Le prêt taux zéro en 2017

Le 25/02/2017

Gratuit, simple, le prêt à taux zéro (PTZ) qui, jusqu’à une date récente, s’adressait généreusement à tous les emprunteurs, est désormais soumis à des conditions de ressources limitant sa portée.

Le prêt taux zéro en 2016

Conditions de ressources

Le prêt à taux zéro 2017 s’appelle désormais le prêt à taux zéro renforcé (dit PTZ +). Il se recentre sur les acquéreurs à revenus modestes qui acquièrent leur résidence principale sous forme de logement neuf, remplissant des conditions de performances énergétiques. Il peut s’agir d’un logement déjà construit et jamais habité (une queue de programme, par exemple), d’un appartement ou d’une maison sous le régime de la Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), une maison que vous faites construire sur un terrain vous appartenant, etc. Le secteur de l’ancien n’est pas éligible au prêt à taux zéro.

Auparavant, il devait s’agir d’un logement neuf (sauf exceptions). Le PTZ ne pouvait subventionner qu’une partie de l’opération, le reste devant être réglé par d’autres types de prêts voire d’apports personnels. La loi est venu étendre le PTZ aux logements anciens, ceci afin de « favoriser la revitalisation des centres bourgs ». Cette mesure s’est appliqué à partir du 1er janvier 2015. Comme c’est toujours le cas actuellement, le PTZ 2015 s’attribue sous condition de ressources et également de zone géographique. Le montant dépend également du nombre de personnes destinés à occuper le futur logement. Faites également attention à la banque à laquelle vous vous adressez, car seules celles ayant passé une convention avec l’Etat sont en droit de le proposer.

Le montant annuel des ressources à ne pas dépasser est fixé en fonction de la composition de votre foyer et du lieu géographique de situation du logement que vous allez acquérir. Pour vérifier si vous pouvez bénéficier du PTZ +, on retient le revenu fiscal de référence de toutes les personnes qui doivent occuper le futur logement. Soit, par exemple, en zone A pour une personne seule, 36 000 € annuels, 115 200 € pour un foyer comprenant huit personnes et plus. En zone C, avec cette même composition familiale : respectivement 18 500 € annuels ; 59 200 €.

Conditions de coût

Autre condition, le coût maximal de l’opération immobilière est limité en fonction de la zone géographique (zones A, B1, B2 et C) :  soit, en zone A, un bien payé au maximum 156 000 € pour une personne seule ; 359 000 € pour un foyer de cinq personnes et plus ; 172 000 € pour un ménage de quatre personnes en zone B1, etc. Le montant que vous pouvez emprunter sans aucun intérêt à verser, est également calculé en fonction de la situation géographique du logement et la composition du foyer. Un ménage de quatre personnes peut ainsi emprunter, sans intérêt, 102 960 € en zone A, 608 400 € en zone B1, 36 120 € en zone B2, 28 440 € en zone C, etc.

Ultime exigence, le PTZ + ne doit pas présenter plus de la moitié du financement total de l’opération. En pratique, plus l’apport personnel est important, plus le montant du prêt sans intérêt sera réduit. La durée de remboursement s’échelonne entre douze et vingt-cinq ans. Certains acquéreurs préfèrent placer le capital qui pourrait leur servir d’apport, afin d’optimiser au maximum leur droit au prêt à taux zéro. Le prêt à taux zéro peut être demandé auprès de l’établissement bancaire de votre choix. Reste que si l’acquéreur emprunte gratis, le prêt à taux zéro a en réalité un coût équivalent aux intérêts que la banque aurait encaissés pour un crédit immobilier classique. Ce coût est supporté par l’État (nous tous, donc), qui offre aux banques ayant accordé des prêts à taux zéro un crédit d’impôt déductible de l’impôt sur leurs bénéfices.

