Comment faire un rachat de crédit immobilier ?


Avec des taux d’intérêts attractifs, il peut être très judicieux de penser au rachat de crédit et de faire des économies sur vos mensualités. N’attendez pas d’être en difficulté, faites une simulation et regroupez tous vos prêts en une seule mensualité !

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Qu’est ce que le rachat de mes crédits va m’apporter ?


Grâce au rachat de crédit immobilier, vous pouvez bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt et, si vous avez plusieurs crédits, les regrouper l’ensemble au sein de la même banque. Dans ce cas, l’objectif est de solder l’ensemble de vos dettes chez vos différents créanciers afin de n’avoir plus qu’un seul crédit dans un seul organisme financier, au taux unique qui sera défini dans l’offre de prêt.

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Tout le monde ne demande pas un rachat de crédits pour les mêmes raisons. Voici les 6 motivations principales qui peuvent vous amener à avoir recours à cette opération :

1/ Bénéficier d’un taux plus bas.
Le marché évoluant à la baisse, si vous aviez souscrit un ou des crédits à des taux élevés, vous pouvez obtenir une diminution de ces taux en les regroupant en un seul crédit au taux plus faible : vous ferez de belles économies !

2/ Plus de confort budgétaire ou financement d’un nouveau projet.
Le rachat de crédit vous permettra de diminuer vos mensualités et donc votre taux d’endettement afin de dégager de la trésorerie.
Avec une mensualité allégée, vous pourrez à nouveau souffler en fin de mois et disposer de votre budget en consacrant une plus grande part à votre épargne, vos loisirs…
Si cela n’est pas suffisant, grâce au taux d’endettement qui repassera sous la barre des 33%, vous pourrez emprunter à nouveau auprès des banques, ces dernières refusant les prêts si votre taux d’endettement est trop élevé.

3/ Simplifier vos comptes et faciliter votre gestion financière.
Vous aurez un seul crédit, chez un seul organisme financier, avec un seul interlocuteur. Autrement dit, vous ne payerez plus qu’une seule mensualité, à date fixe, pour tous vos crédits : gain de temps et d’efficacité, et beaucoup moins d’agios bancaires !

4/ Éloigner la perspective d’une procédure de surendettement.
Dans certains cas, c’est une opération nécessaire pour retrouver un équilibre financier en se donnant du temps pour redresser la situation.
Sachez que si le rachat de crédit est impossible lorsque vous avez déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, il est néanmoins possible de souscrire au rachat de crédit en étant fiché au FICP.

5/ Diminuer le coût des assurances.
Qui dit un seul crédit, dit une seule assurance. Cela paraît logique, mais on a tendance à sous-estimer l’impact financier de cette dépense.
Sachez que le coût de votre nouvelle assurance sera toujours largement inférieur à celui de la somme des coûts de vos anciennes assurances, surtout si vous passez par une délégation d’assurance au lieu de prendre l’assurance groupe que vous proposera la banque !

6/ Baisser le coût total de vos crédits.
En augmentant vos mensualités tout en diminuant votre durée de remboursement, cela tirera vers le bas le coût total de votre crédit, et vous pourrez donc rembourser plus rapidement vos dettes à moindre coût.

Comment constituer mon dossier pour obtenir (facilement) un rachat de crédits ?


Avant d’accorder un rachat de crédits à un consommateur, l’organisme financier aura besoin de connaître votre situation personnelle et professionnelle, ainsi que votre capacité de remboursement (rapport entre vos revenus et vos charges) :

Situation personnelle et professionnelle stable:
Les banques favoriseront les clients aux emplois stables car c’est une preuve pour la banque de la durabilité de vos revenus et donc de vos remboursements :

  • longue expérience dans la même entreprise ou en profession libérale
  • CDI
  • retraite fixe

Si vous venez de trouver un emploi, attendez la fin de votre période d’essai avant de faire une demande de rachat de crédits.

Capacité de remboursement :
Plus que le montant de vos entrées d’argent, la banque regardera davantage comment vous gérez votre budget grâce à vos relevés de comptes, et sera particulièrement attentive à :

  • la fréquence de vos dépenses : si vos sorties d’argent sont régulières et mesurées, cela indiquera à la banque que vous êtes capable de gérer votre budget et contenir vos dépenses
  • votre taux d’endettement : vos charges fixes (mensualité d’emprunt, loyer…) ne doivent pas excéder 33% de votre budget mensuel
  • vos économies : un client qui sait économiser, qui plus est régulièrement, saura faire face à des dépenses imprévues

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D’autre part, afin de composer un dossier de rachat de crédits, il faudra apporter toutes les pièces justificatives nécessaires, en fonction de votre situation :

Votre état civil : pour s’assurer de votre identité, votre établissement financier vous demandera :

  • Une photocopie recto/verso d’une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport)
  • Une photocopie du livret de famille
  • Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (facture EDF, France Télécom…)

Si vous êtes marié ou pacsé :

