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Comparateur assurance habitation pour propriétaire non occupant (PNO) et propriétaires

Votre logement

Les primes de votre contrat d'assurance propriétaire non occupant (PNO) sont déductibles de vos revenus fonciers, dans le cadre du régime réel d'imposition en location vide et des BIC (location meublée).

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En matière d’assurance habitation, les assureurs font la distinction selon que le propriétaire occupe effectivement le logement ou qu’il le mette en location. Dans ce second cas, l’on parle alors de propriétaire non occupant ou de PNO. Les règles légales ainsi que les garanties incluses dans le contrat seront donc différentes en fonction de votre situation. Il n’est pas toujours évident de s’y retrouver, surtout lorsque d’autres parties entrent en jeu, comme un locataire ou un syndicat de copropriété. En quoi consiste l’assurance habitation pour un propriétaire non occupant, dit aussi bailleur ? Comment choisir le meilleur contrat ? Suivez le guide !  

Que couvre l’assurance habitation PNO ou bailleur ?

Le propriétaire bailleur peut souscrire à une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance habitation PNO n'est pas obligatoire mais reste très fortement conseillée. Cette assurance protège le propriétaire en cas de litige avec son locataire, un voisin ou une tierce personne et ce que le logement soit occupé ou pas. La compagnie d'assurance viendra donc prendre en charge les dommages causés en cas de sinistre, qui ne sauraient être indemnisés par les couvertures du locataire ou du syndicat de copropriété.

La garantie recours des voisins et des tiers pour le PNO

L’assurance PNO intègre notamment la garantie « recours des voisins et des tiers », qui prévoit d’indemniser les voisins ou toute autre tierce personne dans le cas où un sinistre (incendie, dégât des eaux ou explosion) se propagerait à d’autres logements. Les assurances de base de Responsabilité Civile ne protègent effectivement pas contre ce type de risques et tout resterait alors à la charge du locataire ou du propriétaire en cas de non-souscription à l’assurance PNO.

La garantie dégâts matériels pour le propriétaire bailleur

D’autre part, cette assurance optionnelle protègera également le propriétaire en cas de dommages causés aux biens immobiliers, dont l’indemnisation n’est pas prise en compte par les autres assurances de base. Il s’agit ici d’assurer les biens qui ont été déclarés à l’assureur et pour lesquels le locataire n’est pas tenu de se protéger. En cas de sinistre tels que ceux précédemment cités, si le locataire prouve que ce sinistre n’est pas de son fait, la réparation des biens endommagés ou le remplacement de ceux détruits resteraient à la charge du propriétaire, dans l’hypothèse où l’assurance PNO n’aie pas été souscrite.    

Les garanties optionnelles de l’assurance habitation bailleur

Plusieurs garanties supplémentaires existent pour le propriétaire bailleur lors de l’adhésion à une assurance PNO.

La garantie protection juridique

Cette garantie assure de couvrir les frais engagés au tribunal en cas de litige entre l’assuré et un tiers. Ici, l’assureur prend en charge les dépenses judiciaires engagées et les rembourse au propriétaire non-occupant qui a souscrit l’assurance.

La garantie vol, cambriolage et vandalisme

Cette couverture protège contre le vol, le cambriolage et le vandalisme. Ces trois sinistres peuvent arriver à n’importe qui et à n’importe quel moment et il est préférable d’être assuré. Cette garantie couvre donc en cas de vol :
  • Par effraction,
  • Par introduction clandestine (en votre présence),
  • Avec menace et/ou violence envers l’assuré,
  • Par un préposé (femme de ménage, baby-sitter…) avec dépôt de plainte,
  • Avec usage de fausses clés, volées ou perdues.

La garantie perte de location

La perte de location est une garantie qui couvre le préjudice financier subi par le propriétaire lorsque qu’un sinistre (incendie, dégât des eaux...) rend le bien non habitable et entraîne donc une perte de loyers. Cette garantie va donc indemniser le propriétaire. Ne pas confondre avec l’assurance loyer impayé !  L'assurance loyer impayé (GLI ou garantie loyer impayé) permet aux propriétaires de continuer à recevoir le paiement d’un loyer même en cas d’impayé du locataire et couvre les dégradations matérielles qui pourraient intervenir pendant l’occupation du logement. Le montant des cotisations à la GLI dépend du montant du loyer du logement mis en location. Le dispositif Visale est un autre dispositif de protection contre les risques locatifs orienté vers les salariés précaires et les jeunes de moins de 30 ans. C’est un engagement gratuit qui ne protège pas contre les dégradations locatives mais qui prend bien en charge les éventuels impayés de loyers.

