Quels sont les frais d’un rachat de crédit immobilier ?


Renégocier son prêt immobilier consiste à faire baisser juste le taux d’intérêt auprès de la même banque. Vous n’aurez pas à payer les différents frais du rachat mais votre banque ne vous proposera jamais les taux les plus bas du marché : elle n’a aucun intérêt à le faire, vous êtes déjà client ! En revanche, les banques concurrentes, elles, se bousculeront pour vous proposer leurs meilleures offres de crédits immobiliers aux taux les plus bas afin de vous compter parmi leurs nouveaux clients : il s’agit du rachat de crédit ! Avec ce taux plus bas, vous devrez cependant obtenir un coût total du crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :

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Les IRA : indemnités de remboursement anticipé :


Vous devrez vous acquitter de ces indemnités de remboursement anticipé, même si vous les aviez négociées en amont (en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé du crédit grâce à vos fonds propres), car ces négociations excluent toujours le cas d’un rachat de crédit immobilier par une banque concurrente.

Elles représentent le total des 6 mois d’intérêts à suivre au moment de la demande de rachat immobilier mais ne peuvent excéder 3% du capital restant dû (si vous faites racheter votre crédit en septembre, les IRA s’élèveront à la somme des intérêts que vous auriez dû payer jusqu’en mars).
Ce coût sera intégré dans votre nouveau crédit immobilier.

Les frais de garanties et d’assurance d’un rachat de crédit


La garantie :
Un rachat de crédit implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie.
Selon votre garantie actuelle, les démarches sont différentes :

Si l’opération est garantie par une hypothèque (ou d’IPPD), des frais de notaire sont appliqués pour la main-levée.
Comptez environ 2 % de l’encours ( = montant racheté). Ils sont compris dans le montant global de l’opération.
Il faudra ensuite prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie

Si votre garantie actuelle est une caution par un établissement qui se porte caution du remboursement du prêt (Crédit Logement par exemple), vous récupérerez 75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permettra de payer la nouvelle garantie à mettre en place.

L’assurance-emprunteur :
Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, les établissements financiers exigeront la souscription d’une assurance emprunteur : en cas de problème de santé de l’emprunteur, c’est l’assureur qui prendra le relais dans le remboursement des mensualités.

La banque vous proposera automatiquement son assurance groupe. Vous pourrez, pour payer moins cher, bénéficier d’une délégation d’assurances proposée par un tiers.
En effet, la banque n’a en effet plus le droit, depuis le 1er septembre 2010, de refuser le contrat d’un assureur si ce dernier offre un niveau de garanties équivalent à celui de son contrat groupe.
La délégation d’assurance (entre 0,07% et 0,14%) permet de bénéficier de tarifs bien plus intéressants que les contrats groupes (entre 0,40% et 0,60%), tout en étant aussi bien assuré.

Les frais de dossier du rachat de crédit immobilier :


Comme pour toute opération bancaire, un rachat de crédit est soumis au paiement de frais de dossier, qui seront redevables à la banque ou au courtier qui vous propose le nouvel emprunt.

En théorie, les frais de dossier demandés sont de l’ordre d’environ 1 % du montant emprunté. Cependant, en pratique et comme pour le taux, ils peuvent être négociés.
Vous pourrez réussir à obtenir un rabais, voire une exonération, selon la qualité de votre dossier et votre “profil emprunteur”, et selon votre établissement bancaire : ce dernier vous demandera sûrement de domicilier vos comptes bancaires dans l’une de ses agences. Vous devrez donc prévoir la souscription d’une offre comprenant carnet de chèques, carte bancaire, autorisation de découvert…

Attention : les frais de dossier ne doivent être déboursés qu’en cas d’acceptation de votre demande de rachat. Le refus de votre demande ne doit pas vous être facturé.
Sachez que ces opérations ne peuvent entraîner le versement de frais de dossier :
– une simple étude auprès d’une banque ou d’un courtier.
– lorsque vous contactez un courtier, celui ci étant rémunéré directement par les banques.

Les 4 règles à connaître pour un rachat de crédit intéressant :


1) La durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée afin de couvrir les frais liés au rachat de prêt.

2) Le différentiel entre le taux actuellement pratiqué et le nouveau taux doit être d’au moins 1% pour que le rachat de crédit soit intéressant.

3) Le montant du capital restant dû doit être significatif, c’est-à-dire d’au moins 50 000 €. Vous trouverez ce montant dans le tableau d’amortissement fourni par votre banque à la souscription de votre prêt immobilier actuel.

4) Enfin, sachez que le rachat de crédit est une opération longue à mettre en œuvre et que vous devrez planifier soigneusement, notamment la recherche de l’assurance- emprunteur qui vous fera économiser beaucoup.

A savoir : dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (IRA, frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance…) sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense en trésorerie. Utilisez notre comparateur de rachat de crédit immobilier pour voir si c’est intéressant pour vous.