  • Une photocopie du contrat de mariage ou de PACS

Si vous êtes divorcé :

  • Une photocopie du jugement de divorce

Si vous êtes une Société Civile Immobilière (SCI) :

  • Les statuts de la société

Vos revenus et charges : pour connaître le montant des mensualités que vous pouvez assumer (sans dépasser un taux d’endettement de plus de 33 %) votre établissement financier doit être au fait de votre situation financière. Vous devrez donc produire :

Si vous êtes salarié :

  • Les trois derniers bulletins de salaire (+ celui de décembre de l’année précédente si vous avez des primes de fin d’année)
  • Une photocopie recto/verso des trois derniers avis d’imposition
  • Une photocopie de votre contrat de travail (avec la date de votre entrée dans l’entreprise)

Si vous percevez les allocations familiales ou l’APL (l’Aide Personnalisé au Logement) :

  • L’attestation correspondante

Si vous êtes pré-retraité :

  • Les 3 derniers bulletins d’allocation ASSEDIC
  • Le dernier récapitulatif annuel de toutes vos pensions
  • Les justificatifs des autres revenus si vous en percevez : pension enfant, pension d’invalidité, revenus fonciers…

Si vous êtes retraité ou invalide :

  • Les trois derniers bulletins de retraite
  • Le dernier récapitulatif annuel de toutes vos pensions
  • Les justificatifs des autres revenus si vous en percevez : pension enfant, pension d’invalidité, revenus fonciers…

Si vous êtes chômeur :

  • Une photocopie de la convention d’indemnisation (montant et durée)
  • Les justificatifs des autres revenus si vous en percevez : pension enfant, pension d’invalidité, revenus fonciers…

Si vous êtes non-salarié (profession libérale, artisans, gérants d’entreprise, commerçants) :

  • Les trois dernières déclarations n° 2035 (BNC) ou les trois dernières liasses fiscales (BIC)
  • Les trois photocopie recto/verso des derniers avis d’imposition
  • Les justificatifs des autres revenus si vous en percevez : pension enfant, pension d’invalidité, revenus fonciers…
  • Pour les gérants d’entreprise, il faudra fournir (en plus de ces documents) les trois derniers bilans complets de l’entreprise

Vos comptes bancaires et vos prêts actuels : afin de regrouper tous vos crédits en un seul, l’organisme financier doit connaître le montant total de vos dettes. Pour cela, vous devrez lui fournir :

  • Les trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires (personnels et/ou professionnels)
  • Un RIB (relevé d’identité bancaire)
  • Le(s) offres de prêts et les tableau(x) d’amortissement concernant le(s) prêt(s) immobilier(s)
  • Le(s) offres de prêts et les tableau(x) d’amortissement concernant le(s) prêt(s) personnels de consommation
  • Les derniers relevés d’opérations concernant les crédits renouvelables (= revolving)

Votre logement et votre patrimoine immobilier : votre patrimoine peut être un argument pour obtenir un rachat de crédits. À cet effet, vous devez présenter à votre banque :

Si vous êtes propriétaire :

  • Une photocopie de votre titre de propriété
  • Votre dernière taxe d’habitation et taxe foncière
  • Les photocopies des dernières factures d’électricité et de téléphone fixe
  • Une estimation de la valeur de votre bien (sur demande auprès de tous les professionnels de l’immobilier, gratuit)

Si vous êtes locataire :

  • Une photocopie du bail
  • Votre dernière taxe d’habitation
  • Vos 3 dernières quittances de loyer
  • Les photocopies des dernières factures d’électricité et de téléphone fixe

Faut il passer par un intermédiaire ou négocier soi-même auprès des établissement bancaires ?


Il suffit d’ouvrir sa boîte aux lettres, de regarder plus attentivement les bannières sur Internet ou de lever la tête sur les offres publicitaires en ville, pour se rendre compte que de nombreux établissements proposent des opérations de rachat de crédits.

Cependant toutes les offres ne se valent pas et les services peuvent être différents d’un établissement à l’autre : certains ne proposent que des rachats de crédits à la consommation, d’autre que des rachats de crédits hypothécaires (= immobiliers), certains proposent des taux moins élevés que d’autres… et enfin, la majorité des établissements financiers ne traite que les dossiers transmis par un intermédiaire.

Les intermédiaires :
Un courtier en rachat de crédit est un intermédiaire spécialisé en opérations bancaires, que vous mandatez afin qu’il négocie à votre place auprès des banques, avec qui il a préalablement passé des accords préférentiels.

Il fera une étude personnalisée de votre dossier en fonction de votre situation personnelle et financière (chômeur, CDI, FICP…), puis mettra en concurrence, pour vous, les banques spécialisées en rachat de crédits. Enfin, il sélectionnera les meilleures offres de prêts en ayant procédé au montage adéquat. Il sera pour vous un véritable effet de levier pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions.

