À partir de quand peut-on renégocier son prêt immobilier ?

Le 19/12/2017

Le temps est sûrement venu pour vous d’envisager une renégociation de votre prêt immobilier. Cette opération consiste simplement à négocier avec votre banque prêteuse une diminution du taux d’intérêt pour votre crédit en cours, compte tenu des taux actuellement historiquement bas.
Mais attention : votre banque n’a aucune obligation d’accepter ! En effet, elle perd de l’argent à vous octroyer un taux plus bas que celui que vous aviez contracté à l’époque. Ainsi, il faudra mettre en avant vos qualités de « bon profil bancaire ».
En cas de refus, vous pourrez alors vous tourner vers le rachat de crédit, par une banque autre que votre banque initiale. Dans ce cas, il faudra bien étudier bien ce projet car les frais que cette opération engendre ne rendent pas toujours le montage financièrement attractif.
Explications :

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À partir de quand est-il intéressant de renégocier son prêt immobilier ?


Dans un prêt à taux fixe, l’échéance mensuelle se compose d’une part du capital et d’une part des intérêts. Cette répartition varie au cours de la vie du prêt : au début la proportion des intérêts est plus importante puis peu à peu, la mensualité n’est plus composée que du capital restant dû. Il est donc plus intéressant pour vous de renégocier votre prêt quand les mensualités sont plus largement composées du remboursement des intérêts, c’est-à-dire idéalement dans le premier tiers de la vie du prêt.

Cependant, tout emprunteur ayant souscrit un emprunt à un taux de prêt immobilier supérieur aux taux actuellement proposé est dans son intérêt de renégocier son prêt immobilier.

Etant donnée l’attractivité des taux actuellement, votre banquier comprendra rapidement qu’il a tout intérêt à vous garder plutôt que de risquer de vous laisser partir faire racheter votre prêt par une autre banque. Ce peut être un argument à mettre en avant si vous sentez que votre banquier ne semble pas enthousiaste lorsque vous évoquez l’idée d’une renégociation.

Exemple pratique : vous avez contracté il y a 10 ans un crédit de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 4,5%.
Constatant que les taux actuels ne dépassent pas la barre de 2%, vous avez envoyé un courrier à votre banquier lui demandant de renégocier votre emprunt. Comme vous êtes un bon client (et surtout que votre établissement bancaire ne veut pas vous voir faire racheter vos crédits par une banque concurrente, et donc vous voir, vous et vos revenus, changer de banque), votre banquier accepte, pour les 10 ans restants de remboursement de votre prêt, de vous accorder un taux à 2,7 %. Soit une différence de 1,8 % sur 1à ans tout de même !
Ce changement ne nécessitera qu’un simple avenant à votre contrat de prêt initial. Vous aurez le choix de garder les mêmes mensualités de remboursement (et donc de réduire la durée de votre prêt) ou bien de réduire vos mensualités (et donc d’augmenter votre pouvoir d’achat chaque mois). Ainsi, vous faites des économies conséquentes sur le coût total de votre crédit.

Conseil : si vous ne parvenez pas à faire entendre vos arguments pour une renégociation de prêt avec votre propre banque, envisagez le rachat de crédit en démarchant plusieurs banques et courtiers en rachat. Cependant, restez vigilant : cette opération peut parfois s’avérer coûteuse car il faudra payer (entre autres frais) des indemnités de remboursement anticipé à votre ancienne banque (IRA). Effectuer une simulation de rachat de crédit immobilier vous évitera de tomber dans le piège !

 

 

Peut-on renégocier son assurance de prêt immobilier ?


Quitte à avoir renégocié le taux de votre emprunt, profitez en ! Renégociez aussi votre assurance de crédit immobilier ! En effet, si le coût des intérêts bancaires représente le coût le plus important de votre emprunt, le prix de l’assurance emprunteur (qui est obligatoire) est le second : cette dernière peut représenter jusqu’à 1/3 du coût total de votre emprunt…

Le fait de changer d’assurance, c’est à dire de résilier le contrat d’assurance « groupe » souscrit auprès de votre banque prêteuse pour choisir de contracter chez un autre assureur indépendant aux groupes bancaires, s’appelle la délégation d’assurance.
L’intérêt de déléguer son assurance est double :

  • vous économisez beaucoup car vous faites jouer la concurrence entre les banques, et surtout vous ne payez plus la marge que s’octroie la banque prêteuse. En moyenne, sur un emprunt à 200 00 € sur 20 ans, vous pouvez espérer gagner 6 310 €.
  • vous êtes au moins aussi bien couvert (car vous serez obligé de respecter l’équivalence de garanties entre le nouveau et l’ancien contrat d’assurance), voire mieux car la différence de coût vous permettra de bénéficier de garanties supplémentaires.

La législation française offre différents moyens de changer d’assurance de prêt, ce qui constitue en soi une renégociation.
Selon la tranche d’âge du prêt, correspond une loi. De manière générale, la date qui prime dans une telle démarche est bien la “date de naissance” du prêt, celle qui est mentionnée dans l’offre de prêt, et non la date de sa renégociation éventuelle. Par exemple, si vous avez contracté un prêt le 17 octobre 2012, que vous en avez renégocié le taux le 31 août 2014, ce sera bien la date du 17 octobre 2012 dont il faudra tenir compte ( = date anniversaire).

1) Si vous avez acheté il y a moins d’un an : avec la loi Hamon, vous avez 1 an à compter de la signature de l’offre de rachat de prêt pour changer votre contrat d’assurance emprunteur. C’est facile et gratuit car la banque ne peut vous demander des frais. La loi Hamon exige que les emprunteurs souhaitant changer d’assurance soumettent à leur banque (par courrier recommandé avec accusé de réception) le nouveau contrat d’assurance avec les conditions générales.

2) Si vous avez acheté depuis plus d’un an : la loi Bourquin vous permet de changer d’assurance emprunteur chaque année à date anniversaire (donc la date de la signature de votre offre de prêt). Vous devrez respecter un préavis de 2 mois, mais la démarche est aussi sans frais. Ainsi, vous devez soumettre le nouveau devis d’assurance à votre banque deux mois avant la date anniversaire du prêt, afin que cette dernière valide l’équivalence des garanties. Une fois leur accord reçu, vous pourrez adhérer à votre nouveau contrat d’assurance emprunteur !

 

 

 

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