Les 10 bonnes raisons d'acheter dans le neuf

Les 10 bonnes raisons d’acheter dans le neuf

Le 19/04/2018

Si vous êtes sensibles au charme de l’ancien, à ses parquets et moulures, à la belle pierre, au bricolage du week-end, nous vous recommandons d’investir dans l’immobilier ancien. La définition d’un logement neuf est réglementée : il s’agit d’un logement à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’a jamais été habité ni utilisé sous quelle que forme que ce soit. En d’autres termes, acheter neuf signifie acheter un logement prêt à vivre, jamais habité.

pourquoi acheter neuf

1 – Une qualité de vie

L’habitat neuf répond exactement aux critères d’habitat du 21ème siècle :

  • design de l’immeuble
  • confort d’usage
  • optimisation de la surface du logement
  • équipements bonus : placards, dressing, cuisines et salles de bain équipées
  • parties communes adaptées : sécurisées, avec ascenseur, local vélo, parking sous-sol
  • rapport qualité-prix

2 – Une formule économique règlementée

La construction d’un habitat neuf, prêt à l’emploi, se conforme à des normes de construction strictes : RT 2012 et BBC régissant concomitamment les matériaux employés et la consommation d’énergie de l’immeuble en vue d’une consommation réduite pour l’utilisateur.

Caractérisé de fait par l’absence de travaux à y réaliser au moment de l’achat, le logement neuf épargne l’acheteur de coûts de travaux ou d’entretien lourd pendant un minimum de 15 ans.

3 – Dispositifs de réductions fiscales

Il existe des dispositifs fiscaux permettant de déduire de vos impôts une partie de l’investissement réalisé dans le cadre d’un investissement locatif.

Les plus courants et sécuritaires sont :

  • le dispositif Pinel
  • le dispositif Censi-Bouvard adossé sur un logement meublé (LMNP)

4 – Frais de notaires réduits

L’achat d’un logement neuf n’est pas soumis aux droits d’enregistrement, contrairement à un logement ancien.

En conséquence, acheter dans le neuf consiste à verser 3 à 4 % de la valeur du bien en frais de notaire contre 7 à 9 % dans l’ancien.

Exemple : vous achetez un logement de 300 000 €.

Les frais de notaire seront de 3% au lieu de 8% dans l’ancien.

Économie réalisée : 300 000 X 0,05 = 15 000 euros.

5 – Acheter avec ou sans TVA ?

L’habitat neuf est soumis à TVA au taux en vigueur de 20%.

Le prix annoncé par le promoteur- constructeur inclut cette taxe.

Dans le cadre d’un investissement locatif neuf adossé à un logement meublé en résidences de services (étudiants, senior) le dispositif Censi-Bouvard autorise la récupération intégrale de la TVA.

En d’autres termes, ceci revient à acquérir le logement au prix hors TVA soit avec une économie immédiate de TVA de 20% (taux actuellement en vigueur).

Si vous achetez votre logement neuf pour y habiter, votre situation personnelle peut donner droit à un taux de TVA réduit de 7% au lieu de 20% à condition de remplir les critères d’éligibilité suivants :

  • Vos ressources doivent être inférieures à un plafond fixé par l’administration fiscale*.
  • Le logement que vous achetez devra être votre résidence principale.
  • Son prix de vente au m2 doit respecter un plafond fixé par l’administration fiscale*.

Quels sont les secteurs concernés ?

L’obtention d’un taux de TVA réduit dépend par ailleurs de la localisation de l’immeuble en zonage dit ANRU, par convention de rénovation urbaine. L’objectif de l’ANRU est de réhabiliter et rénover les zones urbaines en attirant de nouveaux propriétaires.

Obligation : conservation du logement pendant une durée minimale

La revente de votre logement avant les 10 ans de détention obligatoire engendre un remboursement de votre part de la différence avec le taux normal de TVA, diminuée d’1/10e par année de détention au-delà de la 1ère année.

6 – Taxe foncière réduite

Les logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant les deux premières années à compter de l’achèvement des travaux, sauf avis contraire de la mairie.

7 – Economies de charges de copropriété

En termes de charges de copropriété, des économies sont prévisibles puisqu’il n’y aura pas de travaux à prévoir ou de remises aux normes tels que le ravalement des parties communes, l’installation d’un ascenseur, la réfection de la cage d’escalier… Avant 15 ans minimum.

Rappelons qu’en cas de remplace- ment d’infrastructure électrique ou plomberie, la garantie biennale de la construction couvre les coûts des travaux les 2 premières années.

Et qu’en cas de réfection de toiture, murs ou infrastructures lourdes de l’immeuble, la garantie décennale du constructeur couvre les coûts de travaux pendant les 10 premières années.

8 – Economies d’énergie

Les nouvelles réglementations BBC et RT 2012 ont pour objet l’engagement de résultats quant à la consommation énergétique dans le logement.

Ces normes imposent une consommation moyenne dans l’immeuble de 50 KW heure par m2 par an engendrant une diminution drastique des coûts d’éclairage et de chauffage pour l’usager par rapport à un logement ancien.

Exemple : si vous occupez actuellement un logement ancien et vous apprêtez à acquérir un logement neuf, votre consommation d’énergie sera divisée par 3.

9 – Des garanties de construction des plus protectrices

L’acquisition dans le neuf s’assortit de garanties légales couvrant les risques de dégradations et de vices de construction sur plusieurs années :

  • La garantie dommage-ouvrages couvre les risques de surcoût pendant le chantier avant livraison
  • La garantie biennale couvre les risques de mauvais fonctionne- ment des installations techniques dans l’immeuble. Elle permet d’exiger pendant deux ans la réparation de tout équipement qui ne fait pas partie intégrante de la construction tels que portes et fenêtres, volets, cloisons mobiles…
  • La garantie décennale couvre les risques liés à la stabilité de l’immeuble pendant dix ans (étanchéité, toiture, fondations…)

10 – Le prix d’achat d’un logement neuf est rationnel

Le prix d’achat d’un logement neuf se fonde sur 3 paramètres :

  • Le coût d’acquisition du terrain par le promoteur-constructeur

+

  • Le coût de la construction, main d’œuvre et matériaux réglementés par un objectif de résultat (isolation acoustique, phonique, économie d’énergie)

+

  • Le coût commercial : bureaux de vente, équipes de vente, campagnes
    de communication

Il est possible de négocier le prix du logement avec le promoteur-constructeur proposant périodiquement des journées portes-ouvertes ou réductions nationales des prix.

A l’inverse, le prix d’un logement ancien ne repose pas systématiquement sur des critères tangibles de calcul. Souvent le prix est défini par le vendeur par rapport au prix d’achat de son logement majoré d’une plus-value.

Le prix de marché d’un logement ancien peut fournir une échelle de valeur ; n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire disposant d’une base de données statistiques par ville voire par quartier.

Pour en savoir, retrouvez notre guide de l’achat immobilier.

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