Le courtier est à même d’étudier les produits financiers proposés par les établissements prêteurs pour déterminer celui qui vous permettra de concrétiser le plus efficacement vos objectifs.

Par ailleurs, en plus d’avoir accès en exclusivité à un panel de produits financiers, un courtier maîtrisera les mécanismes, les spécificités et le jargon du rachat de crédit. Il pourra ainsi assurer son rôle de conseil pour vous orienter tout en simplifiant le vocabulaire bancaire.

Les honoraires sont fixés en fonction du montant que vous souhaitez racheter et seront inclus dans l’offre de financement de l’organisme de crédit. Leur montant varie selon la complexité de votre dossier (généralement maximum 1% du montant à racheter, ou gratuit par Internet).

Les établissements financiers et les banques :
Si vous souhaitez traiter directement avec un ou des établissement(s) financier(s) sans passer par un intermédiaire, c’est que votre dossier est “solide”: vous avez un bon “profil client”, n’êtes pas en situation “atypique” et avez déjà des liens étroits avec votre banque ou avez de bonnes notions bancaires ou financières.

Si ce n’est pas votre cas, rien ne vous empêche d’essayer, mais il n’est pas rare de voir des dossiers refusés par une banque et qui ont finalement été accepté par cette dernière (oui, la même) après que l’emprunteur soit passé par un courtier. En effet, en présentant différemment le dossier, celui-ci sera capable de le faire passer et souvent à de bien meilleures conditions financières, grâce aux accords entre les banques et lui, auxquels un particulier seul n’aura jamais accès.

Bien entendu, l’établissement qui vous accordera un rachat de crédit vous facturera des frais de dossiers qui seront inclus dans votre offre de financement. Ils sont souvent plafonnés à 1% du montant du rachat. Ces derniers, comme tous frais de dossiers, sont négociables !

A savoir : Vous ne serez facturé d’honoraires que si vous acceptez l’offre de rachat de crédits, que ce soit le courtier ou la banque qui vous la propose, car grâce à la loi Murcef, aucun établissement ne peut vous réclamer de l’argent tant que vous n’avez pas signé d’offre de prêt : « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent » Article L312-2 du Code de la Consommation.

Les étapes du rachat de crédit


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1/ La demande : choisissez un courtier ou contactez les banques.
Cette étape consiste à fournir les pièces justificatives et les informations générales (votre identité, votre domicile, vos revenus, vos comptes bancaire, vos crédits, vos dettes et votre logement) afin d’établir votre solvabilité de l’emprunteur.

A savoir : avec certains établissements, vous pouvez rajouter à votre rachat de crédit le prêt d’une somme d’argent (trésorerie) pour un nouveau projet.

2/ L’analyse de votre dossier : obtenir une idée de l’intérêt de l’opération.
Le courtier ou le conseiller bancaire étudiera votre dossier pour voir si l’opération est faisable (notamment en prenant en compte le taux de l’endettement avant/après le rachat de crédit) et intéressante financièrement parlant pour l’emprunteur. L’intermédiaire ou la banque vous interrogera sur votre choix de garantie obligatoire : hypothèque ou caution.

Notez qu’avec un rachat de crédits, la banque remboursera votre premier prêt, donc votre ancienne assurance devient caduque : vous devez en prendre une nouvelle assurance emprunteur.

3/ Le montage financier : chiffrer précisément le coût total du nouveau crédit.
Si vous avez choisi de passer par un courtier, vous signerez un mandat de recherche (= document qui l’autorise à contacter les prestataires de crédit au nom de son client). Signer un mandat de recherche est gratuit, et celui-ci doit inclure tous les frais potentiels en cas de réussite de l’opération.

Le courtier (ou le conseiller bancaire) réalisera des simulations afin de rechercher l’opération financière et l’établissement financier les plus intéressants. Etant propriétaire, les établissements bancaires pourront envoyer un expert pour évaluer la valeur de votre bien.

4/ L’offre de rachat : là où les offres sont éditées par les établissements bancaires, et proposées à l’emprunteur.
L’objectif est de choisir celle qui répond le mieux à vos besoins. Naturellement, l’offre la moins chère est celle à regarder en priorité, mais il faudra bien tenir compte de tous les paramètres du rachat de crédit : coût total, mais aussi montant de la mensualité, durée de remboursement …

Sachez que vous ne pourrez pas accepter l’offre avant l’expiration du délai (légal et incompressible) de réflexion de 10 jours.

5/ Le déblocage des fonds : fin du processus.
Une fois l’offre choisie signée, la banque qui détient votre nouveau crédit se chargera de rembourser tous les crédits existants. Si le rachat de crédit est accompagné d’un nouveau crédit de trésorerie, celui-ci sera versé au même moment sur votre compte courant. Vous commencerez à verser vos mensualités à la date fixée dans le contrat.

D’une manière générale, la mise en place du crédit (entre la première étape et la dernière), l’opération de rachat de crédit prendra environ deux mois.