10 conseils pour réduire le coût de son crédit immobilier

Le 01/10/2015

Il existe beaucoup de conseils à suivre afin de décrocher votre crédit immobilier aux meilleures conditions. Les taux immobiliers sont en ce moment bas, c’est la période idéale pour s’engager mais il ne faut pas se focaliser uniquement sur ce taux. En effet, le vrai coût de votre crédit sera fixé en fonction du taux effectif global (le TEG). Celui-ci comprend tous les frais annexes qu’il vous faudra étudier minutieusement. Ce sont ces frais qui pourront vous faire réaliser des économies considérables.

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1 – La transférabilité du prêt

Si un propriétaire souhaite vendre son bien pour en acquérir un autre, la transférabilité du prêt lui permettra de conserver son prêt initial pour le nouveau bien. Ainsi, vous ne devrez emprunter uniquement le complément manquant. Ce ne sont pas toutes les banques qui proposent cette option de transfert. Il vous faudra vérifier en amont si elle est réalisable. Véritable avantage pour l’emprunteur, la transférabilité lui permet de ne pas devoir régler les pénalités de remboursement anticipé qui correspondent à 3% du capital restant dû.

De plus, grâce au transfert de prêt, l’emprunteur conserve les conditions négociées en amont.

2 – Le remboursement anticipé

Les pénalités de remboursement anticipé entrent en jeu dans le cas où vous vendez votre logement pour quitter la région, que vous achetez un logement plus grand ou plus petit. Ces pénalités s’élèvent à 3% du capital restant dû plafonnés à 6 mois d’intérêts. On ne le sait pas souvent mais il est possible d’annuler ou de négocier le montant de ces pénalités en cas de revente de votre logement pour l’acquisition d’un autre. Il faudra penser à vérifier ce point dans le contrat en amont de la signature. En revanche, sachez que si vous renégociez votre crédit immobilier chez un concurrent, ce dernier vous les facturera automatiquement.

3 – Le changement d’assurance prêt immobilier

L’assurance emprunteur représente une part conséquente dans le coût total du crédit immobilier. Beaucoup d’emprunteurs pensent qu’ils sont obligés de prendre l’assurance bancaire qui va de pair avec le crédit immobilier. Or, ils sont tout à fait libres d’opter pour la délégation d’assurance prêt immobilier qui leur permettra de bénéficier de taux plus intéressants.

De plus, depuis la mise en application en Juillet 2014 de la loi Hamon, les emprunteurs qui ont souscrit une assurance prêt immobilier au sein de leur banque ont un an pour la résilier à partir de la date de signature du prêt. La seule condition à respecter est de proposer à sa banque un contrat présentant les mêmes garanties que celles proposées par le contrat bancaire.

Enfin, la loi Bourquin permet la résiliation annuelle à partir du 1er janvier 2018 : ainsi, tous les emprunteurs en cours de crédit peuvent changer d’assurance emprunteur, et ce chaque année.

Réassurez-moi vous propose de vous accompagner dans vos procédures de changement. Rendez-vous sur notre simulateur en ligne d’assurance prêt immobilier pour vous rendre compte gratuitement des économies qu’il vous serait possible de réaliser.

4 – Les frais de dossier

Le montant de vos frais de dossier dépendront de la facilité qu’aura eu l’assureur à monter votre dossier. En effet, si le montage de votre dossier n’a nécessité que très peu de rendez-vous, vous pourrez très facilement négocier vos frais de dossier. Dans le cas où vous passez par un courtier, vous devrez lui payer des frais de dossier mais vous n’aurez rien à régler à votre banque. Dans tous les cas, mettez en avant les points forts de votre dossier pour pouvoir demander une ristourne.

5 – Les frais annexes

En souscrivant au prêt immobilier de votre banque, votre conseiller ne manquera pas de vous proposer une multitude de services annexes tels que l’assurance multirisques habitation pour votre nouvelle acquisition par exemple. Il pourra aussi vous proposer des comptes pour faire fructifier votre épargne. N’hésitez pas à laisser transparaitre un réel intérêt pour ces propositions moyennant néanmoins un geste commercial sur votre prêt immobilier.

