Calculer mon taux d'endettement

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Votre taux d'endettement

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Votre capacité de remboursement est de .



Comment calculer son taux d’endettement immobilier ?

 

Pour devenir propriétaire, vous devrez souscrire un crédit immobilier. Pour cela, votre banque établira un diagnostic complet de vos finances : la première étape consistera à calculer votre taux d’endettement afin de déterminer votre capacité de remboursement et donc votre capacité d’emprunt. Les organismes prêteurs se limiteront pour la plupart à un taux d’endettement maximal de 33%.
Pour arriver préparé à votre rendez-vous avec votre banquier et savoir à quel montant vous pouvez prétendre pour acheter votre logement, voici les formules de calcul que les banques utilisent ainsi que nos conseils pour bien comprendre comment est calculé votre taux d’endettement. 

 

 

 

Comment utiliser le simulateur de taux d’endettement ?

Calculer son taux d’endettement et donc sa capacité de remboursement est très simple, et utiliser notre simulateur de taux d’endettement aussi.
Vous devez simplement connaître et indiquer dans les champs vides prévus à cet effet :

  • Vos charges fixes : les mensualités du prêt immobilier que vous souhaitez contracter + les mensualités des éventuels autres prêts en cours (crédit à la consommation, prêt à taux zéro, crédit auto, …).
  • Vos revenus mensuels : si vous achetez à deux, tous les revenus net imposable du ménage seront pris en compte, ainsi que les pensions alimentaires éventuellement reçues.

Une fois ces espaces remplis (comptez moins de 2 minutes), le résultat s’affichera de manière claire et rapide, indiquant votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement.

 

 

 

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement se calcule sur une base mensuelle et s’exprime en pourcentage.
C’est le ratio que représentent vos charges fixes par rapport à vos revenus mensuels.

Ce sont les banques qui déterminent elles-mêmes votre taux d’endettement lors d’une demande de prêt immobilier. Contrairement à ce que l’on pense, il n’existe pas de taux d’endettement maximum légal. C’est pourquoi un emprunteur débouté par une banque peut se voir accorder un crédit ailleurs, car le taux d’endettement acceptable est laissé à l’appréciation de chacune.
Cependant, en France, le plafond de taux d’endettement que dépassent rarement les établissements prêteurs est de 33%. Autrement dit, vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités de remboursement de crédit. C’est le seuil à partir duquel les organismes de crédits estiment qu’il prennent trop de risques de non-remboursement. Ce pourcentage est respecté dans la très grande majorité des cas et devient de fait le taux d’endettement maximum autorisé.

Exemple de calcul du taux d’endettement pour un couple, sans autres crédits en cours, souhaitant emprunter sur 15 ans à un taux de 2,00 % (hors assurance emprunteur) 

Revenu mensuel net du couple Prix du bien immobilier convoitéTaux d'endettementMensualités de remboursementConclusion
3 000 €150 000 €33 %990 €Crédit immobilier accordé
3 000 €186 000 €40 %1 200 €Très peu de chances que l’établissement prêteur accorde un prêt sur ce montant car dépassement du taux d'endettement toléré de 7 %

 

 

 

Les revenus pris en compte pour calculer le taux d’endettement

Les revenus pris en considération dans votre taux d’endettement sont déterminés par des règles propres à chaque établissement de crédit.

Inclus dans le calcul du taux d’endettement :

  • les salaires nets
  • les primes contractuelles
  • le 13ème mois
  • les revenus professionnels non salariés (bénéfice des professions libérales, agriculteurs, commerçants et artisans)
  • les commissions (pour les agents commerciaux par exemple), selon l’ancienneté dans la fonction
  • les pensions alimentaires reçues (sur décision judiciaire)
  • les autres pensions (retraite, handicap…)
  • les allocations logement ( = APL).

Peuvent être pris en compte en fonction des organismes prêteurs :

  • les allocations familiales. Certaines banques les comptent comme revenus si elles sont perçues pendant toute la durée du prêt envisagé. Cependant, elles sont généralement considérées comme des revenus insaisissables car destinées à l’éducation des enfants.
  • les revenus fonciers. Certains établissements prêteurs les ajouteront aux revenus net, d’autres leur appliqueront un coefficient de minoration en compensation des éventuels non-paiement du loyer par le locataire en place.