La garantie contre la vacance locative

La vacance locative désigne le cas où le logement est laissé vacant et donc sans locataire. Cette carence est préjudiciable pour le bailleur ; il existe cependant une assurance qui lui permet de se prémunir contre les risques liés à cette absence de locataire. Il s’avère que les charges du logement doivent être honorées, même en cas d’absence de locataire ; elles restent donc à payer par le propriétaire non-occupant. La garantie liée aux vacances locatives permet d’indemniser le propriétaire du logement laissé vacant moyennant une prime d’assurance supplémentaire s’élevant en général (selon les assureurs) entre 2,75 % et 4 % du loyer annuel, charges comprises. Une fois la durée de la franchise passée, pendant laquelle le logement reste entièrement à la charge du bailleur, ce dernier sera finalement indemnisé par sa compagnie d’assurance pendant quelques mois.

L'assurance loyers pendant travaux

Sont à la charge du bailleur tous les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives. Il doit avertir le locataire en temps voulu et doit même prévoir une réduction de loyer si les travaux excèdent une certaine durée. C’est donc la garantie « dégradations immobilières » qui peut parfois prendre en charge les loyers qui ne pourraient être perçus pendant la période des travaux.    

Les cas où l’assurance habitation PNO est vivement recommandée

Quelques cas particuliers existent, sur lesquels les propriétaires non-occupants doivent se pencher avant de souscrire une assurance habitation adéquate.

Le cas d’une location meublée

À l’inverse d’une location dite vide, le locataire d'un bien meublé n’a pas l’obligation légale de souscrire à une assurance habitation. Il reste toutefois responsable en cas de sinistre. Pour éviter les litiges, le propriétaire non-occupant peut imposer au locataire de s’assurer dans les clauses du contrat de bail. Il est néanmoins préférable que ce soit le bailleur lui-même qui souscrive à une assurance habitation, puisqu’il s’agit généralement de baux de courte durée, n’obligeant ainsi pas chaque locataire à adhérer à une assurance.

Le cas d'une location saisonnière / courte durée

En outre, dans le cas de locations saisonnières ou de courtes durées, le changement récurrent de locataires impose presque au propriétaire non-occupant de devoir lui-même souscrire à une assurance habitation. L'on parle alors d’assurance « pour le compte de qui il appartiendra » ; c’est le modèle le plus pratique pour les deux parties. Dans ce cas de figure, c’est le PNO qui souscrit une assurance, mais l’assuré (le locataire) varie à chaque changement de location. Ici, le propriétaire sera indemnisé en cas de dommages causés par le locataire.    

Propriétaire non occupant, comment choisir son assurance habitation ?

Sachez qu'une assurance PNO est moins chère qu'une assurance habitation pour locataire ou pour propriétaire occupant, en raison notamment du fait que le logement soit déjà couvert par l'assurance risques locatifs du locataire et l'assurance du syndic pour les parties communes (pour les biens en copropriété). De plus, il existe 2 avantages fiscaux dont peut bénéficier un propriétaire bailleur : les primes d’assurance sont déductibles, et une possibilité de défiscalisation de leurs revenus locatifs. Au regard de ces dispositifs, le tarif d'une assurance habitation PNO est donc très peu élevé.

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Qu'est-ce que l'assurance PNO immeuble ?

L'assurance PNO immeuble, ou assurance multirisque immeuble, relève des mêmes garanties de l'assurance propriétaire non occupant mais s'applique à l'immeuble entier. Elle peut être souscrite par un propriétaire seul ou par le syndic de l'immeuble. Cette couverture étend les garanties à tout l'immeuble et permet de le protéger de manière globale et uniforme. L'assurance PNO immeuble est particulièrement adaptée dans le cas d'un syndic d'immeuble ou d'un propriétaire possédant plusieurs lots dans un même bâtiment.    

La garantie Responsabilité Civile pour le propriétaire en copropriété

Le propriétaire (qu’il soit occupant ou non) dispose d’un statut quelque peu particulier lorsqu’il se trouve en tant que copropriétaire dans un syndicat de copropriété. Il a l’obligation de souscrire à une assurance habitation copropriété collective, sous la forme minimum d’une garantie Responsabilité Civile (souvent assortie d'une garantie dommages de biens pour l’immeuble). Il est nécessaire de distinguer deux parties différentes dans une copropriété :
  • Les parties communes, qui sont la propriété de l’ensemble des personnes vivant dans la résidence,
  • Les parties privatives, qui sont la propriété de chaque propriétaire et réservées à leur usage exclusif.
Pour la partie privative, l’assurance habitation individuelle entre en jeu et est complémentaire à celle du syndicat de copropriété. L’assurance collective contractée par le syndicat de copropriété couvre entre autres les sinistres (incendies, dégâts des eaux, explosion…) causés aux parties communes de l’immeuble, à savoir : les murs, les toits, les planchers, les escaliers et les couloirs. Ainsi, l’assurance prise par le syndicat de copropriété ne couvre pas les dommages qui pourraient être causés aux parties privées de chaque copropriétaire (les logements en eux-mêmes), ni mêmes les propriétaires, d’où la complémentarité des deux assurances.