opposition au prêt conventionné réglementé par l’État (ou aux prêts épargne- logement). Les prêts-habitat ne font pas appel à l’aide de l’État, contrairement, par exemple, au prêt à taux 0 %. Ils sont distribués par l’ensemble des banques généralistes ou spécialisées dans le crédit immobilier et viennent compléter le financement de votre opération. Sur ce créneau, les taux sont libres et fixés par le prêteur.

Chaque banque possède sa grille de taux, établie en fonction du montant emprunté, de la durée du prêt, de l’apport personnel…

Les différents types de taux


Taux fixe, taux variable : sachez faire la différence

En matière de taux, tout dépend du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter. Avec un crédit à taux fixe, le taux de l’emprunt ne varie pas pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez donc prévoir exactement ce que vous coûtera votre emprunt. Au contraire, avec un taux «variable» (ou révisable), le taux d’intérêt est revu périodiquement, en général chaque année, en fonction d’un indice de référence (souvent l’Euribor).
Le recours au taux révisable est intéressant quand l’écart entre les taux fixes et les taux variables est important. Mais avec cette formule, il est impossible d’être sûr à l’avance du coût global du crédit.

Le prêt à taux révisable

Dans le prêt à taux révisable, les variations de l’indice de référence se répercutent dans leur totalité soit sur la durée du prêt, soit sur les mensualités (selon les formules). Pour plus de sécurité, privilégiez un prêt révisable « capé ». Les effets des hausses de taux sont alors limités, et vous profiterez des baisses. Dès le départ, votre prêt comprend un taux plafond qui ne peut, en aucun cas, être dépassé. Par exemple, un taux révisable à 3,30 %, s’il est capé à + 2 points, sera plafonné à 5,30%.

Le prêt modulable

Votre prêt est modulable si vous pouvez choisir de modifier le montant de vos remboursements mensuels. Les échéances sont souvent modulables à la hausse comme à la baisse, avec certaines limites, bien sûr. Si vous souhaitez augmenter vos mensualités, votre remboursement se fera sur une période plus courte, ce qui signifie un coût global moins élevé. À l’inverse, si vos remboursements mensuels sont moins élevés, par exemple en raison de difficultés passagères, la durée de votre crédit s’allonge en proportion et le coût global du crédit augmente.

Taux nominal et taux annuel effectif global (TAEG)

Le taux nominal du crédit est le taux généralement annoncé lors du premier contact avec un conseiller ou sur une publicité. Ce taux ne comprend aucun des frais annexes liés au prêt (frais de dossier, primes d’assurance, coûts des garanties…) qui entrent dans le calcul de l’opération. Il ne peut donc pas permettre de mesurer le coût réel du crédit. En revanche, le taux annuel effectif global (TAEG) offre cette possibilité. C’est un taux annualisé, calculé sur la base du capital emprunté et des intérêts, auxquels s’ajoutent tous les frais nécessaires pour l’obtention du financement (frais de dossier, les frais de garantie…). Il convient de se faire préciser par la banque si le coût de l’assurance emprunteur est compris, les emprunteurs ayant le choix de leur assureur.
Le TAEG est l’information qui permet de comparer les différentes offres de crédit.

Fonctionnement crédit-relais


Sauf à louer entre la revente et l’achat ou à signer les deux transactions le même jour, si vous vendez un logement pour en racheter un autre, vous aurez besoin de passer par un crédit-relais pour financer l’opération. En effet, la plupart du temps, le prix de vente de votre ancien logement constitue tout ou partie de votre apport pour l’achat du nouveau.
Le principe du prêt relais est d’assurer la jonction entre les deux transactions : la banque avance une partie de l’argent nécessaire à l’achat du nouveau bien. En général, le prêt relais représente 70% de la valeur du bien mis en vente. Il est souscrit pour une durée d’un an ou de 2 ans, ce qui vous permet, en principe, de vendre en toute sérénité. Le remboursement du capital emprunté s’effectue en une seule fois, lorsque vous percevez le prix du bien revendu. Les intérêts sont payés mensuellement ou en une fois au moment du remboursement du capital.