Exclus du calcul du taux d’endettement :

  • les primes exceptionnelles (non contractuelles, donc considérées comme revenus non réguliers)
  • les indemnités professionnelles (accident de travail, maladie professionnelle … donc considérées comme revenus non réguliers).

 

 

 

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement se calcule en pourcentage et sur une base mensuelle :
Taux d’endettement = (charge d’emprunt) × 100 / (revenus nets)

  • charge d’emprunt = addition des mensualités des prêts existants et du prêt envisagé.
  • revenus nets = revenus nets imposable de chacun des emprunteurs.

 

 

 

Pourquoi calculer le taux d’endettement ?

Protection de la banque : plus votre taux d’endettement est élevé, plus l’établissement prêteur prendra le risque que vous n’arriviez plus à assumer le paiement de vos mensualités. Sans compter le risque qu’il prend à voir se retourner contre lui la menace d’une condamnation en justice s’il avait consentit un prêt à un emprunteur n’ayant pas les moyens financiers de souscrire un prêt…

Protection de l’emprunteur : cette limite lui évite soit de contracter trop de crédits, soit de tomber dans des charges trop lourdes qui conduiront à de futures difficultés financières qui mèneront, elles, à un surendettement.

Calculer votre taux d’endettement et connaître votre capacité budgétaire en amont, avant votre rendez-vous avec le conseiller de la banque prêteuse, vous donnera non seulement un premier aperçu sur la faisabilité économique de votre projet, mais surtout vous permettra d’aborder votre entretien de manière plus sereine face à un univers immobilier et un vocabulaire bancaire complexe.

En règle générale, sachez qu’un ménage ayant des revenus confortables et un “reste à vivre” élevé n’aura que peu de difficultés à faire accepter un taux d’endettement à plus de 33%. Un cadre de la fonction publique, par exemple, n’aura aucun mal à demander à dépasser le seuil des 33 % car sa profession en fait un emprunteur à faible risque. Au contraire, les banques peuvent aussi limiter certains emprunteurs à un taux d’endettement de 30% par exemple. De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d’endettement maximum de 33 % sera appliqué de manière stricte.

 

 

 

Définition de la capacité de remboursement

La capacité de remboursement mensuelle (aussi appelée capacité d’endettement) représente simplement le montant maximum de la mensualité que l’emprunteur peut se permettre de rembourser à la banque pour son nouveau prêt.
Cette capacité de remboursement est déterminée en utilisant un taux d’endettement maximal de 33%.

 

 

 

Comment calculer sa capacité de remboursement ?

La capacité de remboursement, c’est la mensualité maximale pour rembourser votre futur emprunt : elle comprend le capital prêté à rembourser, les intérêts bancaires et le coût de l’assurance emprunteur, qui est obligatoire.

La capacité de remboursement se calcule en appliquant un taux maximal de 33% d’endettement :
Capacité de remboursement = (revenus nets × 33%) – (charge d’emprunt actuelle)

  • charge d’emprunt : addition des mensualités des prêts existants et du prêt envisagé.
  • revenus nets : revenus nets imposable de chacun des emprunteurs.

 

 Organisme prêteur 1 : la banque intègre l’ensemble des revenus perçu par le foyerOrganisme prêteur 2 : La banque ne tient pas compte des allocations familiales
Taux d’endettement actuel350 × 100 / (1 950 + 1 400 + 450)
= 9,21%
350 × 100 / (1 950+1 400)
= 10,44%
Capacité de remboursement disponible3800 * 0,33 – 350
= 904 €
3 350 * 0,33 – 350
= 755,5 €

– Salaire monsieur : 1 800 € sur 13 mois, soit 1950 € sur 12 mois.
– Salaire madame : 1 400 € sur 12 mois.
– Allocations familiales : 450 € (le couple a des enfants).
– Mensualité du prêt travaux contracté il y a quelques années : 350 €.

