Calculer mon taux d'endettement

Vos revenus

€/mois
€/mois

Co-emprunteur

€/mois
€/mois

Vos charges

€/mois
Crédit immobilier
€/mois
Autres charges fixes
€/mois

Votre taux d'endettement

[[ conclusionDebt ]]

Votre capacité de remboursement est de .



Pour souscrire un crédit immobilier, votre banque établira un diagnostic complet de vos finances. La première étape consistera à calculer votre taux d’endettement afin de déterminer votre capacité de remboursement et donc votre capacité d’emprunt. Les organismes prêteurs se limiteront, pour la plupart, à un taux d’endettement maximal de 33 %. Comment calculer son taux d’endettement ? Quelle est la formule appliquée ? Utilisez notre simulateur de taux d’endettement et retrouvez tous les conseils de nos experts !

À quoi sert un simulateur de taux d’endettement ?

Calculer son taux d’endettement et donc sa capacité de remboursement est essentielle avant de souscrire un emprunt. En utilisant un simulateur de taux d’endettement, vous aurez accès en instantané à cet indicateur et pourrez avoir une meilleure visibilité du prêt pouvant vous être accordé.
Pour connaître votre taux d’endettement, vous devez simplement indiquer dans les champs vides prévus à cet effet :

  • Vos charges fixes : les mensualités du prêt immobilier que vous souhaitez contracter + les mensualités des éventuels autres prêts en cours (crédit à la consommation, prêt à taux zéro, crédit auto, …).
  • Vos revenus mensuels : si vous achetez à deux, tous les revenus net imposables du ménage seront pris en compte, ainsi que les pensions alimentaires éventuellement reçues.

Une fois ces espaces remplis (comptez moins de 2 minutes), le résultat s’affichera de manière claire et rapide, indiquant votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement pour un prêt se calcule sur une base mensuelle et s’exprime en pourcentage. Il correspond au ratio que représentent vos charges fixes par rapport à vos revenus mensuels.

Lors d’une demande de prêt immobilier, les banques vont souhaiter déterminer votre taux d’endettement pour établir votre profil d’emprunteur. Contrairement à ce que l’on pense, il n’existe pas de taux d’endettement maximum légal. C’est pourquoi un emprunteur débouté par une banque peut se voir accorder un crédit ailleurs, car le taux d’endettement acceptable est laissé à l’appréciation de chacune.

Cependant, en France, le plafond de taux d’endettement que dépassent rarement les établissements prêteurs est de 33 %. Autrement dit, vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités de remboursement de crédit. C’est le seuil à partir duquel les organismes de crédits estiment qu’ils prennent trop de risques de non-remboursement. Ce pourcentage est respecté dans la très grande majorité des cas et devient de fait le taux d’endettement maximum autorisé.

Exemple de calcul du taux d’endettement pour un couple, sans autres crédits en cours, souhaitant emprunter sur 15 ans à un taux de 2,00 % (hors assurance emprunteur) 

Revenu mensuel net du couplePrix du bien immobilier convoitéTaux d’endettementMensualités de remboursementConclusion
3 000 €150 000 €33 %990 €Crédit immobilier accordé
3 000 €186 000 €40 %1 200 €Peu de chances que le prêt soit accordé sur ce montant car dépassement du taux d’endettement toléré (7 %)
Exemple de calcul de taux d’endettement

Comment calculer son taux d’endettement ?

Les revenus pris en considération dans votre taux d’endettement de prêt immobilier sont déterminés par des règles propres à chaque établissement de crédit.

Voici les indicateurs toujours inclus dans une calculette de taux d’endettement :

  • les salaires nets ;
  • les primes contractuelles ;
  • le 13ème mois ;
  • les revenus professionnels non salariés (bénéfice des professions libérales, agriculteurs, commerçants et artisans) ;
  • les commissions (pour les agents commerciaux par exemple), selon l’ancienneté dans la fonction ;
  • les pensions alimentaires reçues (sur décision judiciaire) ;
  • les autres pensions (retraite, handicap…) ;
  • les allocations logement ( = APL).

Peuvent être pris en compte en fonction des organismes prêteurs :

  • les allocations familiales. Certaines banques les comptent comme revenus si elles sont perçues pendant toute la durée du prêt envisagé. Cependant, elles sont généralement considérées comme des revenus insaisissables car destinées à l’éducation des enfants.
  • les revenus fonciers. Certains établissements prêteurs les ajouteront aux revenus net, d’autres leur appliqueront un coefficient de minoration en compensation des éventuels non-paiement du loyer par le locataire en place.

Exclus du calcul du taux d’endettement :

  • les primes exceptionnelles (non contractuelles, donc considérées comme revenus non réguliers)
  • les indemnités professionnelles (accident de travail, maladie professionnelle … donc considérées comme revenus non réguliers).

Le taux d’endettement se calcule en pourcentage et sur une base mensuelle :
Taux d’endettement = charge d’emprunt × 100 / revenus nets

  • charge d’emprunt = addition des mensualités des prêts existants et du prêt envisagé.
  • revenus nets = revenus nets imposable de chacun des emprunteurs.

Pourquoi calculer le taux d’endettement ?

Calculer le taux d’endettement d’un emprunteur est essentiel pour éviter au maximum les soucis durant votre emprunt. Cette donnée permet un ratio qui doit être favorable à tous :

  • Protection de la banque : plus votre taux d’endettement est élevé, plus l’établissement prêteur prendra le risque que vous n’arriviez plus à assumer le paiement de vos mensualités. Sans compter le risque qu’il prend à voir se retourner contre lui la menace d’une condamnation en justice s’il avait consenti un prêt à un emprunteur n’ayant pas les moyens financiers de souscrire un prêt…
  • Protection de l’emprunteur : cette limite lui évite soit de contracter trop de crédits, soit de tomber dans des charges trop lourdes qui conduiront à de futures difficultés financières qui mèneront, elles, à un surendettement.

