6 conseils pour bien négocier un prêt immobilier ! - Réassurez-moi

Comment négocier son prêt immobilier : nos 6 conseils !

À partir de la date de signature du compromis ou de la promesse de vente de votre bien immobilier, vous disposez de 45 jours pour négocier le taux de prêt immobilier le plus avantageux possible.
Réassurez-moi a listé pour vous les 6 points clés auxquels vous devrez prêter attention afin de bénéficier du meilleur taux d’intérêt !

 

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Conseil 1 – Mettez en avant votre profil emprunteur

Les conditions d’octroi d’un prêt varient en fonction des banques, mais surtout du profil de l’emprunteur. Il suffit donc de convaincre votre banquier que vous êtes l’emprunteur idéal pour les raisons suivantes :

  • Votre taux d’endettement est faible
    Le ratio entre vos revenus mensuels et vos charges financières détermine votre capacité d’épargne. À partir de 33 %, les banques prennent rarement le risque de prêter de l’argent (sauf si revenus patrimoine très importants). Entre 10 % à 15 % d’endettement, c’est excellent !
  • Vous disposez d’un “ reste à vivre “ suffisant
    C’est la somme qu’il reste après le paiement de votre mensualité de crédit. Le seuil minimum requis par les banques est de 400 euros par ménage + 150 euros par personne à charge
  • Vous fournissez un apport personnel important
    Un apport autour de 10 % du prix d’achat du bien vous sera demandé. Un apport entre 20 % et 30 % vous permettra de bénéficier d’un bien meilleur taux.
  • Vous gérez bien vos comptes
    Cela signifie : pas de découvert, d’incident de paiement pour vos autres emprunts éventuels, de crédit à la consommation.
    Vos trois derniers relevés de compte seront exigés : s’ils ne sont pas exemplaires, mieux vaut reporter votre demande de prêt plutôt que de présenter un mauvais dossier
  • Vous présentez un profil de client attractif
    Pour les banques, le crédit immobilier est un produit d’appel pour attirer de nouveaux clients susceptibles d’y domicilier leurs revenus, leur épargne ou de souscrire à d’autres produits financiers. Votre situation professionnelle est donc primordiale : la banque considérera votre statut (cadre par exemple), votre ancienneté, votre âge et votre capacité d’évolution.

 

Conseil 2 – Déléguez l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt est la plus grosse dépense liée à votre crédit immobilier, elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du prêt ! C’est donc un aspect de la négociation de prêt très important à prendre en compte. Deux points à connaître pour cela :

  • Le tarif des assurances groupes proposées par les établissements bancaires gravite autour de 0.40%.
    Une délégation d’assurance peut faire baisser le taux à 0.14% pour les emprunteurs les plus jeunes.
  • Le contrat d’une assurance externe ne peut être refusé par la banque si les garanties proposées sont équivalentes à celle de son assurance groupe.
  • Payer son assurance moins cher ne veut pas dire que vous serez moins bien assurés.
    Au contraire : non seulement les garanties seront généralement plus performantes que celles que vous proposera la banque, mais en plus certaines compagnies d’assurance permettent de mieux assurer les risques (par exemple : la pratique de certains sports).

    Nous vous déconseillons fortement d’accepter l’offre d’assurance emprunteur de votre banquier sans avoir réalisé des devis d’assurance de prêt. Notre outil simple et gratuit vous permet d’obtenir un devis en ligne personnalisé afin de faire votre choix et de comparer des offres à celle de votre banque de prêt.

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Conseil 3 – Faites jouer la concurrence

Il est indispensable de consulter plusieurs banques.
Faire valoir les offres de la concurrence, propositions écrites à l’appui, permet d’appuyer votre négociation de manière très concrète.
In fine, vous pourrez tout à fait faire à nouveau le tour des établissements bancaires pour une ultime mise en concurrence : vous pourrez certainement obtenir quelques avantages supplémentaires.

Vous pouvez également vous adresser aux courtiers en crédit immobilier.
Ils négocieront pour vous auprès des établissements financiers et obtiendront souvent des conditions intéressantes (au niveau des taux d’intérêts, mais aussi des autres frais).
Bon à savoir : Ce service est théoriquement gratuit car les banques rétrocèdent une commission au courtier lorsqu’un prêt est souscrit par son intermédiaire, mais vous devrez parfois vous acquitter des frais de dossier : vérifiez bien avant !

Conseil 4 – Faire supprimer les indemnités de remboursement anticipé

Si vous souhaitez un jour rembourser par anticipation votre crédit immobilier, votre banque vous demandera une Indemnité de Remboursement Anticipé ( = IRA). Ces frais sont à hauteur de 3% du capital restant dû et plafonnés à 6 mois d’intérêt.

Imaginez que vous empruntiez aujourd’hui 100 000 € sur 25 ans à 4.50%. Si vous revendez (par exemple) votre bien dans 5 ans et que vous n’avez pas négocié cette close du contrat de prêt, vous aurez à payer à votre banque 3% du capital restant dû, soit 2 635 € !

Ces indemnités peuvent faire l’objet d’une négociation afin d’en être exonéré, à condition de penser à le demander à votre banque au moment où vous effectuez votre demande de prêt

Conseil 5 – Choisissez la garantie de prêt la plus intéressante

En général, vous aurez le choix pour votre garantie de prêt immobilier entre une hypothèque ou une caution.

L’enregistrement d’une hypothèque par le notaire coûte cher (taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, honoraires, TVA, etc.).
Au final, le montant des frais s’élèvera entre 3 % et 4 % du montant du crédit dans le neuf et 7 % dans l’ancien.

La caution est une solution plus intéressante.
Vous pouvez demander à une tierce personne de se porter garant, ou faire appel à une société de cautionnement. En cas de défaillance de remboursement, c’est cette société de caution (le Crédit Logement par exemple) qui remboursera la banque et s’occupera de la vente de votre bien immobilier.

Les frais, qui varient entre 2 % et 3 % du montant du crédit, seront versés sous la forme :

  • de commissions versées à la société de cautionnement,
  • de contributions à un fonds mutuel de garantie.

Le prix de cette garantie varie énormément en fonction des banques. Pour bien comparer, demandez le coût précis de la caution (car une partie de la contribution vous sera rendue à la fin du remboursement du prêt).

Conseil 6 – Négociez les frais de dossier

Les banques, comme la plupart des courtiers, peuvent travailler sans vous facturer les frais de dossier. Cela est dû à la forte concurrence actuelle des établissements financiers, et aussi parce qu’en comparaison avec d’autres produits et services, la facturation des frais de dossiers ne rapporte pas beaucoup d’argent.

Si vous deviez cependant les payer, soyez attentifs.
Par exemple, pour un prêt de 100 000 € à 4% sur 20 ans, 1 000 € de frais de dossier représentent une augmentation du taux de 0,08%. Si une autre banque vous propose un crédit à 4,05% sans frais de dossier, il sera dans ce cas plus intéressant de prendre le prêt le plus élevé en taux.

 

Vous serez probablement amenés à faire des compromis car il sera difficile de négocier tous ces points à la fois.
Retenez que les deux points qui vous feront réaliser le plus d’économies sont le taux de votre crédit et le choix de votre assurance emprunteur.

 

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