Fiscalité achat immobilier


Lors d’un achat immobilier, vous devez aussi penser à la revente. Si vous vendez votre résidence principale ou un bien que vous possédez depuis au moins 22 ans, vous échapperez à l’impôt sur la plus-value. Prenez aussi en compte les éventuels droits de donations, si vous souhaitez transmettre ensuite, au meilleur coût fiscal, tout ou partie de ce patrimoine immobilier à vos enfants.

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Exonération vente résidence principale


La plus-value éventuellement dégagée lors de la vente de votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez la majeure partie de l’année, est exonérée d’impôt. Peu importe que vous l’ayez occupée peu de temps, dès lors qu’il s’agit de votre résidence principale au moment de la transaction.

Attention, si vous emménagez dans un logement vous appartenant peu de temps avant de le vendre, le fisc risque de considérer que cette occupation est fictive et de vous refuser l’exonération. À l’inverse, si vous vendez après avoir quitté le logement, le fisc ne remettra pas en cause l’exonération, à condition que vous l’ayez occupé jusqu’à sa mise en vente et que celle-ci soit signée dans l’année qui suit votre déménagement. L’exonération profite aussi aux dépendances « immédiates et nécessaires » du logement, vendues en même temps que lui : garages situés à moins d’un kilomètre, aires de stationnement, passages, cours…

Exonération de la première vente


La première vente d’un logement autre que la résidence principale (maison secondaire, appartement donné en location, logement vacant…) effectuée depuis le 1er février 2012, est exonérée d’impôt sur la plus-value, sous conditions. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années ayant précédé la vente. Vous devez également réinvestir la totalité ou une partie du prix de vente dans l’achat ou la construction de votre résidence principale, dans un délai de 2 ans (un délai supplémentaire vous est accordé si vous achetez avec travaux).

Si vous réinvestissez la totalité du prix de vente dans votre résidence principale, vous n’avez pas de déclaration de plus-value à effectuer, celle-ci étant exonérée. Si vous comptez n’en utiliser qu’une partie, vous devez pouvoir en évaluer le montant lors de la vente et l’indiquer sur l’acte de vente.

Notre conseil : Si vous possédez plusieurs logements que vous souhaitez vendre, vous pouvez choisir quelle vente bénéficiera de cette exonération. En effet, c’est à vous, en tant que vendeur, d’en demander l’application. Autrement dit, vous pouvez choisir de payer l’impôt sur la plus-value à l’occasion d’une première vente réalisée depuis le 1er février 2012, et de reporter l’exonération sur une vente ultérieure, susceptible de générer une plus-value imposable plus importante.

Revente d’un bien acheté en VEFA


La revente par un particulier, dans les 5 ans qui suivent son achèvement, d’un logement acheté en «vente en l’état futur d’achèvement» (Vefa), c’est-à-dire sur plans, est désormais soumise aux droits d’enregistrement de 5,09006% ou 5,80665 % selon le département de localisation du bien. Auparavant, le vendeur pouvait récupérer la TVA auprès de l’acquéreur. Notez, par ailleurs, que les droits d’enregistrement de 5,09006 % (et non la TVA) jouent également en cas de revente par un particulier d’un bien qu’il a acquis achevé ou qu’il a fait construire, lorsque la vente intervient dans les 5 ans à compter de l’achèvement.

Le calcul de la plus-value imposable


Elle est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. Ces deux montants sont recalculés en y intégrant les frais supportés pour acheter et vendre le bien. Cette plus-value est taxée au taux global de 34,5% (19% d’imposition forfaitaire et 15,5% de prélèvements sociaux). Notez que si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, le vendeur doit dorénavant verser une surtaxe dont le taux varie de 2% à 6%, selon l’importance du dépassement.

La déclaration et le paiement de l’impôt sur la plus-value sont effectués par le notaire au moment de la vente. Si la plus-value est exonérée, il n’y a pas de déclaration à faire.

La détermination du prix de vente

Vous devez retenir le montant indiqué dans l’acte de vente notarié, duquel vous pouvez déduire vos frais de vente : commissions versées à un agent immobilier, établissement des diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, indemnité d’éviction versée à un locataire…

La détermination du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est celui indiqué dans votre acte d’achat. Vous pouvez le majorer forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte de vos frais d’acquisition.
Si ceux-ci sont supérieurs au forfait, et à condition d’avoir les justificatifs, vous pouvez ajouter au prix le montant réel des frais suivants : droits d’enregistrement, TVA, honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires.
Procédez de même pour vos travaux. Si vous vendez après 5 ans, vous pouvez réévaluer le prix d’acquisition de 15 %, même si vous n’avez fait effectuer aucuns travaux sur le bien. Si vous avez fait réaliser des travaux pour un montant supérieur ou si vous revendez avant 5 ans, seuls les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration effectivement réalisés peuvent être pris en compte, pour leur montant réel et justifié.

La durée pendant laquelle vous avez possédé le logement minore la plus-value

Pour les ventes réalisées depuis le 1er septembre 2013 pour calculer l’impôt sur la plus-value vous bénéficiez d’un abattement lié à la durée de détention du bien dans votre patrimoine, calculé de la manière suivante : 6% de la 6ème à la 21ème année, 4% la 22ème année.De sorte qu’il faut avoir détenu le bien depuis au moins 22 ans au moment de la vente pour être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value. Pour le calcul des prélèvements sociaux sur les ventes, le montant de la plus-value est abattu par année de détention de : 1,65% de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % de la 22e à la 30e année. Par conséquent, vous ne serez pas redevable des prélèvements sociaux si vous détenez le logement depuis 30 ans au moment de la vente.

