Calculer mon capital restant dû

Lorsque l’emprunteur contracte un prêt immobilier, la banque lui prête une somme définie préalablement, lui permettant de financer son projet immobilier. Ce crédit n’est pas gratuit et suppose que le particulier remboursera petit à petit son créancier pour le capital octroyé, majoré notamment des taux d’intérêt appliqués.

Dans l’optique de connaître les modalités de remboursement attenantes à l’emprunt, il est indispensable de prendre connaissance des termes particuliers. C’est particulièrement le cas pour le capital restant dû, qui représente la somme restant à rembourser à l’établissement de crédit. La somme en question est actualisée mensuellement et implique la prise en compte de plusieurs facteurs.

Le capital restant dû

Avant toute chose, il est nécessaire de bien comprendre la notion de capital restant dû, ce qu’il suppose et son mode de calcul.

Définition : le capital restant dû

Le capital restant dû est donc la valeur de la somme à rembourser à la banque à un instant précis pendant l’exercice du prêt immobilier. Il donne une idée du remboursement effectif dont l’emprunteur s’est déjà acquitté auprès de son créancier. Il permet également d’avoir une évaluation de l’avancement du remboursement après le paiement de plusieurs échéances dues.

Si tout se passe normalement pour le particulier, le capital restant dû est alors un bon indicateur de sa stabilité financière, puisqu’il aura réussi à rembourser régulièrement les mensualités prévues. Il s’agit donc de la somme actualisée chaque mois après le remboursement d’une mensualité, que l’emprunteur doit encore régler à la banque.

Evolution du capital restant dû

Sur le principe, le capital restant dû est destiné à baisser constamment au fur et à mesure de l’évolution du remboursement effectif du prêt immobilier. En revanche, certains crédits supposent un taux d’intérêt variable, basé sur l’inflation ; dans ce cas, il est possible que l’actualisation mensuelle ou annuelle des échéances implique une augmentation du capital restant dû.

Dans le cas où le taux de prêt immobilier, donc le taux d’intérêt appliqué à la signature du crédit est fixe, le capital restant dû sera alors obligatoirement revu à la baisse après chaque mois. Il s’avère que l’emprunteur rembourse une somme précise mensuellement (les mensualités), lui permettant de s’acquitter progressivement de la dette contractée.

Calcul du capital restant dû

Pour les particuliers, le calcul du capital restant dû est relativement obscur ; les banques proposent effectivement un tableau d’amortissement du prêt immobilier prenant en compte une actualisation mensuelle. Il est dans leur intérêt de minimiser la transparence des informations, pour éviter un remboursement anticipé du prêt immobilier.

Dans l’optique de simplifier le calcul du capital restant dû, Réassurez-moi met à votre disposition son outil dédié, qui vous permettra d’avoir une idée précise de la somme restant à rembourser après le paiement de votre dernière mensualité.

De manière simple, le capital restant dû est calculé de la manière suivante :
Capital restant dû = somme prêtée + intérêts (taux d’intérêt et assurance du prêt) – somme déjà remboursée

Capital restant dû et prêt immobilier

Le capital restant dû est une donnée essentielle du prêt immobilier : il représente les devoirs financiers restant à la charge de l’emprunteur vis-à-vis de l’établissement de crédit.

Le remboursement du capital restant dû

Dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques font généralement en sorte que les premières échéances de remboursement viennent compenser une somme précise. C’est ainsi que les premières mensualités sont utilisées pour le remboursement effectif des intérêts appliqués au prêt ; cela permet pour le créancier de séparer précisément le capital prêté et coût réel de l’emprunt.

De cette manière, l’emprunteur procède en premier lieu au paiement du prêt immobilier contracté, autrement dit les intérêts bancaires. Ce n’est qu’au bout de quelques mois (lorsque le coût de crédit est réglé), qu’il commence à rembourser réellement la somme octroyée par l’établissement de crédit.

