Les frais de notaire


C’est l’acheteur qui supporte les frais d’achat et d’emprunt immobilier. Ces frais sont constitués par la rémunération du notaire et de différents droits fiscaux. Voici tout ce qu’il vous faut savoir à ce sujet pour bâtir votre plan de financement.

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Les frais d’achat sont supportés par l’acheteur. Dans l’ancien, leur montant se situe généralement dans une fourchette variant entre 8% et 10% du prix de vente du bien, frais d’emprunt non compris. En cas d’achat sur plan (en Vefa), les frais de notaire sont moindres.

Bien que l’on parle communément de « frais de notaire », la majeure partie de cette dépense est en réalité constituée par des droits fiscaux. Le notaire est, en effet, chargé de recouvrer ces taxes et de les reverser ensuite au Trésor. La rémunération du notaire représente une moindre part.

Notre conseil : Sur le site officiel de l’immobilier des notaires de France www.immobilier.notaires.fr, rubrique « calculs immobiliers » vous pouvez calculer le montant des frais d’acquisition compte tenu de l’augmentation des droits de mutation applicable depuis mars 2014.

Bon à savoir : Vous avez tout à fait le droit de choisir votre notaire. Si votre vendeur et vous-même avez chacun votre notaire, cela ne vous coûtera pas plus cher, car les honoraires des deux professionnels ne seront pas doublés, mais au contraire, partagés.

Sachez que les honoraires du notaire sont soumis à un tarif obligatoire. Ce tarif est le même, que la vente soit reçue par un notaire du nord ou par son confrère du midi, qu’elle porte sur un modeste studio, un grand appartement ou une luxueuse maison de maître

Le jour de la signature de la vente, le notaire vous demandera de lui verser une « provision», destinée à couvrir le montant des frais et droits liés à l’acquisition. Le montant de la provision que vous allez verser est donc très proche du montant réel des frais d’achat. Ces derniers ne seront connus au centime d’euro près que lors de la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière (ex-bureau des hypothèques). Cette formalité intervient généralement plusieurs semaines après la signature de l’acte de vente. À cette occasion, le notaire vous reversera généralement alors un peu d’argent.

Les honoraires du notaire


Pour son travail, le notaire est principalement rémunéré par des honoraires proportionnels (on parle aussi « d’émoluments »). Ces émoluments sont calculés en appliquant un pourcentage décroissant au prix indiqué dans l’acte de vente. Pour l’achat d’un logement ancien, c’est-à-dire un bien achevé depuis plus de 5 ans, le barème est actuellement le suivant :

• 4,80% TTC jusqu’à 6500€;
• 1,98% TTC de 6501 à 17000€;
• 1,32% TTC de 17001 à 60000€;
• 0,99% TTC au-dessus de 60000€.

Exemple : Si le prix du logement est de 200 000 €, les émoluments proportionnels du notaire se calculent de la façon suivante : • sur la tranche de 0 à 6500€

(6500€ x 4,80%) = 312€;
• sur la tranche de 6501 à 17000€ (10500€ x 1,98%) = 207,90€;
• sur la tranche de 17 001 à 60000€ (43000€ x 1,32%) = 567,60€;
• sur la tranche de 60001 à 200000€ (140000€ x 0,99%) = 1386€.
Soit un total TTC de 2 465,25 €
[(312€ + 207,90€ + 567,60€ + 1,386€) = 2 473,50 €)].

Mise à jour : en mars 2016, avec la loi Macron, les notaires pourront accorder une remise de 10% de leurs frais (pour les achats supérieurs à 150 000€) sur la fraction supérieure. Par ailleurs, les petites transactions immobilières verront les frais se réduire : 10% de frais avec un minimum de 90€. Pour plus d’information, voici un calculateur du gouvernement.

En plus de ces honoraires proportionnels, le notaire a droit à des « émoluments de formalités ». Ils rémunèrent l’accomplissement des nombreuses formalités et démarches qu’il doit accomplir avant et après la signature de l’acte de vente.

Le décret du 8 mars 1978, modifié de nombreuses fois (en dernier lieu par le décret du 3 septembre 2013), fixe la tarification des notaires. Il prévoit un forfait spécifique de 90 « unités de valeurs » (UV) au profit du notaire, soit 421,20 € TTC (une UV vaut actuellement 4,68 € TTC). Ce forfait englobe l’accomplissement d’un certain nombre de tâches : demande d’actes d’état-civil ou de cadastre, attestations, copies d’acte, demandes d’états hypothécaires…

Aux honoraires du notaire et aux droits fiscaux s’ajoute le coût de divers documents nécessaires à la vente : des états hypothécaires, les frais de géomètre pour la demande d’urbanisme… Par ailleurs, la publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière (ancien bureau des hypothèques) entraîne la perception de la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.

