Calculette de capacité d'emprunt immobilier

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L’octroi d’un prêt immobilier à un particulier par un établissement de crédit est soumis à divers critères d’obtention. Il s’agit notamment de déterminer la somme supportable par l’emprunteur pour le remboursement du capital prêté, proportionnellement à ses revenus. L’on parle alors de capacité d’emprunt, une notion qui peut être définie par l’application de différents facteurs.

La capacité d’emprunt est notamment indexée sur le taux d’endettement accordé à l’emprunteur, bien que le calcul final prenne en compte d’autres données précises. Le financement du projet immobilier du particulier repose en grande partie sur l’évaluation de la capacité d’emprunt, qui permet de donner une indication claire de ses ressources.

 

Un outil pour calculer votre capacité d’emprunt

Dans l’optique de simplifier vos démarches visant à connaître votre capacité d’emprunt, Réassurez-moi met à votre disposition son propre calculateur. Simple d’utilisation, instantané et totalement gratuit, il vous permettra d’évaluer rapidement le montant du prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre, en fonction de vos revenus et vos charges.

 

Définition de la capacité d’emprunt

Il est en premier lieu nécessaire de définir clairement le terme de capacité d’emprunt, puisqu’il constitue l’une des données essentielles de la demande de prêt immobilier.

De manière générale, l’on parle de capacité d’emprunt pour définir la somme mobilisable par l’emprunteur pour le remboursement d’un crédit. L’objectif étant de trouver un équilibre idéal entre le support des mensualités du prêt immobilier et la préservation d’un « reste à vivre » suffisant pour le particulier.

Il s’agit alors d’évaluer l’effort budgétaire possible l’emprunteur et le montant qu’il pourra mobiliser pour rembourser son prêt immobilier. Les sommes concernées étant particulièrement élevées, ses revenus sont évidemment pris en compte mais fortement impactés par le remboursement des mensualités, majorées d’intérêt spécifiques correspondant au paiement du service de libération d’argent par la banque : le taux du prêt immobilier.

 

L’importance de la capacité d’emprunt

Dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier, la capacité d’emprunt constitue réellement un élément incontournable. Il justifie de la « santé financière » de l’emprunteur et la banque calculera précisément cette capacité pour décider l’octroi ou non du prêt. Il s’avère que le taux d’endettement sera notamment un indicateur clé, puisqu’il représente la part des mensualités de remboursement par rapport aux revenus de l’emprunteur.
S’il s’agit alors d’un facteur décisif, d’autres critères rentre néanmoins en compte pour l’attribution effective du crédit. Le montant du reste à vivre reste finalement la donnée la plus importante en fonction du niveau de vie du particulier.

Par exemple : en sachant que le taux d’endettement est limité à 33 %, pour un emprunteur disposant de 1 500 € de revenus, son reste à vivre sera de 1 000 €. En revanche, pour un particulier gagnant 10 000 € par mois, il pourra disposer jusqu’à 6 666 € pour vivre après le paiement des mensualités. Le niveau de vie n’est donc pas le même et le reste à vivre est alors considéré comme suffisant.

 

Pourquoi calculer la capacité d’emprunt

Le calcul de la capacité d’emprunt ne se limite pourtant à la seule détermination du taux d’endettement, donc du reste à vivre disponible. Il s’agit avant tout de définir la somme empruntable par le particulier en fonction de la totalité de ses revenus (pas uniquement constitués des salaires). La banque pourra néanmoins se servir du montant de la capacité d’emprunt pour estimer le capital auquel il peut prétendre selon son niveau de vie.

En somme, la capacité d’emprunt permet de déterminer le niveau de financement accessible pour l’emprunteur. Le capital libéré par l’établissement de crédit ne sera évidemment pas le même selon les profils et plus le particulier disposera de revenus importants, plus il se verra accorder un crédit conséquent.

 

Le calcul de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt dépend alors de plusieurs données liées, qui permettent d’estimer la somme finalement empruntable par le particulier pour le financement de son projet immobilier.

