Combien coûte un crédit immobilier ?

Le 14/02/2017

Qui dit crédit immobilier, dit remboursement de la somme empruntée : il s’agit du capital. Mais pas seulement ! La banque ne prête pas gratuitement, pas plus qu’elle ne le fera sans prendre certaines garanties. Lorsque l’on emprunte de l’argent à sa banque, on rembourse toujours plus que la somme prêtée : principalement les intérêts, les assurances et divers frais annexes.  Mais alors combien ça coûte d’emprunter ?

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Le coût des intérêts d’un prêt immobilier


Le taux d’intérêt est le pourcentage qui mesure le coût pour l’emprunteur et la rentabilité pour le prêteur, sur une période. En clair, la banque récupère plus qu’elle ne prête. Il y a 2 types de taux d’intérêt : les taux fixes et les taux variables.

Les crédits à taux fixes

Lorsque vous signez votre contrat, il y est notifié le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d’échéance du prêt.

Ces crédits fixes sont rigides : en effet, si dans les mois à venir les taux venaient à baisser, vos échéances ne bougeront pas. A contrario, si les taux se mettaient à monter, vous serez protégé.

Les crédits à taux variables, ou révisables

Comme leur nom l’indique, ils sont indexés sur des indices financiers permettant à vos mensualités de varier à la hausse comme à la baisse. Etant donné les taux très faibles que proposent les banques en ce moment, ils sont actuellement beaucoup moins courants.

Exemple : Vous achetez un appartement vendu 350 000 €, et vous avez déjà 50 000 € d’apport personnel. Votre banque accepte de vous prêter les 300 000 € manquants sur une période de vingt-cinq ans (donc 300 mois), à un taux de 1,75 %.

Au final, dans 25 ans, vous aurez donc remboursé le capital emprunté (300 000 €) plus les intérêts, soit 70 611 €.

Au total, votre appartement vous aura coûté 420 611 €. (soit capital emprunté + apport + intérêts).

Le coût des assurances du crédit immobilier


L’assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur est obligatoire lorsque vous faites un crédit immobilier, car elle dégage vos héritiers de toute obligation de remboursement de votre crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.

Tarif moyen : entre 0,30 à 0,50 % du montant emprunté, qui s’ajoute à la mensualité que vous devez rembourser.

L’option perte d’emploi de l’assurance emprunteur

Elle n’est pas obligatoire, et est réservée aux salariés en CDI, mais elle offre une vraie sécurité, les remboursements étant pris en charge en cas de période de chômage.

Tarif moyen : de 0,10 à 0,70 % du capital emprunté.

La garantie financière de la banque : hypothèque ou caution ?


Pour que l’établissement bancaire qui vous accorde un crédit soit sûr d’être payé en cas de défaillance de l’emprunteur, elle va exiger une garantie : l’hypothèque ou la caution. Cette garantie est obligatoire et évidemment payante. Il y a 2 options :

L’hypothèque

En cas de non remboursement des mensualités, elle permettra à la banque de saisir le logement, de le vendre, et de se rembourser grâce à la somme obtenue.

Coût :  environ 2 % du montant emprunté. Cependant, elle entraîne de nombreux frais : taxe de publicité foncière, droits de timbre, émoluments du notaire…

L’hypothèque ne vous empêche pas de vendre votre bien. Deux possibilités :

  • Rembourser en totalité le prêt immobilier grâce à l’argent de la vente, ce qui lèvera l’hypothèque.
  • Demander le transfert de l’hypothèque sur un nouveau crédit. (si vous vendez votre logement pour en acheter un autre en renégociant votre crédit, vous pouvez demander le transfert de l’hypothèque attachée à ce crédit. Cela vous coûtera moins cher que les frais engendrés par une levée d’hypothèque puis la prise d’une nouvelle).

La caution

Le bénéficiaire du prêt immobilier verse une cotisation à un établissement spécialisé qui se porte garant pour lui. En cas de non remboursement des mensualités, c’est lui qui rembourse la banque, avant de se retourner contre vous.

Coût : de 2 à 3 % du montant emprunté, mais une partie de la cotisation versée est rendue lorsque le prêt est totalement remboursé.

L’organisme de cautionnement est tout à fait libre d’accepter ou de refuser de se porter caution pour vous, car il étudiera votre dossier avec ses propres critères.

Les frais de dossier d’un prêt immobilier


Lors de la mise en place du crédit, ils sont prélevés par votre banque ou votre courtier. Ces frais de dossier correspondent au coût de constitution et d’analyse du dossier de demande de crédit.

Il faut savoir qu’ils sont fixés librement par les banques et organismes de crédits, et peuvent être fixes ou proportionnels au montant du prêt. Ils représenteront en moyenne 1 % du capital emprunté.

Les frais annexes d’un prêt immobilier


Ils comprennent les coûts que la banque a engagé pour votre compte : timbres fiscaux, frais d’enregistrement, etc. En règle générale, ils ne dépassent pas quelques dizaines d’euros.

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