Que faire en cas de vices cachés découvert après l’achat du logement ?

Le 13/10/2016

Suite à un achat immobilier pour une résidence principale ou un investissement locatif, il peut arriver que vous rencontriez un vice caché dans votre bien immobilier une fois l’achat effectué. Toutefois, il existe des recours possibles dans certains cas afin d’être dédommagé.

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Quels peuvent être les vices cachés ?


En matière de logements, sont considérés comme des vices cachés :

  • la fragilité des poutres maîtresses ;
  • des nuisances sonores provenant du chauffage collectif ;
  • le refus d’un permis de construire sur un terrain cédé malgré une attestation d’urbanisme positif ;
  • le caractère inondable d’une maison ;
  • l’absence de système d’alimentation en eau courante ;
  • le caractère instable du terrain.

Quel recours contre le vendeur en cas de vices cachés ?


Suite à votre achat immobilier, si vous découvrez un vice caché vous avez deux ans pour intenter l’action en garantie. Les deux ans sont à compter de la découverte du vice caché et non de la date de la vente ou de l’entrée dans les lieux. Le vice caché peut concerner l’infiltration d’eau dans les murs, la charpente dégradée ou encore des problèmes d’évacuation qui ne sont pas aux normes.

Il faudra dans un premier temps en avertir le vendeur en faisant une lettre par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le vendeur reconnaît le vice caché, plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Demander la réparation des dommages
  • Ré-évaluer le prix de vente par un expert afin de se faire rembourser d’une partie. La ré-évalution est généralement faite en fonction du coût des travaux afin que le bien retrouve sa juste valeur.
  • Annuler la vente et rendre le logement dans l’état dans lequel vous l’avez obtenu. Vous serez alors remboursé du prix de l’acquisition mais également des frais occasionnés par la vente. Ce cas est très rare et arrive en cas de vrais problèmes.

Si le vendeur ne reconnaît pas le vice caché ou que vous n’avez pas de retour de votre courrier recommandé, il vous faudra saisir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé votre logement. Cette action nécessite également l’accompagnement d’un avocat afin de faire valoir cette action en justice.

Comment prouver un vice caché après un achat immobilier ?


Le plus difficile reste à déterminer si le vendeur avait connaissance ou non de ce vice caché avant la vente. Il faudra donc que le vendeur reconnaisse qu’il y avait bien un vice caché au moment de la vente ou qu’un expert détermine que le vice caché devait bien être là avant la vente et que le vendeur devait en avoir connaissance. Il sera difficile d’obtenir gain de cause, si ni le vendeur ni un expert vous donne raison.

Ainsi, il s’agit dans cette action de prouver que le vendeur avait connaissance du vice caché et non au vendeur de prouver qu’il n’avait pas connaissance du vice caché. Un juge peut rejeter cette annulation de vente si il considère que la gravité du vice caché n’est pas suffisante. Dans ce cas, une diminution du prix de vente du bien peut être envisageable.

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