 

 

 

Les autres notions liées au taux d’endettement

La capacité d’emprunt

Une fois le taux d’endettement déterminé, les banques effectueront le calcul de votre capacité d’emprunt afin de s’assurer que vous serez en capacité de rembourser votre futur prêt immobilier.
Elle correspond à la somme totale qu’il est possible d’emprunter auprès de l’organisme prêteur.
En partant de sa capacité de remboursement mensuelle ( = mensualités) disponible pour le projet, et avec deux informations essentielles : la durée de remboursement choisie (15, 20, 25 ans…) et le taux d’intérêts pratiqué, vous aurez votre capacité d’emprunt.
Réassurez-moi met à votre disposition une calculette de capacité d’emprunt immobilier afin de déterminer facilement votre budget.

Ainsi, vous allez obtenir, grâce à la capacité d’emprunt, le budget total que vous pourrez consacrer à l’achat du bien immobilier. N’oubliez pas de prévoir les frais annexes à la vente d’un appartement ou d’une maison : frais d’agence, frais de notaire, frais de dossier bancaire…
Les primes d’assurance emprunteur et frais de garantie feront partie du montant emprunté.
Pour mémoire, les banques vous demanderont de constituer un apport couvrant au moins l’ensemble des frais de notaire pour prétendre à un crédit immobilier.

Le reste à vivre et le quotient familial

Dans les cas de revenus considérés comme modestes, les organismes prêteurs utiliseront des critères complémentaire intitulés « reste à vivre » et « quotient familial » : leur objectif est de déterminer si le foyer pourra subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités de crédit payées.

Le reste à vivre se calcule sur une base mensuelle, en déduisant des revenus nets les échéances d’emprunts. Autrement dit, c’est l’argent qu’il vous reste après avoir payé toutes vos charges d’emprunt (la mensualité à venir de crédit immobilier, la mensualité de vos éventuels prêts à la consommation, vos charges diverses).
Cette somme doit être suffisamment importante pour couvrir les dépenses courantes (alimentation, transports, habillement …).
La banque vérifiera si le reste à vivre est suffisant pour satisfaire aux dépenses du foyer sans vous mettre en péril ou risquer le surendettement.
Pour ce faire, elles utilisent un barème qu’elles se sont fixées (souvent en fonction de la localisation du bien). Il n’est pas rare de voir une banque exiger un reste à vivre compris entre 600 et 800 € pour une personne seule, 1 000 € pour un couple et 300 € supplémentaires par enfant à charge.

Le quotient familial est parfois utilisé par les établissements de crédits en remplacement ou en complément du “reste à vivre”. Par exemple, un quotient familial minimum de 4.200 € peut être réclamé par la banque pour l’obtention d’un prêt.
Il représente le revenu disponible annuel par personne.
Le quotient familial sera calculé en fonction du revenu restant par personne après le paiement des charges d’emprunt : certains établissements retiennent le nombre réel de personnes alors que d’autres utilisent le nombre de parts fiscales du foyer.
Si la somme par personne toujours disponible est suffisante pour subvenir aux dépenses, alors la banque pourrait accepter un taux d’endettement un peu supérieur.

La durée de remboursement

La durée d’un prêt, appelée aussi durée d’endettement, est sûrement l’élément le plus important d’un prêt immobilier. En effet, c’est à partir de son élaboration que le montant des mensualités et le coût général du prêt sont calculés. Généralement, la durée moyenne d’endettement en crédit immobilier est calculée par rapport aux prix de l’immobilier. De 5 à 30 ans, la durée moyenne d’un prêt immobilier est d’environ 20 ans, une durée qui est en perpétuelle ascension depuis 2010. Toutefois, cette durée dépend de vos capacités de remboursement mensuel, en veillant à ne pas dépasser le seuil des 33% d’endettement.

Par rapport aux mensualités, ce sont la durée et le taux qui détermineront le coût total d’un prêt. En pratique, le taux d’un prêt de 100 000 € est plus cher sur 15 ans que sur 30 ans. Ainsi, plus la durée est courte, plus les mensualités seront élevées.
Néanmoins, l’amortissement d’un prêt de longue durée est plus profitable à l’investisseur locatif.
Les prêts plus longs (30 voire 35 ans) sont plus adaptés aux jeunes actifs. En plus d’être adaptés à leurs revenus, c’est aussi le meilleur moyen pour devenir propriétaires.
Les prêts plus courts sont recommandés pour les personnes dont les revenus sont confortables et celles qui disposent d’un apport personnel.