Renégociez, disent-ils

En renégociant son crédit immobilier, Monsieur X a économisé 15 000 € (20 000, 30 000…) sur vingt ans, lit-on ici ou là. Il n’en faut pas plus pour que de nombreux emprunteurs se prennent à rêver. D’abord, cette « économie » ne sera effective que si l’emprunteur va jusqu’au bout de la durée de l’emprunt. Une situation relativement rare de nos jours pour les prêts de quinze ou vingt ans. Il faut ensuite savoir que la renégociation consiste à souscrire un nouveau crédit pour rembourser le précédent, avec les mêmes gros frais. Avant de vous lancer, faites vos comptes pour vérifier si le jeu en vaut la chandelle. Si votre contrat la prévoit, vous devrez payer l’indemnité de remboursement anticipé à la banque qui vous a consenti le prêt d’origine. Comptez aussi avec la facture des garanties et des assurances du nouveau crédit immobilier (les frais de dossier).Sachant qu’en début de prêt, on rembourse surtout des intérêts, il est parfois dommage de revenir en arrière alors que votre capital restant dû commence à diminuer.

Par ailleurs, le prêt à taux zéro étant un prêt immobilier, il est soumis aux mêmes exigences en terme d’assurance emprunteur. Cette dernière est la même que pour un prêt classique et comporte les mêmes garanties. Bien qu’elle ne soit pas imposée, l’assurance de prêt immobilier peut être une condition d’obtention de votre prêt donc vous nous encourageons à la comparer.

Le prêt de l’épargne logement, quel intérêt ?

N’en déplaise à ses détracteurs qui, depuis des années, veulent lui régler son sort, le plan d’épargne logement (PEL) reste la voie royale menant à la propriété immobilière, les banquiers ayant les yeux de Chimène pour les clients qui détiennent ce produit, preuve de leur capacité à épargner ! Le principe est archi connu : votre épargne est bloquée pendant quatre ans sur un PEL ouvert auprès de l’établissement bancaire de votre choix (chaque membre de la famille peut en faire autant, y compris les nouveau-nés !). À l’ouverture, le dépôt minimal est de 225 €, puis des versements mensuels de 45 €, mais rien ne vous empêche de l’ouvrir avec une très grosse somme ou de réaliser des dépôts exceptionnels. En échange de cette épargne bloquée, la banque vous verse des intérêts au modeste taux de 2,50 %. Les plans plus anciens rapportent beaucoup plus. Au début des années quatre-vingt, le taux de rémunération des PEL était de… 10 % l’an ! La prime d’État, d’un montant maximal de 1 500 € n’est versée que si vous réalisez une acquisition immobilière. Le montant total des dépôts est plafonné à 61 200 €, mais les intérêts, eux-mêmes productifs d’intérêts, n’entrent pas dans ce plafond. Cette souplesse des règles permet au plan de franchir largement ce seuil. Autre grand atout du PEL, les intérêts versés par la banque en échange de votre épargne sont tout à la fois un revenu qui augmente votre cagnotte chaque année et des droits qui ouvrent sur une phase de crédit. Dès la souscription du plan, la banque s’engage, en effet, sur un prêt immobilier à taux garanti pour le jour où vous déciderez d’acquérir ou construire un logement. Mais pourquoi recourir à ce prêt quand le marché libre offre des financements à des taux nettement plus attractifs ? Parce que le prêt épargne logement est quasiment un droit, la (mal) chance de refus est bien plus faible que pour d’autres prêts. C’est déjà ça !

Ne vous passez pas du Pas

Comparés aux taux actuellement favorables du marché libre, le prêt d’accession sociale (Pas), avec son peu mirobolant intérêt de 4,30 % l’an, n’est guère attractif. Pour autant, il serait dommage, si vous y avez droit, de vous en priver. Ce prêt peut financer l’achat d’un logement ancien, avec ou sans travaux, la construction d’une maison, un achat sur plans, toute habitation. Le Pas est un prêt conventionné pour lequel le banquier prêteur bénéficie de la garantie de l’État, ce qui lui permet de consentir des crédits à des personnes aux revenus moyens, puisqu’en cas de défaillance de l’emprunteur, l’État paiera. Le prêt d’accession sociale ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) versée par les caisses d’allocations familiales. Ce prêt ne vous sera attribué que si le montant total du revenu fiscal de référence de tous les futurs occupants, au titre de l’avant-dernière année précédant l’acquisition, n’excède pas des plafonds légaux, fixés en fonction de la zone géographique du bien à financer. Soit, par exemple, en zone A, de 25 500 € (personne seule) à 66 300 € pour un foyer de six personnes et plus.

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