6 – Le rachat de crédit

En premier lieu,  il faut tout d’abord vous renseigner si ce rachat vous sera rentable ou non : pour le savoir, il faut faire un petit calcul rapide afin d’établir si le rachat de crédit vous fait économiser davantage que les frais engendrés par celle-ci. L’écart de point entre votre taux d’intérêt initial et la nouvelle proposition de la nouvelle banque doit être d’au moins 0,5 %.

De plus, il faut que votre prêt soit à son premier tiers car au début, on rembourse surtout des intérêts et à la fin presque uniquement du capital. Passée cette échéance, le mécanisme de rachat ne sera pas avantageux.

Vérifiez également qu’il vous reste plus de 100 000 euros à rembourser, car il faut que le capital restant dû soit significatif, en dessous de cette valeur, vous n’obtiendrez pas les bénéfices escomptés étant donné les frais engendrés par l’opération de rachat.

Si vous réunissez toutes ces conditions, vous pouvez donc faire racheter votre crédit de façon optimale auprès d’une autre banque et de négocier un geste commercial pour les nouveaux clients comme une réduction des frais de dossier.

7 – Séduire le banquier

Pour être certain d’obtenir votre crédit immobilier dans les meilleures conditions, il faut savoir vous vendre au maximum. Cela passe par un dossier parfait en ayant toujours en tête que le banquier n’aime pas prendre de risques. Il privilégiera forcément un candidat à l’emprunt qui a une vraie stabilité professionnelle. Pas de panique, si vous n’êtes pas en CDI, les démarches pourront juste s’avérer plus longue. Si vous effectuez une profession libérale, il vous sera demandé de joindre à votre dossier un historique de trois ans de votre bilan.

Votre capacité d’épargne sera également étudiée à la loupe : seront examinés sur 3 ou 6 mois la façon dont vous gérez vos comptes.

8 – Préférer le cautionnement à l’hypothèque

Il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d’un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basé sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque.

À la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100% dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75% de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2.5% du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque.

9 – Les frais de notaire

Il est tout à fait possible de négocier les frais de notaire de plusieurs manières. En effet, il vous sera possible par exemple pour un bien que vous achetez meublé, de sortir le mobilier du prix, à hauteur de 5% du prix du bien. Dans le cas où vous faites l’acquisition d’un bien neuf, vous pouvez faire remarquer que les frais s’élèvent généralement à 2% du prix d’achat dans le neuf alors que dans l’ancien, ils sont de 7%.

Enfin, vous pouvez négocier sur les frais du compromis de vente ou de la promesse de vente. Dans le cas où c’est le notaire qui est à l’origine de la promesse de vente ou du compromis et qu’elle n’a pas été réalisée par l’agence immobilière ou le vendeur, aucun surcoût ne peut être exigé. Si jamais il en applique un, il vous sera possible de la négocier ou l’annuler.

10 – Le prêt à taux fixe

Un projet immobilier vous engagera sur une longue durée. C’est pourquoi pour faire face aux imprévus, le prêt immobilier à taux fixe est à privilégier car il vous permettra de vous adapter à vos changements de situation.

Grâce au prêt à taux fixe, vous optez pour un financement libre durant toute la durée de votre prêt afin d’en maîtriser le coût. En plus, les remboursements sont facilités car vous avez la possibilité d’augmenter, de diminuer ou même de reporter vos remboursements parallèlement à l’évolution de vos revenus. Vous pouvez aussi choisir d’ajuster vos mensualités avec des paliers qui se calquent à votre situation personnelle.

Nous avons créé un simulateur de crédit immobilier que vous pouvez utiliser directement sur notre site. Il vous présentera les taux moyens de crédit de toutes les banques.

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