Les modalités du prêt immobilier jouent beaucoup sur la détermination de la capacité d’emprunt, car cette dernière ne sera pas la même en fonction des divers facteurs concernés. Il peut notamment s’agit de :

  • La durée du prêt : plus le prêt est modulable dans le temps (et long), plus la capacité d’emprunt augmente en conséquence car les mensualités peuvent diminuer avec l’augmentation de la durée totale du crédit ;
  • Le taux d’intérêt : le taux d’intérêt appliqué au capital restant dû et additionné aux mensualités constitue un facteur déterminant car plus il sera élevé, plus la capacité d’emprunt diminuera ;
  • Les mensualités : les mensualités sont finalement fixées en fonction de la durée du prêt, des intérêts applicables au capital restant dû ainsi que les intérêts d’assurance et elles sont finalement la somme permettant d’évaluer clairement la capacité d’emprunt.

 

Les critères de calcul de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est finalement calculée de manière à prendre en compte les ressources et les sommes supportées par l’emprunteur. Il est alors possible de citer :

  • Les revenus principaux : constitués par les salaires.
  • Les revenus complémentaires : peuvent être pris en compte les pensions, primes et autres loyers pour un logement dont l’emprunteur serait propriétaire.
  • Les revenus du conjoint (dans le cadre d’un emprunt en couple)
  • Les charges annexes : charges supportées par le particulier en dehors des mensualités.en
  • Le type de logement souhaité : son montant, ses spécificités, notamment en matière d’entretien.
A noter : la capacité d’emprunt résulte du calcul des revenus de l’emprunteur, de ses charges et des modalités de l’emprunt souhaité. Elle permet d’évaluer précisément à quel niveau de financement il pourra prétendre, sans qu’elle en constitue le seul critère. L’apport personnel, le type de prêt ainsi que les modalités propres au crédit seront également déterminantes et c’est l’étude de tous ces facteurs qui poussera la banque à accorder le prêt immobilier ou non.

 

La capacité d’emprunt et le projet immobilier

Le financement du projet immobilier souhaité par l’emprunteur est donc intimement lié à sa capacité d’emprunt, bien que d’autres critères rentrent en ligne de compte.

Si la capacité d’emprunt n’est effectivement pas le seul facteur d’attribution du prêt immobilier et que le reste à vivre est tout aussi déterminant, il est pour autant indéniable qu’elle constitue la base du financement du crédit. L’achat d’un bien immobilier supposant le déblocage de sommes très importantes, il est alors impératif de présenter un dossier solide, avec des revenus pouvant appuyer une capacité d’emprunt significative.

En fonction des ressources de l’emprunteur, mais aussi du type de prêt contracté, ou du type de projet (rachat de prêt immobilier par exemple), la banque pourra donner son aval pour une capacité d’emprunt plus ou moins importante.

 

L’apport personnel et la capacité d’emprunt

L’apport personnel représente la somme apportée par l’emprunteur pour financer une partie du projet immobilier nécessitant un financement extérieur. Plus son montant est élevé, plus la banque sera encline à accorder le crédit attenant, car il atteste de la capacité d’épargne du particulier. Le fait de faire face à un emprunteur capable de bien gérer son argent constitue un argument très positif qui joue en sa faveur.

Pour autant, l’apport personnel ne permet bien évidemment pas le financement de la majorité du projet immobilier. Les banques exigent généralement que son montant soit équivalent à 10 % de la somme totale nécessitée. De fait, l’apport personnel, bien qu’il ne soit pas systématiquement demandé pour certains prêts à l’accession facilitée, représente un facteur déterminant d’attribution du crédit immobilier.

 

Le prêt à taux zéro et la capacité d’emprunt

Couramment appelé PTZ, le prêt à taux zéro est un crédit immobilier justifiant de modalités spécifiques et avantageuses. C’est notamment le cas en ce qui concerne le taux d’intérêt est nul et suppose que les mensualités ne seront pas majorées d’intérêts permettant à l’établissement de crédit de se rémunérer sur l’octroi du prêt immobilier.

La contraction d’un prêt à taux zéro permet d’ajuster significativement le crédit, donc la capacité d’emprunt du particulier. Il s’avère que pour un prêt à taux zéro (PTZ), la capacité d’emprunt est automatiquement plus élevée, puisque les mensualités ne supposent pas d’intérêts de remboursement. Elle est d’autant plus évidente que le prêt accordé est faible et ne permet pas de financer l’intégralité du projet immobilier. Cette capacité d’emprunt sera donc significativement plus importante dans ces conditions, puisque le taux d’endettement sera nécessairement augmentable plus facilement (la part des revenus mobilisés sert à rembourser directement le capital prêté).