Les ventes effectuées avant 5 ans ne bénéficient d’aucune remise

Le calcul s’effectue par période par 12 mois, année complète de détention. Par exemple, si vous revendez le bien au bout de 15 ans et 6 mois, seules 15 années seront retenues En outre, un abattement exceptionnel de 25 % s’applique sur le montant de la plus-value (après application de l’abattement pour années de détention) pour une vente réalisée entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Au-delà de cette date, l’abattement disparaît. Cependant, dans les zones tendues (bien situé dans une zone où il y a plus de demandes que d’offres), les opérations de démolition-reconstruction de logements bénéficient, sous certaines conditions, d’une prolongation de l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values de cession de biens immobiliers. La vente doit intervenir entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 ou entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, à condition qu’une promesse de vente ait été signée le 31 décembre 2014, au plus tard.

La transmission du bien immobilier


Si votre bien immobilier est encore dans votre patrimoine lors de votre décès, il sera transmis à vos héritiers (vos enfants, par exemple), sauf dispositions particulières. Vous pouvez aussi le transmettre à vos enfants de votre vivant, par le biais d’une donation.

Vous devrez alors nécessairement avoir recours aux compétences d’un notaire, l’intervention de ce dernier étant obligatoire en cas de donation d’un bien immobilier. Vous pouvez assortir la donation de sujétions particulières.

La donation, pour transmettre de son vivant à ses enfants

La donation est l’acte par lequel une personne (le donateur), transmet, de son vivant, la propriété d’un bien à une autre personne (le donataire). L’acte de donation doit être signé par le donateur et le donataire. Ce dernier doit, en outre, accepter expressément la donation. Il devient alors immédiatement propriétaire du bien donné, lequel ne peut ensuite lui être repris par le donateur : une donation est, en effet, irrévocable.

La donation-partage, pour répartir immédiatement entre ses héritiers

Comme son nom l’indique, la donation-partage a une double finalité : elle permet à la fois de donner à ses enfants et d’opérer entre eux, de son vivant, le partage de ses biens. ce qui permet d’éviter les litiges entre héritiers au moment de la succession, le partage des biens du défunt ayant déjà été réalisé. Au décès du donateur, le partage ne portera donc que sur les autres biens de sa succession, s’il en existe. Pour être valable, la donation-partage doit être réalisée par acte notarié. Elle doit réunir au moins deux donataires (en général les enfants du donateur) et être expressément acceptée par eux.

Bon à savoir : L’intervention du notaire à l’acte de donation a un coût. Sa rémunération inclut des émoluments de formalités, calculés en unités de valeur (UV), et des émoluments proportionnels, calculés sur la valeur du bien transmis. Le cas échéant, il peut aussi percevoir des honoraires de conseil (pour la réalisation d’une étude patrimoniale, par exemple), dont le montant n’est pas réglementé.

Donner tout en conservant l’usufruit du bien

Il peut être intéressant, notamment fiscalement, de donner à son enfant uniquement la nue-propriété du bien et d’en conserver l’usufruit. Du point de vue juridique, avec l’usufruit, vous conservez l’usage du bien (ce qui vous autorise à l’occuper personnellement ou à le mettre en location, par exemple), le nu-propriétaire disposant d’un droit de propriété « virtuel ».
Il n’en deviendra pleinement propriétaire qu’au décès de l’usufruitier. Du point de vue fiscal, ce «démembrement» de propriété est très intéressant puisque lors de la donation, les droits à payer sont calculés sur la seule partie transmise, à savoir la nue-propriété, laquelle dépend de l’âge de l’usufruitier. Et au décès de ce dernier, il n’y aura pas de droits supplémentaires à payer.

Insérer une clause de retour dans l’acte de donation

Bien que vous ne puissiez plus changer d’avis et reprendre le bien donné une fois la donation effectuée, l’acte notarié peut toutefois contenir certaines dispositions atténuant quelque peu cette irrévocabilité. Ainsi, l’insertion d’une «clause de retour conventionnel », permet de prévoir la réintégration du bien donné dans le patrimoine du donateur (sans droits fiscaux à payer) si, par malheur, le donataire décédait avant lui.

La fiscalité de la donation


Selon la valeur du bien immobilier transmis et votre lien de parenté avec le donataire, la donation peut donner lieu au paiement de droits fiscaux, appelés droits de mutation. Cette transmission peut toutefois être fortement réduite, voire exonérée, par le jeu des abattements. Ainsi, un enfant peut aujourd’hui recevoir jusqu’à 100 000 € de la part de chacun de ses parents, soit 200 000 € au total, sans droits à payer au fisc. L’opération peut être renouvelée tous les 15 ans, durée nécessaire pour que l’abattement se reconstitue.

Si la valeur du bien transmis dépasse le montant de l’abattement, les droits dus seront calculés d’après un barème progressif par tranches qui s’applique au montant donné excédant l’abattement.

Exemple : Si deux parents transmettent à un de leurs enfants un logement évalué à 300 000 €. Sur la moitié donnée par le père (150 000 €), les droits fiscaux sont calculés sur 50 000 € seulement (soit 150 000 € – l’abattement de 100 000 €). Ils s’élèvent à 8 194 €. Il en va de même sur la moitié donnée par la mère.
Au total, les droits fiscaux s’élèvent à 16388€ (8194€ x 2).

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