Différence de capacité d’emprunt en fonction du taux et de la durée du crédit immobilier 

Durée du crédit immobilierCapacité de remboursement mensuel (= mensualité disponible)Taux d'intérêts à 2 %Taux d'intérêts à 3 %Taux d'intérêts à 4 %
10 ans1 000 €108 500 €103 500 €98 500 €
1 500 €162 750 €155 250 €147 750 €
2 000 €217000 €207 000 €197 000 €
15 ans1 000 €155 000 €144 500 €135 000 €
1 500 €233 500 €216 750 €202 500 €
2 000 €310 000 €289 000 €270 000 €
20 ans1 000 €197 500 €180 000 €165 000 €
1 500 €296 250 €270 000 €247 500 €
2 000 €395 000 €360 000 €230 000 €
25 ans1 000 €235 500 €210 500 €189 000 €
1 500 €353 250 €315 750 €283 500 €
2 000 €471 000 €421 000 €378 000 €

Remarque : à durée et remboursement et taux d’intérêts identiques, le montant du crédit reste proportionnel à la mensualité.

 

 

 

Différence entre l’endettement et le surendettement

Il ne faut pas confondre endettement et surendettement, les termes sont proches mais ce sont deux notions fondamentalement différentes :

Etre en situation d’endettement signifie que vous avez contracté et que donc vous remboursez 1 ou plusieurs prêts, dont le paiement des mensualités s’effectue sans incident.
En bref, des millions de Français sont propriétaires et donc pour la plupart, endettés.

Un emprunteur ou un ménage surendetté est dans l’impossibilité complète de rembourser un ou l’ensemble de ses prêts et doit donc faire face à plusieurs incidents de paiement, avec les frais bancaires, agios, pénalités de retard et désagréments qui vont avec…
Son taux d’endettement est alors compris entre 40 et 70% d’endettement.
Dans ce cadre là, ni l’emprunteur ni son foyer ne peuvent souscrire un autre crédit ou bien encore demander un rachat de crédit. Il est fiché à la banque de France qui, après passage en commission, reprendra la mains sur ses moyens de paiement afin d’assainir sa situation financière.
On distingue le surendettement passif (dû à un accident de la vie comme un décès, une maladie, une période de chômage, un divorce…), qui représente malheureusement la plupart des cas, du surendettement actif qui s’explique par une accumulation et une mauvaise gestion de prêts.

 

 

 

Nos conseils pour emprunter sans dépasser le taux d’endettement maximal

Obtenez de meilleures conditions de financement

En trouvant un meilleur taux de prêt immobilier et un meilleur taux d’assurance emprunteur, vous réduirez considérablement le coût de votre financement et donc votre taux d’endettement.

A savoir : l’assurance emprunteur est obligatoire lors de tout emprunt immobilier. Si l’emprunteur est libre du choix de son assureur (sa banque prêteuse ou un assureur en délégation d’assurance (c’est à dire un assureur externe aux groupes bancaires) dès le début de son prêt, il a maintenant le droit, depuis le 1er janvier 2018, de changer son assurance de prêt immobilier chaque année, et ce pendant toute la durée de son crédit.

Préservez votre capacité de financement

Il ne faut pas oublier que souscrire un crédit immobilier, c’est engager vos finances sur une longue période. Dans la mesure du possible, une fois que vous avez contracté ce crédit immobilier, il faut chercher à ce que votre taux d’endettement se situe sous la barre des 30%.
Non seulement vous serez plus serein en cas d’accident de la vie (maladie, divorce, décès…) car vous aurez “prévu” une marge au cas où, mais surtout vous préserverez votre capacité de financement pour tous les autres projets que vous pourriez être amenés à réaliser au fil des années : enfant, voyages, travaux, mariage …

Profitez des aides pour votre financement immobilier

Des subvention, le prêt à taux zéro ou à taux réduit, les crédit d’impôt… Beaucoup de solutions existent.
En fonction de votre situation, vous pouvez prétendre à des prêts aidés ou à des prêts complémentaires, qui viendront en complément de votre prêt principal : cela permettra d’améliorer le budget alloué à votre achat immobilier.

