Peut-on prendre un prêt immobilier sans assurance ?

Le 02/02/2015

L’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur et garantit à la banque qu’en cas d’incapacité de remboursement de la part du débiteur, le recouvrement de la dette sera toujours assuré.
Imposée par la banque, l’assurance emprunteur n’a rien d’une obligation légale.
Il est donc difficile, compte tenu de la réticence des banques, mais possible, d’emprunter sans souscrire cette assurance en lui substituant d’autres garanties .
Mais est-ce judicieux pour l’emprunteur et est il aussi bien protégé ?

Prêt immobilier sans assurance

L’assurance emprunteur : obligatoire ou pas ?


L’assurance emprunteur a pour objet de garantir l’assuré, selon son âge, sa situation professionnelle et sa santé, contre les risques de non remboursement des échéances liés au décès, à la perte d’autonomie et à l’invalidité : en effet, si l’un de ces problèmes survenait, l’assuré ne percevrait plus les revenus couvrant son remboursement, donc l’assurance rembourserait tout ou partie du prêt dû à l’établissement prêteur.
Cela permettrait à l’assuré de continuer à jouir de son bien et d’être soulagé de sa dette.

Aucun texte réglementaire ne prévoit l’obligation de souscription à une assurance dans le cadre d’un emprunt financier. Sur le principe, il est donc possible de recourir à un prêt sans assurance.
Mais en pratique, les banques imposent cette procédure pour s’assurer d’être remboursées quels que soient les événements qui pourraient arriver.
En effet, si l’emprunteur se trouve dans une situation d’incapacité à rembourser la dette, que ce soit de nature professionnelle (chômage) ou bien en relation avec son état de santé (accident), ou encore en cas de décès, l’assurance emprunteur sera là pour protéger la banque en remboursant le reste de la créance.

Il est malheureusement clair que les banques qui prêtent de l’argent ne veulent pas courir le risque de ne pas être remboursées, alors que les assurances, elles, acceptent la prise de risque consistant à couvrir les éventuelles incapacités de remboursement de l’emprunteur.

Comment faire un prêt sans assurance emprunteur ?


D’une part, certains emprunteurs cherchent des solutions pour emprunter sans assurance car ils veulent tout simplement se soustraire aux paiements des cotisations.
D’autre part, il arrive souvent que les compagnies d’assurance refusent de vous couvrir parce que vous présentez un risque “aggravé” (maladie, âge avancé, handicap, situation privée ou professionnelle complexe), ou vous demandent un sur-coût astronomique dû à l’état de votre santé.

Si c’est votre cas, vous bénéficiez alors automatiquement de l’application de convention AERAS ( = s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), qui a été signée pour élargir l’accès à l’emprunt, notamment à ceux souffrant ou ayant souffert de grosses pathologies.
Cette convention demande aux assureurs d’examiner la situation de l’emprunteur, sans obligation de leur accorder une assurance. Si aucune solution n’a pu être trouvée avec eux, alors c’est l’établissement bancaire qui doit rechercher des solutions alternatives en vous proposant d’autres garanties, afin de vous permettre de souscrire un prêt sans assurance.

Le nantissement ou solution de placement :
Un nantissement consiste à apporter en garantie un bien mobilier ou immobilier, des placements financiers ou, dans la plupart des cas, un contrat d’assurance-vie : cette procédure permettra à la banque d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement du prêt étant effectué à partir de ce fonds.
Deux cas de figure sont possibles :
– vous êtes déjà titulaire d’une assurance-vie qu’il suffira de nantir en faveur de la banque prêteuse (il faut au minimum 40% du prêt sollicité).
– vous ouvrez un nouveau contrat lors du montage du crédit immobilier auprès de la banque qui vous accorde le prêt. La valeur du contrat et les sommes qui seront versées chaque mois par l’emprunteur seront calculées par l’établissement bancaire en accord avec le client.

Les inconvénients :
– un nantissement nécessite un contrat qui se fera à la banque dans le cadre de l’emprunt immobilier. Le coût de ce contrat varie mais est généralement plafonné à hauteur de 1 000 €.
– il faut bien noter que si le contrat d’assurance-vie fait l’objet d’un nantissement, l’emprunteur ne pourra effectuer aucun retrait sur son assurance-vie sans l’accord de la banque, et ce pendant toute la durée du crédit (d’où l’intérêt de choisir un contrat d’assurance-vie et non des actions par exemple, car la gestion de ces dernières nécessitera des actions de l’emprunteur, qui devra pouvoir vendre ou acheter rapidement)
– la banque ne se contentera pas uniquement de ce nantissement : elle prendra également une hypothèque sur le bien financé et majorera son taux jusqu’à 1 % par rapport à un taux classique, cet écart servant à combler, encore une fois, le risque pris par la banque.

Pour qui?
Ce type de solution est proposé à des “très bons profils” dont les revenus annuels sont conséquents ou le patrimoine très important (car la banque ne prêtera qu’à hauteur de la moitié de celui-ci).
De plus, plus le crédit est court et peu important, plus il sera possible d’envisager cette solution.

L’hypothèque :
Il est également possible de recourir à garantie hypothécaire d’un bien pour garantir le remboursement de son prêt immobilier.

Les inconvénients :
– l’emprunteur peut perdre son bien en cas de défaut de remboursement.
– les banques n’accordent généralement pas un prêt au-delà de la moitié de sa valeur hypothécaire.
– l’hypothèque étant une procédure assez complexe, en règle générale, les banques hésitent à accepter cette forme de garantie.

Pour qui?
L’emprunteur devra dans ce cas posséder un patrimoine conséquent pour que les hypothèques couvrent le montant du prêt.

 

La caution privée :
Une autre solution pour éviter de s’assurer serait de proposer à une personne de votre entourage ou de votre réseau (membres de votre famille, amis, employeur…) une caution personnelle et solidaire.

Les inconvénients :
– attention aux conséquences d’un non remboursement car alors, ce choix engagera la responsabilité financière et morale de la personne qui s’est portée caution pour vous…

Pour qui?
Ce type de solution peut être intéressant mais étant donné les risques, nous vous conseillons de n’envisager ce montage que sur des petits montants et des durées relativement courtes.

La délégation d’assurance : une vraie solution pas chère


Si votre situation ne vous permet pas de contracter un prêt sans assurance ou si vous êtes conscient qu’il est extrêmement compliqué d’obtenir un prêt immobilier sans assurance emprunteur, voici une dernière solution pour faire de grosses économies :

Lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt immobilier, il a 2 choix pour s’assurer :
– l’assurance “groupe” de la banque = l’assurance qui va de pair avec le crédit, et qui peut représenter jusqu’à 35% du coût total du crédit.
– une assurance externe à la banque, que l’emprunteur choisit, dont les conditions sont plus souples et qui peut diviser vos cotisations d’assurance par deux ou trois.
Peu de gens sont conscient que d’un point de vue tarifaire, ce choix aura un gros impact sur le montant final de leur crédit.

Dans le cas où l’emprunteur a déjà souscrit une assurance crédit mais qu’il souhaite en changer, que ce soit lors de la première année de crédit ou des années plus tard, cela est tout à fait possible grâce à la délégation d’assurance prêt immobilier

Enfin, soyez conscient que la durée de vie d’un prêt immobilier est par définition longue, et que souscrire à une assurance de prêt permettra de vous couvrir face aux (nombreuses) éventualités qui pourraient survenir pendant toutes ces années.

 

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