Le différé de remboursement

Pour un emprunteur, procéder à un remboursement par différé lui permet d’éviter d’avoir à supporter des charges personnelles en plus des mensualités de crédit. Les banques peuvent alors éventuellement accéder à la demande de remboursement différé, en l’appliquant de trois manières différentes :

• Par franchise totale : rarement utilisé, le différé avec franchise totale suppose que l’emprunteur pourra commencer à rembourser à une date fixée l’intégralité de son prêt (capital + intérêts).
• Par franchise par tranches : cette disposition implique que les fonds octroyés sont débloqués progressivement, en fonction de l’état d’avancement des travaux par exemple. Cette méthode est souvent utilisée dans le cas d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et permet au particulier de ne voir les intérêts appliqués uniquement à la somme débloquée.
• Par franchise partielle : mode opératoire fréquemment utilisé, la franchise partielle fait en sorte, que l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la période fixée ; seul le capital est alors concerné par le remboursement différé.

L’intérêt du capital restant dû

Connaître le montant du capital restant dû reste très utile pour l’emprunteur ; cela lui permet notamment de savoir à combien s’élèverait le rachat de son crédit par un autre établissement prêteur. Celui-ci suppose des avantages avérés pour le particulier et le capital restant dû en constitue la donnée principale, qui déterminera le coût du rachat.

Par ailleurs, l’emprunteur a tout intérêt à avoir une idée précise du capital restant dû en cas de volonté de remboursement anticipé. Procéder de la sorte lui permet d’économiser des sommes très importantes ; les banques n’aiment généralement pas cette pratique, car cela les empêche de toucher des intérêts supplémentaires sur une plus longue durée.

Le remboursement anticipé du capital restant dû

Procéder à un remboursement anticipé pour l’emprunteur signifie qu’il paie en avance la somme due à la banque.

Modalités du remboursement anticipé

Le remboursement anticipé choisi par l’emprunteur peut être réalisé de manière partielle ou totale, en fonction de ses possibilités et sa volonté. Si les établissements de crédit autorisent le remboursement anticipé du prêt immobilier, il s’agit pour le particulier d’étudier précisément ses capacités de paiement pour réaliser le maximum d’économies.

Le fait de procéder à un remboursement anticipé du crédit immobilier peut notamment être motivé par une augmentation significative des revenus. Ces derniers auront à priori augmenté plusieurs années après la contraction du prêt. De cette manière, le taux d’endettement (part des mensualités sur les revenus) a baissé et il est alors possible de l’augmenter à nouveau (dans la limite de 33%) pour réduire la durée de l’emprunt.

Frais de remboursement anticipé

Les établissements de crédit ont tout intérêt à voir le prêt immobilier arriver à son terme afin de pouvoir bénéficier pleinement des taux d’intérêt appliqués. Le remboursement anticipé va à l’encontre de cette notion car réduit la duré du crédit et empêche les banques de profiter des intérêts pour les mensualités supprimées.

Pour se prémunir contre cette pratique, la plupart ont mis en place des frais de remboursement anticipé. Ces derniers ne sont néanmoins pas applicables si le capital restant dû est inférieur à 10% de la somme prêtée et peuvent être calculés de deux manières :

• Soit ils constituent 3% du capital restant dû.
• Soit ils représentent 6 mois d’intérêts au taux moyen de la somme déjà remboursée.

C’est la somme la plus faible des deux qui sera finalement retenue par la banque.

Spécificités du remboursement anticipé

Le capital restant dû est notamment pris en compte dans certaines situations particulières ; c’est particulièrement le cas dans une situation de rachat de soulte. Le rachat de soulte représente l’acquisition par une personne de la part d’un autre propriétaire dans le cadre de la possession d’un logement en indivision.

Si le prêt immobilier concernant ledit bien immobilier suppose l’existence d’un ancien prêt immobilier, l’acheteur devra prendre en compte le capital restant dû pour ce crédit et d’éventuels frais de remboursement anticipé. De la même manière, en cas de rachat de crédit, l’emprunteur pourra négocier de nouvelles modalités comme les mensualités majorées d’un nouveau taux d’intérêt moyen et d’éventuels frais de remboursement anticipé. Le capital restant dû constitue alors une donnée primordiale de la valeur de rachat du prêt.