Négociez les prix de vente des biens immobiliers

Les prix de vente après discussions sont en réalité beaucoup plus bas que les prix affichés dans les annonces immobilières.
Une vente sans négociations, ce n’est pas vraiment une vente, vous diront les agents immobiliers ! Elles sont devenues monnaie courante, alors n’hésitez pas.

Prenez une assurance de prêt immobilier extérieure

Plusieurs lois vous autorisent à souscrire une assurance de prêt immobilier extérieure à celle de la banque, que ce soit avant d’emprunter ou en cours de prêt, vous avez la possibilité de changer de contrat sans frais et d’économiser sur votre emprunt. Plusieurs compagnies d’assurance proposent des offres avec une aussi bonne couverture, voire meilleure, pour beaucoup moins cher. Il ne faut pas hésiter à recourir aux comparateurs qui proposent des devis personnalisés en libre accès. Certains courtiers, tels Réassurez-moi, vous accompagnent même de la souscription à la résiliation s’il s’agit d’un changement.

Comparer 25 contrats d’assurance

Limitez les risques

Quelques banques, pour réaliser leurs objectifs ou pour d’autres mauvaises raisons, peuvent vous proposer de dépasser cette limite des 33 %.
Même si vos revenus sont conséquents et que vous pouvez vous le permettre maintenant, c’est un pari très risqué pour la suite : vous ne savez pas de quoi demain sera fait, alors ne posez pas le piège dans lequel vous risquez de vous prendre les pieds…
Rechercher la banque pour votre prêt immobilier qui vous autorisera le plus grand taux d’endettement possible n’est pas un bon critère, privilégiez celle qui fera preuve du plus de souplesse quand à la modulation des échéances (= baisser ou augmenter les mensualités) par exemple !
Dans le cas de revenus modestes, certains experts conseillent même fortement de ne pas dépasser un taux d’endettement de plus de 20-25%, surtout si vous avez peu de visibilité à long terme sur l’évolution de vos revenus.

 

 

 

Questions fréquentes

  1. Que faire si j’ai besoin d’un crédit mais que je dépasse les 33 % d’endettement ?

    La solution pour diminuer votre taux d’endettement pourrait être le rachat de crédits en cours. Cette opération consiste à regrouper tous vos prêts (immobilier et à la consommation) en 1 seul : un nouvel établissement bancaire se chargera de rembourser vos mensualités restantes (auprès des sociétés chez qui vous aviez contracté vos prêts à l’époque) afin de vous aider à retrouver votre indépendance financière. Ainsi, vous êtes désengagé vis-à-vis de vos anciens prêteurs, vous avez un nouvel établissement prêteur et donc un seul interlocuteur, et surtout une seule mensualité au lieu des nombreuses autres précédentes.
    Le rachat de crédit immobilier engendrera un abaissement de votre mensualité, donc votre taux d’endettement diminuera. Vous aurez donc soit une marge de budget supplémentaire afin de vivre plus agréablement, soit de quoi économiser pour le futur.

  2. Va t’on refuser ma demande de crédit si je suis au dessus des 33 % d’endettement ?

    Cette politique des banques à limiter les crédits sous le seuil des 33 % ne signifie pas pour autant qu’elles refuseront de vous accorder un crédit immobilier, car elle va tenir compte de certains critères complémentaires :

    • Vos relevés de compte dans le détail, car constituent une véritable source d’informations pour les prêteurs qui chercheront en premier votre capacité d’épargne ( = le montant épargné chaque mois) : cela montrera la faculté qu’aura l’emprunteur à assumer une éventuelle augmentation de ses charges fixes.
    • Votre logement : si vous êtes locataire depuis plusieurs années, sans aucun incident concernant le paiement de vos loyers, cela prouvera que vous tenez vos engagements.
    • La localisation géographique du bien que vous souhaitez acquérir aura des conséquences sur l’obtention de votre prêt à de meilleures conditions, surtout si vous avez choisi l’hypothèque comme garantie (au cas où vous n’assumiez pas vos mensualités, ce sera plus facile pour la banque de se rembourser sur la revente du bien).

    En fonction des résultats obtenus grâce à cette étude, le taux d’endettement standard de 33% pourra ainsi être modulé à la hausse ou à la baisse.