Les frais d’emprunt


Les frais d’emprunt notarié

L’emprunt destiné à financer l’achat d’une maison ou d’un appartement déjà construit peut être garanti par un privilège de prêteur de deniers. Lorsque le prêt finance un achat sur plan ou des travaux sur un bien achevé, la garantie consiste en une hypothèque sur le bien.

Dans les deux cas, le prêt est constaté dans un acte notarié. Même si, en pratique, vente et prêt sont réunis dans le même acte, le notaire perçoit des honoraires spécifiques pour le prêt, qui s’ajoutent aux honoraires dus pour l’établissement de l’acte de vente (voir «Les honoraires du notaire»).

Ces honoraires spécifiques sont calculés selon un barème dégressif et proportionnel au montant du prêt. Le barème des honoraires est identique pour tous les types de prêts : prêt immobilier classique, prêt épargne logement, prêt à taux zéro…

Par ailleurs, après la signature de la vente, le privilège et l’hypothèque doivent être publiés au service de la publicité foncière par le notaire sur un imprimé spécifique (appelé «bordereau»). Pour une hypothèque, l’inscription donne lieu au paiement d’une taxe de publicité foncière au taux de 0,71498 % sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque. En revanche, l’inscription du privilège ne supporte pas cette taxe de publicité foncière. Par ailleurs, la publication du privilège et de l’hypothèque donne lieu au paiement de la contribution de sécurité immobilière au profit de l’État, soit 0,05 % des sommes garanties.

Le prêt peut être garanti par une caution

Il pourra également vous être proposé de faire garantir votre prêt par une société de caution spécialisée. L’emprunt est alors constaté dans un acte sous seing privé, ce qui vous permet d’économiser les frais de notaire correspondant. Puisqu’il n’y a pas d’inscription de privilège ou d’hypothèque, vous évitez, en effet, les honoraires du notaire liés à ce type de garantie, les frais hypothécaires et, en cas de revente avant le complet remboursement du prêt, les frais de l’acte notarié de « mainlevée », nécessaire pour « effacer » le privilège ou l’hypothèque (qui peuvent s’élever à plusieurs centaines d’euros).

En contrepartie de son engagement, vous verserez à la société de caution une rémunération de l’ordre de 1,5 % à 2 % du montant du prêt.

Les droits fiscaux


Les droits fiscaux représentant la part la plus importante des frais liés à un achat immobilier. Leur nature diffère selon que l’achat porte sur un logement ancien ou non.

Les droits d’enregistrement s’appliquent dans l’ancien

En cas d’achat d’un logement ancien au sens fiscal, l’acheteur doit payer au fisc des droits d’enregistrement au taux de 5,09006 % ou 5,80665 % selon le département où se trouve le bien. Ce pourcentage s’applique au prix de vente. Il recouvre un  droit départemental, une taxe additionnelle au profit de la commune et un prélèvement au profit de l’État.

Depuis mars 2014, la partie des frais correspondant aux taxes a augmenté dans la plupart des départements passant de 3,80 % à 4,5 %. Ce changement de taux ne peut s’appliquer que sur délibération des conseils généraux. Cette augmentation devait être temporaire et concerner les ventes conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. Le projet de loi de finances pour 2015 prévoit la pérennisation de cette mesure.

La vente de logements neufs supporte la TVA

L’achat « sur plans », en état futur d’achèvement, n’est pas soumis aux droits d’enregistrement de 5,09006 % ou 5,80665 %, mais à laTVAautauxde20%.Leprixdeventeest alors indiqué toutes taxes comprises (TTC) dans l’acte de vente notarié.

L’achat d’un logement neuf, est également soumis à la TVA (sauf, cas de revente du bien par un particulier). En plus de la TVA, l’acheteur supporte la taxe de publicité foncière, au taux de 0,71498 %, calculée sur le prix hors taxes.

Depuis le 1er janvier 2013, un logement revendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, qu’il s’agisse d’un bien acheté sur plan ou une maison individuelle, n’est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant de frais de notaire réduits.

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