Crédit in fine ou crédit amortissable ?

Le 25/04/2016

Quel que soit votre projet patrimonial : acquisition de première résidence principale ou secondaire, investissement immobilier locatif…, il faut souvent passer par un crédit immobilier. Ainsi, la question de l’optimisation du financement revient toujours : quel type d’offre de prêt faut-il signer ? Entre un crédit immobilier in fine et un crédit immobilier amortissable, autant ne pas faire d’erreurs.

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Comment choisir entre prêt amortissable et prêt in fine ?

Le financement des biens immobiliers peut se faire avec deux types de prêt : amortissable ou in fine. En premier, le prêt amortissable propose la formule la plus répandue puisqu’elle permet aux particuliers d’acquérir une résidence principale. Le prêt in fine par contre est plus adapté aux investisseurs éligibles à l’ISF qui possèdent déjà une bonne base de revenue locative. Mais quelle est la différence entre ceux deux prêts ?

Dans un prêt amortissable, à chaque mensualité, vous rembourserez une part d’intérêt et une part de capital tandis que dans le prêt in fine, vous payez seulement les intérêts tous les mois et le capital à l’échéance du prêt. Si le calcul des intérêts se base sur le capital restant à rembourser avec le prêt amortissable, il se basera sur le capital emprunté global avec le prêt in fine. Ce qui impose une grande différence de coût. Si vous avez emprunté 100 000 € à 3 % sur 10 ans par exemple, les intérêts seront dans les 15 700 € pour un crédit immobilier amortissable contre 30 000 € environ pour la formule in fine.

Comme les taux d’assurance emprunteur immobilier dépendent toujours du capital emprunté, faire le bon choix est également crucial pour moins dépenser. 

Le principe des deux prêts

Pour un prêt immobilier amortissable, chaque mensualité inclut une part d’intérêt et une part de capital. Au fur et à mesure des remboursements, la part de capital remboursé augmente tandis que la part d’intérêt diminue, le tout proportionnellement. Ainsi, si l’emprunteur opte pour un remboursement sur une longue durée, il paiera plus d’intérêts que de capital les premières années. L’amortissement est considérable après quelques années.

Pour le prêt in fine, un apport minimum de 30 % de la somme à emprunter est nécessaire. En plus d’être nanti sur un placement de type assurance-vie, cet apport permet le remboursement du capital à la fin du prêt.

En conclusion, le choix de la meilleure solution dépend du niveau de vos revenus. Vous devez faire des calculs et n’oubliez pas de consulter les actualités.

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