Emprunt pour financer des travaux


Les prêts consentis pour l’agrandissement, la réparation, l’amélioration ou l’entretien des immeubles d’habitation relèvent de la législation des prêts immobiliers lorsqu’ils sont supérieurs à 75 000 €. En dessous de ce seuil, en dehors de travaux destinés à réaliser des économies d’énergie et / ou rendant obligatoire un permis de construire et / ou intégrant un prêt épargne logement dans le financement, ils relèvent de la législation du crédit à la consommation.
Enfin, si la date de construction de votre logement est antérieure à 1990 et si vous souhaitez réaliser des travaux d’économie d’énergie, vous pourrez peut-être bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro. Ce prêt, accordé sans condition de ressources, peut vous être attribué que vous résidiez en maison individuelle ou en copropriété. Son montant et sa durée sont plafonnés et varient selon la nature des dépenses. L’attribution de ce crédit est soumise à la condition de réaliser un certain nombre de travaux, choisis dans une liste précisément définie par la loi.

Souscrire une assurance décès-invalidité

Avant de vous accorder un crédit, la banque vous demandera de souscrire une assurance décès-invalidité afin de garantir votre emprunt. C’est une précaution indispensable pour vous protéger et mettre à l’abri vos proches. En cas de décès, vous êtes assuré que vos héritiers n’auront pas à supporter le poids de votre dette. L’assurance décès-invalidité couvre le décès, l’invalidité permanente et l’incapacité temporaire de travail.
La banque qui vous accorde le prêt peut vous faire une offre d’assurance. Vous pouvez néanmoins choisir librement l’assureur, à condition que le contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui proposé par l’établissement prêteur.

Notre conseil : Rendez-vous sur notre simulateur en ligne d’assurance prêt immobilier afin de recevoir un devis gratuit.

Pour les offres de prêt émises depuis le 26 juillet 2014, l’emprunteur peut résilier le contrat d’assurance emprunteur souscrit auprès de sa banque durant la première année. Dans la mesure où les nouvelles garanties apportées sont similaires à celles proposées par la banque, le prêteur ne pourra pas refuser ce changement.

Après l’éventuel décès de l’assuré, c’est la compagnie d’assurance qui prend en charge le remboursement intégral des sommes non encore réglées. Il en est de même si vous êtes reconnu en invalidité permanente. La garantie incapacité temporaire de travail prend en charge les mensualités de remboursement pour un temps limité.

Un délai de carence peut être appliqué. Vérifiez bien les garanties du contrat d’assurance proposé et les cas d’exclusion.

L’assurance perte d’emploi est facultative

Facultative, l’assurance perte d’emploi s’adresse aux salariés bénéficiant d’un contrat à durée indéterminée. En cas de chômage, elle garantit une prise en charge totale ou partielle de la mensualité de remboursement pendant une durée définie, en complément des allocations versées par Pôle emploi. Attention, l’assurance s’applique après un délai d’attente qui démarre à la signature du contrat. Durant cette période, la garantie ne joue pas.

La prise en charge de la mensualité débute après un second temps d’attente, décompté à partir de la date de début d’indemnisation par le Pôle-emploi ou de la date du licenciement, selon les contrats.

L’emprunteur est protégé

La loi réglemente la formation et le contenu du crédit afin que vous soyez informé au mieux sur votre engagement financier et sur vos obligations. Tout contrat de prêt immobilier fait l’objet d’une offre préalable de crédit. Elle récapitule par écrit les conditions du prêt proposé. Cette offre vous est adressée gratuitement, par courrier, en double exemplaire. L’offre doit contenir un certain nombre d’informations (coordonnées de la banque, nature, objet et modalités du prêt, garanties exigées…).

À partir du moment où vous l’avez reçue, l’offre a une durée de validité de 30 jours et vous disposez d’un délai obligatoire de réflexion. En d’autres termes, vous ne pouvez accepter l’offre de prêt qu’à partir du 11e jour suivant la date de sa réception. Toute acceptation avant cette date rendrait caduque l’offre de prêt. Jusqu’à l’acceptation de l’offre, vous n’avez aucun versement à effectuer. Et votre banque ne peut, de son côté, débloquer aucune somme pendant cette période.