Calculer votre taux d’endettement et connaître votre capacité budgétaire en amont, avant votre rendez-vous avec le conseiller de la banque prêteuse, vous donnera non seulement un premier aperçu sur la faisabilité économique de votre projet, mais surtout vous permettra d’aborder votre entretien de manière plus sereine face à un univers immobilier et un vocabulaire bancaire complexe.

En règle générale, sachez qu’un ménage ayant des revenus confortables et un “reste à vivre” élevé n’aura que peu de difficultés à faire accepter un taux d’endettement à plus de 33%. Un cadre de la fonction publique, par exemple, n’aura aucun mal à demander à dépasser le seuil des 33 % car sa profession en fait un emprunteur à faible risque. Au contraire, les banques peuvent aussi limiter certains emprunteurs à un taux d’endettement de 30% par exemple. De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d’endettement maximum de 33 % sera appliqué de manière stricte.

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

La capacité de remboursement mensuelle (aussi appelée capacité d’endettement) représente simplement le montant maximum de la mensualité que l’emprunteur peut se permettre de rembourser à la banque pour son nouveau prêt.

Cette capacité de remboursement est déterminée en utilisant un taux d’endettement maximal de 33 %. Au-delà de ces 33 %, les organismes prêteurs seront généralement frileux à vous prêter de l’argent, considérant que le risque est trop élevé que vous vous retrouviez dans une situation financière ne vous permettant pas de rembourser vos mensualités.

Cependant, dans certains cas, une souplesse peut être accordée :

  • si l’emprunt contracté est de courte durée,
  • si votre reste-à-vivre est élevé,
  • pour des professions stables comme les fonctionnaires.

Taux d’endettement trop élevé, que faire ?

Obtenez de meilleures conditions de financement

En trouvant un meilleur taux de prêt immobilier et un meilleur taux d’assurance emprunteur, vous réduirez considérablement le coût de votre financement et donc votre taux d’endettement.

À savoir : l’assurance emprunteur est obligatoire lors de tout emprunt immobilier. Si l’emprunteur est libre du choix de son assureur (sa banque prêteuse ou un assureur en délégation d’assurance (c’est à dire un assureur externe aux groupes bancaires) dès le début de son prêt, il a maintenant le droit, depuis le 1er janvier 2018, de changer son assurance de prêt immobilier chaque année, et ce pendant toute la durée de son crédit.

Préservez votre capacité de financement

Il ne faut pas oublier que souscrire un crédit immobilier, c’est engager vos finances sur une longue période. Dans la mesure du possible, une fois que vous avez contracté ce crédit immobilier, il faut chercher à ce que votre taux d’endettement se situe sous la barre des 30%.
Non seulement vous serez plus serein en cas d’accident de la vie (maladie, divorce, décès…) car vous aurez “prévu” une marge au cas où, mais surtout vous préserverez votre capacité de financement pour tous les autres projets que vous pourriez être amenés à réaliser au fil des années : enfant, voyages, travaux, mariage …

Profitez des aides pour votre financement immobilier

Des subvention, le prêt à taux zéro ou à taux réduit, les crédit d’impôt… Beaucoup de solutions existent.
En fonction de votre situation, vous pouvez prétendre à des prêts aidés ou à des prêts complémentaires, qui viendront en complément de votre prêt principal : cela permettra d’améliorer le budget alloué à votre achat immobilier.

Négociez les prix de vente des biens immobiliers

Les prix de vente après discussions sont en réalité beaucoup plus bas que les prix affichés dans les annonces immobilières.
Une vente sans négociations, ce n’est pas vraiment une vente, vous diront les agents immobiliers ! Elles sont devenues monnaie courante, alors n’hésitez pas.

Limitez les risques

Quelques banques, pour réaliser leurs objectifs ou pour d’autres mauvaises raisons, peuvent vous proposer de dépasser cette limite des 33 %.

Même si vos revenus sont conséquents et que vous pouvez vous le permettre maintenant, c’est un pari très risqué pour la suite : vous ne savez pas de quoi demain sera fait, alors ne posez pas le piège dans lequel vous risquez de vous prendre les pieds…
Rechercher la banque pour votre prêt immobilier qui vous autorisera le plus grand taux d’endettement possible n’est pas un bon critère, privilégiez celle qui fera preuve du plus de souplesse quand à la modulation des échéances (= baisser ou augmenter les mensualités) par exemple !

Dans le cas de revenus modestes, certains experts conseillent même fortement de ne pas dépasser un taux d’endettement de plus de 20-25%, surtout si vous avez peu de visibilité à long terme sur l’évolution de vos revenus.

Comment calculer son taux d’endettement pour un prêt immobilier ?

Pour connaître votre taux d’endettement, le calcul est : charge d’emprunt × 100 / revenus nets. Notre simulateur de taux d’endettement vous calcule en direct votre taux d’endettement selon les critères requis.

Que faire en cas de taux d’endettement trop élevé ?

Généralement, au-delà de 33 % de taux d’endettement, les banques estiment que votre taux est trop élevé. Selon votre profil (fonctionnaire), votre reste-à-vivre disponible, ou encore la durée de votre prêt, les établissements peuvent être plus souples et accepter de vous octroyer un prêt.

À quoi sert le calcul du taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement permet à la banque prêteuse de s’assurer que vous serez en moyen de subvenir aux obligations liées à votre emprunt. Elle s’assure ainsi qu’elle ne vous mettra pas dans une situation délicate financière et qu’elle récupérera la somme qu’elle s’engage à vous prêter.